Amortyzacja mieszkania i lokalu w czterech prostych krokach

By | 24 lipca 2014

komputer i kalkulator

Jeże­li nie opo­dat­ko­wu­jesz przy­cho­dów z naj­mu podat­kiem zry­czał­to­wa­nym od przy­cho­dów, to możesz sto­so­wać amor­ty­za­cję w celu obni­że­nia pod­sta­wy opo­dat­ko­wa­nia. Fiskus w ten spo­sób uzna­je, że nie­ru­cho­mość któ­rą odda­jesz w najem stop­nio­wo ule­ga zuży­ciu, co pomniej­sza jej war­tość. Krót­ko mówiąc amor­ty­za­cja jest kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du, na któ­ry nie musisz wydać ani gro­sza. Podat­nik może, ale nie musi pro­wa­dzić amor­ty­za­cji. Zależ­ne jest to od jego indy­wi­du­al­nej decy­zji.

Co można amortyzować?

Amor­ty­za­cji pod­le­ga­ją: budyn­ki lub udział we współ­wła­sno­ści budyn­ku, loka­le sta­no­wią­ce odręb­ną wła­sność lub współ­wła­sność. Są one środ­ka­mi trwa­ły­mi. Amor­ty­za­cji pod­le­ga­ją też spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu miesz­kal­ne­go, spół­dziel­cze pra­wo do loka­lu użyt­ko­we­go oraz pra­wo do domu jed­no­ro­dzin­ne­go w spół­dziel­ni miesz­ka­nio­wej. Te ogra­ni­czo­ne pra­wa rze­czo­we nazy­wa­ne są w usta­wie war­to­ścia­mi nie­ma­te­rial­ny­mi i praw­ny­mi. Zwróć uwa­gę, że nie amor­ty­zu­je się grun­tów i pra­wa użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go grun­tów.

Ustalamy wartość początkową 

War­tość począt­ko­wą środ­ka trwa­łe­go moż­na usta­lić na kil­ka róż­nych spo­so­bów. Jeże­li nie­ru­cho­mość kupi­li­śmy to za war­tość począt­ko­wą przyj­mu­je­my cenę naby­cia. Obej­mu­je ona nie tyl­ko cenę samej nie­ru­cho­mo­ści, ale tak­że wszel­kie zwią­za­ne z tym opła­ty. Przy­kła­do­wo może to być tak­sa nota­rial­na za spo­rzą­dze­nie aktu, opła­ty sądo­we, poda­tek od czyn­no­ści cywil­no­praw­nych, ale tak­że wyce­na czy kosz­ty praw­ni­ka, któ­ry poma­gał nam pro­wa­dzić trans­ak­cję. Gdy nasz zakup był finan­so­wa­ny z kre­dy­tu, a od momen­tu zapła­ty pierw­szej raty ban­ko­wi do odda­nia nie­ru­cho­mo­ści najem­cy upły­nę­ło tro­chę cza­su, to zapła­co­ne w tym cza­sie odset­ki (nie całe zapła­co­ne raty) oraz nali­czo­ne pro­wi­zje powin­ny zostać doli­czo­ne do war­to­ści począt­ko­wej.

W przy­pad­ku spół­dziel­czych wła­sno­ścio­wych praw do loka­lu miesz­kal­ne­go lub loka­lu użyt­ko­we­go spra­wa jest pro­sta bo cała cena zaku­pu doty­czy zaku­pu tego pra­wa. Usta­le­nie ceny naby­cia w przy­pad­ku zaku­pu wła­sno­ści lub współ­wła­sno­ści może nastrę­czać pew­ne trud­no­ści. Czę­ścią trans­ak­cji zaku­pu tych nie­ru­cho­mo­ści jest nie­mal zawsze prze­nie­sie­nie wła­sno­ści lub współ­wła­sno­ści do grun­tu. Jak już napi­sa­łem wyżej, grun­ty nie pod­le­ga­ją amor­ty­za­cji więc z ceny naby­cia powin­ni­śmy odli­czyć część wydat­ków. I tutaj zaczy­na­ją się nasze kło­po­ty. Bowiem to podat­nik powi­nien usta­lić pra­wi­dło­wą war­tość, a prak­ty­ka urzę­dów skar­bo­wych w tym zakre­sie jest w kra­ju róż­na. Ja zwy­kle już w akcie nota­rial­nym pro­szę o wpi­sa­nie dwóch cen, oddziel­nej za udział w grun­cie i oddziel­nej za lokal lub współ­wła­sność w budyn­ku. Dzię­ki temu pro­blem z usta­le­niem amor­ty­zo­wa­nej czę­ści mi odpa­da. Mam cenę zaku­pu czę­ści amor­ty­zo­wa­nej i doli­czam do niej w odpo­wied­niej pro­por­cji (wyni­ka­ją­cej z roz­kła­du obu cen) wszel­kie kosz­ty trans­ak­cyj­ne. W rezul­ta­cie otrzy­mu­je cenę naby­cia, któ­ra sta­no­wi moją war­tość począt­ko­wą przy­ję­tą do amor­ty­za­cji. Gdy ele­men­tem trans­ak­cji jest też miej­sce par­kin­go­we w hali gara­żo­wej, to jego cenę też wska­zu­ję w akcie oddziel­nie. Może ono być amor­ty­zo­wa­ne inną staw­ką. Jeże­li przy akcie nota­rial­nym nie wska­za­li­śmy dwóch cen, to musi­my zna­leźć inny wia­ry­god­ny spo­sób podzia­łu ceny zaku­pu na część amor­ty­zo­wa­ną i nie­amor­ty­zo­wa­ną. Może­my zamó­wić wyce­nę u rze­czo­znaw­cy i popro­sić by roz­dzie­lił nam war­tość grun­tu i loka­lu. Tak uzy­ska­ną pro­por­cją może­my prze­li­czyć nasze fak­tycz­ne kosz­ty naby­cia. Opcjo­nal­nie może­my bar­dzo ostroż­nie (lepiej nie­co zawy­żyć) same­mu oce­nić war­tość udzia­łu grun­cie i odli­czyć go od ceny zaku­pu całej nie­ru­cho­mo­ści i pro­por­cjo­nal­nie obli­czyć kosz­ty towa­rzy­szą­ce. Naj­le­piej przy tym zgro­ma­dzić jakieś mate­ria­ły na któ­rych opar­li­śmy nasze sza­cun­ki. Będzie łatwiej nam ewen­tu­al­nie wytłu­ma­czyć nasz tok rozu­mo­wa­nia urzęd­ni­ko­wi. Pro­po­nu­je też zapy­tać w wła­snym urzę­dzie skar­bo­wym lub u zaprzy­jaź­nio­ne­go księ­go­we­go o prak­ty­kę w Two­jej oko­li­cy.

