Już wkrótce w domu jednorodzinnym będzie można wyodrębnić tylko dwa lokale mieszkalne

By | 22 lipca 2017

 

Remon­tu­jesz dom jed­no­ro­dzin­ny by prze­ro­bić go na kil­ka kawa­le­rek? Lepiej się pośpiesz. Już wkrót­ce w domu jed­no­ro­dzin­nym będzie moż­na wyod­ręb­nić tyl­ko dwa loka­le miesz­kal­ne. Zosta­ło tyl­ko kil­ka tygo­dni na wyko­rzy­sta­nie luki w pra­wie.

20 lip­ca Sejm uchwa­lił usta­wę o Kra­jo­wym Zaso­bie Nie­ru­cho­mo­ści. Usta­wa ta, oprócz regu­la­cji zwią­za­nych z pro­gra­mem Miesz­ka­nie+, zmie­nia tak­że sze­reg innych aktów praw­nych. Mię­dzy inny­mi wpro­wa­dza nowy rodzaj umo­wy naj­mu miesz­ka­nia — umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu. Istot­ną zmia­ną zosta­nie tak­że naj­praw­do­po­dob­niej obję­ta Usta­wa o wła­sno­ści loka­li. Usta­wa nowe­li­zu­ją­ca tra­fi­ła do prac w Sena­cie.

Nawet kilkanaście kawalerek w domu jednorodzinnym 

W dzi­siej­szych prze­pi­sach ist­nie­je olbrzy­mia luka, pozwa­la­ją­ca na wydzie­le­nie w domu jed­no­ro­dzin­nym dowol­nej ilo­ści loka­li miesz­kal­nych. Z luki tej korzy­sta­ją dewe­lo­pe­rzy, wzno­sząc duży budy­nek na pod­sta­wie decy­zji zezwa­la­ją­cej na budo­wę domu jed­no­ro­dzin­ne­go, dodam bar­dzo duże­go domu jed­no­ro­dzin­ne­go. Na eta­pie wyda­wa­nia pozwo­le­nia i budo­wy, nad­zór budow­la­ny nie jest w sta­nie udo­wod­nić, że w budyn­ku będą miesz­kać wię­cej niż dwie rodzi­ny. Rola nad­zo­ru budow­la­ne­go się koń­czy, gdy dewe­lo­per uzy­sku­je zgo­dę na użyt­ko­wa­nie domu. Wów­czas dewe­lo­pe­rzy wystę­po­wa­li do sta­ro­sty o zaświad­cze­nie o samo­dziel­no­ści loka­li. Następ­nie doko­ny­wa­li wyod­ręb­nie­nia kolej­nych samo­dziel­nych loka­li prze­no­sząc ich wła­sność na nabyw­ców.

Ale zapew­ne zasta­na­wia­cie się, dla­cze­go ja o tym piszę? Otóż z tego roz­wią­za­nia korzy­sta­li też inwe­sto­rzy ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści na wyna­jem. Biz­nes pole­gał na zaku­pie duże­go domu jed­no­ro­dzin­ne­go wyma­ga­ją­ce­go remon­tu i wyre­mon­to­wa­niu go. W cza­sie remon­tu inwe­stor doko­ny­wał nie­zbęd­nych prac kon­struk­cyj­nych, pozwa­la­ją­cych na podział budyn­ku na samo­dziel­ne loka­le, np. kawa­ler­ki. Gdy na eta­pie prac budow­la­nych uda­wa­ło się dodat­ko­wo budy­nek roz­bu­do­wać, inte­res był jesz­cze bar­dziej opła­cal­ny. Po zakoń­cze­niu prac budow­la­nych i for­mal­nej moż­li­wo­ści użyt­ko­wa­nia budyn­ku, inwe­stor doko­ny­wał wyod­ręb­nie­nia samo­dziel­nych loka­li miesz­kal­nych. Część loka­li sprze­da­wał, a część pozo­sta­wiał w celu wynaj­mo­wa­nia. W ten spo­sób inwe­sty­cja pozwa­la­ła na uzy­ska­nie dar­mo­wych miesz­kań na wyna­jem.

