Amortyzacja mieszkania i lokalu w czterech prostych krokach

By | 24 lipca 2014

komputer i kalkulator

Jeżeli nie opodatkowujesz przychodów z najmu podatkiem zryczałtowanym od przychodów, to możesz stosować amortyzację w celu obniżenia podstawy opodatkowania. Fiskus w ten sposób uznaje, że nieruchomość którą oddajesz w najem stopniowo ulega zużyciu, co pomniejsza jej wartość. Krótko mówiąc amortyzacja jest kosztem uzyskania przychodu, na który nie musisz wydać ani grosza. Podatnik może, ale nie musi prowadzić amortyzacji. Zależne jest to od jego indywidualnej decyzji.

Co można amortyzować?

Amortyzacji podlegają: budynki lub udział we współwłasności budynku, lokale stanowiące odrębną własność lub współwłasność. Są one środkami trwałymi. Amortyzacji podlegają też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Te ograniczone prawa rzeczowe nazywane są w ustawie wartościami niematerialnymi i prawnymi. Zwróć uwagę, że nie amortyzuje się gruntów i prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Ustalamy wartość początkową 

Wartość początkową środka trwałego można ustalić na kilka różnych sposobów. Jeżeli nieruchomość kupiliśmy to za wartość początkową przyjmujemy cenę nabycia. Obejmuje ona nie tylko cenę samej nieruchomości, ale także wszelkie związane z tym opłaty. Przykładowo może to być taksa notarialna za sporządzenie aktu, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, ale także wycena czy koszty prawnika, który pomagał nam prowadzić transakcję. Gdy nasz zakup był finansowany z kredytu, a od momentu zapłaty pierwszej raty bankowi do oddania nieruchomości najemcy upłynęło trochę czasu, to zapłacone w tym czasie odsetki (nie całe zapłacone raty) oraz naliczone prowizje powinny zostać doliczone do wartości początkowej.

W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego sprawa jest prosta bo cała cena zakupu dotyczy zakupu tego prawa. Ustalenie ceny nabycia w przypadku zakupu własności lub współwłasności może nastręczać pewne trudności. Częścią transakcji zakupu tych nieruchomości jest niemal zawsze przeniesienie własności lub współwłasności do gruntu. Jak już napisałem wyżej, grunty nie podlegają amortyzacji więc z ceny nabycia powinniśmy odliczyć część wydatków. I tutaj zaczynają się nasze kłopoty. Bowiem to podatnik powinien ustalić prawidłową wartość, a praktyka urzędów skarbowych w tym zakresie jest w kraju różna. Ja zwykle już w akcie notarialnym proszę o wpisanie dwóch cen, oddzielnej za udział w gruncie i oddzielnej za lokal lub współwłasność w budynku. Dzięki temu problem z ustaleniem amortyzowanej części mi odpada. Mam cenę zakupu części amortyzowanej i doliczam do niej w odpowiedniej proporcji (wynikającej z rozkładu obu cen) wszelkie koszty transakcyjne. W rezultacie otrzymuje cenę nabycia, która stanowi moją wartość początkową przyjętą do amortyzacji. Gdy elementem transakcji jest też miejsce parkingowe w hali garażowej, to jego cenę też wskazuję w akcie oddzielnie. Może ono być amortyzowane inną stawką. Jeżeli przy akcie notarialnym nie wskazaliśmy dwóch cen, to musimy znaleźć inny wiarygodny sposób podziału ceny zakupu na część amortyzowaną i nieamortyzowaną. Możemy zamówić wycenę u rzeczoznawcy i poprosić by rozdzielił nam wartość gruntu i lokalu. Tak uzyskaną proporcją możemy przeliczyć nasze faktyczne koszty nabycia. Opcjonalnie możemy bardzo ostrożnie (lepiej nieco zawyżyć) samemu ocenić wartość udziału gruncie i odliczyć go od ceny zakupu całej nieruchomości i proporcjonalnie obliczyć koszty towarzyszące. Najlepiej przy tym zgromadzić jakieś materiały na których oparliśmy nasze szacunki. Będzie łatwiej nam ewentualnie wytłumaczyć nasz tok rozumowania urzędnikowi. Proponuje też zapytać w własnym urzędzie skarbowym lub u zaprzyjaźnionego księgowego o praktykę w Twojej okolicy.

Jeżeli nieruchomość nabyliśmy nieodpłatnie, na przykład w drodze darowizny lub spadku to podstawą do ustalenia wartości początkowej jest wartość rynkowa. Potrzebna będzie wycena rzeczoznawcy. Pamiętaj by wskazał on oddzielnie wartość gruntu i wartość murów. Jeżeli jednak w umowie darowizny lub bezpłatnego przekazania nieruchomości została wskazania wartość nieruchomości, to jeżeli wartość ta jest mniejsza od podanej przez rzeczoznawcę to należy przyjąć tę niższą wartość.

Zarówno w przypadku zakupu nieruchomości jak i każdego bezpłatnego jej nabycia możemy celu ustalenia wartości początkowej zastosować metodę uproszczoną. Polega ona na ustaleniu powierzchni użytkowej lokalu i pomnożeniu jej przez 988 zł. W tym miejscu część z Was się uśmiechnęła, a część zaśmiała głośno. Tak, chodzi dziewięćset osiemdziesiąt osiem złotych za metr kwadratowy. O tym przepisie chyba zapominano i nie nowelizowano go od ubiegłego stulecia. Powierzchnię użytkową obliczamy jak na potrzeby podatku od nieruchomości, czyli powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Jeżeli masz dalsze wątpliwości dotyczące ustalenia wartości początkowej to przejdź tutaj.

 

Ustalamy stawkę amortyzacji 

Gdy już mamy ustaloną wartość początkową, czas określić stawkę amortyzacyjną którą będziemy stosować. Stawka ta oznacza jaką część przyjętej wartości początkowej będziemy mogli rocznie dopisywać do kosztów uzyskania przychodu.

Najprościej znowu mają właściciele spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, a także prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. W każdym z tych przypadków stawka wynosi 2,5%. Okres amortyzacji spółdzielczych własnościowych praw do lokalu jest dosyć długi. Biorąc pod uwagę wiek tych zasobów, warto rozważyć wniosek do spółdzielni mieszkaniowej o przeniesienie prawa własności lokalu. W takim wypadku, mimo kilku mankamentów, może to być krok z punktu widzenia optymalizacji podatkowej bardzo opłacalny. Z uwagi na wiek tych lokali, możliwe będzie stosowanie indywidualnej stawki amortyzacyjnej nawet 10%. To czterokrotnie wyższa stawka niż początkowe 2,5%.

Jeżeli chcemy amortyzować lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne to stawka wynosi 1,5%. Gdy nieruchomość była użytkowana do dnia nabycia przez co najmniej 60 miesięcy i jesteśmy w stanie to udowodnić, to możemy zastosować indywidualną, ustaloną przez siebie stawkę amortyzacji, ale nie większą niż 10%. Możemy ustalić sobie taką stawkę jaką uważamy w przedziale 1,5% – 10%. Nie zawsze jednak przyjęcie stawki maksymalnej będzie dla nas korzystne. Zbyt wysokie koszty uzyskania przychodu powodują, że bezpowrotnie w kolejnych latach stracimy możliwość rozliczania straty na najmie z lat ubiegłych. Myślę, że sami sobie odpowiecie na pytanie która stawka jest dla Was najkorzystniejsza.

Gdy amortyzujemy lokale i budynki niemieszkalne to stosujemy stawkę 2,5%. Jeżeli nasza nieruchomość była używana i możemy to udowodnić to możemy zastosować stawkę indywidualną, nie większą niż 10%. Ustalamy ją w oparciu o 40 letni okres, który pomniejszamy o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia oddania nieruchomości po raz pierwszy do używania, do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Skomplikowane? Pewnie, że tak.

Przykład:  

Lokal handlowy był użytkowany od 1 marca 2004 roku. My kupiliśmy go w lipcu 2014 i natychmiast wynajęliśmy. Możemy go więc wprowadzić do ewidencji z datą 31 lipca 2014. Czyli od 1.03.2004 do 31.07.2014 upłynęło 10 pełnych lat. Od 40 lat odejmujemy nasze 10 lat, więc pozostał nam okres amortyzacji 30 lat. 100 dzielimy przez te 30 lat i wychodzi nam stawka 3,33%.

Dla dalszego ułatwienia przygotowałem tabelę:

okres używania budynku okres amortyzacji (lata) stawka amortyzacji [%]
roczny 39 2,56
2-letni 38 2,63
3-letni 37 2,70
4-letni 36 2,78
5-letni 35 2,86
6-letni 34 2,94
7-letni 33 3,03
8-letni 32 3,13
9-letni 31 3,23
10-letni 30 3,33
11-letni 29 3,45
12-letni 28 3,57
13-letni 27 3,70
14-letni 26 3,85
15-letni 25 4,00
16-letni 24 4,17
17-letni 23 4,35
18-letni 22 4,55
19-letni 21 4,76
20-letni 20 5,00
21-letni 19 5,26
22-letni 18 5,56
23-letni 17 5,88
24-letni 16 6,25
25-letni 15 6,67
26-letni 14 7,14
27-letni 13 7,69
28-letni 12 8,33
29-letni 11 9,09
30-letni lub dłuższy 10 10,00

Miejsca parkingowe w zadaszonej lub podziemnej hali garażowej, a także garaże amortyzujemy stawką 4,5%.

Jeżeli masz dalsze wątpliwości dotyczące wyboru możliwej stawki amortyzacji to przejdź tutaj.

Zaprowadzamy ewidencję środków trwałych 

Gdy decydujemy się rozpocząć amortyzację musimy założyć ewidencję środków trwałych. To wymóg wynikający z przepisów. Można zakupić odpowiednie druki, skorzystać ze specjalnego programu albo po prostu zaprowadzić ją sobie w Excelu. Ja korzystam właśnie z Excela i pani urzędniczce, która mnie ostatnio kontrolowała, bardzo się mój Excel spodobał. Pozdrawiam miłą Panią!

Jego użytkowanie jest szalenie proste – wpisuje sobie w szare pola dane:

  • Rodzaj: WNiP gdy mamy do czynienia z wartością niematerialną i prawną (spółdzielcze prawo do lokalu) albo ŚT gdy mamy do czynienia ze środkiem trwałym (pozostałe prawa)
  • Nazwa: Twoją nazwę środka trwałego, np. „Mieszkanie przy ul. Blogowej”
  • Data przyjęcia do ewidencji: Datę przyjęcia do ewidencji
  • Wartość początkowa: Ustaloną wartość początkową
  • Stawka amortyzacji: Przyjętą stawkę amortyzacji

Całą resztę arkusz wylicza mi sam. Zobacz film:

Możesz też skorzystać z gotowych wzorów. Całkiem fajne znajdziesz na stronie Gofin.

Jeżeli chcesz w prosty sposób założyć ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych to przejdź tutaj.

Rozpoczynamy amortyzację 

Amortyzację rozpoczynamy od kolejnego miesiąc po miesiącu w którym wprowadziliśmy naszą nieruchomość do ewidencji środków trwałych. Możemy dokonywać amortyzacji miesięcznej, kwartalnej lub rocznej. Amortyzacja kwartalna i roczna jest mało korzystna bo z odpisem musimy czekać zawsze do końca kwartału lub roku.

W pierwszym roku amortyzacji najtrudniej ustalić odpowiednią ratę amortyzacyjną. Aby ją obliczyć bierzemy wartość początkową środka trwałego, mnożymy przez stawkę amortyzacyjną, dzielimy przez 12 i mnożymy przez ilość miesięcy amortyzacji w tym roku.

Przykład: 

Wartość początkowa mieszkania to 300.000 zł. Przyjęliśmy je do ewidencji 15 lipca 2014, więc rozpoczynamy amortyzację od sierpnia 2014. Do końca 2014 roku mamy więc sierpień, wrzesień, październik, listopad i grudzień – 5 miesięcy. Stawka amortyzacyjna 1,5%. Obliczamy: 300.000 zł x 1,5% : 12 x 5 = 1.875 zł amortyzacji na rok 2014. 

W kolejnych latach obliczamy amortyzację roczną mnożąc wartość początkową przez stawkę.

Jeżeli amortyzujemy miesięcznie to wartość amortyzacji dzielimy na ilość miesięcy i dla każdego miesiąca określamy kwotę. W naszym przykładzie 1.875 zł / 5 = 375 zł. Gdyby jednak nie wyszła nam tak okrągła wartość to we wszystkich miesiącach poza ostatnim w roku zaokrąglamy kwotę do pełnych groszy, a w ostatnim miesiącu obliczamy kwotę odejmując od kwoty rocznej wszystkie pierwsze kwoty.

Przykład: 

Wartość początkowa 328.463 zł. Stawka amortyzacyjna 1,5%. Amortyzacja roczna 4.926,95 zł (328.463 zł x 1,5%). Gdy podzielimy to przez 12 to wyjdzie nam 410,58 zł. Od stycznia do listopada stosujemy tę kwotę, a w grudniu obliczamy: 4.926,95 zł – 11 x 410,58 zł = 410,57 zł. 

Amortyzację prowadzimy do momentu, w którym suma wszystkich rat amortyzacyjnych nie zrówna się z wartością początkową. Czyli do momentu w którym odpiszemy w koszty cały koszt pozyskania nieruchomości.

Odpisy amortyzacyjne jako koszt uzyskania przychodu

Nie w każdym wypadku odpis amortyzacyjny będzie kosztem uzyskania przychodu.

Jak już wcześniej wskazałem, nie można amortyzować gruntów i prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Kosztem uzyskania przychodów nie mogą być też odpisy amortyzacyjne w tej części ich wartości, która odpowiada poniesionym wydatkom na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie tych środków lub wartości niematerialnych i prawnych zwróconym podatnikowi w jakiejkolwiek formie.

Nie będą też kosztem uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, które podatnik otrzymał nieodpłatnie, jeżeli nabycie to nie stanowiło przychodu z tytułu nieodpłatnego otrzymania rzeczy lub praw.

Nie mogą być także kosztem uzyskania przychodu odpisy amortyzacyjne od składników majątkowych, jeżeli przed dniem 1 stycznia 1995 roku zostały one przez podatnika nabyte, lecz niezaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych. Tutaj ustawodawca wprowadza ograniczenie w postaci jednoznacznego terminu. Oczywiście jeżeli mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu to można tak kupione prawo najpierw „przekształcić” w lokal będący odrębna nieruchomością (spółdzielnia ma obowiązek na żądanie przenieść własność), a później tak uzyskany lokal już można amortyzować.

Nie stanowią kosztów uzyskania przychodu odpisy amortyzacyjne od środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oddanych do nieodpłatnego używania – za miesiące, w których składniki te były oddane do nieodpłatnego używania.

I wreszcie, co najważniejsze z punktu widzenia inwestora na rynku nieruchomości, nie w każdym wypadku odpis amortyzacyjny będzie kosztem w przypadku gdy w danym okresie lokal pozostaje niewynajęty.

Ważne uwagi końcowe

Gdybyśmy w czasie wynajmowania zdecydowali się nieruchomość rozbudować, przebudować lub ulepszyć to niezbędna będzie modyfikacja wartości środka trwałego. To zabieg dość skomplikowany więc zalecam konsultację z księgowym. Na szczęście wszystkie zwykłe remonty są po prostu kosztem uzyskania przychodu w momencie ich poniesienia, więc nie wpływają na amortyzację.

Amortyzacja umożliwia nam zatem zoptymalizowanie wielkości płaconego podatku dochodowego. Przeczytaj wpis na temat optymalizacji podatkowej dochodów z najmu.