Jeże­li nie­ru­cho­mość naby­li­śmy nie­od­płat­nie, na przy­kład w dro­dze daro­wi­zny lub spad­ku to pod­sta­wą do usta­le­nia war­to­ści począt­ko­wej jest war­tość ryn­ko­wa. Potrzeb­na będzie wyce­na rze­czo­znaw­cy. Pamię­taj by wska­zał on oddziel­nie war­tość grun­tu i war­tość murów. Jeże­li jed­nak w umo­wie daro­wi­zny lub bez­płat­ne­go prze­ka­za­nia nie­ru­cho­mo­ści zosta­ła wska­za­nia war­tość nie­ru­cho­mo­ści, to jeże­li war­tość ta jest mniej­sza od poda­nej przez rze­czo­znaw­cę to nale­ży przy­jąć tę niż­szą war­tość.

Zarów­no w przy­pad­ku zaku­pu nie­ru­cho­mo­ści jak i każ­de­go bez­płat­ne­go jej naby­cia może­my celu usta­le­nia war­to­ści począt­ko­wej zasto­so­wać meto­dę uprosz­czo­ną. Pole­ga ona na usta­le­niu powierzch­ni użyt­ko­wej loka­lu i pomno­że­niu jej przez 988 zł. W tym miej­scu część z Was się uśmiech­nę­ła, a część zaśmia­ła gło­śno. Tak, cho­dzi dzie­więć­set osiem­dzie­siąt osiem zło­tych za metr kwa­dra­to­wy. O tym prze­pi­sie chy­ba zapo­mi­na­no i nie nowe­li­zo­wa­no go od ubie­głe­go stu­le­cia. Powierzch­nię użyt­ko­wą obli­cza­my jak na potrze­by podat­ku od nie­ru­cho­mo­ści, czy­li powierzch­nię pomiesz­czeń lub ich czę­ści oraz część kon­dy­gna­cji o wyso­ko­ści w świe­tle od 1,40 m do 2,20 m zali­cza się do powierzch­ni użyt­ko­wej budyn­ku w 50 proc., a jeże­li wyso­kość jest mniej­sza niż 1,40 m, powierzch­nię tę pomi­ja się.

Jeże­li masz dal­sze wąt­pli­wo­ści doty­czą­ce usta­le­nia war­to­ści począt­ko­wej to przejdź tutaj.

 

Ustalamy stawkę amortyzacji 

Gdy już mamy usta­lo­ną war­tość począt­ko­wą, czas okre­ślić staw­kę amor­ty­za­cyj­ną któ­rą będzie­my sto­so­wać. Staw­ka ta ozna­cza jaką część przy­ję­tej war­to­ści począt­ko­wej będzie­my mogli rocz­nie dopi­sy­wać do kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du.

