Fundusz mieszkań na wynajem — miało być tanio, wyszło jak zwykle

By | 7 stycznia 2015

pusty pokoj

Gru­bo ponad rok temu ówcze­sny Pre­mier Donald Tusk zapo­wie­dział utwo­rze­nie fun­du­szu, któ­ry miał­by zająć się zaku­pem na ryn­ku miesz­kań i zaofe­ro­wa­nie ich wynaj­mu w atrak­cyj­nych cenach. W dniu dzi­siej­szym na stro­nie fun­du­szu przed­sta­wio­no pierw­sze dostęp­ne ofer­ty miesz­kań w Pozna­niu.

W zamy­śle pro­jekt rzą­do­wy miał zapo­bie­gać odpły­wo­wi mło­dych ludzi w kra­ju. Moż­li­wość tanie­go wynaj­mu wła­sne­go miesz­ka­nia miał spo­wo­do­wać przy­wią­za­nie mło­dzie­ży do kra­ju, a tak­że umoż­li­wić zakła­da­nie rodzin i roz­wój karie­ry w kra­jo­wych przed­się­bior­stwach.

Mini­ster finan­sów Mate­usz Szczu­rek powie­dział wte­dy:

Nie chce­my, aby ludzie, któ­rzy przy­jeż­dża­ją za pra­cą do dużych miast, byli wpy­cha­ni w wynaj­mo­wa­nie dro­gich miesz­kań ani w kre­dy­ty. Fun­dusz BGK ma być inwe­sty­cją komer­cyj­ną ze sto­pą zwro­tu z czyn­szów na pozio­mie 4 proc. – Wszyst­kie zyski pój­dą na kolej­ne inwe­sty­cje. Miesz­ka­nia będą wykoń­czo­ne, a ceny naj­mu znacz­nie tań­sze od ryn­ko­wych.

Doce­lo­wo w ofer­cie fun­du­szu mia­ło być ok. 20 tysię­cy miesz­kań. Mam nadzie­ję, że ktoś się opa­mię­ta i nie wto­pi takiej ilość gotów­ki w nie­ren­tow­ny już w zało­że­niach biz­nes.

Start z opóźnieniem

Zgod­nie z zapo­wie­dzia­mi Pre­mie­ra, pierw­sze miesz­ka­nia mia­ły tra­fić na rynek w pierw­szym pół­ro­czu ubie­głe­go roku. Oczy­wi­ście nic z tego nie wyszło, kolej­ny prze­kła­da­ny ter­min na IV kwar­tał rów­nież nie wypa­lił. Machi­na urzęd­ni­cza dzia­ła bez­wład­nie i pierw­si loka­to­rzy będą mogli wpro­wa­dzić się ponoć 1 mar­ca 2015. Na dziś moż­na sobie pooglą­dać ofer­ty dostęp­nych miesz­kań w Pozna­niu, kolej­ne mia­sta ponoć mają być dostęp­ne wkrót­ce, ale ja w to nie wie­rzę. To zna­czy kie­dyś będą ale raczej nie wkrót­ce.

Tanio nie będzie

Urzęd­ni­cy rzą­do­wi zakła­da­li, że fun­du­szo­wi w hur­cie uda się kupić miesz­ka­nia na ryn­ku znacz­nie taniej niż ofer­ty dostęp­ne w sze­ro­kiej sprze­da­ży. Ile wyda­li nie wie nikt. Pró­bo­wa­łem się nawet o to zapy­tać prze­sy­ła­jąc sto­sow­ne zapy­ta­nie:

Powo­łu­jąc się na usta­wę o dostę­pie do infor­ma­cji publicz­nej pro­szę o odpo­wiedź na poniż­sze pyta­nia:

  1. Jaki był prze­cięt­ny koszt zaku­pu metra kwa­dra­to­we­go miesz­kań ofe­ro­wa­nych do wyna­ję­cia w Pozna­niu?
  2. Jaki jest pla­no­wa­ny łącz­ny koszt wykoń­cze­nia i wypo­sa­że­nia tych miesz­kań?
  3. Jaka jest łącz­na powierzch­nia użyt­ko­wa miesz­kań ofe­ro­wa­nych do wyna­ję­cia w Pozna­niu a zaku­pio­nych w ramach tej inwe­sty­cji?

Ostat­nie pyta­nie zada­łem z czy­ste­go leni­stwa, bo prze­cież mógł­bym to sobie sam poli­czyć. Cho­dzi­ło mi o samo­dziel­ne wyli­cze­nie prze­cięt­ne­go kosz­tu wykoń­cze­nia i wypo­sa­że­nia metra kwa­dra­to­we­go tych miesz­kań. Nie musia­łem dłu­go cze­kać na odpo­wiedź bo już po dobie otrzy­ma­łem taką oto odpo­wiedź:

Sza­now­ny Panie,

Odno­sząc się do żąda­nia poda­nia infor­ma­cji doty­czą­cej war­to­ści trans­ak­cji zawar­tej przez spół­kę celo­wą Fun­du­szu, przed­sta­wia­my co nastę­pu­je. Pra­wo do infor­ma­cji publicz­nej, pod­le­ga ogra­ni­cze­niom wska­za­nym w art. 5 ust. 1 usta­wy o dostę­pie do infor­ma­cji publicz­nej, w zakre­sie i na zasa­dach okre­ślo­nych w prze­pi­sach o ochro­nie tajem­nic usta­wo­wo chro­nio­nych.