Jeżeli ten wpis nie rozwiał wszystkich wątpliwości albo nie odpowiedział na na Twoje pytania to przejdź tutaj.

  • Pingback: Opodatkowanie dochodów z wynajmu | Skarbona mamony()

  • Zmyslo

    No, dziękuję. Nareszcie ktoś mi to w sposób cywilizowany wytłumaczył. Wielkie dzięki dla Ciebie…. Pozdrawiam.

    • skarbonamamony

      Dzięki. Wszystkie moje teksty staram się pisać tak, by były napisane prostym językiem, pozbawionym specjalistycznej terminologii.

  • Mila Solshine

    Brak mi tu informacji o metodologii ustalania podstawy amortyzacyjnej. Ciekawa jestem, jak zacząć amortyzować mieszkanie ok. 10 letnie, przez cały czas zamieszkane przez właściciela, zaś od września 2015 przez najemcę na mocy umowy najmu. Mieszkanie kupione za ca. 60 tys. zł właśnie 10 lat temu, przy śmiesznej stawce ok. 1800 zł/m^2, obecnie warte jakieś 3 razy tyle. Jak ustalić wartość podstawy do amortyzacji? Można to uczynić wg własnego widzimisię na podstawie ofert sprzedaży mieszkań na portalach? Czy też musi być to ustalone przez rzeczoznawcę oficjalnie?

    • skarbonamamony

      Zasada ustalenia wartości początkowej (podstawy amortyzacyjnej) opisałem wyżej. Nie uwzględnia się w niej zmiany wartości środka trwałego od dnia jego zakupu do dnia oddania środka do używania (rozpoczęcia amortyzacji). Nie ma przepisu, który wskazywałby na dokonywanie jakichkolwiek przeszacowań.
      Jak z tego wynika powinieneś przyjąć jako podstawę amortyzacji koszt nabycia obliczony w wyżej wskazany sposób – cena nabycia z doliczeniem kosztów taksy notarialnej, obsługi prawnej itp.
      Mam poważne wątpliwości co do zapłaconych przez te 10 lat odsetek od ewentualnego kredytu. W mojej ocenie ciężko zakwalifikować je jako zwiększające koszt nabycia, o ile oczywiście jakiś kredyt miałeś. W czasie tych 10 lat przecież używałeś tego mieszkania do własnych potrzeb.
      Przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy amortyzacyjnej może nastąpić tylko wtedy, gdy nie można ustalić ceny nabycia środka trwałego. Niemniej jednak w wypadku nieruchomości takiej opcji nie ma. Zawsze możesz wrócić do notariusza i poprosić o wypis z aktu, albo udać się do sądu wieczystoksięgowego i poprosić o wgląd do akt księgi wieczystej. W ten sposób zawsze ustalisz cenę zakupu.
      Znalazłem jednak bardzo ciekawy wyrok NSA (II FSK 874/12 – wyrok NSA (N) z dnia 25-03-2014). „Cena nabycia w rozumieniu art. 22g ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jest wyznacznikiem wartości początkowej wówczas, gdy podatnik nabywa środek trwały jako przedmiot kompletny i zdatny do użytku. Gdy zakup dotyczy przedmiotu niekompletnego lub niezdatnego do użytku w znacznym odstępie czasu przed dniem założenia ewidencji, a jego doprowadzenie do stanu kompletności i używalności jest połączone z nakładami zwiększającymi jego wartość, zachodzi sytuacja, że nie można ustalić wartości początkowej środka trwałego przed jego nabyciem; w takim wypadku ma zastosowanie art. 22g ust. 8 wymienionej ustawy.” NSA wskazał tutaj przypadek, że zakupuje się środek trwały przy zakupie nie nadaje się do użytku (np. zakup mieszkania w stanie deweloperskim). Następnie zostaje on dostosowany do użytku w znacznym odstępie czasu. W takim wypadku można zastosować wycenę dokonaną przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji. To jednak wymaga bardzo dużej ostrożności gdyż w innym wyroku (I SA/Sz 806/09 – wyrok WSA Szczecin z dnia 06-01-2010) wskazano, że „Przepis art. 22g ust. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) pozwala na odstąpienie od zasady wyrażonej w ust. 3 tego artykułu (czyli na ustalenie wartości początkowej środka trwałego na podstawie ceny nabycia), stanowiąc, że wartość początkową środka trwałego nabytego przez podatnika przed dniem założenia ewidencji „przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika”, jednak przepis ten – co wynika wprost z jego treści – znajduje zastosowanie tylko wtedy, „jeżeli nie można ustalić ceny nabycia” takiego środka (lub jego części).” i z tą wskazówką nie można się nie zgodzić.
      Jeżeli jednak masz wątpliwości sugeruję wystąpić do właściwej Izby Skarbowej z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej.

      • Mila Solshine

        Dziękuję za tak szczegółową odpowiedź. Mieszkanie zakupiłam w stanie developerskim, a doprowadzane do stanu używalności było w ciągu kilkunastu miesięcy, wieloma nakładami i własnym sumptem. Czy również do stanu kompletności? ZAWSZE jest coś, co można ulepszyć, kupić fotel zamiast taboretu, wstawić meble na wymiar zamiast odziedziczonych zdekompletowanych szafek z epoki peerelu (tak to bywa na dorobku :)). Zdecydowanie skorzystam z porady o indywidualną interpretację podatkową.

  • Rafał Andrzejczak

    „Gdy decy­du­jemy się roz­po­cząć amor­ty­za­cję musimy zało­żyć ewi­den­cję środ­ków trwa­łych.” Czy oznacza to, że założenie ewidencji w zaproponowanej formie wyczerpuje temat? Nie ma potrzeby zgłaszania tejże w urzędach?

    • skarbonamamony

      Wyczerpuje. Ewidencję środków trwałych trzeba posiadać, prowadzić i udostępniać jedynie w razie kontroli lub tzw. postępowania sprawdzającego. Nie trzeba jej zgłaszać.

  • A.

    mieszkanie kupiłam w 2010roku na kredyt, przed 2 lata sama w nim mieszkałam, potem stało puste, a teraz zaczynam wynajmować tj. w grudniu 2015. Czy zatem do wartości początkowej mieszkania mogę doliczyć odsetki od kredytu za lata 2010-11.2015?

    • skarbonamamony

      Przepis art. 22g ust. 3 ustawy o PIT wskazuje, że do ceny nabycia można doliczyć odsetki ale tylko takie, które związane są z samym zakupem. Odsetki zapłacone przez Ciebie w okresie w którym sama mieszkałaś w lokalu i tym gdy mieszkanie stało puste raczej nie są związane z zakupem. Nie powinny zatem powiększać wartości środka trwałego.

  • Paweł W.

    Od 7 lat wynajmuje mieszkanie,a od 2 lat lokal użytkowy. Od 2 lat rozliczam się na zasadach ogólnych, w związku z możliwością odliczenia kosztów remontu mieszkania, które w obecnej chwili się wyczerpały. Jeszcze w tym roku planuje zakup kolejnego lokalu na wynajem i zastanawiam się, czy mogę rozpocząć od 2016r. amortyzację lokali kupionych kilka lat temu (wcześniej nie amortyzowałem niczego). W związku z tym mam kilka pytań przedstawionych poniżej.

    Dodatkowo nie wiem, czy mogę rozliczać sumę kwot uzyskanych z najmu z amortyzacja trzech połączonych wartości nieruchomości, czy muszę każdą nieruchomość amortyzować osobno uwzględniajac jej wartość i procent amortyzacji tylko do przychodów uzyskanych właśnie z wynajmu tej nieruchomości?

    Czy w latach kolejnych będę mógł np przerwać amortyzaję na rok, ponieważ zrobię kolejny remont, którego wartość wystarczy na osiągnięcie odpowiednich kosztów do odliczenia?

    W jaki sposób obiczyć procent amortyzacji mieszkania i lokali w sytuacji, w której nie wiem jak długo użytkowane były przed moim zakupem, jednocześnie wiedząc, że budynki w których się znajdują mają po kilkadziesiąt lat? (chodzi mi tu o górną stawkę procentu amortyzacji, którą w mojej wiedzy mogę samodzielnie dostosować do swoich potrzeb zmieniając ją w dół)?

    Czy raz przyjęta stawka amortyzacji lokalu jest obowiązująca przez cały okres amortyzacji, czy po roku mozna ja zmienić dostosowując do nastałych zmian?

    • skarbonamamony

      Oczywiście możesz zacząć amortyzację w 2016 roku.

      Każda z nieruchomości powinna być oddzielnie ujęta w ewidencji środków trwałych, każda powinna mieć oddzielnie określoną i udowodnioną wartość początkową oraz wyznaczoną roczną stawkę amortyzacyjną. Dla każdej nieruchomości prowadzisz oddzielnie amortyzację.

      Oczywiście tak jak sumujesz wszystkie przychody z najmu, tak samo sumujesz wszystkie koszty ich uzyskania. Doliczasz także do kosztów amortyzację. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze są bowiem jednym źródłem przychodów, w ramach których sumujesz przychody i koszty. Spójrz zresztą do ostatniego PITa rocznego. Tam wszystkie przychody z najmu sumowałeś i sumowałeś też związane z tym koszty. Przy takim rozwiązaniu, amortyzacja jednej nieruchomości może przekraczać przychody z niej uzyskiwane i w ten sposób wpływać na koszty innej nieruchomości gdzie zmuszony jesteś zastosować stawkę mniej korzystną, np. nowe mieszkanie. To oczywiście pozytywnie wpływa na płacone podatki (tzw. tarcza podatkowa).

      Czy można przerwać amortyzację to szczerze mówiąc się nie zastanawiałem. Ale zawsze możesz obniżyć stawkę amortyzacji do np. 0,1% w danym roku. A nawet jeżeli taka stawka spowoduje, że koszty przewyższą przychody, to przecież stratę możesz rozliczyć w pięciu kolejnych latach podatkowych, po nie więcej niż połowę osiągniętej straty w jednym roku. Tak więc można tutaj sobie dowolnie manipulować i nie płacić podatku wcale.

      Okres wcześniejszego używania lokalu możesz sprawdzić u zarządcy budynku. Jeżeli to jest spółdzielnia mieszkaniowa to z całą pewnością wiedzą kiedy lokale były oddane do użytku. Możesz zajrzeć do akt księgi wieczystej (w czytelni ksiąg wieczystych) i zobaczyć jakie dokumenty są w niej zgromadzone i jakie mają daty. To prawdziwa kopalnia wiedzy o danej nieruchomości. Można zapytać też w gminie. Z całą pewnością jest tam sporo dokumentacji.

      • Paweł W.

        Dziękuję za odpowiedź. O to mi chodziło.

  • Paweł W.

    Interesuje mnie jeszcze jedna rzecz dotycząca amortyzacji. Czy w związku z tym, że od 2016 roku zamierzam amortyzować mój lokal, muszę to zgłaszać np do Urzędu Skarbowego? Czy jeśli muszę, to obowiązek ten zakłada poinformowanie US o stawce amortyzacji jaką przyjąłem? Czy prowadzenie ewidencji środków trwałych musi być w jakiś sposób raportowane do US? Czy jeśli w styczniu 2016r. rozpocznę prowadzenie ewidencji środków trwałych to od następnego miesiąca tj. lutego powinienem zacząć odliczać amortyzację? Moje pytania wynikają z braku pewności co do interpretacji niektórych przepisów.

    • skarbonamamony

      Nie musisz zgłaszać rozpoczęcia amortyzacji, jaki i zaprowadzenia ewidencji środków trwałych do US. Musisz ją posiadać, prowadzić i okazać jedynie na żądanie organów kontrolnych. Na temat zgłaszania jakiegokolwiek ewidencjonowania pisałem w oddzielnym poście.

      Jeżeli lokal był oddany do używania już w grudniu 2015 to w grudniu zaprowadź ewidencję środków trwałych i rozpocznij amortyzację już od stycznia. Jak już pisałem ewentualną roczną stratę ze źródła przychodów możesz rozliczyć w kolejnych 5 latach podatkowych.

      Szalenie mnie ciekawi jakie przepisy wzbudzają Twoje wątpliwości?

  • Ak

    Czy w przypadku amortyzacji mieszkania które stanowi spółdzielcze własnościowe prawo, po jego przekształceniu w tzw pełna własność można jakby od nowa zacząć amortyzację tego mieszkania wg stawek indywidualnych ( i zamortyzowac go całkowicie) czy trzeba odliczyć okres amortyzacji przy poprzedniej stawce 2,5%? Czyli gdybym np amortyzowal go przez 10 lat to po przekształceniu w pełna własność miałbym do odliczenia 100 % czy też tylko 75 %?

    • skarbonamamony

      Dziękuje za pytanie. Jest bardzo ciekawe.

      Z chwilą przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności dochodzi do likwidacji wartości niematerialnej i prawnej. W momencie tym to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przestaje istnieć. Dokonujesz jego likwidacji.

      W jego miejsce powstaje natomiast środek trwały własność lokalu – nowy składnik Twojego majątku, który oddałeś w najem.

      Na podstawie art. 22g ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszt wytworzenia uważa się wartość innych kosztów dających się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. W mojej ocenie, w związku z tym na wartość początkową środka trwałego skłądać się będą wydatki związane z przekształceniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w lokal będący odrębną własnością (ewentualna poczyniona dopłata, koszty sądowe, prawne i podobne związane z transakcją, podatki itp.) oraz niezamortyzowana dotychczas wartość spółdzielczego prawa do lokalu (jego wartość początkowa minus dotychczasowe odpisy amortyzacyjne). Jak zwykle powstaje problem z wartością uzyskanej przy przekształceniu ułamkowej współwłasności gruntu – w tej sprawie postąpił bym jak opisałem wyżej we wpisie.

      Tak więc od kolejnego miesiąca po miesiącu w którym dokonane zostało przekształcenie, dokonujesz odpisów amortyzacyjnych po ustaleniu stawki amortyzacyjnej wg. opisanych we wpisie zasad. Ustalasz stawkę amortyzacji tak jak byś lokal właśnie kupił.

  • Tin

    Witam,
    Zakupiłem mieszkanie 2014 roku, lecz zamierzam je wynajmować od stycznia 2016. Zamierzam je amortyzować indywidualną stawką amortyzacji. Mam problem z ustaleniem wartości początkowej. Wiem że jest to kwota zakupu + PCC + koszty notariusza, lecz doposażyłem je w grudniu 2015 roku o sprzęt AGD i wyposażenie. Czy mogę owe doposażenie włączyć do wartości początkowej, jeżeli na wszystko mam faktury lub paragony? Czy należy załączyć do dokumentu ewidencji środków trwałych dokument zbiorczy dla doposażenia czy tylko trzymać paragony i faktury?
    I chciałbym się upewnić w tej kwestii. Planuję także drobny remont w połowie roku podatkowego. Rozumiem że po jego zakończeniu nie będę mógł podnieść wartości mieszkania, ponieważ raz rozpoczętej amortyzacji nie można przerwać tylko trzeba „zamortyzować do końca”.