Naj­pro­ściej zno­wu mają wła­ści­cie­le spół­dziel­czych wła­sno­ścio­wych praw do loka­lu miesz­kal­ne­go lub użyt­ko­we­go, a tak­że pra­wa do domu jed­no­ro­dzin­ne­go w spół­dziel­ni miesz­ka­nio­wej. W każ­dym z tych przy­pad­ków staw­ka wyno­si 2,5%. Okres amor­ty­za­cji spół­dziel­czych wła­sno­ścio­wych praw do loka­lu jest dosyć dłu­gi. Bio­rąc pod uwa­gę wiek tych zaso­bów, war­to roz­wa­żyć wnio­sek do spół­dziel­ni miesz­ka­nio­wej o prze­nie­sie­nie pra­wa wła­sno­ści loka­lu. W takim wypad­ku, mimo kil­ku man­ka­men­tów, może to być krok z punk­tu widze­nia opty­ma­li­za­cji podat­ko­wej bar­dzo opła­cal­ny. Z uwa­gi na wiek tych loka­li, moż­li­we będzie sto­so­wa­nie indy­wi­du­al­nej staw­ki amor­ty­za­cyj­nej nawet 10%. To czte­ro­krot­nie wyż­sza staw­ka niż począt­ko­we 2,5%.

Jeże­li chce­my amor­ty­zo­wać loka­le miesz­kal­ne lub budyn­ki miesz­kal­ne to staw­ka wyno­si 1,5%. Gdy nie­ru­cho­mość była użyt­ko­wa­na do dnia naby­cia przez co naj­mniej 60 mie­się­cy i jeste­śmy w sta­nie to udo­wod­nić, to może­my zasto­so­wać indy­wi­du­al­ną, usta­lo­ną przez sie­bie staw­kę amor­ty­za­cji, ale nie więk­szą niż 10%. Może­my usta­lić sobie taką staw­kę jaką uwa­ża­my w prze­dzia­le 1,5% — 10%. Nie zawsze jed­nak przy­ję­cie staw­ki mak­sy­mal­nej będzie dla nas korzyst­ne. Zbyt wyso­kie kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du powo­du­ją, że bez­pow­rot­nie w kolej­nych latach stra­ci­my moż­li­wość roz­li­cza­nia stra­ty na naj­mie z lat ubie­głych. Myślę, że sami sobie odpo­wie­cie na pyta­nie któ­ra staw­ka jest dla Was naj­ko­rzyst­niej­sza.

Gdy amor­ty­zu­je­my loka­le i budyn­ki nie­miesz­kal­ne to sto­su­je­my staw­kę 2,5%. Jeże­li nasza nie­ru­cho­mość była uży­wa­na i może­my to udo­wod­nić to może­my zasto­so­wać staw­kę indy­wi­du­al­ną, nie więk­szą niż 10%. Usta­la­my ją w opar­ciu o 40 let­ni okres, któ­ry pomniej­sza­my o peł­ną licz­bę lat, któ­re upły­nę­ły od dnia odda­nia nie­ru­cho­mo­ści po raz pierw­szy do uży­wa­nia, do dnia wpro­wa­dze­nia do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych. Skom­pli­ko­wa­ne? Pew­nie, że tak.

Przy­kład:  

Lokal han­dlo­wy był użyt­ko­wa­ny od 1 mar­ca 2004 roku. My kupi­li­śmy go w lip­cu 2014 i natych­miast wyna­ję­li­śmy. Może­my go więc wpro­wa­dzić do ewi­den­cji z datą 31 lip­ca 2014. Czy­li od 1.03.2004 do 31.07.2014 upły­nę­ło 10 peł­nych lat. Od 40 lat odej­mu­je­my nasze 10 lat, więc pozo­stał nam okres amor­ty­za­cji 30 lat. 100 dzie­li­my przez te 30 lat i wycho­dzi nam staw­ka 3,33%.

Dla dal­sze­go uła­twie­nia przy­go­to­wa­łem tabe­lę:

okres uży­wa­nia budyn­ku okres amor­ty­za­cji (lata) staw­ka amor­ty­za­cji [%]
rocz­ny 39 2,56
2-let­ni 38 2,63
3-let­ni 37 2,70
4-let­ni 36 2,78
5-let­ni 35 2,86
6-let­ni 34 2,94
7-let­ni 33 3,03
8-let­ni 32 3,13
9-let­ni 31 3,23
10-let­ni 30 3,33
11-let­ni 29 3,45
12-let­ni 28 3,57
13-let­ni 27 3,70
14-let­ni 26 3,85
15-let­ni 25 4,00
16-let­ni 24 4,17
17-let­ni 23 4,35
18-let­ni 22 4,55
19-let­ni 21 4,76
20-let­ni 20 5,00
21-let­ni 19 5,26
22-let­ni 18 5,56
23-let­ni 17 5,88
24-let­ni 16 6,25
25-let­ni 15 6,67
26-let­ni 14 7,14
27-let­ni 13 7,69
28-let­ni 12 8,33
29-let­ni 11 9,09
30-let­ni lub dłuż­szy 10 10,00

Miej­sca par­kin­go­we w zada­szo­nej lub pod­ziem­nej hali gara­żo­wej, a tak­że gara­że amor­ty­zu­je­my staw­ką 4,5%.

Jeże­li masz dal­sze wąt­pli­wo­ści doty­czą­ce wybo­ru moż­li­wej staw­ki amor­ty­za­cji to przejdź tutaj.