BGK Nie­ru­cho­mo­ści S.A. pro­wa­dzi dzia­łal­ność pole­ga­ją­cą na zarzą­dza­niu port­fe­lem akty­wów Fun­du­szu Sek­to­ra Miesz­kań na Wyna­jem, fun­du­szu inwe­sty­cyj­ne­go zamknię­te­go akty­wów nie­pu­blicz­nych („Fun­dusz”), reali­zu­jąc umo­wę zawar­tą z Towa­rzy­stwem Fun­du­szy Inwe­sty­cyj­nych zarzą­dza­ją­cym tym
Fun­du­szem. Dzia­łal­ność BGKN (tak jak innych funk­cjo­nu­ją­cych na ryn­ku „asset mene­dże­rów”) reali­zo­wa­na jest zgod­nie z usta­wą o fun­du­szach inwe­sty­cyj­nych (tj. Dz.U. z 2014 r. poz.157 — „Usta­wa”) i pod­le­ga nad­zo­ro­wi spra­wo­wa­ne­mu przez Komi­sję Nad­zo­ru Finan­so­we­go.

Zgod­nie z art. 280 Usta­wy, infor­ma­cje uzy­ska­ne w związ­ku z czyn­no­ścia­mi doty­czą­cy­mi lokat Fun­du­szu lub inny­mi czyn­no­ścia­mi podej­mo­wa­ny­mi w ramach regu­lo­wa­nej Usta­wą dzia­łal­no­ści nad­zo­ro­wa­nej przez KNF, obję­te są tajem­ni­cą zawo­do­wą, któ­ra może być ujaw­nia­na wyłącz­nie na żąda­nie insty­tu­cji enu­me­ra­tyw­nie wymie­nio­nych w Usta­wie o fun­du­szach.

Z wyra­za­mi sza­cun­ku,
Cen­trum Obsłu­gi Klien­ta Fun­du­szu Miesz­kań na Wyna­jem

Cóż, przyj­dzie pocze­kać na upu­blicz­nie­nie rocz­ne­go spra­woz­da­nia finan­so­we­go za 2014 rok.

Począt­ko­wo urzęd­ni­cy twier­dzi­li, że uru­cho­mie­nie fun­du­szu mia­ło stwo­rzyć kon­ku­ren­cję pry­wat­nym inwe­sto­rom. Ceny mia­ły być o 30–40% niż­sze niż na ryn­ku. W póź­niej­szym ter­mi­nie dekla­ro­wa­no obniż­ki na pozio­mie 20–30%. Marze­nia urzęd­ni­cze nie­ste­ty nie pokry­ły się z rze­czy­wi­sto­ścią. Pierw­sze, dziś poka­za­ne ofer­ty są wyż­sze od cen ofer­to­wych w Pozna­niu na por­ta­lach ogło­sze­nio­wych. I mowa o cenach ofer­to­wych przed nego­cja­cja­mi, a nie o rze­czy­wi­stych umow­nych kosz­tach. Oka­zu­je się, że pry­wat­ni inwe­sto­rzy jak zwy­kle są w sta­nie zro­bić coś taniej niż urzęd­ni­cy.

Z zakła­da­nej 4% sto­py zwro­tu całe­go fun­du­szu nic nie będzie. Oka­za­ło się, że fun­dusz ma zamiar zarzą­dza­nie wynaj­mem powie­rzyć spe­cja­li­stycz­nym fir­mom, któ­re na pew­no nie będą robić tego za dar­mo, a przy tych cenach wynaj­mu to na pew­no będą musia­ły się spo­ro napra­co­wać. Ktoś chy­ba pomy­lił sto­pę zwro­tu z sto­pą czyn­szu. Zapo­mnie­li o okre­sach gdy nie­ru­cho­mość nie jest wyna­ję­ta, o potrzeb­nych remon­tach i kosz­tach utrzy­ma­nia budyn­ku. Jak­by któ­ryś z urzęd­ni­ków chciał się nauczyć liczyć to pole­cam mój wpis na temat oce­ny efek­tyw­no­ści inwe­sty­cji na wyna­jem.