    • skarbonamamony

      Możesz wydatki na doposażenie doliczyć do wartości początkowej. Co do wydatków zrobionych na podstawie paragonów to byłbym bardzo ostrożny. Wydatki powinny być dokumentowane dokumentami imiennymi (np. fakturami, umowami). Urzędy skarbowe bardzo niechętnie widzą paragony. Ale nic straconego. Sprzedawcy mają obowiązek wystawić na podstawie paragonu fakturę imienną dla osoby fizycznej w terminie 3 miesięcy od zakupu. Po tych 3 miesiącach nadal mogą to zrobić ale to ich dobra wola. Idź do sprzedawców i poproś o wystawienie faktury.
      Co do dokumentu zbiorczego to raczej zrobiłbym zbiorcze zestawienie wszystkich wydatków, tych związanych z zakupem nieruchomości (cena + PCC + notariusz) i tych związanych z doposażeniem. Pod to podpiąłbym wszystkie zebrane dokumenty. Będzie to przede wszystkim dla Ciebie ułatwienie gdybyś np. za 10 lat musiał udowodnić poprawność ustalenia wartości początkowej. Pamięć bywa zawodna.
      Tak jak już pisałem, remont (o ile to faktycznie będzie remont) wykonany po oddaniu do używania w całości „wchodzi w koszty”. Toteż nie powinien zwiększać wartości środka trwałego. Jest różnica między remontem, a ulepszeniem. Jeżeli koszty przekroczą przychody to stratę możesz rozliczać przez 5 kolejnych lat podatkowych w ratach nie przekraczających połowy straty. Kilka komentarzy wcześniej już się na ten temat wypowiadałem.
      Jeżeli zaś chodzi o przerwanie amortyzacji to też już wcześniej o tym pisałem. Nie mam pojęcia czy można ją przerwać (nigdy się nad tym nie zastanawiałem), ale z całą pewnością można ustalić niewielką stawkę amortyzacyjną (np. 0,1%) na początku danego roku podatkowego. Stawkę amortyzacji można zmienić na początku każdego roku podatkowego. Pisałem już o tym w komentarzach wyżej.

      • Tin

        Dziękuje za odpowiedź. Podsumowując. Dokonuję ewidencji środków trwałych w styczniu 2016. W tej ewidencji podaję wartość środka trwałego którego składowe są w dokumencie zbiorczym który załączam wraz z fakturami. Wybieram stawkę amortyzacji i od lutego zaczynam amortyzować do końca roku. Jeżeli wyremontuję mieszkanie i koszty remontu przekroczą moje przychody (czy dochód?) za rok 2016 to mogę na początku roku 2017 zmniejszyć stawkę amortyzacji i do miesięcznego kosztu doliczyć ratę za remont przeprowadzony w połowie 2016 roku.
        PS. Byłem w moim urzędzie skarbowym zapytać się czy jeżeli rozliczam się na zasadach ogólnych to czy muszę ich poinformować o tym. Okazało się że tak. Dali mi oświadczenie w którym podajemy formę opodatkowania wynajmu i jak wpłacamy zaliczki. Jak widać praktyki US są różne.

        • skarbonamamony

          Wydatki na remont wliczasz w koszty. Przecież zaliczkę na podatek naliczasz od narastającej kwoty dochodu (podstawy opodatkowania).

          Na początku 2017 roku szacujesz swoje plany i „dostosowujesz” stawkę amortyzacji do tych planów i wyników za 2016 rok (wielkości straty podatkowej za poprzedni rok, stratę możesz rozliczyć przez 5 kolejnych lat podatkowych po nie więcej niż połowę straty w każdym roku). Oczywiście nie przekraczasz stawki amortyzacyjnej maksymalnej jaką możesz zastosować.

          A co do zgłoszenia to bardzo ciekawe z czego wnioskują ów obowiązek zgłoszenia rozliczenia się na zasadach ogólnych? Przecież zasady ogólne są domyślne i jeżeli dopiero zaczyna się przygodę z najmem to właśnie taki jest podstawowy obowiązek. Nigdy nie zgłaszałem i nikt z moich znajomych tego nie zgłaszał. Po prostu karnie co miesiąc naliczamy zaliczki na podatek i przelewamy należność na r-k urzędu (o ile występuje 😉 ). Ja byłem nawet kontrolowany z prawidłowości rozliczania i nie było uwag. Z ciekawości chętnie bym rzucił okiem na ten formularz. Jak możesz to podeślij skan na piotrek@skarbonamamony.pl.

          Obowiązek zgłoszenia w mojej ocenie dotyczy wyłącznie ZMIANY formy opodatkowania. Np. wtedy gdy z zasad ogólnych chce przejść na ryczałt albo z ryczałtu na zasady ogólne. To obowiązek podatnika. Ma on prawo do zgłoszenia tej zmiany zawsze do 20 stycznia danego roku podatkowego. Więcej o tym tutaj: http://skarbonamamony.pl/opodatkowanie-dochodow-z-wynajmu.html

  • Wojtek

    Witam, świetny wpis, dziękuję.
    Trochę liczę na potwierdzenie z Twojej strony, że wszystko dobrze rozumiem wzgl. korektę lub uzupełnienie.
    Przed 10 laty zostałem obdarowany spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego
    Umowa darowizny określa wartość prawa na 76 tys.zł.
    Po 4 latach od przyjęcia darowizny spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przekształciłem w prawo własności.
    Ustalając wartość początkową na potrzeby amortyzacji, muszę uwzględnić wartość określoną w umowie darowizny sprzed 10 lat i choć bez ryzyka pomyłki mogę przyjąć, że aktualna wartość rynkowa lokalu jest wyższa, to i tak muszę zlecić wycenę bo nie znam wartości gruntu.
    Ostatecznie więc wartość prawa z umowy darowizny (zakładam, że będzie niższa od aktualnej wart. rynkowej lokalu) będę musiał pomniejszyć o aktualną wartość rynkową gruntu, która będzie określona w operacie szacunkowym.

    Otrzymany wynik (powiększony o koszty przekształcenia) będzie stanowił moją wartość początkową, czy tak?

  • Nonna

    Mam własnościowe mieszkanie, które kupiłam dwa lata temu i od tego czasu wynajmuję, płacąc podatek ryczałtem. Od tego roku chciałabym przejść na zasady ogólne. Czy mam je wprowadzić do ewidencji z datą początku wynajmu czy od teraz?

    • skarbonamamony

      Po pierwsze gratuluje słusznej decyzji przejścia na zasady ogólne. Przypominam, że zmiana formy opodatkowania wymaga złożenia oświadczenia właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego do 20 stycznia roku podatkowego, od którego chcemy zmienić tę formę. Czasu pozostało więc bardzo niewiele.

      W mojej ocenie nic nie stoi na przeszkodzie by wprowadzić mieszkanie do ewidencji w grudniu 2015 i zacząć amortyzować od stycznia 2016. Takie środki trwałe nazywane są ujawnionymi. Stosownie do przepisu art. 22h ust. 1 pkt. 4 ustawy o PDOF odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

  • Łukasz S

    Witam,

    bardzo fajny artykuł. Jak wiadomo każdy przypadek jest w pewien sposób szczególny dlatego chciałem krótko opisać swój i zadać kilka pytań.

    Zatem tło:

    W 2010 kupiłem mieszkanie – własność , wyremontowałem i wprowadziłem się w 01.04.2011 .

    Od 01.05.2014 roku wynajmuję to mieszkanie a mieszkam gdzie indziej. Do tej pory rozliczałem się ryczałtem. Od roku 2016-tego chciałem się rozliczać „standardowym” PITem i wprowadzić ewidencję. Artykuł odnośnie podatków rozumiem natomiast mam kilka pytań do wyliczania stawki amortyzacyjnej.

    Mam natomiast kilka pytań:

    1. Amortyzację rozpoczynam os stycznia 2016 zgadza się ?
    2. Czy okres użytkowania do podniesienia do stawki amortyzacji (60 miesięcy) liczy się od użytkowania w ogóle mieszkania czy przez najemców. Inaczej mówiąc w moim przypadku liczy się od 01.04.2011 czy od 01.05.2014 ?
    3. Czy jak robię ewidencję miesięczną to mogę przez 3 miesiące stosować stawkę 1,5% a w kolejne, jeśli okres użytkowania przekroczy 60 miesięcy, zmienić na 2,5 % ? Jesli bowiem odpowiedź na pytanie 2 jest 01.04.2011 to od kwietnia 2016 roku mieszkanie jest użytkowane 60 miesięcy i pytanie czy wtedy mógłbym podnieść stawkę amortyzacji.

    Z góry dziękuję za pomoc i przepraszam jeśli nie wydedukowałem tego z artykułu a powinienem 🙂

    • skarbonamamony

      Ad. 1
      Jeżeli wprowadzisz do ewidencji środków trwałych w grudniu to zaczynasz amortyzację od stycznia.
      Ad. 2
      Do okresu używania liczy się okres jego faktycznego używania od samego początku. Chodzi zatem także o poprzedniego jego właściciela.
      Ad. 3
      Jeżeli korzystasz ze indywidualnej stawki amortyzacyjnej (tej maksymalnej 10%) to tej stawki nie można zmienić nigdy w całym okresie dokonywania amortyzacji. Ustalona raz stawka nigdy nie może być zmieniona. Skoro mieszkanie w 2010 kupiłeś a później remontowałeś, to zapewne było ono już wcześniej używane, a zatem od razu możesz zastosować stawkę indywidualną. A jeżeli kupiłeś deweloperskie i pod zwrotem „wyremontowałem” miałeś na myśli wykończenie to niestety nie masz prawa do stosowania stawki indywidualnej. Ale oczywiście wystarczy poczekać i ujawnić mieszkanie w ewidencji w maju 2016 by mieć prawo do stosowania stawki indywidualnej od czerwca 2016. Z przepisu art. 22j ust. 1 ustawy po podatku dochodowym od osób fizycznych wynika bowiem, że prawo do ustalenia stawki indywidualnej dotyczy wyłącznie środków trwałych „po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika”.

      • Łukasz S

        Bardzo dziękuję za odpowiedź. Teraz rozumiem.

      • Arisha

        Hmmm, no chyba nie jest tak do końca. 60 miesięcy użytkowania, aby lokal można było uznać za używany musi być przed nabyciem, a nie przed wprowadzeniem do ewidencji ś.t. Więc jesli Pan kupił mieszkanie, które miało rok lub 4 lata (generalnie mniej niż 60 miesięcy), to nawet za 100 lat nie będzie z tego powodu mógł amortyzować stawką 10%. Chyba, że „wyremontuje” za więcej niż 30%, ale to już podlega pod inny paragraf. Więc ad.2 okres używania liczy się tylko przed chwilą nabycia

  • cps

    Dzień dobry. Czy to co jest w art i w dyskusji dotyczy osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej? czy osoby,która prowadzi taka i rozlicza sie PIT w kwietniu nastepnego rogu z całości ( tj działalności i innych przychodów).
    Nie prowadze działności. Zbieram sie do rozliczenia PIT za 2015 r.
    Mam mieszkanie spadkowe z 2012 roku. wartośc mieszkania – 120 tysiecy Od stycznia 2015 wynajmuję. w sierpniu 2015 przekształciłem ze spóldzielczego własnosciowego( wspólna KW ze Spóldzielnia) w prawo własnosci( oddzielna Ksiega, koszt całej operacji ok 900 zł).
    Przychód roczny z wynajmu ( u nas to sie nazywa odstepne 4800 ( czynsz i media sa przez lokatora opłacane na moje konto w wysokosci,która uprzednio sam płace wiec tego nie licze)
    CZy rozumiem,ze – koszty wynajmu do PIT za cały rok sa takie:
    1. amortyzacja wg zaprowadzonej tabelki z PAna wzorca do lipca ( zaczynam od grudnia 2014) -2,5%
    2.900 zł za operacjęrzekształcenia
    3. amortyzacja 2,5% miesięcznie za m-ce sierpień -grudzień. od nowej wartosci lokalu
    dodac , odjąc od przychodu dodac do dochodów z pracy i od wyniku podatek 18%

    Wojtek

    • skarbonamamony

      Po drodze zgubiłeś kilka bardzo istotnych szczegółów. Część z nich była wcześniej już przedyskutowana w komentarzach.

      Istotne jest ustalenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przed jego wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych. Istotny zatem jest tutaj sposób ustalenia tej kwoty 120 tys.

      W lipcu następuje likwidacja tego spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu. W wyniku przekształcenia powstaje prawo własności, które należy wprowadzić do ewidencji środków trwałych. Wartość tego środka trwałego ustala się tak jak pisałem kilka komentarzy wyżej. Na podstawie art. 22g ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszt wytworzenia uważa się wartość innych kosztów dających się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. W mojej ocenie, w związku z tym na wartość początkową środka trwałego składać się będą wydatki związane z przekształceniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w lokal będący odrębną własnością (ewentualna poczyniona dopłata, koszty sądowe, prawne i podobne związane z transakcją, podatki itp.) oraz niezamortyzowana dotychczas wartość spółdzielczego prawa do lokalu (jego wartość początkowa minus dotychczasowe odpisy amortyzacyjne). Tak więc 900 zł za operacje przekształcenia nie jest kosztem tylko zwiększa wartość środka trwałego. Jak zwykle powstaje problem z wartością uzyskanej przy przekształceniu ułamkowej współwłasności gruntu – w tej sprawie postąpił bym jak opisałem wyżej we wpisie.

      • wojtek

        dziękuje za uwagę dot 900 zł . Ważna. Ale -jesli to jest mieszkanie uzytkowane przez poprzedników przez wiele lat ( od 1980 r do smierci w 2012 ( spadek) to – moge amortyzowac w skali 2,5-10 jak rozumiem/ Za rok mija termin 5 letni od uzyskania spadku i byc może bede je sprzedawac. wiec nie zalezy mi na amortyzacji wieloletniej . czy może więc to byc np 5%

        • skarbonamamony

          Stawka powinna być taka aby nie płacić podatku dochodowego 🙂 Stosowanie amortyzacji, jeżeli nie prowadzimy działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości, nie ma wpływu na podatek dochodowy ewentualnie należny przy sprzedaży nieruchomości.

  • Damian

    Witam !
    Chcę wynająć 2 pokoje w moim 3 pokojowym mieszkaniu (ja mieszkam w 3 pokoju). Będę wynajmował za 1450 zł te 2 pokoje. Wybiorę zasady ogóle. I odliczę czynsz (500) i rachunki (gaz, prąd, internet=150 zł na miesiąc) i ratę od kredytu hipotecznego mix – 700 zł i jeśli uwzględnię AMORTYZACJĘ TYCH DWÓCH POKOI to nie będę płacił podatku do US. Dobrze rozumiem?
    Drugie pytanie to jak policzyć amortyzację tych pokoi? Tzn pokoje wyliczyłem ale teraz pytanie czy powinienem doliczyć kuchnię łazienkę i korytarz? Bo podniesie mi to amortyzację. Kuchnie, łazienkę i korytarz podzielę na 3 i pomnożę przez 2. Oczywiście z metrażem.
    Przypomnę – mam 3 pokoje, 2 chcę wyynająć po 1 osobie czyli 3 osoby w sumie. Blok jest z 1974 roku i chcę zastosować amortyzację 10%. Mam własnościowe prawo do lokalu od 6 miesięcy.
    Z góry dziękuję serdecznie za odpowiedź. Pozdrawiam Damian

    • skarbonamamony

      W wypowiedzi jest kilka nieścisłości. Nie wiadomo czy masz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego czy własność lokalu będącego odrębną własnością.

      Amortyzuje się całą nieruchomość (środek trwały albo wartość niematerialną i prawną) natomiast w koszty uzyskania przychodu zalicza się tylko część raty amortyzacyjnej wg. stosunku powierzchni wynajętej do powierzchni użytkowej.

      Zagadnienia ujęcia raty amortyzacyjnej w kosztach uzyskania przychodu są omówione w poradniku: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • Sławek S.

    witam,

    fantastyczny artykuł i komentarze.
    dodam swoje trzy grosze 🙂

    mieszkanie kupione było jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i amortyzowane przez 2 lata na 2,5%.
    obecnie ustanowiono odrębną własność i wg wskazówek z komentarzy do nowej wartości początkowej zaliczyłbym niezamortyzowaną wartość i koszty wyodrębnienia.

    jest jednak jedno „ale”. w akcie notarialnym mam wpisaną obecną wartość mieszkania wg cen rynkowych i jest ona wyższa niż wartość zakupu z kosztami remontu (co mi bardzo pasuje).

    czy poprawne będzie amortyzowanie tej nowej wartości mieszkania czy zostawać przy starej (- 2 lata amortyzacji). obawiam się, że jednak nie.

    pozdrawiam serdecznie, Sławek S.

