Amortyzacja mieszkania i lokalu w czterech prostych krokach

By | 24 lipca 2014

komputer i kalkulator

Jeże­li nie opo­dat­ko­wu­jesz przy­cho­dów z naj­mu podat­kiem zry­czał­to­wa­nym od przy­cho­dów, to możesz sto­so­wać amor­ty­za­cję w celu obni­że­nia pod­sta­wy opo­dat­ko­wa­nia. Fiskus w ten spo­sób uzna­je, że nie­ru­cho­mość któ­rą odda­jesz w najem stop­nio­wo ule­ga zuży­ciu, co pomniej­sza jej war­tość. Krót­ko mówiąc amor­ty­za­cja jest kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du, na któ­ry nie musisz wydać ani gro­sza. Podat­nik może, ale nie musi pro­wa­dzić amor­ty­za­cji. Zależ­ne jest to od jego indy­wi­du­al­nej decy­zji.

Co można amortyzować?

Amor­ty­za­cji pod­le­ga­ją: budyn­ki lub udział we współ­wła­sno­ści budyn­ku, loka­le sta­no­wią­ce odręb­ną wła­sność lub współ­wła­sność. Są one środ­ka­mi trwa­ły­mi. Amor­ty­za­cji pod­le­ga­ją też spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu miesz­kal­ne­go, spół­dziel­cze pra­wo do loka­lu użyt­ko­we­go oraz pra­wo do domu jed­no­ro­dzin­ne­go w spół­dziel­ni miesz­ka­nio­wej. Te ogra­ni­czo­ne pra­wa rze­czo­we nazy­wa­ne są w usta­wie war­to­ścia­mi nie­ma­te­rial­ny­mi i praw­ny­mi. Zwróć uwa­gę, że nie amor­ty­zu­je się grun­tów i pra­wa użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go grun­tów.

Ustalamy wartość początkową 

War­tość począt­ko­wą środ­ka trwa­łe­go moż­na usta­lić na kil­ka róż­nych spo­so­bów. Jeże­li nie­ru­cho­mość kupi­li­śmy to za war­tość począt­ko­wą przyj­mu­je­my cenę naby­cia. Obej­mu­je ona nie tyl­ko cenę samej nie­ru­cho­mo­ści, ale tak­że wszel­kie zwią­za­ne z tym opła­ty. Przy­kła­do­wo może to być tak­sa nota­rial­na za spo­rzą­dze­nie aktu, opła­ty sądo­we, poda­tek od czyn­no­ści cywil­no­praw­nych, ale tak­że wyce­na czy kosz­ty praw­ni­ka, któ­ry poma­gał nam pro­wa­dzić trans­ak­cję. Gdy nasz zakup był finan­so­wa­ny z kre­dy­tu, a od momen­tu zapła­ty pierw­szej raty ban­ko­wi do odda­nia nie­ru­cho­mo­ści najem­cy upły­nę­ło tro­chę cza­su, to zapła­co­ne w tym cza­sie odset­ki (nie całe zapła­co­ne raty) oraz nali­czo­ne pro­wi­zje powin­ny zostać doli­czo­ne do war­to­ści począt­ko­wej.