Zaprowadzamy ewidencję środków trwałych 

Gdy decy­du­je­my się roz­po­cząć amor­ty­za­cję musi­my zało­żyć ewi­den­cję środ­ków trwa­łych. To wymóg wyni­ka­ją­cy z prze­pi­sów. Moż­na zaku­pić odpo­wied­nie dru­ki, sko­rzy­stać ze spe­cjal­ne­go pro­gra­mu albo po pro­stu zapro­wa­dzić ją sobie w Exce­lu. Ja korzy­stam wła­śnie z Exce­la i pani urzęd­nicz­ce, któ­ra mnie ostat­nio kon­tro­lo­wa­ła, bar­dzo się mój Excel spodo­bał. Pozdra­wiam miłą Panią!

Jego użyt­ko­wa­nie jest sza­le­nie pro­ste — wpi­su­je sobie w sza­re pola dane:

  • Rodzaj: WNiP gdy mamy do czy­nie­nia z war­to­ścią nie­ma­te­rial­ną i praw­ną (spół­dziel­cze pra­wo do loka­lu) albo ŚT gdy mamy do czy­nie­nia ze środ­kiem trwa­łym (pozo­sta­łe pra­wa)
  • Nazwa: Two­ją nazwę środ­ka trwa­łe­go, np. „Miesz­ka­nie przy ul. Blo­go­wej”
  • Data przy­ję­cia do ewi­den­cji: Datę przy­ję­cia do ewi­den­cji
  • War­tość począt­ko­wa: Usta­lo­ną war­tość począt­ko­wą
  • Staw­ka amor­ty­za­cji: Przy­ję­tą staw­kę amor­ty­za­cji

Całą resz­tę arkusz wyli­cza mi sam. Zobacz film:

Możesz też sko­rzy­stać z goto­wych wzo­rów. Cał­kiem faj­ne znaj­dziesz na stro­nie Gofin.

Jeże­li chcesz w pro­sty spo­sób zało­żyć ewi­den­cję środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych to przejdź tutaj.

Rozpoczynamy amortyzację 

Amor­ty­za­cję roz­po­czy­na­my od kolej­ne­go mie­siąc po mie­sią­cu w któ­rym wpro­wa­dzi­li­śmy naszą nie­ru­cho­mość do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych. Może­my doko­ny­wać amor­ty­za­cji mie­sięcz­nej, kwar­tal­nej lub rocz­nej. Amor­ty­za­cja kwar­tal­na i rocz­na jest mało korzyst­na bo z odpi­sem musi­my cze­kać zawsze do koń­ca kwar­ta­łu lub roku.

W pierw­szym roku amor­ty­za­cji naj­trud­niej usta­lić odpo­wied­nią ratę amor­ty­za­cyj­ną. Aby ją obli­czyć bie­rze­my war­tość począt­ko­wą środ­ka trwa­łe­go, mno­ży­my przez staw­kę amor­ty­za­cyj­ną, dzie­li­my przez 12 i mno­ży­my przez ilość mie­się­cy amor­ty­za­cji w tym roku.

Przy­kład: 

War­tość począt­ko­wa miesz­ka­nia to 300.000 zł. Przy­ję­li­śmy je do ewi­den­cji 15 lip­ca 2014, więc roz­po­czy­na­my amor­ty­za­cję od sierp­nia 2014. Do koń­ca 2014 roku mamy więc sier­pień, wrze­sień, paź­dzier­nik, listo­pad i gru­dzień — 5 mie­się­cy. Staw­ka amor­ty­za­cyj­na 1,5%. Obli­cza­my: 300.000 zł x 1,5% : 12 x 5 = 1.875 zł amor­ty­za­cji na rok 2014. 

W kolej­nych latach obli­cza­my amor­ty­za­cję rocz­ną mno­żąc war­tość począt­ko­wą przez staw­kę.

Jeże­li amor­ty­zu­je­my mie­sięcz­nie to war­tość amor­ty­za­cji dzie­li­my na ilość mie­się­cy i dla każ­de­go mie­sią­ca okre­śla­my kwo­tę. W naszym przy­kła­dzie 1.875 zł / 5 = 375 zł. Gdy­by jed­nak nie wyszła nam tak okrą­gła war­tość to we wszyst­kich mie­sią­cach poza ostat­nim w roku zaokrą­gla­my kwo­tę do peł­nych gro­szy, a w ostat­nim mie­sią­cu obli­cza­my kwo­tę odej­mu­jąc od kwo­ty rocz­nej wszyst­kie pierw­sze kwo­ty.

Przy­kład: 

War­tość począt­ko­wa 328.463 zł. Staw­ka amor­ty­za­cyj­na 1,5%. Amor­ty­za­cja rocz­na 4.926,95 zł (328.463 zł x 1,5%). Gdy podzie­li­my to przez 12 to wyj­dzie nam 410,58 zł. Od stycz­nia do listo­pa­da sto­su­je­my tę kwo­tę, a w grud­niu obli­cza­my: 4.926,95 zł — 11 x 410,58 zł = 410,57 zł. 