    • skarbonamamony

      Przepis art. 22g ustawy wyraźnie wskazuje w jaki sposób ustala się wartość początkową. W wypadku wytworzenia środka trwałego procedura jest tylko jedna – opisana wyżej.

      Cenę rynkową można przyjąć tylko wtedy gdy nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych. A to w wypadku nieruchomości jest praktycznie niemożliwe. Jak wskazałem wyżej, zawsze można iść do ksiąg wieczystych i znaleźć akt notarialny albo uzyskać wypis od notariusza. Poza tym jest różnica między nabyciem a wytworzeniem.

      • Sławek S.

        dziękuję, chciała by dusza do raju, a jest jak jest 🙂

      • Arisha

        Dlaczego uważa Pan, że praktycznie niemożliwe jest aby nie można było ustalić ceny nabycia? W przypadku nabycia w drodze spadku lub darowizny wartość początkową można ustalić na podstawie wartości rynkowej, czyż nie? Nie jest to cena nabycia

        • skarbonamamony

          Jest różnica między zakupem, wytworzeniem, nabyciem nieodpłatnym i nabyciem częściowo odpłatnym. Nie w każdym z tych wypadków można przyjąć wartość początkową wg. wyceny. Nie w każdym wypadku gdy można dokonać wyceny, wyceny tej może dokonać podatnik samodzielnie. Zagadnienia ustalenia wartości początkowej w każdym wariancie nabycia własności są opisane tutaj: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • Dorota

    Witam,

    mam pytanie dotyczące stawki amortyzacji.
    Kupiłam 70- letni dom wielorodzinny, w którym mieszkają najemcy. Zamierzam liczyć od wartości nieruchomości amortyzację.
    Jeśli dobrze rozumiem, mogę wybrać stawkę amortyzacji z zakresu 2,5-10%, taką jak mi pasuje, tak? Nie ma tutaj ograniczeń co do ilości lat, itp.?

    Jeśli kupiłam dom w lutym i w lutym mam już przychód, to amortyzację liczę i tak dopiero od marca, prawda?

    Pozdrawiam.
    Dorota

    • skarbonamamony

      Można przyjąć stawkę z przedziału 2,5-10%.

      Od miesiąca następnego po wprowadzeniu środka trwałego do ewidencji. W Twoim wypadku byłby to marzec.

  • Adam Paszulkiewicz

    Witam,

    W przypadku wynajmu mieszkania podlegającego amortyzacji do 10% rocznie o wartości 300 tys. zł i wynajmie za kwotę 2 tyś zł. Jak wygląda sytuacja rozliczeń z US ? Miesięczna kwota amortyzacji wynosi 2,5 tyś zł w związku z tym nie występuje dochód ?

    • skarbonamamony

      W sumie to sam sobie odpowiedziałeś. Nie występuje dochód, a więc nie trzeba płacić zaliczek na podatek. Oczywiście o ile amortyzacje prowadzisz miesięcznie.

      Co nie oznacza, że w zeznaniu rocznym PIT-36 nie należy wykazać wyliczonej kwoty przychodu i poniesionych kosztów, obejmujących też amortyzację. Stratę podatkową ze źródła przychodu jakim jest najem, którą osiągniesz możesz rozliczyć w kolejnych 5 latach podatkowych nie więcej niż po 1/2 straty w każdym z tych lat. Gdybyś w przyszłości kupił kolejną nieruchomość, której nie da się tak zoptymalizować podatkowo, to wtedy będziesz mógł korzystać z tej straty i nadal nie płacić podatków.

      • Adam Paszulkiewicz

        W związku z tym comiesięcznie powinienem aktualizować ewidencję środków trwałych i złożyć roczne zeznanie PIT-36 ?

        • skarbonamamony

          W ewidencji środków trwałych powinieneś zrobić tzw. roczny plan amortyzacji. Czyli rozpisać planowane raty amortyzacyjne. Powinieneś też notować faktycznie dokonane odpisy amortyzacyjne, bo przecież nie zawsze masz prawo to zrobić (np. w czasie gdy mieszkanie nie jest wynajęte). Każdy faktycznie zrobiony odpis przybliża Cię do miesiąca, w którym zamortyzujesz całą wartość nieruchomości.
          A dlaczego miałbyś nie składać PIT-36?

  • M S

    Moja miesięczna stawka amortyzacyjna mieszkania wynosi 250 zł miesięcznie. Jeżeli w ciągu roku moje mieszkanie było wynajęte przez 10 miesięcy to czy mogę dokonać odpisu w miesiącach w których był przestój?

    • skarbonamamony

      To zależy z jakiego powodu był przestój. Jeżeli w tym czasie robiłeś remont, ulepszałeś, albo szukałeś nowego najemcy to możesz robić odpisy (na podstawie interpretacji ILPB1/415-1096/14-2/AP). A jeżeli w tym czasie sam mieszkałeś w mieszkaniu to nie możesz robić odpisów.

      • M S

        Dziękuje bardzo za odpowiedź. Przestój spowodowany poszukiwaniem nowego najemcy 🙂
        Jeszcze jedno pytanie. W tym okresie dwumiesięcznego przestoju wpłacam do administracji opłaty za zarządzanie nieruchomością oraz składkę na utrzymanie części wspólne (winda, światło, śmieci)j. Czy te opłaty mogę sobie wliczyć w koszt uzyskania przychodu?

        • M S

          W interpelacji którą podałeś jest odpowiedź na moje pytanie 🙂

        • skarbonamamony

          Ja wliczam. Są to przecież koszty utrzymania źródła przychodu.
          Choć oczywiście robię wszystko by przestojów nie było, a już w szczególności dwumiesięcznych…

  • Marta

    Witam
    pozwolę sobie skorzystać z porady. Ten artykuł i dyskusja trochę już mi naświetliły sprawę, ale nadal pozostaje mi kilka wątpliwości, wprowadzonych o dziwo przez księgową u której byliśmy po poradę jaki rodzaj opodatkowania wybrać. Stanęło, że na zasadach ogólnych, ale jednocześnie powiedziała nam, że możemy odliczać 10 %, wiedząc że jest to własnościowe spółdzielcze prawo, czyli jak tutaj jest napisane jednak 2,5 %. W rozmowie przewinęła się jeszcze kwestia, ile lat ma budynek. Nie wiem jakie to ma znaczenie.
    Reasumując w punktach:
    1. Budynek został oddany do eksploatacji w 1975 r.
    2. Mieszkanie zakupiłam w maju 2009 roku i do grudnia 2014 r. mieszkałam tam sama.
    3. Jest to spółdzielcze prawo własnościowe
    4. Od stycznia 2016 r. zostało wynajęte.
    Pytania:
    1. Czy rok budowy bloku ma jakieś znaczenie? Czy mogę w ogóle jeszcze odpisywać amortyzację?
    2. Jeśli mogę, to z jaką datą wprowadzam mieszkanie do ewidencji, zakupu czy wynajmu?
    3. Stawka amortyzacyjna to wyłącznie 2,5 %?
    4. Wartość początkowa to zasadniczo cena zakupu plus koszty notariusza. Jednak wartość tego mieszkania zmieniła się na rynku (niestety spadła). Czy mam prawo wykazywać wartość z aktu notarialnego, czy lepiej przyjąć jego obecną cenę rynkową? Jak to potwierdzić?

    Z góry dziękuję za pomoc! 🙂

    • skarbonamamony

      Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie jest prawem własności. Jest to ograniczone prawo rzeczowe i w związku z tym nie jest środkiem trwałym. Jest ono wartością niematerialną i prawną. A zatem podtrzymuje to co wcześniej napisałem w artykule.

      Definicja legalna wartości niematerialnej i prawnej zawarta jest w art. 22b ust. 1 ustawy o PDOF. Należy do nich m.in. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

      Art. 22m ust. 4 in principio ustawy o PDOF wprost stanowi, że odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%.

      A zatem:
      Ad. 1 Nie ma znaczenia w wypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
      Ad. 2 Z datą oddania do używania. Czyli z datą przekazania najemcy.
      Ad. 3 Tak. W mojej ocenie nie ma podstaw do podwyższenia, choć chętnie poznam podstawy wskazane przez księgową.
      Ad. 4 Możesz wskazać koszt nabycia (cena z aktu + koszty okołotransakcyjne).

      • Marta

        Bardzo dziękuję za pomoc. Informacje od księgowej ustne były tylko, ale pokusimy się jeszcze napisać do niej maila. Może coś odpisze. Mam jednak wrażenie, że nie zna tematu :(. Za pierwszym razem w ogóle podała jakieś wyliczenia z amortyzacją 40% (sic!) :/, na drugi dzień zadzwoniła, ze się pomyliła i że możemy odliczać 10 %, a wychodzi, że jednak 2,5 %.
        pozdrawiam serdecznie

  • Pingback: Czy umowę najmu trzeba zarejestrować w urzędzie skarbowym? | Skarbona mamony()

  • Maslovsky

    Witam,

    Mam pytanie odnośnie stawki amortyzacji.
    Raz jest napisane:
    „Stawkę amortyzacji można zmienić na początku każdego roku podatkowego” natomiast innym razem pisze, że
    „stawki nie można zmienić nigdy w całym okresie dokonywania amortyzacji. Ustalona raz stawka nigdy nie może być zmieniona”.

    To jak z tym jest? Mogę ustalić najpierw stawkę amortyzacji 5% a następnie ją zmienić na np 8 % jak spłace kredyt i koszta mi zmaleją ?

    Pozdrawiam

    • skarbonamamony

      Witaj,

      Wyrwałeś z kontekstu moje wypowiedzi.

      W pierwszym przypadku mowa jest o stawkach podstawowych, z tabeli stawek (załącznik do ustawy). W drugim przypadku jest mowa o stawce indywidualnej. Pełne zdanie brzmiało „Jeżeli korzystasz ze indywidualnej stawki amortyzacyjnej (tej maksymalnej 10%) to tej stawki nie można zmienić nigdy w całym okresie dokonywania amortyzacji.”

      Stawki podstawowe (z załącznika do ustawy) można zmniejszać na początku każdego roku podatkowego i w kolejnych latach wracać do maksymalnej. Ważne by jedna stawka obowiązywała w całym roku podatkowym.

      Stawki ustalone indywidualnie (dla ŚT używanych) nie mogą być zmieniane w całym okresie amortyzacji. Raz ustalona wiąże do całkowitego zamortyzowania.

      • Maslovsky

        Hey,
        Dzieki za odpowiedź.
        Podsumowując:
        0-2.5%- amortyzacji – moge zmieniać sobie stawkę co roku
        2.51-10% – raz ustalona musi pozostać na tym samym poziomie, tak?
        czyli mogę zrobić np. tak:
        I rok – 0.5%
        II rok – 1%
        III rok – 0.5%
        IV rok – 2.5%
        od V roku-do końca amortyzacji- 5%

        Pozdrawiam,

        • skarbonamamony

          Chyba sam sobie zaprzeczasz 🙂
          Jak wstawiłeś stawkę 5% to już nie wiem czy mowa o metodzie w której amortyzujemy używane lokale czy o metodzie wg. stawek z tabeli stawek. Poza tym nie wiem czy mowa o lokalu mieszkalnym czy niemieszkalnym czy o spółdzielczym, własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Bo dla lokalu lub budynku mieszkalnego w tabeli stawek nie ma stawki 2,5% tylko 1,5%.

  • Paulinalll

    Dzień dobry:)

    Pozwolilam sobie zadać pytanie, gdyż jest to jedyne miejsce, gdzie ktoś rzeczowo potrafi wyjaśnić wszelkie wątpliwości związane z podatkami.
    W sierpniu 2015 kupiłam mieszkanie. Muszę się rozliczyć na zasadach ogólnych, ponieważ nie zgłosiłam oświadczenia o wyborze ryczautu(i bez żadnych odliczeń wychodzi mi dużo wyższa kwota niż z ryczautu).
    Wiem już jak ustalić wartość początkową, jednak jestem również właścicielką części gruntu(375/10000), a czytałam, że gruntu się nie amortyzuje. W jaki sposób mam oszacować wartość tej części gruntu żeby US się nie przyczepił? OD razu dodam, że nie chcę wydawać setek złotych na rzeczoznawcę, bo okaże się, że mi się ta amortyzacja wcale nie opłaci. Dodam, że w akcie notarialnym nie mam wskazanej ceny gruntu.

    Będę bardzo wdzięczna za odpowiedź.
    Z poważaniem,
    Paulina

    • Sławek S.

      ja korzystałem z danych statystycznych odnośnie cen transakcyjnych gruntów, np. dla gruntów pod zabudowę wielorodzinną położonych w obrębie miast dla woj. kuj.pom. to około 100 zł/m2, więc przy udziale kilkudziesięciu m2 nie jest źle. zaznaczam jednak, że to mój pomysł i nie wiem jak do tego podejdzie skarbówka, nie chcąc płacić rzeczoznawcy nie wymyśliłem nic lepszego.

    • skarbonamamony

      Można zrobić tak jak napisał Sławek S. ale można zrobić samemu jeszcze szczegółowszą wycenę. Na podatniku ciąży udowodnienie, ze przyjęta metoda jest dobra, a oszacowana wartość właściwa. Aczkolwiek urzędnicy tez nie do końca wiedza jak do tego podejść. Niby mogą mieć wątpliwości, ale często nie ryzykują koniecznością wydania z budżetu Skarbu Państwa kilkuset złotych na wycenę rzeczoznawcy. Bo podatnik za nią płaci tylko wtedy, gdy różnica pomiędzy wyceną rzeczoznawcy, a wyceną podatnika, jest większa o więcej niż 33%. Ale różnica w cenach mkw. gruntu na terenie miast są ogromne, zależą od wielu czynników, w szczególności: położenie działki, rozmiar działki, uksztaltowanie, możliwość zagospodarowania, otoczenie, stopień zurbanizowania itd.

      Bardzo skuteczna i wiarygodna metoda samodzielnej wyceny gruntu i udziału w gruncie jest opisana w poradniku razem z arkuszem Excel, który obliczeń dokonuje sam (http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/). Arkusz korzysta z uproszczonej metody korygowania ceny średniej. Można taka wycenę zrobić w ciągu godziny.

  • Krzysztof

    Koszty netto czy brutto?

    Do ustalenia wartości początkowej lokalu mieszkalnego bierzemy wartość netto np. z aktu notarialnego.
    1. Czy koszty wykończenia i wyposażenia również tylko w cenach netto?
    2. Czy mam dowolność w przypisaniu kosztu bądź to do wartości początkowej lub jako koszt bieżący w momencie oddania do użytku? (np. wanna lub tym podobne?)

    Pozdrawiam Krzysztof
    P.S.
    Doskonała tebelka ewidencji środków trwałych!!!

