Do najmu lokalu użytkowego również stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów

By | 17 marca 2016

atelier fotograficzne

Czy wynaj­mu­jąc lokal użyt­ko­wy, pod­da­sze albo garaż najem­ca nie jest chro­nio­ny prze­pi­sa­mi usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów? Moż­na się zdzi­wić, gdy najem­ca zacznie nas punk­to­wać i utrud­niać wypo­wie­dze­nie umo­wy albo pod­wyż­sze­nie czyn­szu.

Wprowadzenie prawne

W art. 2 ust. 1 pkt. 4 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów usta­wo­daw­ca umie­ścił defi­ni­cję legal­ną loka­lu, dla któ­re­go przy sto­sun­ku naj­mu lub innym tytu­le do użyt­ko­wa­nia tego loka­lu mają zasto­so­wa­nie prze­pi­sy szcze­gól­nej ochro­ny loka­to­ra wyni­ka­ją­ce z tej usta­wy. Zgod­nie z tą defi­ni­cją ile­kroć w usta­wie jest mowa o loka­lu to nale­ży przez to rozu­mieć lokal słu­żą­cy do zaspo­ka­ja­nia potrzeb miesz­ka­nio­wych, a tak­że lokal będą­cy pra­cow­nią słu­żą­cą twór­cy do pro­wa­dze­nia dzia­łal­no­ści w dzie­dzi­nie kul­tu­ry i sztu­ki. Nie jest loka­lem w rozu­mie­niu tej usta­wy pomiesz­cze­nie prze­zna­czo­ne do krót­ko­trwa­łe­go poby­tu osób, w szcze­gól­no­ści znaj­du­ją­ce się w budyn­kach inter­na­tów, burs, pen­sjo­na­tów, hote­li, domów wypo­czyn­ko­wych lub w innych budyn­kach słu­żą­cych do celów tury­stycz­nych lub wypo­czyn­ko­wych.

Usta­wa nie zawie­ra jakich­kol­wiek kry­te­riów powierzch­nio­wych. Nie ma też wymo­gu, by lokal był loka­lem samo­dziel­nym (por. Jacek Cha­ciń­ski, Ochro­na praw loka­to­rów — komen­tarz, War­sza­wa 2013, str. 47, ana­lo­gicz­nie III SA/Gd 434/08 wyrok WSA Gdańsk z dnia 19-02-2009 – uzna­nie samo­dziel­no­ści loka­lu miesz­kal­ne­go z ustę­pem sta­no­wią­cym część wspól­ną nie­ru­cho­mo­ści). Impli­ku­je to, że lokal będzie loka­lem miesz­kal­nym tak­że wte­dy, gdy uży­wa­nie go wyma­ga korzy­sta­nia z tzw. pomiesz­czeń wspól­nych i z urzą­dzeń znaj­du­ją­cych się w innym loka­lu. Isto­tą kwa­li­fi­ka­cji loka­lu jako loka­lu miesz­kal­ne­go jest spo­sób jego wyko­rzy­sta­nia.

Za loka­le prze­zna­czo­ne na cele miesz­ka­nio­we nale­ży uznać tak­że domy pomo­cy spo­łecz­nej (I OW 188/11 posta­no­wie­nie NSA a 2 lute­go 2012). W uchwa­le Sądu Naj­wyż­sze­go z dnia 9 lute­go 2007 (III CZP 157/06 uchwa­ła SN z 9 lute­go 2007) wska­za­no, że fak­tycz­ne zamiesz­ki­wa­nie w budyn­ku posa­do­wio­nym na obsza­rze rodzin­ne­go ogród­ka dział­ko­we­go win­no być rów­nież uzna­ne za wyko­rzy­sty­wa­nie na cele miesz­ka­nio­we pomi­mo tego, że zgod­nie z art. 13 ust. 4 uchy­lo­nej już usta­wy o rodzin­nych ogro­dach dział­ko­wych dział­ka taka prze­zna­czo­na jest do zaspo­ka­ja­nia potrzeb użyt­kow­ni­ka i jego rodzi­ny w zakre­sie wypo­czyn­ku i rekre­acji oraz pro­wa­dze­nia upraw ogrod­ni­czych, z wyłą­cze­niem potrzeb miesz­ka­nio­wych i wyko­ny­wa­nia dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej. W uchwa­le tej Sąd Naj­wyż­szy sta­nął na sta­no­wi­sku, że „pierw­szo­pla­no­we zna­cze­nie dla uzna­nia za lokal słu­żą­cy zaspo­ka­ja­niu potrzeb miesz­ka­nio­wych ma fak­tycz­ny spo­sób jego wyko­rzy­sty­wa­nia, nie zaś jego prze­zna­cze­nie”. Nale­ży wska­zać, że nowa Usta­wa o rodzin­nych ogro­dach dział­ko­wych w art. 3 nie zawie­ra już nega­tyw­nych prze­pi­sów wyklu­cza­ją­cych jed­no­znacz­nie potrze­by miesz­ka­nio­we.

