Jakie mieszkanie kupić na wynajem?

By | 21 lipca 2014

Wybór odpowiedniego mieszkania pod inwestycję na wynajem jest kluczowy. Gdybyśmy „nie trafili” w gusta najemców to albo będziemy wynajmować je poniżej kosztów własnych, albo z dużą stratą będziemy musieli sprzedać lokum. Nie chodzi tu bynajmniej o sprzedaż poniżej ceny zakupu, tylko o sam proces ponownej sprzedaży, który może potrwać kilka miesięcy. W tym czasie będziemy musieli ponosić koszty utrzymania mieszkania, a także koszty obsługi kredytu gdy zakup z niego finansowaliśmy. Poniesionych kosztów taksy notarialnej, zapłaconego podatku PCC czy ewentualnych kosztów pośrednika też nikt nam nie zwróci. Wybór odpowiedniego mieszkania będzie miał wpływ na uzyskiwaną cenę i łatwość w znalezieniu kolejnych najemców. Będzie miał też wpływ na ilość pieniędzy jaką będziemy potrzebować na inwestycję i jakie pieniądze możemy dzięki inwestycji zarobić. Jak mawia mój znajomy pośrednik, w nieruchomościach liczą się trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i na trzecim miejscu lokalizacja. Nieruchomości nie można wziąć pod pachę i przenieść w nowe miejsce. Tam gdzie ona się znajduje pozostanie już na zawsze. Oczywiście nie ma lokalizacji idealnych dla wszystkich, dlatego w pierwszej kolejności…

Określ swojego docelowego najemcę

Na wstępie musisz zdecydować komu chciałbyś wynajmować swoje mieszkanie. Każdy z segmentów potencjalnych najemców rządzi się swoimi oczekiwaniami. Jeżeli mieszkasz lub zamierzasz zainwestować w mieście będącym ośrodkiem akademickim możesz rozważyć wynajem dla studentów. To klient o tyle pewny, że państwowe uczelnie zawsze będą miały kandydatów na studia dzienne. Niż demograficzny w najbliższych latach na pewno wpłynie na rynek wynajmu mieszkań, ale ilość studentów dziennych raczej nie zmienia się istotnie. Co najwyżej łatwiej się na te darmowe studia dostać i przez to studenci i absolwenci są coraz słabsi. Studenci zwykle szukają wspólnego mieszkania w grupie znajomych. Czego wymaga student? Mieszkanie musi być zlokalizowane w okolicach kampusu uczelni, a w najgorszym wypadku czas przejazdu komunikacją miejską od wyjścia z domu do dotarcia do drzwi uczelni nie powinien przekraczać 20-30 minut. Wykluczone są wszelkie przesiadki! Drugim istotnym aspektem na który zwracają uwagę studenci to oddzielne, nieprzejściowe pokoje. Mam mieszkanie w którym gdy je kupowałem jeden z pokoi był przez poprzedniego właściciela połączony z kuchnią. Przy każdym poszukiwaniu najemcy słyszałem to samo narzekanie. Przy okazji kolejnej zmiany najemcy odtworzyłem ścianę z płyty kartonowo gipsowej, wstawiłem drzwi i mieszkanie szybciutko znalazło nowego najemcę. Studenci przecież wyjeżdżają z domu rodzinnego nie tylko po to by się uczyć :-). Dlatego oczekują, że rodzice będą finansować im miejsce w samodzielnym pokoju. Nie ma dla nich większego znaczenia jego powierzchnia, ważne że mogą zamknąć drzwi i odgrodzić się od współlokatorów. Rynek studencki ma też swoje wady. Jest bardzo sezonowy – studenci przyjeżdżają w drugiej połowie września, a pakują się na koniec czerwca. Jeżeli Twoja miejscowość nie jest turystyczna i nie daje możliwości szukania najemcy wakacyjnego to musisz w związku z tym liczyć się z pustostanami, albo twardo oczekiwać podpisywania umów na co najmniej 12 miesięcy. Ja stosuje ten drugi wariant. Kilkudziesięciu oglądających odmawia, ale znajdzie się ten jeden, który zostanie na wakacje by pracować i zarabiać na studia. Optymalne mieszkanie studenckie ma 2-4 pokoi, przy czym studenci zawsze przeliczają koszt utrzymania mieszkania na osobę czyli miejsce do spania. Duży pokój zwykle współdzielony jest przez dwóch współlokatorów lub parę. Podobne do oczekiwań studentów mają młodzi ludzie podejmujący pracę zarobkową daleko od domu rodzinnego. Zwykle też mieszkają w grupie znajomych. Od studentów odróżnia ich wymóg najlepszej lokalizacji – dopasowują ją do miejsca pracy choć to nie reguła. Pracownicy kontraktowi i rodziny szukający lokum na krótki, zwykle kilkunastomiesięczny czas, to kolejny wyróżniony przeze mnie segment klientów. Ich motywacja do poszukiwania mieszkania jest bardzo różna. Najczęściej przeprowadzka związana jest z podpisaniem umowy o pracę na określony czas wykonania konkretnego kontraktu. Rodziny zwykle szukają mieszkania na czas zmiany lub poszukiwania nowego mieszkania gdy swoje sprzedali albo właśnie nowe mieszkanie kupili i trwa kilkumiesięczny remont. W tej grupie klientów też liczy się ilość oddzielnych pokoi. Tak jakoś się przyjęło, że wynajmuje się pokoje, a nie powierzchnie mieszkania. Oczekiwana przez nich lokalizacja lokum będzie dopasowana do miejsca pracy przez co nawet mieszkania zlokalizowane na obrzeżach miast mają duże szanse. Wrażliwość na cenę obejmuje cały koszt utrzymania mieszkania, włącznie z opłatami. W tej grupie klientów sezonowość w zasadzie nie występuje. Poza wyjątkami w okresie wakacji czy w grudniu, popyt jest na stałym poziomie. Ostatnim wyróżnionym przeze mnie rynkiem jest rynek, który ja nazywam segmentem reprezentacyjnym. Zaliczam do niego managerów i wysoko postawionych pracowników. Tu zwykle najemcą jest firma, w której pracuje pracownik. Lokalizacja przeznaczonych dla tych klientów mieszkań musi być dobra. Dojazd do centrum miasta „bez korków” to jeden z najważniejszych argumentów negocjacyjnych. Rozkład mieszkania i jego wyposażenie wskazane jest by było niebanalne. To nie jest grupa najemców wrażliwych na cenę. Okres na który podpisywana jest umowa jest bardzo indywidualny. Może to być zarówno kilka miesięcy jak i kilka lat. O tego najemcę trzeba dbać na każdym kroku. Ma to jednak swoje zalety – gdy najemca będzie zadowolony, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że poleci nas swojemu znajomemu. Marketing szeptany w tym segmencie rynku jest bardzo istotny. Jednak ten segment najemców ma swoje wady. Czas w którym poszukujemy najemcy może być bardzo długi. Innymi słowy można brać za wynajem bardzo duże pieniądze, ale możemy mieć też kilkumiesięczne okresy gdy utrzymujemy mieszkanie na własny koszt i nie zarabiamy. Oczywiście powyższe przykłady nie wyczerpują wszystkich przypadków, ale każdego klienta można zakwalifikować do jednego z modelowych najemców. Gdy już mamy wstępny zarys modelowego klienta, poszukując mieszkania do zakupu…