W przy­pad­ku spół­dziel­czych wła­sno­ścio­wych praw do loka­lu miesz­kal­ne­go lub loka­lu użyt­ko­we­go spra­wa jest pro­sta bo cała cena zaku­pu doty­czy zaku­pu tego pra­wa. Usta­le­nie ceny naby­cia w przy­pad­ku zaku­pu wła­sno­ści lub współ­wła­sno­ści może nastrę­czać pew­ne trud­no­ści. Czę­ścią trans­ak­cji zaku­pu tych nie­ru­cho­mo­ści jest nie­mal zawsze prze­nie­sie­nie wła­sno­ści lub współ­wła­sno­ści do grun­tu. Jak już napi­sa­łem wyżej, grun­ty nie pod­le­ga­ją amor­ty­za­cji więc z ceny naby­cia powin­ni­śmy odli­czyć część wydat­ków. I tutaj zaczy­na­ją się nasze kło­po­ty. Bowiem to podat­nik powi­nien usta­lić pra­wi­dło­wą war­tość, a prak­ty­ka urzę­dów skar­bo­wych w tym zakre­sie jest w kra­ju róż­na. Ja zwy­kle już w akcie nota­rial­nym pro­szę o wpi­sa­nie dwóch cen, oddziel­nej za udział w grun­cie i oddziel­nej za lokal lub współ­wła­sność w budyn­ku. Dzię­ki temu pro­blem z usta­le­niem amor­ty­zo­wa­nej czę­ści mi odpa­da. Mam cenę zaku­pu czę­ści amor­ty­zo­wa­nej i doli­czam do niej w odpo­wied­niej pro­por­cji (wyni­ka­ją­cej z roz­kła­du obu cen) wszel­kie kosz­ty trans­ak­cyj­ne. W rezul­ta­cie otrzy­mu­je cenę naby­cia, któ­ra sta­no­wi moją war­tość począt­ko­wą przy­ję­tą do amor­ty­za­cji. Gdy ele­men­tem trans­ak­cji jest też miej­sce par­kin­go­we w hali gara­żo­wej, to jego cenę też wska­zu­ję w akcie oddziel­nie. Może ono być amor­ty­zo­wa­ne inną staw­ką. Jeże­li przy akcie nota­rial­nym nie wska­za­li­śmy dwóch cen, to musi­my zna­leźć inny wia­ry­god­ny spo­sób podzia­łu ceny zaku­pu na część amor­ty­zo­wa­ną i nie­amor­ty­zo­wa­ną. Może­my zamó­wić wyce­nę u rze­czo­znaw­cy i popro­sić by roz­dzie­lił nam war­tość grun­tu i loka­lu. Tak uzy­ska­ną pro­por­cją może­my prze­li­czyć nasze fak­tycz­ne kosz­ty naby­cia. Opcjo­nal­nie może­my bar­dzo ostroż­nie (lepiej nie­co zawy­żyć) same­mu oce­nić war­tość udzia­łu grun­cie i odli­czyć go od ceny zaku­pu całej nie­ru­cho­mo­ści i pro­por­cjo­nal­nie obli­czyć kosz­ty towa­rzy­szą­ce. Naj­le­piej przy tym zgro­ma­dzić jakieś mate­ria­ły na któ­rych opar­li­śmy nasze sza­cun­ki. Będzie łatwiej nam ewen­tu­al­nie wytłu­ma­czyć nasz tok rozu­mo­wa­nia urzęd­ni­ko­wi. Pro­po­nu­je też zapy­tać w wła­snym urzę­dzie skar­bo­wym lub u zaprzy­jaź­nio­ne­go księ­go­we­go o prak­ty­kę w Two­jej oko­li­cy.

Jeże­li nie­ru­cho­mość naby­li­śmy nie­od­płat­nie, na przy­kład w dro­dze daro­wi­zny lub spad­ku to pod­sta­wą do usta­le­nia war­to­ści począt­ko­wej jest war­tość ryn­ko­wa. Potrzeb­na będzie wyce­na rze­czo­znaw­cy. Pamię­taj by wska­zał on oddziel­nie war­tość grun­tu i war­tość murów. Jeże­li jed­nak w umo­wie daro­wi­zny lub bez­płat­ne­go prze­ka­za­nia nie­ru­cho­mo­ści zosta­ła wska­za­nia war­tość nie­ru­cho­mo­ści, to jeże­li war­tość ta jest mniej­sza od poda­nej przez rze­czo­znaw­cę to nale­ży przy­jąć tę niż­szą war­tość.

Zarów­no w przy­pad­ku zaku­pu nie­ru­cho­mo­ści jak i każ­de­go bez­płat­ne­go jej naby­cia może­my celu usta­le­nia war­to­ści począt­ko­wej zasto­so­wać meto­dę uprosz­czo­ną. Pole­ga ona na usta­le­niu powierzch­ni użyt­ko­wej loka­lu i pomno­że­niu jej przez 988 zł. W tym miej­scu część z Was się uśmiech­nę­ła, a część zaśmia­ła gło­śno. Tak, cho­dzi dzie­więć­set osiem­dzie­siąt osiem zło­tych za metr kwa­dra­to­wy. O tym prze­pi­sie chy­ba zapo­mi­na­no i nie nowe­li­zo­wa­no go od ubie­głe­go stu­le­cia. Powierzch­nię użyt­ko­wą obli­cza­my jak na potrze­by podat­ku od nie­ru­cho­mo­ści, czy­li powierzch­nię pomiesz­czeń lub ich czę­ści oraz część kon­dy­gna­cji o wyso­ko­ści w świe­tle od 1,40 m do 2,20 m zali­cza się do powierzch­ni użyt­ko­wej budyn­ku w 50 proc., a jeże­li wyso­kość jest mniej­sza niż 1,40 m, powierzch­nię tę pomi­ja się.

