Czynsz płatny tygodniowo? Same zalety!

By | 22 maja 2015

umowa dom

Tytuł prze­wrot­ny i nie­re­al­ny. Czy aby na pew­no? W mojej oce­nie trze­ba pró­bo­wać zmie­niać przy­zwy­cza­je­nia najem­ców. To roz­wią­za­nie ma znacz­nie wię­cej zalet i zero wad.

To od woli stron umo­wy zale­ży, w jaki spo­sób płat­ny będzie czynsz i w jakich okre­sach będzie płat­ny. Nie­mal wszy­scy wynaj­mu­ją­cy sto­su­ją płat­no­ści mie­sięcz­ne, róż­ny jest tyl­ko dzień, w któ­rym odbie­ra­ją należ­ność. Nie­któ­rzy bio­rą pierw­sze­go, inni pią­te­go, a jesz­cze inni dzie­sią­te­go dnia mie­sią­ca. Zasa­da praw­na jest pro­sta, zgod­nie z art. 669 § 1 k.c. najem­ca obo­wią­za­ny jest uisz­czać czynsz w ter­mi­nie umó­wio­nym. Gdy­by jed­nak stro­ny tego nie uczy­ni­ły, to zgod­nie z 669 § 2 k.c. czynsz powi­nien być pła­co­ny z góry, a kon­kret­niej: gdy najem ma trwać nie dłu­żej niż mie­siąc — za cały czas naj­mu, a gdy najem ma trwać dłu­żej niż mie­siąc albo gdy umo­wa była zawar­ta na czas nie­ozna­czo­ny — mie­sięcz­nie, do dzie­sią­te­go dnia mie­sią­ca.

Zalety tygodniowego pobierania czynszu

Tygo­dnio­we pobie­ra­nie czyn­szu ma same zale­ty. Po pierw­sze mamy sta­ły dopływ gotów­ki. Po dru­gie i naj­waż­niej­sze — wszyst­kie ter­mi­ny zwią­za­ne z moż­li­wo­ścią wypo­wie­dze­nia naj­mu z powo­du zale­gło­ści w płat­no­ściach są zwią­za­ne wła­śnie z okre­sa­mi płat­no­ści czyn­szu. Zarów­no w kodek­sie cywil­nym, któ­ry regu­lu­je najem loka­li nie­miesz­kal­nych, jak i w usta­wie o ochro­nie praw loka­to­rów odno­szą­cej się do naj­mu loka­li miesz­kal­nych mowa jest o „peł­nych okre­sach płat­no­ści”, prze­pi­sy te brzmią nastę­pu­ją­co:

Art. 687 k.c.

Jeże­li najem­ca loka­lu dopusz­cza się zwło­ki z zapła­tą czyn­szu co naj­mniej za dwa peł­ne okre­sy płat­no­ści, a wynaj­mu­ją­cy zamie­rza najem wypo­wie­dzieć bez zacho­wa­nia ter­mi­nów wypo­wie­dze­nia, powi­nien on uprze­dzić najem­cę na piśmie, udzie­la­jąc mu dodat­ko­we­go ter­mi­nu mie­sięcz­ne­go do zapła­ty zale­głe­go czyn­szu.

Art. 11 ust. 2 pkt 2 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów

Nie póź­niej niż na mie­siąc naprzód, na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go, wła­ści­ciel może wypo­wie­dzieć sto­su­nek praw­ny, jeże­li loka­tor:
[…]
2) jest w zwło­ce z zapła­tą czyn­szu lub innych opłat za uży­wa­nie loka­lu co naj­mniej za trzy peł­ne okre­sy płat­no­ści pomi­mo uprze­dze­nia go na piśmie o zamia­rze wypo­wie­dze­nia sto­sun­ku praw­ne­go i wyzna­cze­nia dodat­ko­we­go, mie­sięcz­ne­go ter­mi­nu do zapła­ty zale­głych i bie­żą­cych należ­no­ści, lub

Jeże­li peł­nym okre­sem płat­no­ści jest tydzień zamiast mie­sią­ca, to w łatwy spo­sób może­my sobie poli­czyć, że o ponad dwa mie­sią­ce może­my skró­cić czas potrzeb­ny na pozby­cie się nie­rze­tel­ne­go najem­cy.