Postaw się w roli najemcy

Gdy kupujesz pierwsze mieszkanie na wynajem to musisz zacząć od odrobienia tego zadania. Pozwoli Ci to na zapoznanie się z uwarunkowaniami z Twojej okolicy i na zestawienie oczekiwań z rzeczywistością. Zacznij od przejrzenia ofert wynajmu, które są aktualnie na rynku. Przejrzyj lokalne ogłoszenia i umów się na oględziny wybranych mieszkań. Przy tej okazji rozpytaj wynajmujących i ewentualnie pośredników o rzeczywiste ich oczekiwania co do cen i innych warunków umownych. Dlaczego masz to zrobić? Bo tylko w ten sposób możesz nabrać jako takiego doświadczenia i skonfrontować swoje oczekiwania co do zarobków z faktycznymi możliwościami zarobkowania na wynajmie w Twojej okolicy. Pamiętaj, że mieszkania nie przeniesiesz w inne miejsce! Ja pierwsze mieszkanie kupiłem trochę przez przypadek i dlatego nie odrobiłem pracy domowej. Za to później gdy już je odebrałem to przeprowadziłem odpowiednią analizę i zdecydowałem się na konkretny segment najemców. Dzięki temu wiedziałem co musze w nim wyremontować i jak je wyposażyć by szybko znalazło najemcę. Możesz wierzyć lub nie ale pierwszego najemcę znalazłem w tydzień. Zacząłem zarabiać dokładnie tyle ile chciałem.

Ustal górną granicę inwestycji

Teraz na bazie swoich doświadczeń i rozmów, korzystając z metod kalkulacji możesz spróbować oszacować górną granicę finansową inwestycji. Ta granica w żadnym wypadku nie może być przekroczona bo wtedy zaczynasz ponosić zbędne ryzyko. W kwotę górnej granicy powinno się wliczyć wszystkie koszty związane z zakupem, remontem czy sfinansowaniem inwestycji. Dosłownie wszystko co wydasz od momentu oglądnięcia mieszkania do dnia w którym mieszkanie będzie gotowe do wprowadzenia się najemcy. Każda złotówka wydana poniżej tej kwoty zapewnia Ci większe bezpieczeństwo opłacalności inwestycji. Dlatego dopiero teraz zacznij…

Poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości

Metod na szukanie jest dosyć sporo. Ważne jest by znaleźć mieszkanie, które uda się kupić tanio. Napiszę o tym wkrótce kolejny materiał.