Jeże­li masz dal­sze wąt­pli­wo­ści doty­czą­ce usta­le­nia war­to­ści począt­ko­wej to przejdź tutaj.

 

Ustalamy stawkę amortyzacji 

Gdy już mamy usta­lo­ną war­tość począt­ko­wą, czas okre­ślić staw­kę amor­ty­za­cyj­ną któ­rą będzie­my sto­so­wać. Staw­ka ta ozna­cza jaką część przy­ję­tej war­to­ści począt­ko­wej będzie­my mogli rocz­nie dopi­sy­wać do kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du.

Naj­pro­ściej zno­wu mają wła­ści­cie­le spół­dziel­czych wła­sno­ścio­wych praw do loka­lu miesz­kal­ne­go lub użyt­ko­we­go, a tak­że pra­wa do domu jed­no­ro­dzin­ne­go w spół­dziel­ni miesz­ka­nio­wej. W każ­dym z tych przy­pad­ków staw­ka wyno­si 2,5%. Okres amor­ty­za­cji spół­dziel­czych wła­sno­ścio­wych praw do loka­lu jest dosyć dłu­gi. Dodat­ko­wo, jeże­li usta­li­li­śmy war­tość począt­ko­wą w spo­sób uprosz­czo­ny (sto­su­jąc staw­kę 988 zł za m2 powierzch­ni użyt­ko­wej) to staw­ka amor­ty­za­cji spół­dziel­cze­go wła­sno­ścio­we­go pra­wa wyno­si 1,5%. Bio­rąc pod uwa­gę wiek tych zaso­bów, war­to roz­wa­żyć wnio­sek do spół­dziel­ni miesz­ka­nio­wej o prze­nie­sie­nie pra­wa wła­sno­ści loka­lu. W takim wypad­ku, mimo kil­ku man­ka­men­tów, może to być krok z punk­tu widze­nia opty­ma­li­za­cji podat­ko­wej bar­dzo opła­cal­ny. Z uwa­gi na wiek tych loka­li, moż­li­we będzie sto­so­wa­nie indy­wi­du­al­nej staw­ki amor­ty­za­cyj­nej nawet 10%. To czte­ro­krot­nie wyż­sza staw­ka niż począt­ko­we 2,5%.

Jeże­li chce­my amor­ty­zo­wać loka­le miesz­kal­ne lub budyn­ki miesz­kal­ne to staw­ka wyno­si 1,5%. Gdy nie­ru­cho­mość była użyt­ko­wa­na do dnia naby­cia przez co naj­mniej 60 mie­się­cy i jeste­śmy w sta­nie to udo­wod­nić, to może­my zasto­so­wać indy­wi­du­al­ną, usta­lo­ną przez sie­bie staw­kę amor­ty­za­cji, ale nie więk­szą niż 10%. Może­my usta­lić sobie taką staw­kę jaką uwa­ża­my w prze­dzia­le 1,5% — 10%. Nie zawsze jed­nak przy­ję­cie staw­ki mak­sy­mal­nej będzie dla nas korzyst­ne. Zbyt wyso­kie kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du powo­du­ją, że bez­pow­rot­nie w kolej­nych latach stra­ci­my moż­li­wość roz­li­cza­nia stra­ty na naj­mie z lat ubie­głych. Myślę, że sami sobie odpo­wie­cie na pyta­nie któ­ra staw­ka jest dla Was naj­ko­rzyst­niej­sza.

