Już wkrótce w domu jednorodzinnym będzie można wyodrębnić tylko dwa lokale mieszkalne

By | 22 lipca 2017

 

Remontujesz dom jednorodzinny by przerobić go na kilka kawalerek? Lepiej się pośpiesz. Już wkrótce w domu jednorodzinnym będzie można wyodrębnić tylko dwa lokale mieszkalne. Zostało tylko kilka tygodni na wykorzystanie luki w prawie.

20 lipca Sejm uchwalił ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Ustawa ta, oprócz regulacji związanych z programem Mieszkanie+, zmienia także szereg innych aktów prawnych. Między innymi wprowadza nowy rodzaj umowy najmu mieszkania – umowę najmu instytucjonalnego lokalu. Istotną zmianą zostanie także najprawdopodobniej objęta Ustawa o własności lokali. Ustawa nowelizująca trafiła do prac w Senacie.

Nawet kilkanaście kawalerek w domu jednorodzinnym 

W dzisiejszych przepisach istnieje olbrzymia luka, pozwalająca na wydzielenie w domu jednorodzinnym dowolnej ilości lokali mieszkalnych. Z luki tej korzystają deweloperzy, wznosząc duży budynek na podstawie decyzji zezwalającej na budowę domu jednorodzinnego, dodam bardzo dużego domu jednorodzinnego. Na etapie wydawania pozwolenia i budowy, nadzór budowlany nie jest w stanie udowodnić, że w budynku będą mieszkać więcej niż dwie rodziny. Rola nadzoru budowlanego się kończy, gdy deweloper uzyskuje zgodę na użytkowanie domu. Wówczas deweloperzy występowali do starosty o zaświadczenie o samodzielności lokali. Następnie dokonywali wyodrębnienia kolejnych samodzielnych lokali przenosząc ich własność na nabywców.

Ale zapewne zastanawiacie się, dlaczego ja o tym piszę? Otóż z tego rozwiązania korzystali też inwestorzy rynku nieruchomości na wynajem. Biznes polegał na zakupie dużego domu jednorodzinnego wymagającego remontu i wyremontowaniu go. W czasie remontu inwestor dokonywał niezbędnych prac konstrukcyjnych, pozwalających na podział budynku na samodzielne lokale, np. kawalerki. Gdy na etapie prac budowlanych udawało się dodatkowo budynek rozbudować, interes był jeszcze bardziej opłacalny. Po zakończeniu prac budowlanych i formalnej możliwości użytkowania budynku, inwestor dokonywał wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych. Część lokali sprzedawał, a część pozostawiał w celu wynajmowania. W ten sposób inwestycja pozwalała na uzyskanie darmowych mieszkań na wynajem.

Domknięcie luki w ustawie o własności lokali

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości w przepisie art. 114 wprowadza zmiany w ustawie o własności lokali. Wprowadza się do niej nowy przepis art. 2 ust. 1a. Zgodnie z nim ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

Z punktu widzenia inwestorów najważniejsze jest ostatnie zdanie, ostatecznie zamykające możliwość omijania prawa. Możliwość wyodrębnienia lokali mieszkalnych będzie musiała być zgodna ze wszystkimi wskazanymi wyżej przepisami, ale także z wymienionymi decyzjami administracyjnymi.

W postępowaniach sądowych znoszących współwłasność (m.in. wniosek o zniesienie współwłasności, dział spadku oraz podział majątku dorobkowego małżonków) również nie dopuszczono do omijania prawa. Jeżeli wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z art. 2 ust. 1a ustawy, sąd, znosząc współwłasność nieruchomości, nie orzeka o jej podziale przez wydzielenie lokalu lecz ustala udziały współwłaścicieli w nieruchomości.

Vacatio legis

Projekt ustawy przewiduje, że wyżej wskazane zmiany wejdą w życie w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw.

  • Oj tam, komu potrzebne wyodrębnienie lokali jeżeli zamierza je następnie wynajmować?

  • Robert Walicki

    Mam pytanie. Czyli jak przykładowo mamy duży dom jednorodzinny dwulokalowy to nie da się już sądowo znieść współwłasności i podzielić działki i budynku na pół (MPZP nie pozwala na taki podział działek)? Potem mając dwa odrębne domy jednorodzinne można było wyodrębnić po dwa lokale w każdej z połówek. Tego już się nie da robić?

    • skarbonamamony

      Po wejściu w życie tej ustawy już się to nie będzie dawało zrobić. Zresztą nie wiem czy masz na myśli bliźniak (podział pionowy z wspólną ścianą) czy inne rozwiązanie 🙂

      Wielkie problemy będą na wsiach, gdzie mieszkają wielopokoleniowe rodziny w dużych budynkach i dochodzi do spadkobrania. W budynkach będą mieszkały np.3 rodziny w fizycznie odrębnych lokalach, ale tak do końca nigdy nie uda się znieść współwłasności i zrobić oddzielnych lokali będących odrębnymi nieruchomościami. Dopiero praktyka pokaże co sądy będą z tym robić w takich przypadkach…

      • Robert Walicki

        Doprecyzuję, że miałem na myśli podział pionowy domu jednorodzinnego dwulokalowego na dwa odrębne domy, ale połączone nadal wspólną ścianą. Podział przez sądowe zniesienie współwłasności.