    • skarbonamamony

      Nie napisałeś czy chodzi o mieszkanie czy o lokal użytkowy oraz nie napisałeś czy jesteś czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, no i wreszcie nie napisałeś czy najem na cele mieszkalne (zwolnione z VAT) czy usługi zakwaterowania – najem krótkoterminowy (nie zwolnione z VAT). Także ciężko jednoznacznie odpowiedzieć…

  • Arisha

    Kilka pytań doprecyzowujących:

    1. Ustawa wyraźnie mówi o tym, że przyspieszoną amortyzację można zastosowac do lokalu używanego przez min. 60 mies przed jego nabyciem. A Pan w kliku odpowiedziach wprost lub posrednio sugerował, że musi to być 60 mies przed wprowadzeniem do ewidencji. Zamierzam kupić mieszkanie użytkowane do tej pory przez 3 lata. Prosze zatem o podanie przepisu, który pozwalałby mi za kolejne dwa lata robić odpisy amortyzacyjne z podwyższoną stawką? Na jakiej podstawie? Ja niestety we wszelkich interpretacjach znajduje wyjasnienie, że musi to byc 60 mies. przed nabyciem (kupno, spadek, darowizna itp) przez obecnego własciciela. Ale obym się myliła.

    2. Jak wygląda kontynuowanie amortyzacji po smierci jednego ze współwłaścicieli lokalu? Rodzice amortyzowali mieszkanie, niedawno tata zmarl i ja dziedziczę jego część (50%). Na infolinii US powiedziano, że amortyzację zaczyna się od nowa (dla całości lokalu). Ale przecież mama już odliczała kilka lat amortyzację (dokładnie 8 lat). Ja, owszem, rozumiem że mogę zacząć od zera, bo dopiero teraz nabyłam lokal w drodze dziedziczenia i pierwszy raz go wprowadzam do ś.t., ale czy mama też? A jeśli jednak nie, to czy jesteśmy zmuszone do zastosowania tej samej stawki amortyzacyjnej? Bo gdybym była jedynym właścicielem, to nie obowiązuje mnie stawka, którą stosował tata. A po drugie, drugi współwłaściciel nie ma obowiązku informowania mnie, na jakich zasadach rozlicza swój najem? Ja mogę np zastosować ryczałt, a mama zasady ogólne albo mama amortyzację przyspieszoną a ja zwykłą. Mam rację czy nie?

    3.Rozumiem też, że amortyzacja związana jest z osobą, a nie z środkiem trwałym, czyli jeśli poprzedni właściciel np przez 10 lat wynajmował i w 100% zamortyzował mieszkanie, to ja po jego nabyciu zaczynam od nowa w ustalonej przez siebie wysokości (nie muszę przecież wiedzieć czy np w latach 1998-2008 ktoś się rozliczał tak czy inaczej, czy i jaka amortyzację stosował, w ogóle nie muszę wiedzieć, że wynajmował lokal i robił jakiekolwiek odpisy, racja?).

    4. Jeśli nabyłam nieruchomość w drodze spadku, to ustalam jej wartość początkową na podstawie cen rynkowych? Jeśli nie, to na podstawie czego i wg jakiego przepisu?

    • skarbonamamony

      Ad. 1
      Okres „używania” liczy się jako okres faktycznego wykorzystywania do dnia nabycia (a konkretnie przeniesienia własności). Jeżeli lokal był w stanie deweloperskim to okresu, w którym była adaptacja, a w którym nikt nie mieszkał, nie można zaliczyć do korzystania bowiem nikt w tym czasie nie korzystał z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

      Ad. 2
      Dziedziczenie po zmarłym współmałżonku to temat mocno skomplikowany. Z całą pewnością Ty, dziedzicząc wpisujesz swój udział do swojej ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Ustalasz swoja metodę i stawkę amortyzacji. Nie ma żadnego związku z tym co robi mama. Natomiast sprawa mamy jest skomplikowana. To zależy w jaki sposób rozliczali podatki dochodowe z ojcem – czy oboje płacili po swojej części czy płacił tylko jeden z małżonków (czy złożyli wspólnie odpowiednie oświadczenie naczelnikowi urzędu skarbowego). Poza tym, jeżeli jakiś udział odziedziczyła też mama to musi na nowo ustalić wartość początkową tego odziedziczonego udziału i o tę wartość podnieść wartość środka trwałego. Zagadnienie to jest opisane szczegółowo w poradniku: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

      Ad. 3
      Oczywiście od nowa. Ale nie dotyczy to Twojej mamy. Przynajmniej nie w każdym przypadku. Dlaczego to napisałem wyżej.

      Ad. 4
      Wartość rynkowa z dnia nabycia (otwarcia spadku) zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale nie więcej niż wartość podana do podatku od spadków i darowizn. Oczywiście należy też uwzględnić wartość udziału w gruncie na którym budynek posadowiono. Jeżeli mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokal (a tutaj chyba nie ma to miejsca skoro rozważasz 10% stawkę) to udziału w gruncie nie uwzględnia się bo go tam nie ma.

  • Małgorzata

    Witam!
    Cena zakupu mieszkania nabytego w 2006 r. stanowi dziś jakieś 60% wartości rynkowej. Czy rozpoczynając amortyzację muszę przyjąć wartość równą cenie zakupu, czy mogę np. ustalić ją w oparciu o operat szacunkowy

    Pozdrawiam
    Małgorzata

    • Arisha

      Z tego co się orientuję niestety bierze się pod uwagę wartośc początkową. A w przypadku kupna mieszkania jest to jego cena zakupu, a nie wartość obecna. Oszacowanie może być np kiedy ktoś ci daruje to mieszkanie (wtedy u notariusza podajecie jaką wartość ma darowizna i to jest wartość początkowa).

      • Małgorzata

        Dzięki za odpowiedź,
        też tak początkowo myślałam, ale zastanowiła mnie interpretacja indywidualna ILPB1/415-995/10-4/AO z dn. 2010.11.25 Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu (nie wiem czy link „zadziała” … http://www.podatki.biz/interpretacje/0172515.txt?szuk= )
        Rozumiem, że to już inny paragraf, ( 30% wzrostu wartości), niemniej jednak w interpretacji powołano się nie tylko na ulepszenia dokonane w mieszkaniu, ale także „ogólną tendencję wzrostową” wartości mieszkań w okolicy. Nadal nie wiem, czy nie warto wydać parę złotych na operat, żeby nie tylko uzyskać prawo do indywidualnej stawki, ale także znacząco podnieść wartość mieszkania…

        Pozdrawiam

        • Arisha

          Ja pytałam na infolinii podatkowej, bo sama miałam mieszkanie kupione w latach 90-ych i niestety cena, to cena. Myślę, ze tu ustawodawca przeoczył pare szczegółów, np to że ludzie nie muszą trzymac tak długo f vat za remonty, że mozna wynajmować mieszkanie najpierw 20 lat w nim mieszkając po zakupie…

          • skarbonamamony

            W wypadku bardzo dawno nabytych nieruchomości należy dodatkowo zwrócić uwagę na art. 23 ust. 1 pkt 45a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

        • skarbonamamony

          Zawsze można samemu wystąpić o wydanie interpretacji w swojej sprawie. Koszt to jedynie 40 zł. Minusem jest to, że trzeba na jej wydanie czekać 3 miesiące. I co ciekawe wcale nie trzeba się do uzyskanej interpretacji zastosować.

  • Kuba

    Witam.
    W październiku 2004 otrzymałem od babci w drodze darowizny mieszkanie. Mieszkanie jako komunalne, było użytkowane przez babcię przez ponad 20 lat. W maju 2004 zostało przez babcię wykupione od miasta (założona została księga wieczysta). Czy w takiej sytuacji przysługuje mi prawo do rozliczania amortyzacji w wysokości indywidualnie ustalonej czy tylko stawka 1,5 %? Dodam, że budynek jest z lat 30 XX w.

    • skarbonamamony

      Jeżeli mieszkanie przed darowizna było używane przez 20 lat to to można zastosować stawkę indywidualną, nawet 10%. Oczywiście trzeba pamiętać, że ta metoda amortyzacji nie pozwala na modyfikacje tej stawki w trakcie amortyzacji toteż trzeba ja dobrać w odpowiedniej wysokości. Chodzi o to by nie powstawała wielka „strata podatkowa” w kilku latach z rzędu. Bardzo było by szkoda po kilku latach płacić niepotrzebnie podatki od najmu.

  • Katarzyna

    Witam,
    Kupiłam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które następnie przekształciłam we własność z księgą wieczystą. Wprowadziłam do ewidencji środków trwałych i wynajmuję. Budynek jest ponad 30-letni, a mieszkanie wcześniej, jako spółdzielcze własnościowe, było używane dłużej niż 5 lat. Czy w takiej sytuacji mogę użyć 10-procentową stawkę amortyzacji czy też aby użyć taką stawkę, mieszkanie przez 5 lat przed nabyciem musi mieć formę własności, czyli spełniać definicję środka trwałego? Z góry dziękuję za odpowiedź

    • skarbonamamony

      Zagadnienie „przekształcenia” spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest dosyć rozbudowane. Z cala pewnością po uzyskaniu własności lokalu będącego odrębną nieruchomością można będzie zastosować stawkę indywidualna (nawet 10%). Jednak uzyskane prawo własności lokalu będącego odrębną nieruchomością wymaga kilku zabiegów rachunkowych przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych.

      Po pierwsze trzeba prawidłowo wyznaczyć jego wartość początkową z uwzględnieniem wartości udziału w gruncie na którym posadowiono budynek. Przy przeniesieniu własności lokalu spółdzielnią dodatków przecież przenosi własność udziału w gruncie.

      Po drugie trzeba ustalić faktyczna datę nabycia własności. Nie jest nią data aktu notarialnego, tylko data wpisu w księdze wieczystej albo założenia księgi wieczystej gdy wcześniej jej nie było (wpis ma w tym przypadku charakter konstytutywny).

      Po trzecie trzeba rozważyć co należy zrobić z ewentualnym środkiem trwałym w postaci „inwestycji w obcym środku trwałym”, jeżeli występował on wcześniej.

      Wszystkie te zagadnienie są opisane punkt po punkcie w poradniku: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • Wojtek

    Nigdzie nie mogę znaleść odpowiedzi co w sytuacji jak amortyzuje mieszkanie ale mam zamiar wprowadzić się do niego po 5 latach amortyzacji. Wszędzie piszą ze amortyzacja musi wynosić min. 10 lat, w moim przypadku będzie to 5 lat. Czy to będzie problem z US czy zapis o 10 latach dotyczy tylko tych 10% i nie odnosi się do zakończenia wynajmu lub sprzedaży mieszkania. Nie chce zablokować sobie kapitału na 10 lat za „kilka zł miesięcznie” względem ryczałtu.

    • skarbonamamony

      Amortyzacji nie można „zatrzymać”. Obowiązuje zasada ciąglosci amortyzacji. Można natomiast, jeżeli korzystamy z metody amortyzacji liniowej zgodnie ze stawkami z Wykazu stawek amortyzacyjnych, co roku, na początku każdego roku podatkowego obniżyć stawkę amortyzacji, np. do 0,5% albo nawet 0,1%. Choć w tym ostatnim przypadku zalecam ostrożność by nie dojść do sytuacji w której urzędnik dojdzie do wniosku, ze omijamy prawo podatkowe. Jeżeli korzystamy z metody amortyzacji liniowej przy pomocy stawki indywidualnej (tej nawet 10%) to stawki nie można nigdy zmienić. Także fakt zamieszkiwania samemu w mieszkaniu czy tez przejścia na ryczałt nie ma wpływu na konieczność kontynuacji amortyzacji. W każdym czasie można mieszkanie sprzedać, amortyzacja tego nie blokuje. Oczywiście inaczej ma się sprawa z podatkiem dochodowym przy sprzedaży jeżeli mieszkanie kupiliśmy na działalność gospodarczą i amortyzowaliśmy, a inaczej gdy najem był „prywatny”. Ale to już wybiega poza tematykę artykułu.

  • Marta

    Dzień dobry,

    Przede wszystkim, jestem pod wrażeniem tego bloga, nigdzie nie znalazłam tylu przydatnych informacji o wynajmie nieruchomości w jednym miejscu!

    Odnośnie amortyzacji nie jest dla mnie jasne w 100% jaka powinna być w moim przypadku data przyjęcia do ewidencji oraz przez jaki czas mogę korzystać z amortyzacji.

    Szykuję się do wynajmowania mieszkania, które należy do majątku wspólnego mojego i – posiadamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zbudowanego w 1979 r. Do obliczenia czy będzie mi się bardziej opłacać ryczałt czy zasady ogólne (istnieje ryzyko przekroczenia progu podatkowego) bardzo ważne jest dla mnie prawidłowe wyliczenie amortyzacji.

    – Nabyliśmy spółdzielcze prawo do lokalu w 05.2011 r,, finansując zakup kredytem hipotecznym (rynek wtórny),
    – Zbywcy wydali nam nieruchomość w 07.2011 r.
    – Przez pierwszy rok remontowaliśmy mieszkanie (ponosiliśmy opłaty do spółdzielni i za energię + ratę kredytu z odsetkami), wprowadziliśmy się dopiero w 07.2012 r.
    – Od 08.2016 r będziemy pierwszy raz wynajmować naszą nieruchomość.

    Moje pytania:
    1. Która z dat jest dla nas datą przyjęcia do ewidencji? Data nabycia, data otrzymania kluczy, data wprowadzenia się czy data pierwszego wynajmu?

    2. Jeśli jest to data otrzymania kluczy, to czy mogę do wartości początkowej nieruchomości (cena zakupu + PCC + koszty notarialne) dodać koszty, które ponosiłam zanim otrzymałam klucze (czyli odsetki od kredytu za 2 miesiące, czynsz do spółdzielni)?

    3. Jak długo mogę odliczać koszt amortyzacji? Spotkałam się gdzieś z wpisem, że można takich odpisów dokonywać przez 25 lat w przypadku mojej nieruchomości. Czy może Pan to potwierdzić?

    Pozdrawiam serdecznie!

    • skarbonamamony

      Ad. 1. Data pierwszego wynajmu.
      Ad. 2. Jak juz napisałem liczy się data pierwszego wynajmu, w związku z tym można doliczyć do wartości początkowej niektóre koszty, które poniosłaś, nawet od maja 2011.
      Ad. 3. Wartości niematerialne i prawne (a tym jest właśnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) amortyzuje się na 2,5% rocznie, a wiec przez 40 lat. Można natomiast dokonać przekształcenia tego prawa w lokal będący odrębną nieruchomością i wtedy amortyzować nawet na 10% rocznie, czyli przez 10 lat. To bardzo opłacalny krok.

      Wszystkie te zagadnienia są opisane punkt po punkcie w poradniku:
      http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • Magda

    Można też amortyzować koszty remontów, ale wydaje mi się, że skoro remontujemy,
    przed kolejnym wynajęciem (np. po 4 latach), to absurdalne jest amortyzowanie tego w 2,5 % rocznie czyli przez 40 lat? jak to się powinno rozliczać? czy co 4-5 lat doliczać do kosztu mieszkania te kwoty?

