Fundusz mieszkań na wynajem – miało być tanio, wyszło jak zwykle

By | 7 stycznia 2015

pusty pokoj

Grubo ponad rok temu ówczesny Premier Donald Tusk zapowiedział utworzenie funduszu, który miałby zająć się zakupem na rynku mieszkań i zaoferowanie ich wynajmu w atrakcyjnych cenach. W dniu dzisiejszym na stronie funduszu przedstawiono pierwsze dostępne oferty mieszkań w Poznaniu.

W zamyśle projekt rządowy miał zapobiegać odpływowi młodych ludzi w kraju. Możliwość taniego wynajmu własnego mieszkania miał spowodować przywiązanie młodzieży do kraju, a także umożliwić zakładanie rodzin i rozwój kariery w krajowych przedsiębiorstwach.

Minister finansów Mateusz Szczurek powiedział wtedy:

Nie chcemy, aby ludzie, którzy przyjeżdżają za pracą do dużych miast, byli wpychani w wynajmowanie drogich mieszkań ani w kredyty. Fundusz BGK ma być inwestycją komercyjną ze stopą zwrotu z czynszów na poziomie 4 proc. – Wszystkie zyski pójdą na kolejne inwestycje. Mieszkania będą wykończone, a ceny najmu znacznie tańsze od rynkowych.

Docelowo w ofercie funduszu miało być ok. 20 tysięcy mieszkań. Mam nadzieję, że ktoś się opamięta i nie wtopi takiej ilość gotówki w nierentowny już w założeniach biznes.

Start z opóźnieniem

Zgodnie z zapowiedziami Premiera, pierwsze mieszkania miały trafić na rynek w pierwszym półroczu ubiegłego roku. Oczywiście nic z tego nie wyszło, kolejny przekładany termin na IV kwartał również nie wypalił. Machina urzędnicza działa bezwładnie i pierwsi lokatorzy będą mogli wprowadzić się ponoć 1 marca 2015. Na dziś można sobie pooglądać oferty dostępnych mieszkań w Poznaniu, kolejne miasta ponoć mają być dostępne wkrótce, ale ja w to nie wierzę. To znaczy kiedyś będą ale raczej nie wkrótce.

Tanio nie będzie

Urzędnicy rządowi zakładali, że funduszowi w hurcie uda się kupić mieszkania na rynku znacznie taniej niż oferty dostępne w szerokiej sprzedaży. Ile wydali nie wie nikt. Próbowałem się nawet o to zapytać przesyłając stosowne zapytanie:

Powołując się na ustawę o dostępie do informacji publicznej proszę o odpowiedź na poniższe pytania:

  1. Jaki był przeciętny koszt zakupu metra kwadratowego mieszkań oferowanych do wynajęcia w Poznaniu?
  2. Jaki jest planowany łączny koszt wykończenia i wyposażenia tych mieszkań?
  3. Jaka jest łączna powierzchnia użytkowa mieszkań oferowanych do wynajęcia w Poznaniu a zakupionych w ramach tej inwestycji?

Ostatnie pytanie zadałem z czystego lenistwa, bo przecież mógłbym to sobie sam policzyć. Chodziło mi o samodzielne wyliczenie przeciętnego kosztu wykończenia i wyposażenia metra kwadratowego tych mieszkań. Nie musiałem długo czekać na odpowiedź bo już po dobie otrzymałem taką oto odpowiedź:

Szanowny Panie,

Odnosząc się do żądania podania informacji dotyczącej wartości transakcji zawartej przez spółkę celową Funduszu, przedstawiamy co następuje. Prawo do informacji publicznej, podlega ograniczeniom wskazanym w art. 5 ust. 1 ustawy o dostępie do informacji publicznej, w zakresie i na zasadach określonych w przepisach o ochronie tajemnic ustawowo chronionych.

BGK Nieruchomości S.A. prowadzi działalność polegającą na zarządzaniu portfelem aktywów Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem, funduszu inwestycyjnego zamkniętego aktywów niepublicznych („Fundusz”), realizując umowę zawartą z Towarzystwem Funduszy Inwestycyjnych zarządzającym tym
Funduszem. Działalność BGKN (tak jak innych funkcjonujących na rynku „asset menedżerów”) realizowana jest zgodnie z ustawą o funduszach inwestycyjnych (tj. Dz.U. z 2014 r. poz.157 – „Ustawa”) i podlega nadzorowi sprawowanemu przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Zgodnie z art. 280 Ustawy, informacje uzyskane w związku z czynnościami dotyczącymi lokat Funduszu lub innymi czynnościami podejmowanymi w ramach regulowanej Ustawą działalności nadzorowanej przez KNF, objęte są tajemnicą zawodową, która może być ujawniana wyłącznie na żądanie instytucji enumeratywnie wymienionych w Ustawie o funduszach.

Z wyrazami szacunku,
Centrum Obsługi Klienta Funduszu Mieszkań na Wynajem

Cóż, przyjdzie poczekać na upublicznienie rocznego sprawozdania finansowego za 2014 rok.