Co nie jest lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów

Defi­ni­cja legal­na zawie­ra tak­że wska­za­nie iż loka­lem dla któ­re­go nie sto­su­je się usta­wy są pomiesz­cze­nie prze­zna­czo­ne do krót­ko­trwa­łe­go poby­tu osób. Usta­wo­daw­ca umie­ścił tak­że otwar­ty kata­log wyli­cza­ją­cy przy­kła­do­we pomiesz­cze­nia: znaj­du­ją­ce się w budyn­kach inter­na­tów, burs, pen­sjo­na­tów, hote­li, domów wypo­czyn­ko­wych lub w innych budyn­kach słu­żą­cych do celów tury­stycz­nych lub wypo­czyn­ko­wych. Licz­ne orzecz­nic­two wska­za­ło jesz­cze kil­ka innych pomiesz­czeń, dla któ­rych nie są sto­so­wa­ne prze­pi­sy usta­wy. Zgod­nie z posta­no­wie­niem Naczel­ne­go Sądu Admi­ni­stra­cyj­ne­go (I OW 194/11 posta­no­wie­nie NSA z 22 lute­go 2012) pomiesz­cze­nia domu gościn­ne­go, któ­ry z zało­że­nia słu­ży do krót­ko­trwa­łe­go poby­tu osób odwie­dza­ją­cych okre­ślo­ne mia­sto, nie moż­na uznać za lokal miesz­kal­ny. Rów­nież schro­ni­sko dla bez­dom­nych nie jest loka­lem w rozu­mie­niu usta­wy (I OW 19/11 posta­no­wie­nie NSA z 20 maja 2011). Nie jest nim tak­że noc­le­gow­nia (I OW 81/10 posta­no­wie­nie NSA z 16 listo­pa­da 2010).  NSA wydał tak­że posta­no­wie­nie w spra­wie sta­tu­su alta­ny ogro­do­wej jako loka­lu miesz­kal­ne­go (I OW 24/10 posta­no­wie­nie NSA z 14 maja 2010). W posta­no­wie­niu wska­za­no, że alta­na ogro­do­wa nie może być uzna­na za lokal miesz­kal­ny. Kie­ro­wa­no się przy tym wzglę­da­mi tech­nicz­ny­mi i prze­zna­cze­niem alta­ny. Musze jed­nak zauwa­żyć, że w tym przy­pad­ku roz­pa­try­wa­no alta­nę zamiesz­ki­wa­ną przez jej wła­ści­cie­la. Gdy­by jed­nak wła­ści­ciel oddał alta­nę innej oso­bie pod dowol­nym tytu­łem praw­nym w celu zamiesz­ka­nia, to nale­ży ją uznać za lokal miesz­kal­ny i wzglę­dy tech­nicz­ne nie powin­ny powo­do­wać zmia­ny tej kla­sy­fi­ka­cji (por. Ewa Boń­czak-Kuchar­czyk, Ochro­na praw loka­to­rów i najem loka­li miesz­kal­nych — komen­tarz, War­sza­wa 2013, str. 51–52).

A lokale użytkowe?

Nie­ste­ty nie­któ­re loka­le użyt­ko­we rów­nież mogą być usta­ne za lokal w rozu­mie­niu usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. W kon­se­kwen­cji do umów naj­mu tych loka­li będzie sto­so­wać się prze­pi­sy usta­wy. Wynaj­mu­ją­cy zosta­nie przez to ogra­ni­czo­ny w swo­ich upraw­nie­niach.

Pra­cow­nia twór­cy jest tak­że loka­lem miesz­kal­nym wte­dy, gdy będzie fak­tycz­nie wyko­rzy­sty­wa­na do pro­wa­dze­nia dzia­łal­no­ści w dzie­dzi­nie kul­tu­ry i sztu­ki. Twór­cą jest każ­da oso­ba fak­tycz­nie pro­wa­dzą­ca dzia­łal­ność twór­czą. Efek­tem tej pra­cy jest powsta­wa­nie utwo­rów w rozu­mie­niu art. 1 ust. 1 usta­wy o pra­wie autor­skim i pra­wach pokrew­nych. Sta­tus loka­lu będą­ce­go pra­cow­nią twór­cy powią­za­ny jest z pra­wem twór­cy do jego użyt­ko­wa­nia. Może być nim każ­dy tytuł praw­ny, któ­ry może słu­żyć loka­to­ro­wi, np. najem.

Jeże­li więc wynaj­mu­jesz lokal użyt­ko­wy komuś, kto będzie w nim pro­wa­dził pra­cow­nie malar­ską, pra­cow­nie garn­car­ską albo ate­lier foto­gra­ficz­ne to musisz liczyć się z tym, że do tej umo­wy będziesz musiał sto­so­wać prze­pi­su usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. W kon­se­kwen­cji nie będziesz mógł łatwo tej umo­wy wypo­wie­dzieć i będziesz obcią­żo­ny wie­lo­ma inny­mi ogra­ni­cze­nia­mi.