Gdy amor­ty­zu­je­my loka­le i budyn­ki nie­miesz­kal­ne to sto­su­je­my staw­kę 2,5%. Jeże­li nasza nie­ru­cho­mość była uży­wa­na i może­my to udo­wod­nić to może­my zasto­so­wać staw­kę indy­wi­du­al­ną, nie więk­szą niż 10%. Usta­la­my ją w opar­ciu o 40 let­ni okres, któ­ry pomniej­sza­my o peł­ną licz­bę lat, któ­re upły­nę­ły od dnia odda­nia nie­ru­cho­mo­ści po raz pierw­szy do uży­wa­nia, do dnia wpro­wa­dze­nia do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych. Skom­pli­ko­wa­ne? Pew­nie, że tak.

Przy­kład:  

Lokal han­dlo­wy był użyt­ko­wa­ny od 1 mar­ca 2004 roku. My kupi­li­śmy go w lip­cu 2014 i natych­miast wyna­ję­li­śmy. Może­my go więc wpro­wa­dzić do ewi­den­cji z datą 31 lip­ca 2014. Czy­li od 1.03.2004 do 31.07.2014 upły­nę­ło 10 peł­nych lat. Od 40 lat odej­mu­je­my nasze 10 lat, więc pozo­stał nam okres amor­ty­za­cji 30 lat. 100 dzie­li­my przez te 30 lat i wycho­dzi nam staw­ka 3,33%.

Dla dal­sze­go uła­twie­nia przy­go­to­wa­łem tabe­lę:

okres uży­wa­nia budyn­ku okres amor­ty­za­cji (lata) staw­ka amor­ty­za­cji [%]
rocz­ny 39 2,56
2-let­ni 38 2,63
3-let­ni 37 2,70
4-let­ni 36 2,78
5-let­ni 35 2,86
6-let­ni 34 2,94
7-let­ni 33 3,03
8-let­ni 32 3,13
9-let­ni 31 3,23
10-let­ni 30 3,33
11-let­ni 29 3,45
12-let­ni 28 3,57
13-let­ni 27 3,70
14-let­ni 26 3,85
15-let­ni 25 4,00
16-let­ni 24 4,17
17-let­ni 23 4,35
18-let­ni 22 4,55
19-let­ni 21 4,76
20-let­ni 20 5,00
21-let­ni 19 5,26
22-let­ni 18 5,56
23-let­ni 17 5,88
24-let­ni 16 6,25
25-let­ni 15 6,67
26-let­ni 14 7,14
27-let­ni 13 7,69
28-let­ni 12 8,33
29-let­ni 11 9,09
30-let­ni lub dłuż­szy 10 10,00

Miej­sca par­kin­go­we w zada­szo­nej lub pod­ziem­nej hali gara­żo­wej, a tak­że gara­że amor­ty­zu­je­my staw­ką 4,5%.

Jeże­li masz dal­sze wąt­pli­wo­ści doty­czą­ce wybo­ru moż­li­wej staw­ki amor­ty­za­cji to przejdź tutaj.

Zaprowadzamy ewidencję środków trwałych 

Gdy decy­du­je­my się roz­po­cząć amor­ty­za­cję musi­my zało­żyć ewi­den­cję środ­ków trwa­łych. To wymóg wyni­ka­ją­cy z prze­pi­sów. Moż­na zaku­pić odpo­wied­nie dru­ki, sko­rzy­stać ze spe­cjal­ne­go pro­gra­mu albo po pro­stu zapro­wa­dzić ją sobie w Exce­lu. Ja korzy­stam wła­śnie z Exce­la i pani urzęd­nicz­ce, któ­ra mnie ostat­nio kon­tro­lo­wa­ła, bar­dzo się mój Excel spodo­bał. Pozdra­wiam miłą Panią!

Jego użyt­ko­wa­nie jest sza­le­nie pro­ste — wpi­su­je sobie w sza­re pola dane:

  • Rodzaj: WNiP gdy mamy do czy­nie­nia z war­to­ścią nie­ma­te­rial­ną i praw­ną (spół­dziel­cze pra­wo do loka­lu) albo ŚT gdy mamy do czy­nie­nia ze środ­kiem trwa­łym (pozo­sta­łe pra­wa)
  • Nazwa: Two­ją nazwę środ­ka trwa­łe­go, np. „Miesz­ka­nie przy ul. Blo­go­wej”
  • Data przy­ję­cia do ewi­den­cji: Datę przy­ję­cia do ewi­den­cji
  • War­tość począt­ko­wa: Usta­lo­ną war­tość począt­ko­wą
  • Staw­ka amor­ty­za­cji: Przy­ję­tą staw­kę amor­ty­za­cji

Całą resz­tę arkusz wyli­cza mi sam. Zobacz film:

Możesz też sko­rzy­stać z goto­wych wzo­rów. Cał­kiem faj­ne znaj­dziesz na stro­nie Gofin.

