Czy umowę najmu trzeba zarejestrować w urzędzie skarbowym?

By | 14 grudnia 2015

podatki

Tego typu pyta­nia to jed­ne z naj­czę­ściej poja­wia­ją­cych się w mailach od moich czy­tel­ni­ków. Wyni­ka to przede wszyst­kim z nie­wie­dzy albo dale­ko idą­cej ostroż­no­ści. Bar­dzo czę­sto wąt­pli­wo­ści rodzą się wte­dy, gdy najem­ca z jakie­goś powo­du „stra­szy” wynaj­mu­ją­ce­go dono­sem do skar­bów­ki.

Zgłoszenie umowy najmu w urzędzie skarbowym i wybór formy opodatkowania

Bez­płat­ny porad­nik do natych­mia­sto­we­go pobra­nia pomo­że roz­wiać wszel­kie wąt­pli­wo­ści. Zosta­nie prze­sła­ny na poda­ny adres ema­il.

Dzię­ki nie­mu wybie­rzesz naj­ko­rzyst­niej­szą for­mę opo­dat­ko­wa­nia. W kom­ple­cie otrzy­masz też wzo­ry wszyst­kich nie­zbęd­nych pism, dzię­ki któ­rym pro­sto zała­twisz for­mal­no­ści. 

Odpo­wiedź na to pyta­nie w zasa­dzie jest pro­sta. Poza jed­nym małym wyjąt­kiem, zawar­tych umów naj­mu nie trze­ba reje­stro­wać w urzę­dzie skar­bo­wym. Ale może od począt­ku.

Obo­wią­zek zgło­sze­nia zawar­cia umo­wy naj­mu obo­wią­zy­wał jesz­cze w latach dzie­więć­dzie­sią­tych ubie­głe­go stu­le­cia. Było to zwią­za­ne z obo­wią­zu­ją­cą wte­dy usta­wą o opła­cie skar­bo­wej. Umo­wy takie pod­le­ga­ły bowiem obo­wiąz­ko­wi uisz­cze­nia od nich opła­ty. Było to bar­dzo kło­po­tli­we, ponie­waż zobo­wią­za­nie zapła­ty tej opła­ty było soli­dar­ne i tak napraw­dę nie było wia­do­mo kto miał ją zapła­cić. Na tym tle w wypad­ku kon­tro­li docho­dzi­ło do wie­lu kon­flik­tów pomię­dzy stro­na­mi umo­wy. Na szczę­ście ten obo­wią­zek i to zobo­wią­za­nie uchy­lo­no z dniem 1 stycz­nia 2001 roku.

Od tego dnia nie mamy obo­wiąz­ku reje­stra­cji czy też zgła­sza­nia fak­tu zawar­cia umo­wy naj­mu. Zupeł­nie oddziel­ną spra­wą jest wybór spo­so­bu opo­dat­ko­wa­nia docho­dów uzy­ski­wa­nych z naj­mu. Jeże­li chce­my korzy­stać z tzw. zasad ogól­nych, to nie musi­my nic zgła­szać. Ale jeże­li chce­my sko­rzy­stać z uprosz­czo­nej for­my opo­dat­ko­wa­nia w for­mie ryczał­tu od przy­cho­dów to mamy obo­wią­zek zło­że­nia naczel­ni­ko­wi nasze­go urzę­du skar­bo­we­go odpo­wied­nie­go oświad­cze­nia. Nie zawsze to nam się musi opła­cać ale na ten temat już kie­dyś przy­go­to­wa­łem wpis. Ana­lo­gicz­nie zgło­sze­nia wyma­ga chęć kwar­tal­ne­go roz­li­cza­nia ryczał­tu, do cze­go bar­dzo nama­wiam. Dzię­ki temu zaj­mu­je­my się podat­ka­mi tyl­ko czte­ry razy do roku, a nie dwa­na­ście. Pra­wo do takie­go roz­li­cze­nia mają nie­mal wszy­scy bo próg sto­so­wa­nia wyłą­cze­nia tego upraw­nie­nia jest dość spo­ry. Dodat­ko­wo moż­na zgło­sić naczel­ni­ko­wi urzę­du skar­bo­we­go chęć roz­li­cze­nia podat­ku od naj­mu przez jed­ne­go z mał­żon­ków, gdy przy­cho­dy te uzy­ski­wa­ne są z nie­ru­cho­mo­ści będą­cej współ­wła­sno­ścią usta­wo­wą mał­żeń­ską. Może to być opty­mal­ne roz­wią­za­nie dla nie­któ­rych rodzin.