Amor­ty­za­cję pro­wa­dzi­my do momen­tu, w któ­rym suma wszyst­kich rat amor­ty­za­cyj­nych nie zrów­na się z war­to­ścią począt­ko­wą. Czy­li do momen­tu w któ­rym odpi­sze­my w kosz­ty cały koszt pozy­ska­nia nie­ru­cho­mo­ści.

Odpisy amortyzacyjne jako koszt uzyskania przychodu

Nie w każ­dym wypad­ku odpis amor­ty­za­cyj­ny będzie kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du.

Jak już wcze­śniej wska­za­łem, nie moż­na amor­ty­zo­wać grun­tów i pra­wa użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go grun­tów.

Kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­dów nie mogą być też odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne w tej czę­ści ich war­to­ści, któ­ra odpo­wia­da ponie­sio­nym wydat­kom na naby­cie lub wytwo­rze­nie we wła­snym zakre­sie tych środ­ków lub war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych zwró­co­nym podat­ni­ko­wi w jakiej­kol­wiek for­mie.

Nie będą też kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­dów odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne od war­to­ści począt­ko­wej środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych, któ­re podat­nik otrzy­mał nie­od­płat­nie, jeże­li naby­cie to nie sta­no­wi­ło przy­cho­du z tytu­łu nie­od­płat­ne­go otrzy­ma­nia rze­czy lub praw.

Nie mogą być tak­że kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne od skład­ni­ków mająt­ko­wych, jeże­li przed dniem 1 stycz­nia 1995 roku zosta­ły one przez podat­ni­ka naby­te, lecz nie­za­li­czo­ne do środ­ków trwa­łych albo war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych. Tutaj usta­wo­daw­ca wpro­wa­dza ogra­ni­cze­nie w posta­ci jed­no­znacz­ne­go ter­mi­nu. Oczy­wi­ście jeże­li mamy do czy­nie­nia ze spół­dziel­czym wła­sno­ścio­wym pra­wem do loka­lu to moż­na tak kupio­ne pra­wo naj­pierw „prze­kształ­cić” w lokal będą­cy odręb­na nie­ru­cho­mo­ścią (spół­dziel­nia ma obo­wią­zek na żąda­nie prze­nieść wła­sność), a póź­niej tak uzy­ska­ny lokal już moż­na amor­ty­zo­wać.

Nie sta­no­wią kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne od środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych odda­nych do nie­od­płat­ne­go uży­wa­nia — za mie­sią­ce, w któ­rych skład­ni­ki te były odda­ne do nie­od­płat­ne­go uży­wa­nia.

I wresz­cie, co naj­waż­niej­sze z punk­tu widze­nia inwe­sto­ra na ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści, nie w każ­dym wypad­ku odpis amor­ty­za­cyj­ny będzie kosz­tem w przy­pad­ku gdy w danym okre­sie lokal pozo­sta­je nie­wy­na­ję­ty.

Zmiany od 2018 roku

Głów­ne zmia­ny jakie wpro­wa­dził usta­wo­daw­ca w roku 2018 obej­mu­ją pod­wyż­sze­nie do 10.000 zł limi­tu war­to­ści środ­ków trwa­łych lub war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych umoż­li­wia­ją­ce­go jed­no­ra­zo­we zali­cze­nie wydat­ków zwią­za­nych z naby­ciem bez­po­śred­nio w kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­dów. Ta zmia­na była ocze­ki­wa­na od daw­na, bowiem poprzed­nia gra­nicz­na kwo­ta (3.500 zł) nie była zmie­nia­na od kil­ku­na­stu lat.

Dru­ga istot­na zmia­na doty­czy amor­ty­za­cji środ­ków trwa­łych naby­tych nie­od­płat­nie. W sta­nie praw­nym obo­wią­zu­ją­cym w 2017 roku i latach wcze­śniej­szych, usta­wa o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych, co do zasa­dy, prze­wi­dy­wa­ła wyłą­cze­nie moż­li­wo­ści zali­cza­nia do kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­dów odpi­sów amor­ty­za­cyj­nych od war­to­ści począt­ko­wej środ­ków trwa­łych. Wyją­tek w tym zakre­sie sta­no­wi­ły przy­pad­ki, w któ­rych podat­nik otrzy­my­wał śro­dek trwa­ły w dro­dze spad­ku lub daro­wi­zny. Zgo­dzisz się, że to bodaj naj­częst­sze przy­pad­ki. Wg Mini­stra Finan­sów „Odstęp­stwo to – w zakre­sie daro­wizn – jest wyko­rzy­sty­wa­ne przez podat­ni­ków do prze­sza­co­wy­wa­nia podat­ko­wej war­to­ści skład­ni­ków mająt­ku poprzez prze­ka­zy­wa­nie ich człon­kom naj­bliż­szej rodzi­ny, korzy­sta­ją­cym ze zwol­nień w podat­ku od spad­ków i daro­wizn. Dzię­ki doko­na­niu takiej daro­wi­zny obda­ro­wa­ny naby­wa pra­wo do kosz­to­wej amor­ty­za­cji dane­go skład­ni­ka mająt­ku, liczo­nej od jego aktu­al­nej war­to­ści ryn­ko­wej (któ­rej fak­tycz­ne zakwe­stio­no­wa­nie w przy­pad­ku war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych może być pro­ble­ma­tycz­ne) bez wyka­zy­wa­nia jakich­kol­wiek przy­cho­dów z tego tytu­łu i mimo tego, iż skład­nik ten mógł już zostać zamor­ty­zo­wa­ny u dar­czyń­cy”. Wpro­wa­dza­jąc nowe ure­gu­lo­wa­nie usta­wo­daw­ca jed­nym ruchem nie tyl­ko wyeli­mi­no­wał amor­ty­za­cję skład­ni­ków mająt­ku uzy­ska­nych w dro­dze umo­wy daro­wi­zny, ale tak­że tych, któ­re podat­nik odzie­dzi­czył. Choć uza­sad­nie­nia do tego kro­ku nie znaj­dzie­my w pro­jek­cie usta­wy.