Początkowo urzędnicy twierdzili, że uruchomienie funduszu miało stworzyć konkurencję prywatnym inwestorom. Ceny miały być o 30-40% niższe niż na rynku. W późniejszym terminie deklarowano obniżki na poziomie 20-30%. Marzenia urzędnicze niestety nie pokryły się z rzeczywistością. Pierwsze, dziś pokazane oferty są wyższe od cen ofertowych w Poznaniu na portalach ogłoszeniowych. I mowa o cenach ofertowych przed negocjacjami, a nie o rzeczywistych umownych kosztach. Okazuje się, że prywatni inwestorzy jak zwykle są w stanie zrobić coś taniej niż urzędnicy.

Z zakładanej 4% stopy zwrotu całego funduszu nic nie będzie. Okazało się, że fundusz ma zamiar zarządzanie wynajmem powierzyć specjalistycznym firmom, które na pewno nie będą robić tego za darmo, a przy tych cenach wynajmu to na pewno będą musiały się sporo napracować. Ktoś chyba pomylił stopę zwrotu z stopą czynszu. Zapomnieli o okresach gdy nieruchomość nie jest wynajęta, o potrzebnych remontach i kosztach utrzymania budynku. Jakby któryś z urzędników chciał się nauczyć liczyć to polecam mój wpis na temat oceny efektywności inwestycji na wynajem.

By osiągnąć 4% zwrot przed opodatkowaniem (bo fundusze inwestycyjne i tak nie płacą podatków dochodowych) po uwzględnieniu wszystkich potencjalnych i rzeczywistych kosztów, trzeba kalkulować czynsz roczny na poziomie minimum 7% wartości inwestycji. Przy wartości inwestycji na poziomie 200.000 zł, mówimy o czynszu 14.000 rocznie co daje 1.167 zł miesięcznie. I w sumie tak to sobie skalkulowali. Tyle tylko, że prywatny inwestor dużo rzeczy robi sam i ma w związku z tym niższe koszty. Oferuje taką samą cenę, a zarabia więcej płacąc przy tym podatki…

Pierwsze oferty kuszą niską zaliczką na opłaty eksploatacyjne. Ale to kuszenie jest złudne. Czy mieszkań nie trzeba będzie ogrzewać? Woda z kranu popłynie za darmo? Koszty eksploatacyjne będą dokładnie takie same jak u prywatnych inwestorów. Jeżeli mieszkania prywaciarzy są w dynamicznych wspólnotach to z całą pewnością i te koszty będą niższe niż w funduszu.

Trudna przeprawa nowego najemcy

Według pierwotnych zapowiedzi ze stron funduszu minimalny okres trwania umowy miał wynosić jeden rok, a maksymalny czas związania umową miał wynosić 10 lat. Chyba ktoś urzędnikom jednak wyjaśnił, że ciężko znaleźć najemcę na jeden rok, bo okazuje się, że dostępna oferta zakłada najkrótszy okres wynajmu 6 miesięcy.

Druga sprawa, która może zniechęcić potencjalnych najemców to konieczność podpisania umowy najmu okazjonalnego. Po stronie najemcy rodzi to dodatkowe koszty związane z koniecznością sporządzenia aktu notarialnego o poddaniu się dobrowolnej egzekucji. Jak nic kilkaset złotych dodatkowych kosztów na starcie. Fundusz nigdy nie będzie tak elastyczny jak prywatny inwestor.

I jeszcze fundusz zastrzega sobie weryfikację potencjalnego najemcy. Z takimi wysokimi cenami mają jeszcze czelność wybrzydzać. Ciekawe na czym ta weryfikacja będzie polegać i jak bardzo naruszy prawo do prywatności.

Mieszkania oferowane są z podstawowym wyposażeniem kuchni i łazienki. Brak jakiegokolwiek innego wyposażenia. W dzisiejszych czasach bardzo mało jest takich ofert, bo najemcy oczekują czegoś zupełnie innego. Fundusz nie zbadał potrzeb rynkowych. Skoro oferta przeznaczona jest głównie dla młodych ludzi to skąd oni mają niby mieć na łóżko, pozostałe meble, telewizor i kuchenkę mikrofalową? Zamieszkanie w wynajmowanym od funduszu mieszkaniu wymaga wzięcia kredytu na wyposażenie. Życzę zdrowia.

Możemy spać spokojnie

Jeden z sztandarowych projektów rządowych na 2014 okazał się niewypałem. Spóźniony, drogi i nieatrakcyjny. Możemy spać spokojnie z naszymi mieszkaniami oferowanymi na wynajem. Jeżeli będzie taniej to zaledwie kilka procent, a przy braku atrakcyjnych lokat bankowych i niskich kosztach finansowania inwestycji kredytem bankowym i tak mamy z czego spuszczać. Za kilka lat fundusz popłynie na swoich inwestycjach. Szkoda tylko, że znowu wyrzucono na nie pieniądze podatników.