Jeże­li chcesz w pro­sty spo­sób zało­żyć ewi­den­cję środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych to przejdź tutaj.

Rozpoczynamy amortyzację 

Amor­ty­za­cję roz­po­czy­na­my od kolej­ne­go mie­siąc po mie­sią­cu w któ­rym wpro­wa­dzi­li­śmy naszą nie­ru­cho­mość do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych. Może­my doko­ny­wać amor­ty­za­cji mie­sięcz­nej, kwar­tal­nej lub rocz­nej. Amor­ty­za­cja kwar­tal­na i rocz­na jest mało korzyst­na bo z odpi­sem musi­my cze­kać zawsze do koń­ca kwar­ta­łu lub roku.

W pierw­szym roku amor­ty­za­cji naj­trud­niej usta­lić odpo­wied­nią ratę amor­ty­za­cyj­ną. Aby ją obli­czyć bie­rze­my war­tość począt­ko­wą środ­ka trwa­łe­go, mno­ży­my przez staw­kę amor­ty­za­cyj­ną, dzie­li­my przez 12 i mno­ży­my przez ilość mie­się­cy amor­ty­za­cji w tym roku.

Przy­kład: 

War­tość począt­ko­wa miesz­ka­nia to 300.000 zł. Przy­ję­li­śmy je do ewi­den­cji 15 lip­ca 2014, więc roz­po­czy­na­my amor­ty­za­cję od sierp­nia 2014. Do koń­ca 2014 roku mamy więc sier­pień, wrze­sień, paź­dzier­nik, listo­pad i gru­dzień — 5 mie­się­cy. Staw­ka amor­ty­za­cyj­na 1,5%. Obli­cza­my: 300.000 zł x 1,5% : 12 x 5 = 1.875 zł amor­ty­za­cji na rok 2014. 

W kolej­nych latach obli­cza­my amor­ty­za­cję rocz­ną mno­żąc war­tość począt­ko­wą przez staw­kę.

Jeże­li amor­ty­zu­je­my mie­sięcz­nie to war­tość amor­ty­za­cji dzie­li­my na ilość mie­się­cy i dla każ­de­go mie­sią­ca okre­śla­my kwo­tę. W naszym przy­kła­dzie 1.875 zł / 5 = 375 zł. Gdy­by jed­nak nie wyszła nam tak okrą­gła war­tość to we wszyst­kich mie­sią­cach poza ostat­nim w roku zaokrą­gla­my kwo­tę do peł­nych gro­szy, a w ostat­nim mie­sią­cu obli­cza­my kwo­tę odej­mu­jąc od kwo­ty rocz­nej wszyst­kie pierw­sze kwo­ty.

Przy­kład: 

War­tość począt­ko­wa 328.463 zł. Staw­ka amor­ty­za­cyj­na 1,5%. Amor­ty­za­cja rocz­na 4.926,95 zł (328.463 zł x 1,5%). Gdy podzie­li­my to przez 12 to wyj­dzie nam 410,58 zł. Od stycz­nia do listo­pa­da sto­su­je­my tę kwo­tę, a w grud­niu obli­cza­my: 4.926,95 zł — 11 x 410,58 zł = 410,57 zł. 

Amor­ty­za­cję pro­wa­dzi­my do momen­tu, w któ­rym suma wszyst­kich rat amor­ty­za­cyj­nych nie zrów­na się z war­to­ścią począt­ko­wą. Czy­li do momen­tu w któ­rym odpi­sze­my w kosz­ty cały koszt pozy­ska­nia nie­ru­cho­mo­ści.

Odpisy amortyzacyjne jako koszt uzyskania przychodu

Nie w każ­dym wypad­ku odpis amor­ty­za­cyj­ny będzie kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du.

Jak już wcze­śniej wska­za­łem, nie moż­na amor­ty­zo­wać grun­tów i pra­wa użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go grun­tów.

Kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­dów nie mogą być też odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne w tej czę­ści ich war­to­ści, któ­ra odpo­wia­da ponie­sio­nym wydat­kom na naby­cie lub wytwo­rze­nie we wła­snym zakre­sie tych środ­ków lub war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych zwró­co­nym podat­ni­ko­wi w jakiej­kol­wiek for­mie.

Nie będą też kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­dów odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne od war­to­ści począt­ko­wej środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych, któ­re podat­nik otrzy­mał nie­od­płat­nie, jeże­li naby­cie to nie sta­no­wi­ło przy­cho­du z tytu­łu nie­od­płat­ne­go otrzy­ma­nia rze­czy lub praw.

Nie mogą być tak­że kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne od skład­ni­ków mająt­ko­wych, jeże­li przed dniem 1 stycz­nia 1995 roku zosta­ły one przez podat­ni­ka naby­te, lecz nie­za­li­czo­ne do środ­ków trwa­łych albo war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych. Tutaj usta­wo­daw­ca wpro­wa­dza ogra­ni­cze­nie w posta­ci jed­no­znacz­ne­go ter­mi­nu. Oczy­wi­ście jeże­li mamy do czy­nie­nia ze spół­dziel­czym wła­sno­ścio­wym pra­wem do loka­lu to moż­na tak kupio­ne pra­wo naj­pierw „prze­kształ­cić” w lokal będą­cy odręb­na nie­ru­cho­mo­ścią (spół­dziel­nia ma obo­wią­zek na żąda­nie prze­nieść wła­sność), a póź­niej tak uzy­ska­ny lokal już moż­na amor­ty­zo­wać.

Nie sta­no­wią kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne od środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych odda­nych do nie­od­płat­ne­go uży­wa­nia — za mie­sią­ce, w któ­rych skład­ni­ki te były odda­ne do nie­od­płat­ne­go uży­wa­nia.

I wresz­cie, co naj­waż­niej­sze z punk­tu widze­nia inwe­sto­ra na ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści, nie w każ­dym wypad­ku odpis amor­ty­za­cyj­ny będzie kosz­tem w przy­pad­ku gdy w danym okre­sie lokal pozo­sta­je nie­wy­na­ję­ty.

Zmiany od 2018 roku

Głów­ne zmia­ny jakie wpro­wa­dził usta­wo­daw­ca w roku 2018 obej­mu­ją pod­wyż­sze­nie do 10.000 zł limi­tu war­to­ści środ­ków trwa­łych lub war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych umoż­li­wia­ją­ce­go jed­no­ra­zo­we zali­cze­nie wydat­ków zwią­za­nych z naby­ciem bez­po­śred­nio w kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­dów. Ta zmia­na była ocze­ki­wa­na od daw­na, bowiem poprzed­nia gra­nicz­na kwo­ta (3.500 zł) nie była zmie­nia­na od kil­ku­na­stu lat.

Dru­ga istot­na zmia­na doty­czy amor­ty­za­cji środ­ków trwa­łych naby­tych nie­od­płat­nie. W sta­nie praw­nym obo­wią­zu­ją­cym w 2017 roku i latach wcze­śniej­szych, usta­wa o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych, co do zasa­dy, prze­wi­dy­wa­ła wyłą­cze­nie moż­li­wo­ści zali­cza­nia do kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­dów odpi­sów amor­ty­za­cyj­nych od war­to­ści począt­ko­wej środ­ków trwa­łych. Wyją­tek w tym zakre­sie sta­no­wi­ły przy­pad­ki, w któ­rych podat­nik otrzy­my­wał śro­dek trwa­ły w dro­dze spad­ku lub daro­wi­zny. Zgo­dzisz się, że to bodaj naj­częst­sze przy­pad­ki. Wg Mini­stra Finan­sów „Odstęp­stwo to – w zakre­sie daro­wizn – jest wyko­rzy­sty­wa­ne przez podat­ni­ków do prze­sza­co­wy­wa­nia podat­ko­wej war­to­ści skład­ni­ków mająt­ku poprzez prze­ka­zy­wa­nie ich człon­kom naj­bliż­szej rodzi­ny, korzy­sta­ją­cym ze zwol­nień w podat­ku od spad­ków i daro­wizn. Dzię­ki doko­na­niu takiej daro­wi­zny obda­ro­wa­ny naby­wa pra­wo do kosz­to­wej amor­ty­za­cji dane­go skład­ni­ka mająt­ku, liczo­nej od jego aktu­al­nej war­to­ści ryn­ko­wej (któ­rej fak­tycz­ne zakwe­stio­no­wa­nie w przy­pad­ku war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych może być pro­ble­ma­tycz­ne) bez wyka­zy­wa­nia jakich­kol­wiek przy­cho­dów z tego tytu­łu i mimo tego, iż skład­nik ten mógł już zostać zamor­ty­zo­wa­ny u dar­czyń­cy”. Wpro­wa­dza­jąc nowe ure­gu­lo­wa­nie usta­wo­daw­ca jed­nym ruchem nie tyl­ko wyeli­mi­no­wał amor­ty­za­cję skład­ni­ków mająt­ku uzy­ska­nych w dro­dze umo­wy daro­wi­zny, ale tak­że tych, któ­re podat­nik odzie­dzi­czył. Choć uza­sad­nie­nia do tego kro­ku nie znaj­dzie­my w pro­jek­cie usta­wy.

