Jakie mieszkanie kupić na wynajem?

By | 21 lipca 2014

Wybór odpo­wied­nie­go miesz­ka­nia pod inwe­sty­cję na wyna­jem jest klu­czo­wy. Gdy­by­śmy „nie tra­fi­li” w gusta najem­ców to albo będzie­my wynaj­mo­wać je poni­żej kosz­tów wła­snych, albo z dużą stra­tą będzie­my musie­li sprze­dać lokum. Nie cho­dzi tu bynaj­mniej o sprze­daż poni­żej ceny zaku­pu, tyl­ko o sam pro­ces ponow­nej sprze­da­ży, któ­ry może potrwać kil­ka mie­się­cy. W tym cza­sie będzie­my musie­li pono­sić kosz­ty utrzy­ma­nia miesz­ka­nia, a tak­że kosz­ty obsłu­gi kre­dy­tu gdy zakup z nie­go finan­so­wa­li­śmy. Ponie­sio­nych kosz­tów tak­sy nota­rial­nej, zapła­co­ne­go podat­ku PCC czy ewen­tu­al­nych kosz­tów pośred­ni­ka też nikt nam nie zwró­ci. Wybór odpo­wied­nie­go miesz­ka­nia będzie miał wpływ na uzy­ski­wa­ną cenę i łatwość w zna­le­zie­niu kolej­nych najem­ców. Będzie miał też wpływ na ilość pie­nię­dzy jaką będzie­my potrze­bo­wać na inwe­sty­cję i jakie pie­nią­dze może­my dzię­ki inwe­sty­cji zaro­bić. Jak mawia mój zna­jo­my pośred­nik, w nie­ru­cho­mo­ściach liczą się trzy rze­czy: loka­li­za­cja, loka­li­za­cja i na trze­cim miej­scu loka­li­za­cja. Nie­ru­cho­mo­ści nie moż­na wziąć pod pachę i prze­nieść w nowe miej­sce. Tam gdzie ona się znaj­du­je pozo­sta­nie już na zawsze. Oczy­wi­ście nie ma loka­li­za­cji ide­al­nych dla wszyst­kich, dla­te­go w pierw­szej kolej­no­ści…