    • skarbonamamony

      To zależy w jakim momencie ten remont jest wykonywany. Inaczej jest on traktowany jeżeli jest wykonywany przed oddaniem środka trwałego w najem, a inaczej już w trakcie najmu. W trakcie najmu wydatki na remont są wprost kosztem uzyskania przychodu w momencie ich poniesienia, przy czym trzeba rozróżnić wydatki związane z remontem i wydatki związane z ulepszeniem (przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środków trwałych). Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zupełnie odmiennie każe traktować te wydatki. Zagadnienie ze szczegółami jest opisane tutaj: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • TOMASZ

    WITAM
    Jak moge amortyzowac wynajem mieszkania w ktorym mam zroznicowany dochod kazdego miesiaca. Czy ponizsze obliczenia sa wlasciwe;
    WARTOSC POCZATKOWA MIESZKANIA z rozpoczeta ewidencja 1 stycznia 2016
    400 000 zlotych x 1,5% = amortyzacja 6000 zlotych rocznie (500 zlotych miesiecznie)?
    PIERWSZY PRZYCHOD marzec 2016
    miesiac amortyzacja podstawa opodatkowania miesieczna zaliczka na podatek x 18%
    III

  • TOMASZ

    MIESIAC AMORTYZACJA PODSTAWA MIESIECZNA ZALICZKA X 18%
    DOCHOD OPODATKOWANIA NA PODATEK DOCHODOWY

    III 500 ZL -500 ZL
    IV 200 ZL -500 ZL
    V 1000 ZL -500 ZL 500 ZL 90 ZL
    VI 2000 ZL -500 ZL 1500 ZL 270 ZL
    VII 2500 ZL -500 ZL 2000 ZL 360 ZL
    VIII 3000 ZL -500 ZL 2500 ZL 450 ZL
    IX 500 ZL -500 ZL
    X 0 ZL -500 ZL
    XI 300 ZL -500 ZL
    XII 0 ZL -500 ZL

    10000 ZL 6000 ZL 6500 ZL 1170 ZL

    PODATEK NA ZASADACH OGOLNYCH ZE STAWKA 18% Z KWOTA WOLNA W ZEZNANIU ROCZNYM WYCHODZI NATOMIAST 164 ZL

    CZY ISTNIEJE MOZLIWOSC ROWNEGO ROZLOZENIA DOCHODU PO ZAKONCZENIU
    ROKU 2016?

    JAKIE ROZLICZENIA POWINIENEM ZASTOSOWAC?

    BARDZO PROSZE O POMOC

    • skarbonamamony

      Nie za bardzo rozumiem co od czego odejmujesz i mnożysz bo dane są nieczytelne. Napisz na maila piotrek@skarbonamamony.pl.

  • Małgosia

    Kupiliśmy z mężem mieszkanie na kredyt w 2011 roku od developera, mieszkaliśmy do czerwca 2016. Od sierpnia 2016 wynajmujemy. Chciałabym obliczyć amortyzację od stycznia 2017.
    1. Czy w takiej sytuacji mogę indywidualnie dobrać stawkę amortyzacji, czy musi to być 1,5 % bo nie było używane 60mies. przed zakupem? Przy stawce 1,5% zamortyzuje mi się jak już umrę. :)Komentarze są sprzeczne.
    2. Czy jeśli wynajem dotyczy tylko mieszkania i miejsca parkingowego a nie dotyczy piwnicy i jest to ujęte w umowie to czy wartość piwnicy powinnam odjąć od wartości początkowej?(mogę tą wartość wyliczyć na podstawie umowy przedwstępnej, bo w akcie nie jest to wyszczególnione)
    3. Czy mogę podnieść wartość początkową o faktury sprzed kilku lat za wyposażenie i remonty, które początkowo było zakupione na potrzeby własne ale teraz korzysta z tego najemca?
    4. Rozumiem, że odsetek za kredyt, w okresie gdy sama mieszkałam nie mogę wliczać do wartości początkowej.

    • skarbonamamony

      Okres 60 miesięcznego okresu używania liczy się od rozpoczęcia ich wykorzystywania, a nie nabycia. Należy więc pominąć okres w którym następowała adaptacja ze stanu deweloperskiego na stan faktycznego zamieszkania. Czasami warto „przemęczyć się” rok na podatku ryczałtowym i nie amortyzować, by później przez kilkanaście (kilkadziesiąt) lat nie płacić legalnie podatku wcale.

      • Małgosia

        Czyli to oznacza, że nigdy nie będę mogła zastosować wyższej stawki?. Czy po 60 miesiącach najmu będzie to możliwe? Tak wywnioskowałam, ze starszych komentarzy.

        O ile to mozliwe proszę o odpowiedz na nr 3

        3. Czy mogę podnieść wartość początkową o faktury sprzed kilku lat za
        wyposażenie i remonty, które początkowo było zakupione na potrzeby
        własne ale teraz korzysta z tego najemca?

        Jeśli chodzi o nr 2 to już sobie odpowiedziałam. Miejsce parkingowe to grunt wg aktu notarialnego więc trzeba to odjąć od całości.

        • skarbonamamony

          Niestety nie będziesz mogła zastosować stawki indywidualnej, bo okres 60 miesięcznego okresu używania liczy do dnia nabycia, a nie dnia oddania w najem.

          Jeżeli chodzi o odpowiedz na pytanie numer 3 to niestety nie wszystko, ale niektóre wydatki jak najbardziej. Trzeba jednak odróżnić prace remontowe od prac adaptacyjnych. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia te dwa pojęcia. Szczegółowa kwalifikacja każdego wydatku wymaga określenia celu dokonywania konkretnej pracy i zużytych przy tej okazji materiałów. Przecież dopiero w wyniku przeprowadzenia prac budowlanych i wykończeniowych zakupiona nieruchomość stanie się zdatna do wykorzystania na potrzeby wynajmu, a więc będzie spełniała kryteria (uzyska cechy) pozwalające na uznanie jej za środek trwały.

          Temat jest opisany bardzo dokładnie w poradniku:

          http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • Łukasz

    Mam pytanie. Kupuje mieszkanie w starej kamienicy. Mieszkanie powstalo w skutek podziału większego i ma swieża księgę i samodzielność. Czy mogę amortyzowac 10 proc stawką? Z góry dziękuję

    • skarbonamamony

      Niestety podałeś za mało danych. Nie wiadomo czy wcześniej „duży” lokal był Twoim środkiem trwałym czy nie. Nie wiem jak go nabyłeś. W jaki sposób dokładnie wydzielono mniejszy lokal. Prawda jest niestety taka, że Twój przypadek jest mocno skomplikowany. Bez zbadania dokumentów i stanu faktycznego nie udzielę Ci odpowiedzi.

      • Łukasz

        wcześniej nie byłem właścicielem tego lokalu, ktoś kupił kamienicę, podzielił na mniejsze mieszkania i teraz sprzedaje, a jak chcę kupić klika z nich. te mniejsze mieszkania mają nowe zaświadczenia o samodzielności i nowe księgi, ale znajdują się w starym budynku

        • Łukasz

          jeszcze uzupełnię iż mieszkanie sprzedawane jest bez Vatu a z pcc jak rynek wtórny

  • Andrzej

    Chciałem wynająć mieszkanie. Budynek został wybudowany w latach 60-tych. Przez 25 lat mieszkałem tam z rodzicami, później mieszkała tam tylko mama, a teraz od kilku lat jestem właścicielem tego mieszkania (darowizna). Chciałbym zastosować indywidualną stawkę amortyzacji np. 8%, ale nie wiem jak udowodnić (jakim dokumentem), że nieruchomość była użytkowana do dnia nabycia przez co najmniej 60 miesięcy. Może ktoś mi pomoże? I co to znaczy użytkowana? Czy ktoś musiał w niej mieszkać przez całe 60 miesięcy. A jak wyjechał na urlop, to czy też użytkował?

    • skarbonamamony

      Jeżeli budynek wybudowano ponad 50 lat temu to nie miej żadnych wątpliwości, że lokal był używany przez co najmniej 60 miesięcy. Dowody można przeprowadzać przeróżne, począwszy od oświadczenia spółdzielni skończywszy na swoim własnym oświadczeniu (dowód z przesłuchania strony).

  • TomaszK

    Piotr w swojej książce „Amortyzacja wynajmowanej nieruchomości” opisujesz przypadek szczególny tj. przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w lokal będący odrębną własnością. Myślę, że tu może być inaczej określana ułamkowa wartość gruntu niż opisałeś. Gdy dokonywałem takiego przekształcenia to Spółdzielnia wystawiła mi dokument w którym określiła ile muszę jej wpłacić za ułamkową cenę gruntu. Wpłaciłem tę kwotę do kasy spółdzielni. A więc przy obliczaniu wartości początkowej mogę pominąć tę wartość gdyż raz musiałbym ją dodać jako koszt przy przekształceniu a następnie odjąć jako element który nie podlega amortyzacji. Co o tym myślisz?

    • skarbonamamony

      Myślę, że to słuszne. Ale pamiętaj by prawidłowo rozliczyć koszty notarialne i sądowe. Te koszty dotyczą przeniesienia własności zarówno udziału w gruncie jak i lokalu będącego odrębną nieruchomością.

      • TomaszK

        Piotr, szukałem w Twojej książce „Amortyzacja wynajmowanej nieruchomości” prawidłowego rozliczenia tych kosztów: notarialnego i sądowego ale nie znalazłem. Mógłbyś to przybliżyć?

        • skarbonamamony

          Strona 48 w książce drukowanej albo 49 w PDF.

  • Lukasz

    hej,
    zaczynam właśnie remont mieszkania, kóre następnie planuję wynajmować i amortyzować indywidualną stawką (stare mieszkanie). Przy remontach wiadomo jak to jest z „ekipami”, można z rachunkiem (cena +23%) albo bez rachunku. Czy dobrze rozumiem, że w takim wypadku korzystniej jest brać na wszystko rachunki i nawet płacić VAT 23%, bo później i tak całość możemy amortyzować, czyli de facto w perspektywnie czasu pełny koszt, wraz z VAT zwróci nam się?

    • skarbonamamony

      VAT na usługi remontowe lokali mieszkalnych powinien wynosić raczej 8%, a nie 23%.

      Obniżoną 8% stawkę VAT stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Wynika to z art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług.

      Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się:
      – obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz
      – lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12, a także
      – obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

      Przy czym do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:
      – budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
      – lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

      W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone powyżej, stawkę podatku 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

      Usługa ta, jeżeli wykonawca zapewnia także materiały dotyczy także zużytych materiałów. Przez to nie opłaca się kupować ich samodzielnie bo wtedy są objęte stawką podatku 23%. Wpływa to na ogólne zmniejszenie kosztów takiej inwestycji.

      • Lukasz

        faktycznie jezeli chodzi o poziom VAT to sie pomylilem, powinno byc 8%. Ale czy dobrze rozumiem, ze bardziej oplaca sie brac ekipe z rachunkiem (i VAT 8%) niz bez rachunku? W przypadku braku jakiegokolwiek rachunku nie moge tych kosztow wlaczyc w amortyzacje, a przy rachunku i zaplaceniu 8% wiecej cala kwote wczesniej czy pozniej zamortyzuje. Czy dobrze to rozumiem? Z gory dzieki za odpowiedz!

        • skarbonamamony

          Tak, dobrze rozumiesz. Cała kwota zostanie zamortyzowana.

  • TomaszK

    A jak ma się koszt dostawy np. kupowanych elementów do remontu przez internet. Z kupionej faktury wpisujemy tylko cenę kupionych materiałów glazury, pralki, lodówki itp. czy też możemy wpisać razem z kosztem dostawy jako koszt uzyskania przychodu w trakcie remontu mieszkania?

    • skarbonamamony

      Koszty dostawy materiałów budowlanych oczywiście uwzględniamy w wartości początkowej. A pralka i lodówka to oddzielna para kaloszy od kosztu remontu.

      • TomaszK

        Czy jeśli chcę ulepszyć moją nieruchomość (mieszkanie własnościowe) poprzez remont łazienki (wymiana hydrauliki, elektryki, ceramiki, wanny na kabinę prysznicową, sanitariaty, oświetlenie, grzejnik tzn. właściwie wszystko. To do sumy 3500 zł mogę zaliczyć koszty tych wszystkich zakupów (również pralki??) kupowanych w kilku kolejnych miesiącach a następnie w Ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych wpisać sumaryczną „Wartość ulepszenia” i poniżej „Zaktualizowaną wartość początkową”. No i w kolejnym miesiąc podnieść odpis amortyzacyjny.

        • skarbonamamony

          Najpierw trzeba rozstrzygnąć czy aby na pewno będzie to ulepszenie, a nie remont. Zapoznaj się z rozdziałami 11.4 i 11.5.

          • TomaszK

            Przeczytałem te rozdziały wcześniej i nie znalazłem tam odpowiedzi a miałem taką nadzieję kupując tą książkę. Mam proste pytanie. Wydaję na opisany powyżej remont lub ulepszenie ponad 3500 zł. Łazienki nie powiększam, nie zmieniam jej funkcji ale np. odbudowuję zużyte elementy (rekonstrukcja). Czy więc jest to remont pomimo przekroczenia sumy 3500 zł, czy też może jednak jest to ulepszenie bo przecież wartość mieszkania ze starą łazienką jest mniejsza niż z łazienką odnowioną, czyli wartość jego wzrosła. Na tym przecież polegają działania nazywane flipem czyli podwyższeniem wartości mieszkania w wyniku remontu/ulepszenia.

  • bart

    Mam pytanie. W 2012 roku kupilem mieszkanie i w 2013 je wynajalem (budynek oddany do uzytku w 2011). Za rok 2013 rozliczylem dochod z wynajmu na zasadach ogolnych uwzgledniajac amortyzacje 1.5%. Obecnie mija 5 lat od oddania budynku do uzytku i w 2017 roku chcialbym zaczac uwzgledniac wyzsza stawka amortyzacji, jednak przeczytalem w Internecie ze skoro juz amortyzowalem mieszkanie stawka 1.5% to nie bede juz nigdy mogl amortyzowac wyzsza. Czy to prawda?

    z gory dziekuje za informacje!

    • skarbonamamony

      Tak, to niestety prawda. Nigdy nie będziesz mógł zastosować indywidualnych stawek amortyzacyjnych dla tego środka trwałego.

      • bart

        rozumiem. Jeszcze z chcialbym zapytac czy kwote amortyzacji wpisuje sie w jakims konkretnym miejscu na formularzu PIT? a moze jakis konkretny formularz?

        • skarbonamamony

          Amortyzacja, jeżeli są spełnione wszystkie warunki, jest doliczana do kosztów uzyskania przychodu razem z innymi kosztami związanymi z przychodem. W konsekwencji, w PIT-36 wskazuje się koszt uzyskania przychodu z najmu.

          • bart

            dzieki za info, czyli w efekcie nie jest to wyszczegolnione na PIT i bez dochodzenia szczegolow US nie ma pojecia czy ktos odliczyl ta amortyzacje czy nie…

  • Emilia

    Kupiłam mieszkanie na rynku pierwotnym w czerwcu 2015, które jest wynajęte. Płacę 8,5% podatku dochodowego. Mam jednak zamiar założyć działalność gospodarczą zajmującą się najmem i podnajmem i wciągnąć tą nieruchomość do działalności. Z poniższej wypowiedzi wynika, że nie będzie można zmienić raz ustalonej stawki amortyzacyjnej. Czy wynika z tego, że najlepszym rozwiązaniem będzie poczekać do czerwca 2020 i wtedy ją wciągnąć do działalności żeby zastosować amortyzację przyspieszoną?

    • skarbonamamony

      Okres 60 miesięcy używania lokalu liczy się do dnia nabycia środka trwałego, a nie dnia wprowadzenia go do ewidencji. W konsekwencji nigdy nie będziesz mogła zastosować stawki indywidualnej dla tego środka trwałego.

  • Emilia

    czy podatek od taksy notarialnej zwiększa wartość początkową nieruchomości?

  • Kris

    Witam
    Mam kilka pewnie prostych dla was pytan:
    Blok z 1980 roku

    Kupuje tam mieszkanie w 2008 roku, ( spoldzielcze wlasnosciowe ) , mieszkam tam pare lat po czym w 2016 roku ( kwiecien ) wynajmuje korzystajac z najmu okazjonalnego, rozliczam na zasadach ogolnych placac jakas tam kwote podatku do US, chcialbym teraz rozpoczac amortyzacje takiego mieszkania( wartosc poczatkowa z aktu notarialnego 130,000pln ).
    1. Jak stawke i okres amortyzacji przyjac?
    2. Rozumiem ze wprowadzam do ewidencji srodkow trwalych w dowolnym miesiacu ( poczynajac od teraz ) i odliczam ta amortyzacje od kolejnego?
    3. Czy te lata ktore uplynely od momentu wybudowania tego bloku wplywaja na dlugosc amortyacji w mojej perspektywie? Mam to jakos uwzglednic?
    4. Oczywiscie stawka amortyzacji wplywa na wysokosc wartosci poczatkowej w kolejnych miesiacach – czy w takim razie w kolejnym miesiacu rozliczeniowym kalkuluje ta stawke od pomniejszonej juz wartosci poczatkowej z zeszlego miesiaca i uwzgledniam w pliku?

