Już wkrótce w domu jednorodzinnym będzie można wyodrębnić tylko dwa lokale mieszkalne

By | 22 lipca 2017

 

Remon­tu­jesz dom jed­no­ro­dzin­ny by prze­ro­bić go na kil­ka kawa­le­rek? Lepiej się pośpiesz. Już wkrót­ce w domu jed­no­ro­dzin­nym będzie moż­na wyod­ręb­nić tyl­ko dwa loka­le miesz­kal­ne. Zosta­ło tyl­ko kil­ka tygo­dni na wyko­rzy­sta­nie luki w pra­wie.

20 lip­ca Sejm uchwa­lił usta­wę o Kra­jo­wym Zaso­bie Nie­ru­cho­mo­ści. Usta­wa ta, oprócz regu­la­cji zwią­za­nych z pro­gra­mem Miesz­ka­nie+, zmie­nia tak­że sze­reg innych aktów praw­nych. Mię­dzy inny­mi wpro­wa­dza nowy rodzaj umo­wy naj­mu miesz­ka­nia — umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu. Istot­ną zmia­ną zosta­nie tak­że naj­praw­do­po­dob­niej obję­ta Usta­wa o wła­sno­ści loka­li. Usta­wa nowe­li­zu­ją­ca tra­fi­ła do prac w Sena­cie.

Nawet kilkanaście kawalerek w domu jednorodzinnym 

W dzi­siej­szych prze­pi­sach ist­nie­je olbrzy­mia luka, pozwa­la­ją­ca na wydzie­le­nie w domu jed­no­ro­dzin­nym dowol­nej ilo­ści loka­li miesz­kal­nych. Z luki tej korzy­sta­ją dewe­lo­pe­rzy, wzno­sząc duży budy­nek na pod­sta­wie decy­zji zezwa­la­ją­cej na budo­wę domu jed­no­ro­dzin­ne­go, dodam bar­dzo duże­go domu jed­no­ro­dzin­ne­go. Na eta­pie wyda­wa­nia pozwo­le­nia i budo­wy, nad­zór budow­la­ny nie jest w sta­nie udo­wod­nić, że w budyn­ku będą miesz­kać wię­cej niż dwie rodzi­ny. Rola nad­zo­ru budow­la­ne­go się koń­czy, gdy dewe­lo­per uzy­sku­je zgo­dę na użyt­ko­wa­nie domu. Wów­czas dewe­lo­pe­rzy wystę­po­wa­li do sta­ro­sty o zaświad­cze­nie o samo­dziel­no­ści loka­li. Następ­nie doko­ny­wa­li wyod­ręb­nie­nia kolej­nych samo­dziel­nych loka­li prze­no­sząc ich wła­sność na nabyw­ców.

Ale zapew­ne zasta­na­wia­cie się, dla­cze­go ja o tym piszę? Otóż z tego roz­wią­za­nia korzy­sta­li też inwe­sto­rzy ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści na wyna­jem. Biz­nes pole­gał na zaku­pie duże­go domu jed­no­ro­dzin­ne­go wyma­ga­ją­ce­go remon­tu i wyre­mon­to­wa­niu go. W cza­sie remon­tu inwe­stor doko­ny­wał nie­zbęd­nych prac kon­struk­cyj­nych, pozwa­la­ją­cych na podział budyn­ku na samo­dziel­ne loka­le, np. kawa­ler­ki. Gdy na eta­pie prac budow­la­nych uda­wa­ło się dodat­ko­wo budy­nek roz­bu­do­wać, inte­res był jesz­cze bar­dziej opła­cal­ny. Po zakoń­cze­niu prac budow­la­nych i for­mal­nej moż­li­wo­ści użyt­ko­wa­nia budyn­ku, inwe­stor doko­ny­wał wyod­ręb­nie­nia samo­dziel­nych loka­li miesz­kal­nych. Część loka­li sprze­da­wał, a część pozo­sta­wiał w celu wynaj­mo­wa­nia. W ten spo­sób inwe­sty­cja pozwa­la­ła na uzy­ska­nie dar­mo­wych miesz­kań na wyna­jem.

Domknięcie luki w ustawie o własności lokali

Usta­wa o Kra­jo­wym Zaso­bie Nie­ru­cho­mo­ści w prze­pi­sie art. 114 wpro­wa­dza zmia­ny w usta­wie o wła­sno­ści loka­li. Wpro­wa­dza się do niej nowy prze­pis art. 2 ust. 1a. Zgod­nie z nim usta­no­wie­nie odręb­nej wła­sno­ści samo­dziel­ne­go loka­lu miesz­kal­ne­go nastę­pu­je zgod­nie z usta­le­nia­mi miej­sco­we­go pla­nu zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go albo tre­ścią decy­zji o warun­kach zabu­do­wy i zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu oraz zgod­nie z pozwo­le­niem na budo­wę albo sku­tecz­nie doko­na­nym zgło­sze­niem, i zgod­nie z pozwo­le­niem na użyt­ko­wa­nie. Odręb­ną nie­ru­cho­mość w budyn­ku miesz­kal­nym jed­no­ro­dzin­nym mogą sta­no­wić co naj­wy­żej dwa samo­dziel­ne loka­le miesz­kal­ne.

Z punk­tu widze­nia inwe­sto­rów naj­waż­niej­sze jest ostat­nie zda­nie, osta­tecz­nie zamy­ka­ją­ce moż­li­wość omi­ja­nia pra­wa. Moż­li­wość wyod­ręb­nie­nia loka­li miesz­kal­nych będzie musia­ła być zgod­na ze wszyst­ki­mi wska­za­ny­mi wyżej prze­pi­sa­mi, ale tak­że z wymie­nio­ny­mi decy­zja­mi admi­ni­stra­cyj­ny­mi.

W postę­po­wa­niach sądo­wych zno­szą­cych współ­wła­sność (m.in. wnio­sek o znie­sie­nie współ­wła­sno­ści, dział spad­ku oraz podział mająt­ku dorob­ko­we­go mał­żon­ków) rów­nież nie dopusz­czo­no do omi­ja­nia pra­wa. Jeże­li wydzie­le­nie loka­lu było­by sprzecz­ne z art. 2 ust. 1a usta­wy, sąd, zno­sząc współ­wła­sność nie­ru­cho­mo­ści, nie orze­ka o jej podzia­le przez wydzie­le­nie loka­lu lecz usta­la udzia­ły współ­wła­ści­cie­li w nie­ru­cho­mo­ści.

Vacatio legis

Pro­jekt usta­wy prze­wi­du­je, że wyżej wska­za­ne zmia­ny wej­dą w życie w ter­mi­nie 30 dni od dnia ogło­sze­nia usta­wy w Dzien­ni­ku Ustaw.