        Mnie bardziej zastanawia jak mikrodeweloperzy będą to praktykować. Bo chyba małe segmenty są tak budowane dziś. Miałem w planach ze znajomym taką budowę i nie wiem co teraz robić.

        Czy jak złożę dokumenty o pozwolenie teraz to mnie ta ustawa jeszcze nie obejmie? Byłaby wtopa, jak postawiłbym budynek a sąd odmówiłby zniesienia współwłasności.

  • Berta Gruba

    A czy to ma się do podziału mieszkania w kamienicy? Kupiłam duże i podzieliłam na 3 z niezależnymi wejściami. W przyszłym roku chcę założyć im KW.

    • skarbonamamony

      Kamienica to budynek wielolokalowy (wielorodzinny), a nie jednorodzinny.

      • EN Do

        Na jakiej podstawie uważasz, że kamienica jest budynkiem wielorodzinnym?

        • skarbonamamony

          Budynek wielorodzinny to każdy budynek mieszkalny inny niż budynek mieszkalny jednorodzinny (art. 2 pkt 2 i 2a prawa budowlanego). Tutaj wnioskuje się poprzez wykluczenie budynków jednorodzinnych.

          • EN Do

            Czyli jeśli mam dom mieszkalny z lat 30. z jedną wspólną KW, nie wydzielonymi administracyjnie lokalami (fizycznie jest ich 5), a w kartotece budynku – brak wzmianki o tym czy jest wielorodzinny czy jednorodzinny(!), to można go uznać za wielorodzinny? i wówczas nowelizacja Ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (art. 114 nowy przepis art. 2 ust. 1a) mnie nie dotyczy?

            Jak ewentualnie udowodnić wielorodzinność (posiadam księgę meldunkową oraz postanowienie sądu o podziale użytkowym lokali)?
            Ww nowelizacja sprawiła mi dużo problemów.

          • skarbonamamony

            Trzeba zajrzeć do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tam nie będzie wskazane, że w danym miejscu może być jedynie zabudowa jednorodzinna, to można wyodrębniać lokale w tym budynku w dowolnej ilości, pod warunkiem, że spełniają definicję lokali z ustawy o własności lokali no i rozporządzenia w sprawie budynków i ich usytuowania.

          • EN Do

            A co jeśli MPZP nie ma na tym obszarze? Budynek oddany do użytkowania ok 1937 r. Pozwolenia na budowę, a tym bardziej warunków zabudowy nie posiadam…

          • skarbonamamony

            Teoretyzujemy czy już ktoś odmówił wyodrębnienia lokali?

          • EN Do

            Jeszcze nie odmówił, ale jest duża obawa. Na dniach składam wnioski o wydzielenie samodzielnych lokali. We wniosku zaznaczę budynek wielorodzinny. Liczę, że otrzymam zaświadczenia.

          • skarbonamamony

            Nie wydaje mi się, by były kłopoty. Wniosek na tę chwilę jest do starosty o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali?

          • EN Do

            Jeszcze nie. Na dniach trafi do Wydziału Architektury i Urbanistyki UM w celu wydania zaświadczenia o samodzielności lokali.

          • skarbonamamony

            Proszę z notariuszem porozmawiać, który będzie przygotowywał oświadczenie/umowę, jak on widzi możliwość sporządzenia aktu notarialnego. Po podaniu numeru księgi wieczystej powinien on określić wymagane dokumenty, które w miedzy czasie trzeba będzie załatwić dodatkowo.

          • EN Do

            To właśnie notariusz na dzisiejszym spotkaniu uświadomił nam jakie zmiany nastąpiły z uwagi na nowelizację Ustawy.

            Mimo wszystko podejmę próbę uzyskania zaświadczenia.

    • EN Do

      Mam dokładnie tę samą sytuacje i aktualnie jestem w trudnej sytuacji. Szukam infomacji/potwierdzenia, że kamienica jest wielorodzinnym budynkiem. W karcie budynku – brak wzmianki.

  • Serce Zkamienia

    Cześć. Mam pytanie. Czy każdą kolejną umowę najmu lokalu mieszkalnego muszę zgłościć do US ? Zrobiłem zgłoszenie dawno temu na pierwsze mieszkanie że wybieram ryczałt i podałem adres tej nieruchomości. Od tego czasu zawarłem dwie inne umowy na mieszkania – płacę podatek od wszystkich mieszkań na ryczałcie. Nie zgłosiłem wynajmu , nie podałem adresu tych dwóch pozostałych mieszkań do US ( żadna z umów nie jest okazjonalną). Czuję ,ze coś nie za dobrze zrobiłem ?

    • skarbonamamony

      Jeżeli nie jest to umowa najmu okazjonalnego lokalu to nie trzeba jej zgłaszać. Wybór ryczałtowej formy opodatkowania obowiązuje aż nie zmienisz decyzji. Możesz to zrobić zawsze do 20 stycznia każdego roku podatkowego.

      • Serce Zkamienia

        Dziękuję. W rocznym zeznaniu jest pole na adres wynajmowanej nieruchomości. W obawie że to błąd że na bieżąco nie zgłosiłem dwóch nowych adresów zostawiłem tam tylko adres pierwszej tj. tej podanej przy wyborze formy opodatkowania. To w deklaracji za najem za 2017 podam poprostu dwa dodatkowe adresy…