Domknięcie luki w ustawie o własności lokali

Usta­wa o Kra­jo­wym Zaso­bie Nie­ru­cho­mo­ści w prze­pi­sie art. 114 wpro­wa­dza zmia­ny w usta­wie o wła­sno­ści loka­li. Wpro­wa­dza się do niej nowy prze­pis art. 2 ust. 1a. Zgod­nie z nim usta­no­wie­nie odręb­nej wła­sno­ści samo­dziel­ne­go loka­lu miesz­kal­ne­go nastę­pu­je zgod­nie z usta­le­nia­mi miej­sco­we­go pla­nu zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go albo tre­ścią decy­zji o warun­kach zabu­do­wy i zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu oraz zgod­nie z pozwo­le­niem na budo­wę albo sku­tecz­nie doko­na­nym zgło­sze­niem, i zgod­nie z pozwo­le­niem na użyt­ko­wa­nie. Odręb­ną nie­ru­cho­mość w budyn­ku miesz­kal­nym jed­no­ro­dzin­nym mogą sta­no­wić co naj­wy­żej dwa samo­dziel­ne loka­le miesz­kal­ne.

Z punk­tu widze­nia inwe­sto­rów naj­waż­niej­sze jest ostat­nie zda­nie, osta­tecz­nie zamy­ka­ją­ce moż­li­wość omi­ja­nia pra­wa. Moż­li­wość wyod­ręb­nie­nia loka­li miesz­kal­nych będzie musia­ła być zgod­na ze wszyst­ki­mi wska­za­ny­mi wyżej prze­pi­sa­mi, ale tak­że z wymie­nio­ny­mi decy­zja­mi admi­ni­stra­cyj­ny­mi.

W postę­po­wa­niach sądo­wych zno­szą­cych współ­wła­sność (m.in. wnio­sek o znie­sie­nie współ­wła­sno­ści, dział spad­ku oraz podział mająt­ku dorob­ko­we­go mał­żon­ków) rów­nież nie dopusz­czo­no do omi­ja­nia pra­wa. Jeże­li wydzie­le­nie loka­lu było­by sprzecz­ne z art. 2 ust. 1a usta­wy, sąd, zno­sząc współ­wła­sność nie­ru­cho­mo­ści, nie orze­ka o jej podzia­le przez wydzie­le­nie loka­lu lecz usta­la udzia­ły współ­wła­ści­cie­li w nie­ru­cho­mo­ści.

Vacatio legis

Pro­jekt usta­wy prze­wi­du­je, że wyżej wska­za­ne zmia­ny wej­dą w życie w ter­mi­nie 30 dni od dnia ogło­sze­nia usta­wy w Dzien­ni­ku Ustaw.

  • Oj tam, komu potrzeb­ne wyod­ręb­nie­nie loka­li jeże­li zamie­rza je następ­nie wynaj­mo­wać?

  • Robert Walic­ki

    Mam pyta­nie. Czy­li jak przy­kła­do­wo mamy duży dom jed­no­ro­dzin­ny dwu­lo­ka­lo­wy to nie da się już sądo­wo znieść współ­wła­sno­ści i podzie­lić dział­ki i budyn­ku na pół (MPZP nie pozwa­la na taki podział dzia­łek)? Potem mając dwa odręb­ne domy jed­no­ro­dzin­ne moż­na było wyod­ręb­nić po dwa loka­le w każ­dej z połó­wek. Tego już się nie da robić?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Po wej­ściu w życie tej usta­wy już się to nie będzie dawa­ło zro­bić. Zresz­tą nie wiem czy masz na myśli bliź­niak (podział pio­no­wy z wspól­ną ścia­ną) czy inne roz­wią­za­nie 🙂

      Wiel­kie pro­ble­my będą na wsiach, gdzie miesz­ka­ją wie­lo­po­ko­le­nio­we rodzi­ny w dużych budyn­kach i docho­dzi do spad­ko­bra­nia. W budyn­kach będą miesz­ka­ły np.3 rodzi­ny w fizycz­nie odręb­nych loka­lach, ale tak do koń­ca nigdy nie uda się znieść współ­wła­sno­ści i zro­bić oddziel­nych loka­li będą­cych odręb­ny­mi nie­ru­cho­mo­ścia­mi. Dopie­ro prak­ty­ka poka­że co sądy będą z tym robić w takich przy­pad­kach…

      • Robert Walic­ki

        Dopre­cy­zu­ję, że mia­łem na myśli podział pio­no­wy domu jed­no­ro­dzin­ne­go dwu­lo­ka­lo­we­go na dwa odręb­ne domy, ale połą­czo­ne nadal wspól­ną ścia­ną. Podział przez sądo­we znie­sie­nie współ­wła­sno­ści.

        Mnie bar­dziej zasta­na­wia jak mikro­de­we­lo­pe­rzy będą to prak­ty­ko­wać. Bo chy­ba małe seg­men­ty są tak budo­wa­ne dziś. Mia­łem w pla­nach ze zna­jo­mym taką budo­wę i nie wiem co teraz robić.