Począw­szy od 2018 roku odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne od środ­ków trwa­łych naby­tych tytu­łem dar­mym są kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du tyl­ko w przy­pad­ku, kie­dy war­tość spad­ku lub daro­wi­zny nie korzy­sta­ła ze zwol­nie­nia od podat­ku od spad­ków i daro­wizn. Kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du będą rów­nież odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne w przy­pad­ku, kie­dy skład­nik mająt­ku otrzy­ma­ny w dro­dze spad­ku albo daro­wi­zny pod­le­ga opo­dat­ko­wa­niu, ale z uwa­gi na jego war­tość mie­ści się w tzw. kwo­cie wol­nej w podat­ku od spad­ków daro­wizn.

Zwróć uwa­gę, że usta­wa o podat­ku od spad­ków i daro­wizn zwal­nia z podat­ku naby­cie wła­sno­ści rze­czy lub praw mająt­ko­wych przez mał­żon­ka, zstęp­nych, wstęp­nych, pasier­ba, rodzeń­stwo, ojczy­ma i maco­chę. Oczy­wi­ście dla zwol­nie­nia trze­ba speł­nić jesz­cze dodat­ko­we warun­ki, ale w wypad­ku nie­ru­cho­mo­ści są one raczej nie­istot­ne. W tym zatem zakre­sie, jeże­li mie­ścisz się we wska­za­nej gru­pie pokre­wień­stwa lub powi­no­wac­twa, możesz zapo­mnieć o amor­ty­za­cji swo­je­go środ­ka trwa­łe­go w 2018 roku i zapew­ne latach kolej­nych.

Powyż­sze zmia­ny są dosyć dys­ku­syj­ne. O ile jestem w sta­nie zro­zu­mieć, że amor­ty­za­cja środ­ków trwa­łych otrzy­ma­nych w daro­wiź­nie może nie być kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du, o tyle takie samo potrak­to­wa­nie spad­ko­bra­nia mnie nie prze­ko­nu­je.

Ważne uwagi końcowe

Gdy­by­śmy w cza­sie wynaj­mo­wa­nia zde­cy­do­wa­li się nie­ru­cho­mość roz­bu­do­wać, prze­bu­do­wać lub ulep­szyć to nie­zbęd­na będzie mody­fi­ka­cja war­to­ści środ­ka trwa­łe­go. To zabieg dość skom­pli­ko­wa­ny więc zale­cam kon­sul­ta­cję z księ­go­wym. Na szczę­ście wszyst­kie zwy­kłe remon­ty są po pro­stu kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du w momen­cie ich ponie­sie­nia, więc nie wpły­wa­ją na amor­ty­za­cję.

Amor­ty­za­cja umoż­li­wia nam zatem zop­ty­ma­li­zo­wa­nie wiel­ko­ści pła­co­ne­go podat­ku docho­do­we­go. Prze­czy­taj wpis na temat opty­ma­li­za­cji podat­ko­wej docho­dów z naj­mu.

Jeże­li ten wpis nie roz­wiał wszyst­kich wąt­pli­wo­ści albo nie odpo­wie­dział na na Two­je pyta­nia to przejdź tutaj.

  • Zmy­slo

    No, dzię­ku­ję. Naresz­cie ktoś mi to w spo­sób cywi­li­zo­wa­ny wytłu­ma­czył. Wiel­kie dzię­ki dla Cie­bie.… Pozdra­wiam.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Dzię­ki. Wszyst­kie moje tek­sty sta­ram się pisać tak, by były napi­sa­ne pro­stym języ­kiem, pozba­wio­nym spe­cja­li­stycz­nej ter­mi­no­lo­gii.