By osią­gnąć 4% zwrot przed opo­dat­ko­wa­niem (bo fun­du­sze inwe­sty­cyj­ne i tak nie pła­cą podat­ków docho­do­wych) po uwzględ­nie­niu wszyst­kich poten­cjal­nych i rze­czy­wi­stych kosz­tów, trze­ba kal­ku­lo­wać czynsz rocz­ny na pozio­mie mini­mum 7% war­to­ści inwe­sty­cji. Przy war­to­ści inwe­sty­cji na pozio­mie 200.000 zł, mówi­my o czyn­szu 14.000 rocz­nie co daje 1.167 zł mie­sięcz­nie. I w sumie tak to sobie skal­ku­lo­wa­li. Tyle tyl­ko, że pry­wat­ny inwe­stor dużo rze­czy robi sam i ma w związ­ku z tym niż­sze kosz­ty. Ofe­ru­je taką samą cenę, a zara­bia wię­cej pła­cąc przy tym podat­ki…

Pierw­sze ofer­ty kuszą niską zalicz­ką na opła­ty eks­plo­ata­cyj­ne. Ale to kusze­nie jest złud­ne. Czy miesz­kań nie trze­ba będzie ogrze­wać? Woda z kra­nu popły­nie za dar­mo? Kosz­ty eks­plo­ata­cyj­ne będą dokład­nie takie same jak u pry­wat­nych inwe­sto­rów. Jeże­li miesz­ka­nia pry­wa­cia­rzy są w dyna­micz­nych wspól­no­tach to z całą pew­no­ścią i te kosz­ty będą niż­sze niż w fun­du­szu.

Trudna przeprawa nowego najemcy

Według pier­wot­nych zapo­wie­dzi ze stron fun­du­szu mini­mal­ny okres trwa­nia umo­wy miał wyno­sić jeden rok, a mak­sy­mal­ny czas zwią­za­nia umo­wą miał wyno­sić 10 lat. Chy­ba ktoś urzęd­ni­kom jed­nak wyja­śnił, że cięż­ko zna­leźć najem­cę na jeden rok, bo oka­zu­je się, że dostęp­na ofer­ta zakła­da naj­krót­szy okres wynaj­mu 6 mie­się­cy.

Dru­ga spra­wa, któ­ra może znie­chę­cić poten­cjal­nych najem­ców to koniecz­ność pod­pi­sa­nia umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go. Po stro­nie najem­cy rodzi to dodat­ko­we kosz­ty zwią­za­ne z koniecz­no­ścią spo­rzą­dze­nia aktu nota­rial­ne­go o pod­da­niu się dobro­wol­nej egze­ku­cji. Jak nic kil­ka­set zło­tych dodat­ko­wych kosz­tów na star­cie. Fun­dusz nigdy nie będzie tak ela­stycz­ny jak pry­wat­ny inwe­stor.

I jesz­cze fun­dusz zastrze­ga sobie wery­fi­ka­cję poten­cjal­ne­go najem­cy. Z taki­mi wyso­ki­mi cena­mi mają jesz­cze czel­ność wybrzy­dzać. Cie­ka­we na czym ta wery­fi­ka­cja będzie pole­gać i jak bar­dzo naru­szy pra­wo do pry­wat­no­ści.

Miesz­ka­nia ofe­ro­wa­ne są z pod­sta­wo­wym wypo­sa­że­niem kuch­ni i łazien­ki. Brak jakie­go­kol­wiek inne­go wypo­sa­że­nia. W dzi­siej­szych cza­sach bar­dzo mało jest takich ofert, bo najem­cy ocze­ku­ją cze­goś zupeł­nie inne­go. Fun­dusz nie zba­dał potrzeb ryn­ko­wych. Sko­ro ofer­ta prze­zna­czo­na jest głów­nie dla mło­dych ludzi to skąd oni mają niby mieć na łóż­ko, pozo­sta­łe meble, tele­wi­zor i kuchen­kę mikro­fa­lo­wą? Zamiesz­ka­nie w wynaj­mo­wa­nym od fun­du­szu miesz­ka­niu wyma­ga wzię­cia kre­dy­tu na wypo­sa­że­nie. Życzę zdro­wia.

Możemy spać spokojnie

Jeden z sztan­da­ro­wych pro­jek­tów rzą­do­wych na 2014 oka­zał się nie­wy­pa­łem. Spóź­nio­ny, dro­gi i nie­atrak­cyj­ny. Może­my spać spo­koj­nie z naszy­mi miesz­ka­nia­mi ofe­ro­wa­ny­mi na wyna­jem. Jeże­li będzie taniej to zale­d­wie kil­ka pro­cent, a przy bra­ku atrak­cyj­nych lokat ban­ko­wych i niskich kosz­tach finan­so­wa­nia inwe­sty­cji kre­dy­tem ban­ko­wym i tak mamy z cze­go spusz­czać. Za kil­ka lat fun­dusz popły­nie na swo­ich inwe­sty­cjach. Szko­da tyl­ko, że zno­wu wyrzu­co­no na nie pie­nią­dze podat­ni­ków.