Tak czy ina­czej w rocz­nym zezna­niu podat­ko­wym i tak musi­my wyka­zać uzy­ski­wa­nie przy­cho­du z naj­mu. Uzy­ski­wa­ne przy­cho­dy i zwią­za­ne z nimi kosz­ty, albo tyl­ko uzy­ski­wa­ne przy­cho­dy przy opo­dat­ko­wa­niu ryczał­tem, musi­my wyka­zać w zezna­niu. Nawet wte­dy gdy przy­cho­dy te są mniej­sze niż zwią­za­ne z nimi kosz­ty i w związ­ku z tym nie nale­ży się od nich żaden poda­tek. Sku­tecz­nie może­my bro­nić się przed zapła­tą podat­ku docho­do­we­go przy pomo­cy amor­ty­za­cji, któ­ra jest swo­istą tar­czą podat­ko­wą.

Na samym począt­ku napi­sa­łem jed­nak o jakimś wyjąt­ku. Oczy­wi­ście wyją­tek taki wystę­pu­je. Jest nim umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go. W umo­wie tej pra­wa wynaj­mu­ją­ce­go lokal miesz­kal­ny nie są w tak dale­kim stop­niu ogra­ni­czo­ne jak przy zwy­kłej umo­wie naj­mu. Przy umo­wie naj­mu oka­zjo­nal­ne­go, wynaj­mu­ją­cy będą­cy oso­bą fizycz­ną, nie­pro­wa­dzą­cy dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej w zakre­sie wynaj­mo­wa­nia loka­li, zgła­sza zawar­cie umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu miesz­kal­ne­go naczel­ni­ko­wi urzę­du skar­bo­we­go wła­ści­we­mu ze wzglę­du na miej­sce zamiesz­ka­nia wynaj­mu­ją­ce­go, w ter­mi­nie 14 dni od dnia roz­po­czę­cia naj­mu. Po bar­dziej szcze­gó­ło­wej ana­li­zie prze­pi­su art. 19b oraz 19e usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów docho­dzi­my do wnio­sku, że za nie­zgło­sze­nie zawar­cia umo­wy naj­mu nie są prze­wi­dzia­ne żad­ne sank­cje o cha­rak­te­rze admi­ni­stra­cyj­nym, kar­no­skar­bo­wym czy też podat­ko­wym. Ale oczy­wi­ście jest haczyk. Jeże­li wynaj­mu­ją­cy, mimo cią­żą­ce­go obo­wiąz­ku, nie zgło­si zawar­cia umo­wy, to tra­ci część upraw­nień jakie przy­słu­gu­ją mu wzglę­dem najem­cy. Cho­dzi głów­nie o upraw­nie­nia zwią­za­ne z moż­li­wo­ścią zmie­nia­nia czyn­szu, wypo­wia­da­nia umo­wy, swo­bo­dą usta­la­nia warun­ków naj­mu, a tak­że upraw­nie­nia zwią­za­ne z uprosz­czo­ną eks­mi­sją najem­cy po usta­niu sto­sun­ku naj­mu. Wszel­kie usta­le­nia pomię­dzy stro­na­mi, któ­re wystę­pu­ją w umo­wie, w wypad­ku nie­zgło­sze­nia jej zawar­cia nie wią­żą bowiem najem­cy jeże­li są sprzecz­ne z usta­wą o ochro­nie praw loka­to­rów. Mamy tu zatem sank­cję o cha­rak­te­rze cywil­nym.

Myślę, że ten wpis uspo­koi wie­le osób. Spra­wa jest bar­dzo kla­row­na i czy­tel­na. Jeże­li chcesz pogłę­bić swo­ją wie­dzę w tym zakre­sie oraz sko­rzy­stać z wzo­rów pism do kore­spon­den­cji z urzę­dem skar­bo­wym  pobierz ten bez­płat­ny porad­nik. Urzęd­nik urzę­du skar­bo­we­go oczy­wi­ście może zażą­dać przed­sta­wie­nia umo­wy w wypad­ku kon­tro­li podat­ko­wej albo prze­pro­wa­dza­nia czyn­no­ści spraw­dza­ją­cych. W takim jed­nak wypad­ku żąda­nie takie otrzy­ma­my w for­mie pisem­nej albo ust­nej wcią­gnię­tej do pro­to­ko­łu. Ale to już temat na zupeł­nie inny wpis…