    Dzieki

  • djmati dg

    Witam
    Chciałbym rozpocząć amortyzację wynajmowanego mieszkania.
    Mieszkanie wynajmuję korzystając z najmu okazjonalnego i rozliczam się z US na zasadach ogólnych. Stawka amortyzacji to 2,5% (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).
    Wartość lokalu to 285 000 pln netto (oszacowane przez rzeczoznawcę majątkowego).

    Moje pytanie:

    Czy do wyliczenia amortyzacji bierzemy wartość mieszkania netto czyli

    285000×2,5% = 7125pln na rok

    czy brutto 285000×1,23×2,5% = 8763,75 pln na rok

    Z góry dzięki za odpowiedź.
    Pozdrawiam

    • skarbonamamony

      Dzień dobry,

      doprawdy nie wiem skąd się wzięła wycena? Przyjęcie wartości początkowej z wyceny może być praktykowane w tylko w naprawdę wyjątkowych przypadkach. Przy wartości rynkowej też nie wiem skąd się wziął podatek VAT?

      Sposób ustalania wartości początkowej oraz sposób prowadzenia amortyzacji jest punkt po punkcie opisany w poradniku: http://skarbonamamony.pl/wszystko-o-zachowku.html

  • Jacek

    Witam, prosze o pomoc w nastepujacej sprawie: w 2010 kupilem na rynku wtornym Mieszkanie w ktorym do tej pory mieszkam. Od grudnia chcialbym przeznaczyc je pod wynajem. Czy moge zastosowac w tym przypadku indywidualna stawke amortyzacji ?

    • skarbonamamony

      Prawo do zastosowania stawki indywidualnej przysługuje tylko wtedy, gdy przed dniem nabycia lokal był używany co najmniej przez 60 miesięcy. Oczywiście dotyczy ono tylko tych lokali, które są odrębną własnością. Nie dotyczy spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Choć w tym ostatnim przypadku można doprowadzić do stanu, że będzie możliwe zastosowanie stawki indywidualnej.

      • Jacek

        W taking razie jak w akcie notarialnym z 13.08.2010 mam date ze poprzedni wlasciciel nabyl lokal 22.09.2005 to mam wielkie pecha I zostaje mi tylko 1,5% amortyzacji:/

        • skarbonamamony

          Jak poprzedni właściciel kupił nowe, to faktycznie masz pecha. Ale zerknij do księgi wieczystej i zobacz czy tak było faktycznie.

  • Peter

    Piotrze, czy przy najmie prywatnym dwóch mieszkań mogę łączyć przychody i koszty amortyzacji obydwu nieruchomości i opodatkować dochód wyliczony w ten sposób (oczywiście na zasadach ogólnych)? Oczywiście celem jest optymalizacja podatkowa. Jeśli każda nieruchomość musi być traktowana jako oddzielne źródło dochodu i rozliczana oddzielnie to mam niezły problem ;(. Dziękuje i pozdrawiam

    • skarbonamamony

      Źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Nie jest nim najem konkretnego lokalu. A zatem, tak jak sumujemy wszystkie przychody w wszystkich lokali, tak samo sumujemy wszystkie koszty uzyskania przychodu, wszystkich lokali.

      To pozwala na tzw. „zasypywanie dziur” (czy jak kto woli „cięcie szczytów”), czyli uzupełnianie nadmiernych kosztów uzyskania przychodu jednej nieruchomości, przychodami z innej 😉

      W skrócie – optymalizujesz tak jak sobie to wyobrażasz.

      • Peter

        Bardzo dziękuję. Humor mi od razu wrócił. 🙂

        Czy jest to oczywistość czy jest do tego potrzebna interpretacja indywidualna jako zabezpieczenie?

        Mam jeszcze kilka eksperckich pytań, do mojej sytuacji, w której od 3 lat mam stratę na mieszkaniu nr 1 (armotyzacja 10%) i w 2017 wynajmę nieruchomość nr 2 (amortyzacja 1,5%):

        1) W latach 2014-2016 mam stratę ok. 20k rocznie, w sumie 60k. Jak rozumiem każda z tych rocznych strat jest do rozliczenia w ciągu kolejnych 5 lat. Czy w 2017 roku mogę rozliczyć 50% z 20k czy 50% z 60k, a może podstaw do określenia tych 50% będzie inna?

        2) Czy tą 3-letnią stratę z mieszkania nr 1 mogę rozliczać nadal na portfelu mieszkań kolejnych jeśli sprzedam meiszkanie nr 1 w 2017 roku?

        3) Czy tą 3-letnią stratę z mieszkania nr 1 mogę rozliczać nawet po wprowadzeniu tego mieszkania (jak i kolejnych ) jako środek trwały do własnej działalności gospodarczej w 2017 roku? W końcu muszę kontynuować raz rozpoczętą amortyzację…

        Wielkie dzięki!

        • skarbonamamony

          Ta sprawa jest tak oczywista, że w mojej ocenie nie trzeba uzyskiwać interpretacji indywidualnej.

          Ad. 1. W 2017 roku możesz rozliczyć 50% straty z 2014 roku i 50% straty z 2015 roku i 50% straty z 2016 roku. Oczywiście w granicach dochodu uzyskanego z tego źródła przychodu (z najmu). By dokonać przedstawionego rozliczenia musiałbyś mieć w 2017 roku dochód z najmu w wysokości 30kPLN. Jeżeli osiągniesz mniej to najkorzystniej rozliczać straty metodą FIFO.

          Ad. 2. Tak, bo strata dotyczy źródła przychodu, a nie konkretnego lokalu.

          Ad. 3. Stratę z konkretnego źródła przychodów (np. z najmu) można rozliczać z dochodem tylko z tego źródła (w naszym przypadku z najmu). Dochód uzyskiwany z działalności gospodarczej nie może zostać pomniejszony o wcześniejszą stratę z najmu. Nawet jeżeli to samo mieszkanie zaczniesz wynajmować w ramach działalności gospodarczej.

          Można jeszcze robić MIXy zmieniając na kilka lat formę opodatkowania na ryczałt i obniżając na ten czas amortyzację albo uwzględniając niższą stawkę indywidualną na nowozakupiony używany lokal. Ale to wyższa inżynieria i temat na zupełnie osobny wpis. Poza tym niewielu inwestorów może to dotyczyć, w zasadzie tych najaktywniej działających.

          • Peter

            Piotrze, jestem bardzo wdzięczny za pomoc. Dopytam jeszcze:

            4) Czy zmiana w US osoby rozliczającej podatki z nieruchomości na żónę (mamy wspólnotę majątkową) powoduje utratę możliwości rozliczenia straty? Obecnie to ja rozliczam mieszkanie nr 1.

            5) Czy faktury np. na nowe AGD wystawione na moją żonę i jej miejsce zameldowania (inne niż moje, inne niż neiruchomość nr 1 i 2) mogą być rozliczane jako koszty najmu nieruchomości nr 1, jeśli to ja jestem osobą zgłoszoną do US jako rozliczająca przychody z najmu?

          • skarbonamamony

            Ad. 4. W mojej ocenie powoduje taką utratę.
            Ad. 5. Tu by trzeba było mocno się zastanowić i rozważyć kwestię własności (współwłasności) takiego sprzętu, majątku do którego taki zakup zostaje zaliczony (wspólny/odrębny), ustrojów majątkowych małżeńskich i mocno poszukać w kodeksie rodzinnym i opiekuńczym, a następnie odnieść to do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Szczerze, to nie podejmuje się udzielenia odpowiedzi na forum. Dużo prościej chyba wystawić noty korygujące do faktur i namówić na ich akceptację sprzedawcę. Oczywiście o ile wydatki były z majątku wspólnego :-).

  • Katarzyna

    Dzień dobry, mam pytanie. Mąż dostał mieszkanie w spadku po dziadku w 1997 roku. Mąż wynajmuje mieszkanie od 2014 roku wcześniej od 2005 roku mieszkał tam sam.
    1. Jaką stawkę amortyzacji możemy przyjąć do kosztów uzyskania przychodu?
    2. Kiedy należy tą nieruchomość przyjąć do ewidencji ŚT czy w momencie uzyskania spadku czy od momentu wynajmu?
    3. Czy musimy na potrzeby pdof (najem prywatny) prowadzić taką ewidencję?
    4. Czy za wartość początkową mieszkania należy przyjąć tą zawartą w spadku czy wartość rynkową?
    Dziękuję

    • skarbonamamony

      Ad. 1. To zależy od tego, przez jaki okres przed otrzymaniem spadku lokal był używany. Jeżeli ponad 60 miesięcy to można zastosować stawkę indywidualną, nawet 10%.

      Ad. 2. W momencie takim jaki będziemy chcieli, nie wcześniej niż w dniu oddania w najem.

      Ad. 3. Tak. Jeżeli nie mamy ewidencji, to odpisy amortyzacyjne nie są kosztem uzyskania przychodu.

      Ad. 4. Zagadnienie ustalania wartości początkowej w wypadku spadku jest opisane w poradniku: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • Iga

    Dzień dobry,
    w lutym 2012 kupiłam na kredyt mieszkanie na
    rynku wtórnym (blok z 1983 r). Mieszkanie nabyłam jako lokal
    stanowiący odrębną własność (umowa ustanowienia odrębnej
    własności lokalu), jednak księga wieczysta i odrębna własność
    zostały założone przez poprzednich właścicieli w 2011 roku.
    Wcześniej właściciele mieli spółdzielcze prawo do lokalu.
    Mieszkanie wynajmuję (jako osoba prywatna) od marca 2016r i
    chciałabym się rozliczać na zasadach ogólnych. Proszę o pomoc
    przy rozliczeniu najmu.

    1. Jaką wartość początkową przyjąć do rozliczania
    amortyzacji? Czy będzie to wartość nabycia? Czy wartość tą mogę
    powiększyć o odsetki od kredytu zapłacone od momentu zakupu
    mieszkania do jego wynajęcia?

    2. Od kiedy przyjąć środek trwały do ewidencji? Czy będzie to
    data wynajmu mieszkania?

    3. Jaką stawkę amortyzacji zastosować? Czy w związku z tym, że
    mieszkanie użytkowane jest w sumie od 1983r, czyli o ponad 30 lat,
    mogę (a może muszę) przyjąć 10% stawkę amortyzacji?

    Dziękuję i pozdrawiam

    Iga

  • beata

    Witam, w 1998r kupiłam dom, w 2001r rozbudowaliśmy garaż i powstał tam lokal – 38m który od 2002 r wynajmuję temu samemu przedsiębiorcy. Do dziś nie odliczałam amortyzacji (!). Mam pytanie, jeśli przyjmę że za metr mam 988 zł to jaką stawkę procentową wybrać? I czy w ewidencji środków trwałych zacząć odliczać amortyzację od np grudnia 2016r czy można zrobić to wstecz?

    • skarbonamamony

      Jeżeli lokal jest lokalem niemieszkalnym to nie można zastosować uproszczonej formy ustalania wartości początkowej „988 zł za metr kwadratowy lokalu”. Ta metoda dotyczy tylko i wyłącznie lokali/budynków mieszkalnych.
      Czy nie lepiej ustalić wartość początkową poprzez wycenę? Przy tak starych budynkach można spróbować uzyskać korzystną interpretację podatkową w swojej sprawie. Widziałem podobne stany faktyczne, w których organ przychylał się do wniosku podatnika.

  • Jakub

    Witaj Piotrze,

    1) Po pierwsze dziękuję za bardzo ciekawy i profesjonalnie napisany materiał a także porady na blogu! Z pełnym przekonaniem zaraz kupię „poradnik” : )

    2) Pytanie praktyczne.
    Zamierzam nabyć nieruchomość (mieszkanie 2-pok) z żoną jako współwłaścicielem, przy czym każdy z nas nabędzie ją do majątku odrębnego (mamy rozdzielność). Zamierzamy zostać w ten sposób ułamkowymi współwłaścicielami nieruchomości (najprawdopodobniej w podziale 60/40%). Nieruchomość tę następnie zamierzamy wynająć, amortyzować i koszty amortyzacji zaliczać do kosztów uzyskania przychodów. W opisanej sytuacji moje rozumowanie jest takie, że (zgodnie z art. 22g ust. 11 updof) każdy z nas zakłada odrębną ewidencję środka trwałego a jego wartość początkową w każdej z tych ewidencji ustalamy jako % całkowitej wartości w zależności od udziałów (w tym przyp 60/40). Tak obliczone stawki amortyzacyjne wliczamy do prowadzonych niezależnie ewidencji najmu. Odpowiednio też do udziałów księgujemy koszty oraz przychody związane z najmem. Umowę najmu zamierzamy zawierać obydwoje (lub ew. jednoosobowo na mocy udzielonego pełnomocnictwa)

    Uprzejmie proszę potwierdź czy moje rozumienie jest prawidłowe, czy też nie.

    Jakub

    • skarbonamamony

      Odpowiedź zapewne znalazłeś już w poradniku. Niemniej jednak potwierdzę Twoje rozumowanie – jest prawidłowe. Każdy z Was zakłada odrębną ewidencję i każdy ewidencjonuje w niej ŚT w postaci lokalu. Za jego wartość początkową przyjmuje się wartość należnego udziału w lokalu będącym odrębną nieruchomością. Każdy też odrębnie prowadzi amortyzację – stawki amortyzacyjne mogą być różne.

  • Wojciech Kucia

    Witam,
    Dosyć dokładnie przekopałem się przez artykuł, komentarze … ten i inne w tematyce indywidualnej stawki amortyzacji mieszkania, które było użytkowane przez poprzednich właścicieli przez 60 miesięcy.

    Niestety nigdzie nie znalazłem informacji na temat jak ew. udowodnić, że mieszkanie było tyle użytkowane.
    Moja sprawa jest o tyle złożona że mieszkanie pochodzi z 2010 roku … nabyłem je kilka dni temu … niestety nie wiem od kiedy ktoś zaczął użytkować to mieszkanie.

    Czy datą rozpoczęcia użytkowania jest może data zapisania księgi wieczystej : 2010-12-03 ? (jest to lokal w budynku wielorodzinnym)

    czy należy szukać jakiegoś innego dokumentu (ja jestem 4 z kolei właścicielem więc pewno trudno będzie dotrzeć do pierwszego, który pewno wie od kiedy faktycznie lokal zaczął użytkować).

    • Jakub

      Wg mnie miarodajnym dowodem są np. regularnie opłacane czynsze przez ten okres, lub jeśli było wynajmowane to kopie umowy najmu. Jeśli kupujemy to wydaje mi się, że na przykład oświadczenie poprzedniego właściciela w akcie notarialnym wystarczy?

      • Wojciech Kucia

        Poprzedni właściciel był właścicielem tylko przez około 8 miesięcy … jeszcze wcześniejszy przez 2 lata … więc na te 60 miesięcy składa się kilku włąścicieli … a do pierwszego nie ma nawet jak dotrzeć.

        Pytanie w którym momencie ewentualna dokumentacja byłaby potrzebna ?

        I czy fakt tego że mieszkanie zostało oddane do użytku pierwszemy właścicielowi w jakimś konkretnym dniu nie świadczy o tym, że od tego dnia rozpoczęło się użytkowanie ?