Począw­szy od 2018 roku odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne od środ­ków trwa­łych naby­tych tytu­łem dar­mym są kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du tyl­ko w przy­pad­ku, kie­dy war­tość spad­ku lub daro­wi­zny nie korzy­sta­ła ze zwol­nie­nia od podat­ku od spad­ków i daro­wizn. Kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du będą rów­nież odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne w przy­pad­ku, kie­dy skład­nik mająt­ku otrzy­ma­ny w dro­dze spad­ku albo daro­wi­zny pod­le­ga opo­dat­ko­wa­niu, ale z uwa­gi na jego war­tość mie­ści się w tzw. kwo­cie wol­nej w podat­ku od spad­ków daro­wizn.

Zwróć uwa­gę, że usta­wa o podat­ku od spad­ków i daro­wizn zwal­nia z podat­ku naby­cie wła­sno­ści rze­czy lub praw mająt­ko­wych przez mał­żon­ka, zstęp­nych, wstęp­nych, pasier­ba, rodzeń­stwo, ojczy­ma i maco­chę. Oczy­wi­ście dla zwol­nie­nia trze­ba speł­nić jesz­cze dodat­ko­we warun­ki, ale w wypad­ku nie­ru­cho­mo­ści są one raczej nie­istot­ne. W tym zatem zakre­sie, jeże­li mie­ścisz się we wska­za­nej gru­pie pokre­wień­stwa lub powi­no­wac­twa, możesz zapo­mnieć o amor­ty­za­cji swo­je­go środ­ka trwa­łe­go w 2018 roku i zapew­ne latach kolej­nych.

Powyż­sze zmia­ny są dosyć dys­ku­syj­ne. O ile jestem w sta­nie zro­zu­mieć, że amor­ty­za­cja środ­ków trwa­łych otrzy­ma­nych w daro­wiź­nie może nie być kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du, o tyle takie samo potrak­to­wa­nie spad­ko­bra­nia mnie nie prze­ko­nu­je.

Ważne uwagi końcowe

Gdy­by­śmy w cza­sie wynaj­mo­wa­nia zde­cy­do­wa­li się nie­ru­cho­mość roz­bu­do­wać, prze­bu­do­wać lub ulep­szyć to nie­zbęd­na będzie mody­fi­ka­cja war­to­ści środ­ka trwa­łe­go. To zabieg dość skom­pli­ko­wa­ny więc zale­cam kon­sul­ta­cję z księ­go­wym. Na szczę­ście wszyst­kie zwy­kłe remon­ty są po pro­stu kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du w momen­cie ich ponie­sie­nia, więc nie wpły­wa­ją na amor­ty­za­cję.

Amor­ty­za­cja umoż­li­wia nam zatem zop­ty­ma­li­zo­wa­nie wiel­ko­ści pła­co­ne­go podat­ku docho­do­we­go. Prze­czy­taj wpis na temat opty­ma­li­za­cji podat­ko­wej docho­dów z naj­mu.

Jeże­li ten wpis nie roz­wiał wszyst­kich wąt­pli­wo­ści albo nie odpo­wie­dział na na Two­je pyta­nia to przejdź tutaj.