Na co zwrócić uwagę

Z dru­giej stro­ny okres płat­no­ści wpły­wa też na okre­sy wypo­wie­dze­nia umo­wy zawar­tej na czas ozna­czo­ny lub nie ozna­czo­ny. O ile przy naj­mie loka­li miesz­kal­nych, dzię­ki jed­no­stron­nym prze­pi­som dba­ją­cym o inte­re­sy najem­ców w usta­wie o ochro­nie praw loka­to­rów mają sztyw­ne okre­sy wypo­wie­dze­nia naj­mu przez wynaj­mu­ją­ce­go, o tyle w pozo­sta­łych przy­pad­kach, by zabez­pie­czyć się przed zbyt krót­kim okre­sie wypo­wie­dze­nia z innych przy­czyn niż zwło­ka w zapła­cie, nale­ży zadbać o odpo­wied­nie zapi­sy umow­ne. Jeże­li nie wska­że­my w umo­wie okre­su wypo­wie­dze­nia to obo­wią­zu­ją­ce będą ter­mi­ny usta­wo­we:

  • jeże­li czynsz jest płat­ny w odstę­pach cza­su dłuż­szych niż mie­siąc, umo­wę naj­mu moż­na wypo­wie­dzieć naj­póź­niej na trzy mie­sią­ce naprzód na koniec kwar­ta­łu kalen­da­rzo­we­go;
  • jeże­li czynsz jest płat­ny mie­sięcz­nie, najem moż­na wypo­wie­dzieć naj­póź­niej na trzy mie­sią­ce naprzód na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go;
  • gdy czynsz jest płat­ny w krót­szych odstę­pach cza­su — najem moż­na wypo­wie­dzieć na trzy dni naprzód;
  • gdy płat­ność czyn­szu odby­wa się codzien­nie — okres wypo­wie­dze­nie wyno­si jeden dzień.

Takie roz­wią­za­nie raczej nie będzie dla nas korzyst­ne, bo zamiast 3 mie­sięcz­ne­go będzie­my mie­li nagle 3 dnio­wy okres wypo­wie­dze­nia. Prze­pi­sy zawar­te w art. 673 § 1 k.c. ponow­nie dają pry­mat usta­le­niom stron, co daje nam moż­li­wość usta­le­nia ter­mi­nu okre­su płat­no­ści czyn­szu na jeden mie­siąc, a ter­min wypo­wie­dze­nia umo­wy może­my usta­lić sobie 3 mie­sięcz­ny. Wystar­czy zawrzeć takie zastrze­że­nie w umo­wie.

Tygo­dnio­we okre­sy płat­no­ści czyn­szu nie zmie­nia­ją okre­su wypo­wie­dze­nia wyso­ko­ści czyn­szu, gdy­by­śmy zde­cy­do­wa­li się pod­nieść najem­cy czynsz.

Tygo­dnio­we pobie­ra­nie czyn­szu nie wpły­wa też na spo­sób roz­li­cze­nia podat­ków. Przy naj­mie pry­wat­nym liczy się bowiem fakt i data otrzy­ma­nia kon­kret­nej kwo­ty, a przy naj­mie w ramach dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej i tak obo­wią­zek podat­ko­wy powsta­je cyklicz­nie w okre­sach płat­no­ści.

Rozważania czysto teoretyczne

Tak wiem, że te roz­wa­ża­nia mają aspekt czy­sto teo­re­tycz­ny. Od dzie­się­cio­le­ci jeste­śmy przy­zwy­cza­je­ni do doko­ny­wa­nia wszel­kich okre­so­wych roz­li­czeń w cyklach mie­sięcz­nych. Raczej cięż­ko będzie zmie­nić men­tal­ność ludzi. Ja przy naj­bliż­szym poszu­ki­wa­niu najem­cy będę poda­wał w ogło­sze­niach czynsz tygo­dnio­wy, by zoba­czyć przy­naj­mniej nasta­wie­nie ryn­ku. Was też do tego nama­wiam i liczę na dzie­le­nie się spo­strze­że­nia­mi w komen­ta­rzach.