    • skarbonamamony

      Bardzo ciekawe pytanie!

      Datą rozpoczęcia używania lokalu nie jest data zapisu księgi wieczystej. Nie widzę tu związku. Jeżeli lokal był kupiony od dewelopera, to zapewne został wydany w stanie deweloperskim, a zatem raczej nie był zdatny do korzystania natychmiast po odbiorze (chyba, że ktoś się bardzo będzie upierał by mieszkać w takim niewykończonym lokal).

      Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje jakichś specjalnych wymogów dla udowodnienia daty rozpoczęcia używania środka trwałego, a zatem należy odwołać się do przepisów ogólnych. Stosownie do przepisu art. 180 § 1 ordynacji podatkowej jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.

      Możesz poszperać w aktach prowadzonych dla księgi wieczystej. Znajdziesz je w czytelni ksiąg wieczystych. Może to pozwoli Ci na odszukanie danych pierwszego nabywcy i dotarcie do niego (często w aktach notarialnych podawane są inne adresy niż adresy kupionego mieszkania). On może złożyć Ci odpowiednie oświadczenie na piśmie, które posłuży Ci jako dowód. Może w teczce znajdziesz inne dokumenty, wskazujące na datę rozpoczęcia używania. Raczej nie uzyskasz informacji w biurze meldunkowym. Można też popytać sąsiadów. Dobrym pomysłem jest zapytanie wspólnoty o zużycie mediów. Jeżeli rozsądne dla normalnego używania lokalu zużycie wody rozpoczęło się np. w czerwcu 2011, to można przyjąć, że w tym miesiącu rozpoczął ktoś korzystać z lokalu. Oczywiście trzeba pamiętać, że w czasie wykończenia lokalu też zużywa się wodę, ale nie takie ilości.
      Przy dowodach trzeba pamiętać, że muszą one być wiarygodne. Poza tym pomiędzy dowodzonym faktem a dowodem musi zachodzić logiczna spójność. Np. nie jest dowodem bezpośrednim zamieszkiwania kogoś w lokalu fakt złożenia oświadczenia pisemnego tej treści. Oświadczenie jest tylko dowodem tego, że ktoś je złożył. Natomiast pośrednio można z takiego dowodu wyciągnąć określone wnioski, a w razie wątpliwości organ podatkowy ma prawo przesłuchać taką osobę, co będzie oznaczało przeprowadzenie dowodu z zeznania świadka (dowód ten będzie już dowodem bezpośrednim). Na pewno im będzie dużo łatwiej takiego człowieka zlokalizować w razie potrzeby.

  • Peter

    Inne rodzja nabycia nieruchomości i możliwość amortyzacji wg indywidualnych stawek:

    Piotrze, po lekturze Twojej książki wiem już znacznie więcej. Muszę jednak dopytać o sytuacje jeszcze dla mnie nie jasne:

    1) czy darowizna w pierwszej lini (córka) uprawnia obdarowanego do amoartyzacji stawkami indywidualnymi, jeśli przez 60 miesięcy przed darowizną mieszkanie było zamieszkiwane przez naszą rodzinę

    2) W jakim wieku musi być córka aby móc otrzymać taką darowiznę i rozliczać się z PIT samodzielnie?

    3) Czy mieszkanie uzyskane poprzez zamianę mieszkań można amortyzować stawką indywidualną (warunek 60 miesięcy spełniony)?

    Dziękuję i pozdrawiam

    • skarbonamamony

      Wydaje mi się, że z punktu widzenia ekonomicznego brniesz w niewłaściwą stronę, ale postaram się podać Ci najważniejsze informacje.

      Ad. 1.
      W mojej ocenie uprawnia. Przy czym co do zasady przyjęcie przez małoletniego darowizny wymaga zgody sądu opiekuńczego. Nie trzeba uzyskiwać zgody, gdy nieruchomość nie jest obciążona, np. hipoteką lub w inny sposób.

      Ad. 2.
      Zasadą jest, że osoby, które wychowują małoletnie dzieci powinny dochody tych dzieci doliczyć do własnych dochodów wykazanych w zeznaniu rocznym, jeżeli przysługuje im prawo pobierania pożytków ze źródeł przychodów dzieci (art. 7 ust. 1 ustawy o PIT). Można dziecko małoletnie rozliczać osobno tylko wtedy, gdy nie korzystasz z jego dochodów, np. odkładasz je na jego oddzielny rachunek bankowy. W takim wypadku jednak, wiele czynności jakich chcesz dokonać w imieniu dziecka będzie wymagało zgody sądu opiekuńczego.

      Ad. 3.
      Nabycie w drodze zamiany jest nabyciem odpłatnym, a w konsekwencji zrównane z nabyciem w drodze umowy sprzedaży. Z tego powodu, po spełnieniu przesłanki, że lokal jest lokalem mieszkalnym używanym, można zastosować stawkę amortyzacji nawet 10%. Przy kalkulacji jednak uwzględnij, że przy umowie zamiany nie unikniesz PCC (od wartości obu mieszkań) i taksy notarialnej, a w konsekwencji opłacalność takiej operacji może być mocno wątpliwa.

      Pamiętaj, że zadałeś pytania bardzo ogólne. W wypadku dalszych rozważań nad punktem 1 i 2 koniecznie omów swoją sprawę z prawnikiem praktykującym w Twojej miejscowości i doradcą podatkowym. Zagadnienia zarządu majątkiem małoletniego pełne są niuansów i pułapek, które mogą kompletnie zdezorganizować ten zarząd.

      • Peter

        Dziękuję za odpowiedzi. Taki zabieg rozważałem dla pełnoletniego dziecka. Wg. mojej wiedzy PCC przy zamianie mieszkań płaci się jedynie od dodatniej różnicy w wartości mieszkań.

        To może zadam takie pytanie: Jak kiedykolwiek wyjść z amortyzacji 1,5% na mieszkaniu z rynku pierwotnego i przejść na stawkę indywidualną na tym samym mieszkaniu?

        • skarbonamamony

          Jedną sprawą jest osiągnięcie pożądanej możliwości 10% amortyzacji, a oddzielnym zagadnieniem jest sens ekonomiczny albo ryzyko związane z takimi działaniami.

          Znam przypadki, gdy po darowiźnie mieszkania dziecku, dziecko to, mając za wzór przedsiębiorczych rodziców, samo podejmowało działalność gospodarczą. Po kilku latach komornik sprzedawał nieruchomość na licytacji… Póki mamy sami kontrolę na swoim majątkiem i kierujemy się rozsądkiem oraz bogatym doświadczeniem życiowym, to w razie wpadki mamy pretensje tylko do siebie.

          Jeżeli chodzi o możliwość wyjścia z amortyzacji 1,5% to parę pomysłów jest. Można wprowadzić rozdzielność majątkową pomiędzy małżonkami, podzielić majątek i później nawzajem darować sobie tak uzyskane składniki. Można wnieść aportem do spółki. Można darować komuś z rodziny. Sprzedać komuś z rodziny „na raty” z zabezpieczeniem w postaci hipoteki. Itp. Jednak tak jak pisałem, każdy z tych pomysłów jest związany z jakimiś kosztami i ryzykiem. Co niestety wpływa na rzeczywistą opłacalność takiego kroku.

          • Peter

            Dziękuję. Właśnie rozważamy zakup 2 mieszkań z rynku pierwotnego na kredyt hipoteczny. Opcja z wprowadzeniem rozdzielności majątkowej jest dla nas obecnie trudna bo musielibyśmy spłacić obecne 2 kredyty i poczekać min. 6 miesięcy, bo takiego okresu na rozdzielności wymagają banki. Ale przyszedł mi pomysł pokrewny: Czy zamiana mieszkań po 60 miesiącach i uzyskanie amortyzacji 10% możliwe jest jeśli każde z nas najpierw zakupi jedną nieruchomość do majątku osobistego (pozostając we współwłasności), po czym nastąpi zamiana (nadal współwłasność)? 😉

          • skarbonamamony

            A kto to wie co będzie za 60 miesięcy? Od 2018 roku mają być szalone zmiany, a Ty mówisz o jeszcze dalszych planach.

            Co to znaczy „(pozostając we współwłasności)”?

          • Peter

            Pozostając we współwłasności można nabywać majątek tylko do indywidualnego majątku jednego małżonka, drugi małżonek nie staje się z automatu wpółwłaścicielem. Przy akcie notarialnym musi znaleźć się taka wzmianka „do majątku własnego i ze środków zgromadzonych przed ślubem”.

            Tak 2018 to wielka niewiadoma. Planuje pod obecne ustawy podatkowe.

          • skarbonamamony

            Chodzi ci o wspólność małżeńską :-).

            Jeżeli tak, to Twój pomysł w obecnym stanie prawnym wydaje się poprawny.

          • Peter

            Tak, wspólność małżeńska. ;:-) Zastanawiam się jakie to może mieć konsekwencje dla a) możliwości wspólnego rozliczenia PIT z różnych źródeł (etat, najem obydwie nieruchomości powinny przynosić dochód) b) inne?

            Widzisz jakieś ryzyka?

          • skarbonamamony

            W przypadku rozliczenia wspólnego małżonków niuansów jest multum. M. in. wyklucza tę możliwość opodatkowanie jednego z małżonków najmu ryczałtem. Trzeba by uważnie prześledzić art. 6 i 6a ustawy o PIT (od 2017 będą zmiany tych przepisów), a najlepiej swoją sytuację przedyskutować z doradcą podatkowym. Razem z dokumentami i konkretnymi liczbami.

  • Maciej Roman

    Witam,
    Czy aby uwzględniać amortyzację przy wynajmowanego lokalu trzeba mieć działalność gospodarczą?

    • skarbonamamony

      Nie trzeba. Można ją prowadzić także w ramach tzw. najmu prywatnego.

      • Maciej Roman

        A czy niezbędna jest wycena rzeczoznawcy przy lokalu uzyskanym z darowizny ? Czy można przyjąć wartość na innej podstawie?

        • skarbonamamony

          Przy nabyciu środka trwałego w drodze darowizny, podatnik może dokonać samodzielnej wyceny i w ten sposób ustalić jej wartość początkową. Ważne jest jednak, że wycena ta powinna być dokonana w oparciu wartość rynkową z dnia nabycia własności, a nie dnia przyjęcia ŚT do używania (ewidencji). Trzeba też zwrócić uwagę na kilka innych szczegółów.

          • Maciej Roman

            Dziękuję bardzo za odpowiedzi.

  • Dominika

    Witam. Potrzebuję wycenić nowo wybudowany dom mieszkalny w którym będzie prowadzona działalność gospodarcza. Poza fakturami posiadam bardzo duzo paragonów potwierdzających zakup materiałów budowlanych. Czy mogę je uwzględnić przy wycenie pomimo tego ze nie widnieją na nich moje dane tak jak na fakturze? Czy wykonanie elewacji również można brać pod uwagę przy takiej wycenie?
    Pozdrawiam

    • skarbonamamony

      Chodzi Ci zapewne nie o wycenę domu, a o ustalenie kosztów jego wytworzenia. Przy wytworzeniu środka trwałego, co do zasady jako podstawę amortyzacji stosuje się bowiem koszt wytworzenia, a nie wartość rynkową.

      W uzasadnionych przypadkach, przy prawidłowym udokumentowaniu powiązania pomiędzy paragonem, a celem wydatku, można uwzględnić też paragony. Oczywiście takie podejście do sprawy może wiązać się z dużymi wątpliwościami organu podatkowego i jest obarczone sporym ryzykiem nieuznania, a w konsekwencji konieczności przejścia całej ewentualnej procedury odwoławczej.
      Koszt wykonania elewacji budynku jest też kosztem związanym z jego budową. Nie widzę możliwości, by nie mógł być związany z wytworzeniem ŚT. Skąd wątpliwość?

      • Dominika

        Dziękuję. Poprostu nie wiem do jakiego momentu mogę zaliczać wydatki jako koszt wytworzenia czy ma to byc tylko stan surowy zamkniety czy takze montaz np schodow wew, wszystkich drzwi w domu czy wanny albo prysznica? Zawsze moze przyjsc urzednik ktory powie ze dzialanosc gospodarczą mozna prowadzic w domu bez elewacji czy bez drzwi wew i potraktowac taki dom jako ‚kompletny i zdatny do uzytkowania’. Podkreślę ze działaność gospodarcza bedzie prowadzona tylko w jednym pomieszczeniu.

        • skarbonamamony

          Amortyzacji podlega budynek, a nie jego część, niezależnie od tego jaka jego część jest wynajmowana/używana do celów DG. Gdybyś w terminie późniejszym zdecydowała się wynająć/używać w DG kolejne pomieszczenie to nadal amortyzuje się budynek.
          Argumentacja czy można prowadzić działalność bez elewacji czy bez drzwi wewnętrznych jest kompletnie nielogiczna. Równie dobrze, działalność można prowadzić w parku albo na placu przed budynkiem.

          • Dominika

            Rozumiem że do kosztow wytworzenia mam zaliczyc wszystkie wydatki jakie poniosłam?

          • skarbonamamony

            „Wszystkie wydatki” to zbyt pojemne pojęcie. Celowe – związane z wytworzeniem środka trwałego i prawidłowo udokumentowane.

          • Dominika

            Wszystkie mam na myśli wannę, pralkę, lodówkę czy piekarnik? Są to wydatki stanowiące koszt wytworzenia domu? A wogóle co w sytuacji gdy dom jest wybudowany na zakupionej na własność działce? Znalazłam interpretację zgodnie z którą wydatki poniesione na wybudowanie domu na własnej działce nie stanowią kosztu wytworzenia domu a zwiększają wartość gruntu.

          • skarbonamamony

            Pralka, lodówka, piekarnik nie jest częścią budynku skoro da się je odłączyć od gniazdka i wynieść.
            Budynek jest oddzielnym środkiem trwałym od gruntu, który też jest środkiem trwałym, choć jego akurat się nie amortyzuje. Gdzie znalazłaś taką interpretację?

          • Dominika
          • skarbonamamony

            Ale ta interpretacja nie dotyczy wartości początkowej środka trwałego tylko ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. To zupełnie inna bajka…

          • Dominika

            Ok, juz wszystko załapałam. Dziekuję!

  • Joanna

    Witam,
    Mam pytanie o następującą sytuację :
    1.Mieszkanie nabyłam w 2002 roku, jako mieszkanie z rynku wtórnego ,ale poprzedni właściciele użytkowali je 2 lata.
    2.Mieszkanie jest mieszkaniem własnościowym.
    3.Mieszkałam samodzielnie w tym mieszkaniu do roku 2007 (ponad 5 lat licząc od daty aktu z 2002 do daty aktu z 2007) , kiedy to mieszkanie w połowie odsprzedałam swojej siostrze.Od tego momentu mamy to mieszkanie jako współwłasność.
    4. Od roku 2017 planujemy je wynająć.
    Moje pytania są następujące :
    Czy w moim przypadku stawka amortyzacji to 1,5% ,a w przypadku mojej siostry to stawka z przedziału 2,5-10% z uwagi na to iż nabyła na wtórny mieszkania które było użytkowane przez 60 miesięcy?Czy dobrze to rozumiem ?

    • skarbonamamony

      Tak, dobrze rozumiesz.

      Dla Ciebie stawka amortyzacji wynosi maksymalnie 1,5%.

      Dla siostry stawka amortyzacji wynosi do 10% oczywiście o ile będzie w stanie udowodnić, że przed dniem nabycia przez nią udziałów mieszkanie było używane przez ponad 60 miesięcy. Z Twojej wypowiedzi wynika, że z dowodem na to nie powinno być problemu.

      • Joanna

        Dziękuję bardzo za odpowiedz.