  • Mila Sol­shi­ne

    Brak mi tu infor­ma­cji o meto­do­lo­gii usta­la­nia pod­sta­wy amor­ty­za­cyj­nej. Cie­ka­wa jestem, jak zacząć amor­ty­zo­wać miesz­ka­nie ok. 10 let­nie, przez cały czas zamiesz­ka­ne przez wła­ści­cie­la, zaś od wrze­śnia 2015 przez najem­cę na mocy umo­wy naj­mu. Miesz­ka­nie kupio­ne za ca. 60 tys. zł wła­śnie 10 lat temu, przy śmiesz­nej staw­ce ok. 1800 zł/m^2, obec­nie war­te jakieś 3 razy tyle. Jak usta­lić war­tość pod­sta­wy do amor­ty­za­cji? Moż­na to uczy­nić wg wła­sne­go widzi­mi­się na pod­sta­wie ofert sprze­da­ży miesz­kań na por­ta­lach? Czy też musi być to usta­lo­ne przez rze­czo­znaw­cę ofi­cjal­nie?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Zasa­da usta­le­nia war­to­ści począt­ko­wej (pod­sta­wy amor­ty­za­cyj­nej) opi­sa­łem wyżej. Nie uwzględ­nia się w niej zmia­ny war­to­ści środ­ka trwa­łe­go od dnia jego zaku­pu do dnia odda­nia środ­ka do uży­wa­nia (roz­po­czę­cia amor­ty­za­cji). Nie ma prze­pi­su, któ­ry wska­zy­wał­by na doko­ny­wa­nie jakich­kol­wiek prze­sza­co­wań.
      Jak z tego wyni­ka powi­nie­neś przy­jąć jako pod­sta­wę amor­ty­za­cji koszt naby­cia obli­czo­ny w wyżej wska­za­ny spo­sób — cena naby­cia z doli­cze­niem kosz­tów tak­sy nota­rial­nej, obsłu­gi praw­nej itp.
      Mam poważ­ne wąt­pli­wo­ści co do zapła­co­nych przez te 10 lat odse­tek od ewen­tu­al­ne­go kre­dy­tu. W mojej oce­nie cięż­ko zakwa­li­fi­ko­wać je jako zwięk­sza­ją­ce koszt naby­cia, o ile oczy­wi­ście jakiś kre­dyt mia­łeś. W cza­sie tych 10 lat prze­cież uży­wa­łeś tego miesz­ka­nia do wła­snych potrzeb.
      Przy­ję­cie war­to­ści ryn­ko­wej jako pod­sta­wy amor­ty­za­cyj­nej może nastą­pić tyl­ko wte­dy, gdy nie moż­na usta­lić ceny naby­cia środ­ka trwa­łe­go. Nie­mniej jed­nak w wypad­ku nie­ru­cho­mo­ści takiej opcji nie ma. Zawsze możesz wró­cić do nota­riu­sza i popro­sić o wypis z aktu, albo udać się do sądu wie­czy­stok­się­go­we­go i popro­sić o wgląd do akt księ­gi wie­czy­stej. W ten spo­sób zawsze usta­lisz cenę zaku­pu.
      Zna­la­złem jed­nak bar­dzo cie­ka­wy wyrok NSA (II FSK 874/12 — wyrok NSA (N) z dnia 25-03-2014). „Cena naby­cia w rozu­mie­niu art. 22g ust. 3 usta­wy z dnia 26 lip­ca 1991 r. o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jest wyznacz­ni­kiem war­to­ści począt­ko­wej wów­czas, gdy podat­nik naby­wa śro­dek trwa­ły jako przed­miot kom­plet­ny i zdat­ny do użyt­ku. Gdy zakup doty­czy przed­mio­tu nie­kom­plet­ne­go lub nie­zdat­ne­go do użyt­ku w znacz­nym odstę­pie cza­su przed dniem zało­że­nia ewi­den­cji, a jego dopro­wa­dze­nie do sta­nu kom­plet­no­ści i uży­wal­no­ści jest połą­czo­ne z nakła­da­mi zwięk­sza­ją­cy­mi jego war­tość, zacho­dzi sytu­acja, że nie moż­na usta­lić war­to­ści począt­ko­wej środ­ka trwa­łe­go przed jego naby­ciem; w takim wypad­ku ma zasto­so­wa­nie art. 22g ust. 8 wymie­nio­nej usta­wy.” NSA wska­zał tutaj przy­pa­dek, że zaku­pu­je się śro­dek trwa­ły przy zaku­pie nie nada­je się do użyt­ku (np. zakup miesz­ka­nia w sta­nie dewe­lo­per­skim). Następ­nie zosta­je on dosto­so­wa­ny do użyt­ku w znacz­nym odstę­pie cza­su. W takim wypad­ku moż­na zasto­so­wać wyce­nę doko­na­ną przez podat­ni­ka, z uwzględ­nie­niem cen ryn­ko­wych środ­ków trwa­łych tego same­go rodza­ju z grud­nia roku poprze­dza­ją­ce­go rok zało­że­nia ewi­den­cji. To jed­nak wyma­ga bar­dzo dużej ostroż­no­ści gdyż w innym wyro­ku (I SA/Sz 806/09 — wyrok WSA Szcze­cin z dnia 06-01-2010) wska­za­no, że „Prze­pis art. 22g ust. 8 usta­wy z dnia 26 lip­ca 1991 r. o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) pozwa­la na odstą­pie­nie od zasa­dy wyra­żo­nej w ust. 3 tego arty­ku­łu (czy­li na usta­le­nie war­to­ści począt­ko­wej środ­ka trwa­łe­go na pod­sta­wie ceny naby­cia), sta­no­wiąc, że war­tość począt­ko­wą środ­ka trwa­łe­go naby­te­go przez podat­ni­ka przed dniem zało­że­nia ewi­den­cji „przyj­mu­je się w wyso­ko­ści wyni­ka­ją­cej z wyce­ny doko­na­nej przez podat­ni­ka”, jed­nak prze­pis ten — co wyni­ka wprost z jego tre­ści — znaj­du­je zasto­so­wa­nie tyl­ko wte­dy, „jeże­li nie moż­na usta­lić ceny naby­cia” takie­go środ­ka (lub jego czę­ści).” i z tą wska­zów­ką nie moż­na się nie zgo­dzić.
      Jeże­li jed­nak masz wąt­pli­wo­ści suge­ru­ję wystą­pić do wła­ści­wej Izby Skar­bo­wej z wnio­skiem o wyda­nie indy­wi­du­al­nej inter­pre­ta­cji podat­ko­wej.

