Jak nie pisać do najemców

By | 1 maja 2017

Czasami zdarza się, że strony umowy najmu pozostają w lekkim konflikcie. Jedna ze stron czegoś oczekuje, a druga nie za bardzo ma ochotę sprostać żądaniu. Często w takim wypadku strony zaczynają do siebie pisać. Jest to właściwy kierunek, bowiem w ten sposób wyrażamy swoje stanowisko w sposób pozwalający na zachowanie go do celów dowodowych. Niestety zdarza się, że strony niezbyt fortunnie formułują swój przekaz.

Dziś przytoczę prawdziwy kazus, jaki znalazłem w sieci. Sprawa wyglądała w ten sposób, że najemca chciał się wyprowadzić z wynajmowanego mieszkania, a ponieważ miał umowę zawartą na czas oznaczony, musiał znaleźć powód do wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Skorzystał z przepisu art. 682 k.c., który stanowi iż jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Najemczyni wskazała w wypowiedzeniu fakt, że na ścianach w zajmowanym mieszkaniu pojawiają się ogniska grzybów, co wpływa niekorzystnie na zdrowie jej dziecka. W tym samym piśmie zażądała zwrotu wpłaconej kaucji w dniu zwrotu lokali. Po kilku dniach od doręczenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia otrzymała od wynajmującego poniższe pismo.

Przepraszam za niską jakość, ale mam nadzieję, że uda Ci się zapoznać z jego treścią (autor nie jest mi znany, publikacja powielająca materiał opublikowany uprzednio w Internecie).

Zwróć uwagę, że w początkowej treści pisma autor słusznie podnosi brak uprawnień najemcy do wypowiedzenia umowy najmu na podstawie przywoływanego przepisu. Przedstawia swoje stanowisko i stara się obiektywnie przedstawiać fakty. Prowadzi swój wywód w taki sposób by wykazać bezskuteczność złożonego wypowiedzenia. Niezrozumiałe jest jednak samo zakończenie pisma. W ostatnim akapicie autor odnosi się do zwrotu kaucji w taki sposób, jakby wcześniejsze akapity nie miały żadnego znaczenia. De facto godzi się na przyjęcie lokalu od najemcy i pośrednio zgadza się na rozwiązanie umowy najmu.

Z nagłówka pisma wynika, że wynajmującym jest przedsiębiorca co dodatkowo obliguje go do starannego działania wynikającego z zawodowego charakteru jego działalności.

Gdyby pismo zostało doręczone najemcy bez ostatniego akapitu, to najemca miałby nie lada problem. To po jego stronie pozostawałoby wykazanie na wypadek sporu sądowego, że wypowiedzenie było zasadne, a w konsekwencji skuteczne. Gdyby tego nie wykazał, to wynajmujący mógłby żądać zapłaty czynszu aż do wygaśnięcia umowy.

Formułując jakiekolwiek pisma do drugiej strony umowy najmu staraj się trzymać jednej tezy przedstawionej na samym początku. Wszelkie odbieganie od niej może skończyć się tak jak na przedstawionym przykładzie. Nerwy należy trzymać na wodzy i starać się nie stosować jakichkolwiek przytyków osobistych.

 

 

  • bolek

    Witam Panie Piotrze posiadam dwa mieszkania z których jedno wynajmuje. Jeśli mieszkanie które obecnie zajmuje zostanie zniszczone w skutek pożaru lub zalania w takim stopniu że nie będzie się nadawało do użytku czy mogę wypowiedzieć umowę najemcy który zajmuje drugie mieszkanie?

    • skarbonamamony

      Tak, za półrocznym wypowiedzeniem jeżeli najemcy przysługuje prawo do innego lokalu w danej miejscowości lub gdy dostarczasz mu lokal zamienny albo za 3 letnim okresem wypowiedzenia gdy lokalu takiego nie ma lub mu nie zapewniasz. W wypadku 3 letniego okresu wypowiedzenia jeżeli lokatorem jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu 3 letniego nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora.
      Oba powyższe nie dotyczą umowy najmu okazjonalnego lokalu.

      • bolek

        Rozumiem że ja również mogę dostarczyć lokal socjalny a nie tylko gmina także w przypadku eksmisji przez komornika gdzie jest wyrok z sądu .

  • bolek

    Drugie pytanie moje brzmi jak wygląda proces wyprowadzki osób które zamieszkują wraz z najemcą bez mojej wiedzy i zgody. Czy również jest to długi proces sądowy czy tylko interwencja Policji i po sprawie?

    • skarbonamamony

      Policja nie usunie nikogo z mieszkania. Zawsze wymagana jest interwencja komornika, który działa na podstawie tytułu wykonawczego. Także wytoczynie powództwa o eksmisję jest niezbędne.

  • bolek

    Witam. jeżeli sprzedam mieszkanie z lokatorami którzy nie posiadają umowy najmu bo wygasla to czy nowy własciciel bedzie miał lżejszą drogę w usunięciu lokatorów ? Lokatorzy dorośli i w pełni sprawni.

    • skarbonamamony

      To nic nie zmienia.

  • Barbra

    Trochę z innej beczki.Dotychczas mieszkaliśmy wspólnie w spółdzielczym własnościowym, a obecnie jest separacja i wynajmujemy oddzielne lokale, Wyprowadzka miała na celu przygotowanie mieszkania do sprzedaży. Ostatnio coś prawie byłemu się pomieszało i zmienił zdanie oraz zamki i wynajął wspólne mieszkanie otrzymując czynsz, który zatrzymuje w całości dla siebie. Czy w przypadku gdy jeszcze istnieje wspólnota małżeńska powinien uzyskać moją zgodę ? Moim zdaniem umowa wynajmu jest nieważna. Jak w takim przypadku należy postąpić aby pozbyć się lokatorów, oczywiście zgodnie z prawem ? Barbra