Określ swojego docelowego najemcę

Na wstę­pie musisz zde­cy­do­wać komu chciał­byś wynaj­mo­wać swo­je miesz­ka­nie. Każ­dy z seg­men­tów poten­cjal­nych najem­ców rzą­dzi się swo­imi ocze­ki­wa­nia­mi. Jeże­li miesz­kasz lub zamie­rzasz zain­we­sto­wać w mie­ście będą­cym ośrod­kiem aka­de­mic­kim możesz roz­wa­żyć wyna­jem dla stu­den­tów. To klient o tyle pew­ny, że pań­stwo­we uczel­nie zawsze będą mia­ły kan­dy­da­tów na stu­dia dzien­ne. Niż demo­gra­ficz­ny w naj­bliż­szych latach na pew­no wpły­nie na rynek wynaj­mu miesz­kań, ale ilość stu­den­tów dzien­nych raczej nie zmie­nia się istot­nie. Co naj­wy­żej łatwiej się na te dar­mo­we stu­dia dostać i przez to stu­den­ci i absol­wen­ci są coraz słab­si. Stu­den­ci zwy­kle szu­ka­ją wspól­ne­go miesz­ka­nia w gru­pie zna­jo­mych. Cze­go wyma­ga stu­dent? Miesz­ka­nie musi być zlo­ka­li­zo­wa­ne w oko­li­cach kam­pu­su uczel­ni, a w naj­gor­szym wypad­ku czas prze­jaz­du komu­ni­ka­cją miej­ską od wyj­ścia z domu do dotar­cia do drzwi uczel­ni nie powi­nien prze­kra­czać 20–30 minut. Wyklu­czo­ne są wszel­kie prze­siad­ki! Dru­gim istot­nym aspek­tem na któ­ry zwra­ca­ją uwa­gę stu­den­ci to oddziel­ne, nie­przej­ścio­we poko­je. Mam miesz­ka­nie w któ­rym gdy je kupo­wa­łem jeden z pokoi był przez poprzed­nie­go wła­ści­cie­la połą­czo­ny z kuch­nią. Przy każ­dym poszu­ki­wa­niu najem­cy sły­sza­łem to samo narze­ka­nie. Przy oka­zji kolej­nej zmia­ny najem­cy odtwo­rzy­łem ścia­nę z pły­ty kar­to­no­wo gip­so­wej, wsta­wi­łem drzwi i miesz­ka­nie szyb­ciut­ko zna­la­zło nowe­go najem­cę. Stu­den­ci prze­cież wyjeż­dża­ją z domu rodzin­ne­go nie tyl­ko po to by się uczyć :-). Dla­te­go ocze­ku­ją, że rodzi­ce będą finan­so­wać im miej­sce w samo­dziel­nym poko­ju. Nie ma dla nich więk­sze­go zna­cze­nia jego powierzch­nia, waż­ne że mogą zamknąć drzwi i odgro­dzić się od współ­lo­ka­to­rów. Rynek stu­denc­ki ma też swo­je wady. Jest bar­dzo sezo­no­wy – stu­den­ci przy­jeż­dża­ją w dru­giej poło­wie wrze­śnia, a paku­ją się na koniec czerw­ca. Jeże­li Two­ja miej­sco­wość nie jest tury­stycz­na i nie daje moż­li­wo­ści szu­ka­nia najem­cy waka­cyj­ne­go to musisz w związ­ku z tym liczyć się z pusto­sta­na­mi, albo twar­do ocze­ki­wać pod­pi­sy­wa­nia umów na co naj­mniej 12 mie­się­cy. Ja sto­su­je ten dru­gi wariant. Kil­ku­dzie­się­ciu oglą­da­ją­cych odma­wia, ale znaj­dzie się ten jeden, któ­ry zosta­nie na waka­cje by pra­co­wać i zara­biać na stu­dia. Opty­mal­ne miesz­ka­nie stu­denc­kie ma 2–4 pokoi, przy czym stu­den­ci zawsze prze­li­cza­ją koszt utrzy­ma­nia miesz­ka­nia na oso­bę czy­li miej­sce do spa­nia. Duży pokój zwy­kle współ­dzie­lo­ny jest przez dwóch współ­lo­ka­to­rów lub parę. Podob­ne do ocze­ki­wań stu­den­tów mają mło­dzi ludzie podej­mu­ją­cy pra­cę zarob­ko­wą dale­ko od domu rodzin­ne­go. Zwy­kle też miesz­ka­ją w gru­pie zna­jo­mych. Od stu­den­tów odróż­nia ich wymóg naj­lep­szej loka­li­za­cji — dopa­so­wu­ją ją do miej­sca pra­cy choć to nie regu­ła. Pra­cow­ni­cy kon­trak­to­wi i rodzi­ny szu­ka­ją­cy lokum na krót­ki, zwy­kle kil­ku­na­sto­mie­sięcz­ny czas, to kolej­ny wyróż­nio­ny prze­ze mnie seg­ment klien­tów. Ich moty­wa­cja do poszu­ki­wa­nia miesz­ka­nia jest bar­dzo róż­na. Naj­czę­ściej prze­pro­wadz­ka zwią­za­na jest z pod­pi­sa­niem umo­wy o pra­cę na okre­ślo­ny czas wyko­na­nia kon­kret­ne­go kon­trak­tu. Rodzi­ny zwy­kle szu­ka­ją miesz­ka­nia na czas zmia­ny lub poszu­ki­wa­nia nowe­go miesz­ka­nia gdy swo­je sprze­da­li albo wła­śnie nowe miesz­ka­nie kupi­li i trwa kil­ku­mie­sięcz­ny remont. W tej gru­pie klien­tów też liczy się ilość oddziel­nych pokoi. Tak jakoś się przy­ję­ło, że wynaj­mu­je się poko­je, a nie powierzch­nie miesz­ka­nia. Ocze­ki­wa­na przez nich loka­li­za­cja lokum będzie dopa­so­wa­na do miej­sca pra­cy przez co nawet miesz­ka­nia zlo­ka­li­zo­wa­ne na obrze­żach miast mają duże szan­se. Wraż­li­wość na cenę obej­mu­je cały koszt utrzy­ma­nia miesz­ka­nia, włącz­nie z opła­ta­mi. W tej gru­pie klien­tów sezo­no­wość w zasa­dzie nie wystę­pu­je. Poza wyjąt­ka­mi w okre­sie waka­cji czy w grud­niu, popyt jest na sta­łym pozio­mie. Ostat­nim wyróż­nio­nym prze­ze mnie ryn­kiem jest rynek, któ­ry ja nazy­wam seg­men­tem repre­zen­ta­cyj­nym. Zali­czam do nie­go mana­ge­rów i wyso­ko posta­wio­nych pra­cow­ni­ków. Tu zwy­kle najem­cą jest fir­ma, w któ­rej pra­cu­je pra­cow­nik. Loka­li­za­cja prze­zna­czo­nych dla tych klien­tów miesz­kań musi być dobra. Dojazd do cen­trum mia­sta „bez kor­ków” to jeden z naj­waż­niej­szych argu­men­tów nego­cja­cyj­nych. Roz­kład miesz­ka­nia i jego wypo­sa­że­nie wska­za­ne jest by było nie­ba­nal­ne. To nie jest gru­pa najem­ców wraż­li­wych na cenę. Okres na któ­ry pod­pi­sy­wa­na jest umo­wa jest bar­dzo indy­wi­du­al­ny. Może to być zarów­no kil­ka mie­się­cy jak i kil­ka lat. O tego najem­cę trze­ba dbać na każ­dym kro­ku. Ma to jed­nak swo­je zale­ty — gdy najem­ca będzie zado­wo­lo­ny, to ist­nie­je duże praw­do­po­do­bień­stwo, że pole­ci nas swo­je­mu zna­jo­me­mu. Mar­ke­ting szep­ta­ny w tym seg­men­cie ryn­ku jest bar­dzo istot­ny. Jed­nak ten seg­ment najem­ców ma swo­je wady. Czas w któ­rym poszu­ku­je­my najem­cy może być bar­dzo dłu­gi. Inny­mi sło­wy moż­na brać za wyna­jem bar­dzo duże pie­nią­dze, ale może­my mieć też kil­ku­mie­sięcz­ne okre­sy gdy utrzy­mu­je­my miesz­ka­nie na wła­sny koszt i nie zara­bia­my. Oczy­wi­ście powyż­sze przy­kła­dy nie wyczer­pu­ją wszyst­kich przy­pad­ków, ale każ­de­go klien­ta moż­na zakwa­li­fi­ko­wać do jed­ne­go z mode­lo­wych najem­ców. Gdy już mamy wstęp­ny zarys mode­lo­we­go klien­ta, poszu­ku­jąc miesz­ka­nia do zaku­pu…

