Już wkrótce w domu jednorodzinnym będzie można wyodrębnić tylko dwa lokale mieszkalne

By | 22 lipca 2017

 

Remontujesz dom jednorodzinny by przerobić go na kilka kawalerek? Lepiej się pośpiesz. Już wkrótce w domu jednorodzinnym będzie można wyodrębnić tylko dwa lokale mieszkalne. Zostało tylko kilka tygodni na wykorzystanie luki w prawie.

20 lipca Sejm uchwalił ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Ustawa ta, oprócz regulacji związanych z programem Mieszkanie+, zmienia także szereg innych aktów prawnych. Między innymi wprowadza nowy rodzaj umowy najmu mieszkania – umowę najmu instytucjonalnego lokalu. Istotną zmianą zostanie także najprawdopodobniej objęta Ustawa o własności lokali. Ustawa nowelizująca trafiła do prac w Senacie.

Nawet kilkanaście kawalerek w domu jednorodzinnym 

W dzisiejszych przepisach istnieje olbrzymia luka, pozwalająca na wydzielenie w domu jednorodzinnym dowolnej ilości lokali mieszkalnych. Z luki tej korzystają deweloperzy, wznosząc duży budynek na podstawie decyzji zezwalającej na budowę domu jednorodzinnego, dodam bardzo dużego domu jednorodzinnego. Na etapie wydawania pozwolenia i budowy, nadzór budowlany nie jest w stanie udowodnić, że w budynku będą mieszkać więcej niż dwie rodziny. Rola nadzoru budowlanego się kończy, gdy deweloper uzyskuje zgodę na użytkowanie domu. Wówczas deweloperzy występowali do starosty o zaświadczenie o samodzielności lokali. Następnie dokonywali wyodrębnienia kolejnych samodzielnych lokali przenosząc ich własność na nabywców.

Ale zapewne zastanawiacie się, dlaczego ja o tym piszę? Otóż z tego rozwiązania korzystali też inwestorzy rynku nieruchomości na wynajem. Biznes polegał na zakupie dużego domu jednorodzinnego wymagającego remontu i wyremontowaniu go. W czasie remontu inwestor dokonywał niezbędnych prac konstrukcyjnych, pozwalających na podział budynku na samodzielne lokale, np. kawalerki. Gdy na etapie prac budowlanych udawało się dodatkowo budynek rozbudować, interes był jeszcze bardziej opłacalny. Po zakończeniu prac budowlanych i formalnej możliwości użytkowania budynku, inwestor dokonywał wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych. Część lokali sprzedawał, a część pozostawiał w celu wynajmowania. W ten sposób inwestycja pozwalała na uzyskanie darmowych mieszkań na wynajem.

Domknięcie luki w ustawie o własności lokali

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości w przepisie art. 114 wprowadza zmiany w ustawie o własności lokali. Wprowadza się do niej nowy przepis art. 2 ust. 1a. Zgodnie z nim ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

Z punktu widzenia inwestorów najważniejsze jest ostatnie zdanie, ostatecznie zamykające możliwość omijania prawa. Możliwość wyodrębnienia lokali mieszkalnych będzie musiała być zgodna ze wszystkimi wskazanymi wyżej przepisami, ale także z wymienionymi decyzjami administracyjnymi.

W postępowaniach sądowych znoszących współwłasność (m.in. wniosek o zniesienie współwłasności, dział spadku oraz podział majątku dorobkowego małżonków) również nie dopuszczono do omijania prawa. Jeżeli wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z art. 2 ust. 1a ustawy, sąd, znosząc współwłasność nieruchomości, nie orzeka o jej podziale przez wydzielenie lokalu lecz ustala udziały współwłaścicieli w nieruchomości.

Vacatio legis

Projekt ustawy przewiduje, że wyżej wskazane zmiany wejdą w życie w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw.

  • Oj tam, komu potrzebne wyodrębnienie lokali jeżeli zamierza je następnie wynajmować?

  • Robert Walicki

    Mam pytanie. Czyli jak przykładowo mamy duży dom jednorodzinny dwulokalowy to nie da się już sądowo znieść współwłasności i podzielić działki i budynku na pół (MPZP nie pozwala na taki podział działek)? Potem mając dwa odrębne domy jednorodzinne można było wyodrębnić po dwa lokale w każdej z połówek. Tego już się nie da robić?

    • skarbonamamony

      Po wejściu w życie tej ustawy już się to nie będzie dawało zrobić. Zresztą nie wiem czy masz na myśli bliźniak (podział pionowy z wspólną ścianą) czy inne rozwiązanie 🙂

      Wielkie problemy będą na wsiach, gdzie mieszkają wielopokoleniowe rodziny w dużych budynkach i dochodzi do spadkobrania. W budynkach będą mieszkały np.3 rodziny w fizycznie odrębnych lokalach, ale tak do końca nigdy nie uda się znieść współwłasności i zrobić oddzielnych lokali będących odrębnymi nieruchomościami. Dopiero praktyka pokaże co sądy będą z tym robić w takich przypadkach…

      • Robert Walicki

        Doprecyzuję, że miałem na myśli podział pionowy domu jednorodzinnego dwulokalowego na dwa odrębne domy, ale połączone nadal wspólną ścianą. Podział przez sądowe zniesienie współwłasności.

        Mnie bardziej zastanawia jak mikrodeweloperzy będą to praktykować. Bo chyba małe segmenty są tak budowane dziś. Miałem w planach ze znajomym taką budowę i nie wiem co teraz robić.

        Czy jak złożę dokumenty o pozwolenie teraz to mnie ta ustawa jeszcze nie obejmie? Byłaby wtopa, jak postawiłbym budynek a sąd odmówiłby zniesienia współwłasności.

  • Berta Gruba

    A czy to ma się do podziału mieszkania w kamienicy? Kupiłam duże i podzieliłam na 3 z niezależnymi wejściami. W przyszłym roku chcę założyć im KW.

    • skarbonamamony

      Kamienica to budynek wielolokalowy (wielorodzinny), a nie jednorodzinny.