        Czy jak zło­żę doku­men­ty o pozwo­le­nie teraz to mnie ta usta­wa jesz­cze nie obej­mie? Była­by wto­pa, jak posta­wił­bym budy­nek a sąd odmó­wił­by znie­sie­nia współ­wła­sno­ści.

  • Ber­ta Gru­ba

    A czy to ma się do podzia­łu miesz­ka­nia w kamie­ni­cy? Kupi­łam duże i podzie­li­łam na 3 z nie­za­leż­ny­mi wej­ścia­mi. W przy­szłym roku chcę zało­żyć im KW.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Kamie­ni­ca to budy­nek wie­lo­lo­ka­lo­wy (wie­lo­ro­dzin­ny), a nie jed­no­ro­dzin­ny.

      • EN Do

        Na jakiej pod­sta­wie uwa­żasz, że kamie­ni­ca jest budyn­kiem wie­lo­ro­dzin­nym?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Budy­nek wie­lo­ro­dzin­ny to każ­dy budy­nek miesz­kal­ny inny niż budy­nek miesz­kal­ny jed­no­ro­dzin­ny (art. 2 pkt 2 i 2a pra­wa budow­la­ne­go). Tutaj wnio­sku­je się poprzez wyklu­cze­nie budyn­ków jed­no­ro­dzin­nych.

          • EN Do

            Czy­li jeśli mam dom miesz­kal­ny z lat 30. z jed­ną wspól­ną KW, nie wydzie­lo­ny­mi admi­ni­stra­cyj­nie loka­la­mi (fizycz­nie jest ich 5), a w kar­to­te­ce budyn­ku — brak wzmian­ki o tym czy jest wie­lo­ro­dzin­ny czy jed­no­ro­dzin­ny(!), to moż­na go uznać za wie­lo­ro­dzin­ny? i wów­czas nowe­li­za­cja Usta­wy o Kra­jo­wym Zaso­bie Nie­ru­cho­mo­ści (art. 114 nowy prze­pis art. 2 ust. 1a) mnie nie doty­czy?

            Jak ewen­tu­al­nie udo­wod­nić wie­lo­ro­dzin­ność (posia­dam księ­gę mel­dun­ko­wą oraz posta­no­wie­nie sądu o podzia­le użyt­ko­wym loka­li)?
            Ww nowe­li­za­cja spra­wi­ła mi dużo pro­ble­mów.

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Trze­ba zaj­rzeć do miej­sco­we­go pla­nu zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go. Jeże­li tam nie będzie wska­za­ne, że w danym miej­scu może być jedy­nie zabu­do­wa jed­no­ro­dzin­na, to moż­na wyod­ręb­niać loka­le w tym budyn­ku w dowol­nej ilo­ści, pod warun­kiem, że speł­nia­ją defi­ni­cję loka­li z usta­wy o wła­sno­ści loka­li no i roz­po­rzą­dze­nia w spra­wie budyn­ków i ich usy­tu­owa­nia.

          • EN Do

            A co jeśli MPZP nie ma na tym obsza­rze? Budy­nek odda­ny do użyt­ko­wa­nia ok 1937 r. Pozwo­le­nia na budo­wę, a tym bar­dziej warun­ków zabu­do­wy nie posia­dam…

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Teo­re­ty­zu­je­my czy już ktoś odmó­wił wyod­ręb­nie­nia loka­li?

          • EN Do

            Jesz­cze nie odmó­wił, ale jest duża oba­wa. Na dniach skła­dam wnio­ski o wydzie­le­nie samo­dziel­nych loka­li. We wnio­sku zazna­czę budy­nek wie­lo­ro­dzin­ny. Liczę, że otrzy­mam zaświad­cze­nia.

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Nie wyda­je mi się, by były kło­po­ty. Wnio­sek na tę chwi­lę jest do sta­ro­sty o wyda­nie zaświad­cze­nia o samo­dziel­no­ści loka­li?

          • EN Do

            Jesz­cze nie. Na dniach tra­fi do Wydzia­łu Archi­tek­tu­ry i Urba­ni­sty­ki UM w celu wyda­nia zaświad­cze­nia o samo­dziel­no­ści loka­li.

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Pro­szę z nota­riu­szem poroz­ma­wiać, któ­ry będzie przy­go­to­wy­wał oświadczenie/umowę, jak on widzi moż­li­wość spo­rzą­dze­nia aktu nota­rial­ne­go. Po poda­niu nume­ru księ­gi wie­czy­stej powi­nien on okre­ślić wyma­ga­ne doku­men­ty, któ­re w mie­dzy cza­sie trze­ba będzie zała­twić dodat­ko­wo.