Postaw się w roli najemcy

Gdy kupu­jesz pierw­sze miesz­ka­nie na wyna­jem to musisz zacząć od odro­bie­nia tego zada­nia. Pozwo­li Ci to na zapo­zna­nie się z uwa­run­ko­wa­nia­mi z Two­jej oko­li­cy i na zesta­wie­nie ocze­ki­wań z rze­czy­wi­sto­ścią. Zacznij od przej­rze­nia ofert wynaj­mu, któ­re są aktu­al­nie na ryn­ku. Przej­rzyj lokal­ne ogło­sze­nia i umów się na oglę­dzi­ny wybra­nych miesz­kań. Przy tej oka­zji roz­py­taj wynaj­mu­ją­cych i ewen­tu­al­nie pośred­ni­ków o rze­czy­wi­ste ich ocze­ki­wa­nia co do cen i innych warun­ków umow­nych. Dla­cze­go masz to zro­bić? Bo tyl­ko w ten spo­sób możesz nabrać jako takie­go doświad­cze­nia i skon­fron­to­wać swo­je ocze­ki­wa­nia co do zarob­ków z fak­tycz­ny­mi moż­li­wo­ścia­mi zarob­ko­wa­nia na wynaj­mie w Two­jej oko­li­cy. Pamię­taj, że miesz­ka­nia nie prze­nie­siesz w inne miej­sce! Ja pierw­sze miesz­ka­nie kupi­łem tro­chę przez przy­pa­dek i dla­te­go nie odro­bi­łem pra­cy domo­wej. Za to póź­niej gdy już je ode­bra­łem to prze­pro­wa­dzi­łem odpo­wied­nią ana­li­zę i zde­cy­do­wa­łem się na kon­kret­ny seg­ment najem­ców. Dzię­ki temu wie­dzia­łem co musze w nim wyre­mon­to­wać i jak je wypo­sa­żyć by szyb­ko zna­la­zło najem­cę. Możesz wie­rzyć lub nie ale pierw­sze­go najem­cę zna­la­złem w tydzień. Zaczą­łem zara­biać dokład­nie tyle ile chcia­łem.

Ustal górną granicę inwestycji

Teraz na bazie swo­ich doświad­czeń i roz­mów, korzy­sta­jąc z metod kal­ku­la­cji możesz spró­bo­wać osza­co­wać gór­ną gra­ni­cę finan­so­wą inwe­sty­cji. Ta gra­ni­ca w żad­nym wypad­ku nie może być prze­kro­czo­na bo wte­dy zaczy­nasz pono­sić zbęd­ne ryzy­ko. W kwo­tę gór­nej gra­ni­cy powin­no się wli­czyć wszyst­kie kosz­ty zwią­za­ne z zaku­pem, remon­tem czy sfi­nan­so­wa­niem inwe­sty­cji. Dosłow­nie wszyst­ko co wydasz od momen­tu ogląd­nię­cia miesz­ka­nia do dnia w któ­rym miesz­ka­nie będzie goto­we do wpro­wa­dze­nia się najem­cy. Każ­da zło­tów­ka wyda­na poni­żej tej kwo­ty zapew­nia Ci więk­sze bez­pie­czeń­stwo opła­cal­no­ści inwe­sty­cji. Dla­te­go dopie­ro teraz zacznij…

Poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości

Metod na szu­ka­nie jest dosyć spo­ro. Waż­ne jest by zna­leźć miesz­ka­nie, któ­re uda się kupić tanio. Napi­szę o tym wkrót­ce kolej­ny mate­riał.