          • EN Do

            To wła­śnie nota­riusz na dzi­siej­szym spo­tka­niu uświa­do­mił nam jakie zmia­ny nastą­pi­ły z uwa­gi na nowe­li­za­cję Usta­wy.

            Mimo wszyst­ko podej­mę pró­bę uzy­ska­nia zaświad­cze­nia.

    • EN Do

      Mam dokład­nie tę samą sytu­acje i aktu­al­nie jestem w trud­nej sytu­acji. Szu­kam infomacji/potwierdzenia, że kamie­ni­ca jest wie­lo­ro­dzin­nym budyn­kiem. W kar­cie budyn­ku — brak wzmian­ki.

  • Ser­ce Zka­mie­nia

    Cześć. Mam pyta­nie. Czy każ­dą kolej­ną umo­wę naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go muszę zgło­ścić do US ? Zro­bi­łem zgło­sze­nie daw­no temu na pierw­sze miesz­ka­nie że wybie­ram ryczałt i poda­łem adres tej nie­ru­cho­mo­ści. Od tego cza­su zawar­łem dwie inne umo­wy na miesz­ka­nia — pła­cę poda­tek od wszyst­kich miesz­kań na ryczał­cie. Nie zgło­si­łem wynaj­mu , nie poda­łem adre­su tych dwóch pozo­sta­łych miesz­kań do US ( żad­na z umów nie jest oka­zjo­nal­ną). Czu­ję ‚ze coś nie za dobrze zro­bi­łem ?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jeże­li nie jest to umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu to nie trze­ba jej zgła­szać. Wybór ryczał­to­wej for­my opo­dat­ko­wa­nia obo­wią­zu­je aż nie zmie­nisz decy­zji. Możesz to zro­bić zawsze do 20 stycz­nia każ­de­go roku podat­ko­we­go.

      • Ser­ce Zka­mie­nia

        Dzię­ku­ję. W rocz­nym zezna­niu jest pole na adres wynaj­mo­wa­nej nie­ru­cho­mo­ści. W oba­wie że to błąd że na bie­żą­co nie zgło­si­łem dwóch nowych adre­sów zosta­wi­łem tam tyl­ko adres pierw­szej tj. tej poda­nej przy wybo­rze for­my opo­dat­ko­wa­nia. To w dekla­ra­cji za najem za 2017 podam popro­stu dwa dodat­ko­we adre­sy…

  • Jot Wu

    Pyta­nie, czy w przy­pad­ku gdy pla­nu­je dom jed­no­ro­dzin­ny, któ­re­go budo­wa nie zakoń­czy­ła się (wybu­do­wa­ny stan suro­wy zamknię­ty z wszyst­ki­mi przy­łą­cza­mi na począt­ku lat 90, ale bez odbio­ru) podzie­lić na dwa loka­le miesz­kal­ne + na par­te­rze 2 loka­le użyt­ko­we z oddziel­ny­mi wej­ścia­mi to czy obo­wią­zu­je ta nowa usta­wa? Czy loka­le użyt­ko­we to już inna baj­ka? Czy będzie to jesz­cze budy­nek jed­no­ro­dzin­ny czy już inny?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Usta­no­wie­nie odręb­nej wła­sno­ści samo­dziel­ne­go loka­lu miesz­kal­ne­go nastę­pu­je zgod­nie z usta­le­nia­mi miej­sco­we­go pla­nu zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go albo tre­ścią decy­zji o warun­kach zabu­do­wy i zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu oraz zgod­nie z pozwo­le­niem na budo­wę albo sku­tecz­nie doko­na­nym zgło­sze­niem, i zgod­nie z pozwo­le­niem na użyt­ko­wa­nie. Odręb­ną nie­ru­cho­mość w budyn­ku miesz­kal­nym jed­no­ro­dzin­nym mogą sta­no­wić co naj­wy­żej dwa samo­dziel­ne loka­le miesz­kal­ne.

      Jeże­li plan zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go albo WZ oraz pozwo­le­nie na budo­wę prze­wi­du­ją taką „kon­fi­gu­ra­cję” to powin­no to być moż­li­we bo wyżej wska­za­ny prze­pis ogra­ni­cza tyl­ko mak­sy­mal­ną ilość loka­li miesz­kal­nych, a nic nie sta­no­wi o dodat­ko­wych loka­lach użyt­ko­wych. Oczy­wi­ście roz­ma­wia­my o loka­lach w sen­sie praw­nym (odręb­ne księ­gi wie­czy­ste), a nie o loka­lach w sen­sie tech­nicz­nym gdy­by odręb­ne księ­gi nie były jed­nak potrzeb­ne.