      • Mila Sol­shi­ne

        Dzię­ku­ję za tak szcze­gó­ło­wą odpo­wiedź. Miesz­ka­nie zaku­pi­łam w sta­nie deve­lo­per­skim, a dopro­wa­dza­ne do sta­nu uży­wal­no­ści było w cią­gu kil­ku­na­stu mie­się­cy, wie­lo­ma nakła­da­mi i wła­snym sump­tem. Czy rów­nież do sta­nu kom­plet­no­ści? ZAWSZE jest coś, co moż­na ulep­szyć, kupić fotel zamiast tabo­re­tu, wsta­wić meble na wymiar zamiast odzie­dzi­czo­nych zde­kom­ple­to­wa­nych sza­fek z epo­ki peere­lu (tak to bywa na dorob­ku :)). Zde­cy­do­wa­nie sko­rzy­stam z pora­dy o indy­wi­du­al­ną inter­pre­ta­cję podat­ko­wą.

  • Rafał Andrzej­czak

    Gdy decy­du­jemy się roz­po­cząć amor­ty­za­cję musi­my zało­żyć ewi­den­cję środ­ków trwa­łych.” Czy ozna­cza to, że zało­że­nie ewi­den­cji w zapro­po­no­wa­nej for­mie wyczer­pu­je temat? Nie ma potrze­by zgła­sza­nia tej­że w urzę­dach?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Wyczer­pu­je. Ewi­den­cję środ­ków trwa­łych trze­ba posia­dać, pro­wa­dzić i udo­stęp­niać jedy­nie w razie kon­tro­li lub tzw. postę­po­wa­nia spraw­dza­ją­ce­go. Nie trze­ba jej zgła­szać.

  • A.

    miesz­ka­nie kupi­łam w 2010roku na kre­dyt, przed 2 lata sama w nim miesz­ka­łam, potem sta­ło puste, a teraz zaczy­nam wynaj­mo­wać tj. w grud­niu 2015. Czy zatem do war­to­ści począt­ko­wej miesz­ka­nia mogę doli­czyć odset­ki od kre­dy­tu za lata 2010-11.2015?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Prze­pis art. 22g ust. 3 usta­wy o PIT wska­zu­je, że do ceny naby­cia moż­na doli­czyć odset­ki ale tyl­ko takie, któ­re zwią­za­ne są z samym zaku­pem. Odset­ki zapła­co­ne przez Cie­bie w okre­sie w któ­rym sama miesz­ka­łaś w loka­lu i tym gdy miesz­ka­nie sta­ło puste raczej nie są zwią­za­ne z zaku­pem. Nie powin­ny zatem powięk­szać war­to­ści środ­ka trwa­łe­go.

  • Paweł W.

    Od 7 lat wynaj­mu­je mieszkanie,a od 2 lat lokal użyt­ko­wy. Od 2 lat roz­li­czam się na zasa­dach ogól­nych, w związ­ku z moż­li­wo­ścią odli­cze­nia kosz­tów remon­tu miesz­ka­nia, któ­re w obec­nej chwi­li się wyczer­pa­ły. Jesz­cze w tym roku pla­nu­je zakup kolej­ne­go loka­lu na wyna­jem i zasta­na­wiam się, czy mogę roz­po­cząć od 2016r. amor­ty­za­cję loka­li kupio­nych kil­ka lat temu (wcze­śniej nie amor­ty­zo­wa­łem nicze­go). W związ­ku z tym mam kil­ka pytań przed­sta­wio­nych poni­żej.

    Dodat­ko­wo nie wiem, czy mogę roz­li­czać sumę kwot uzy­ska­nych z naj­mu z amor­ty­za­cja trzech połą­czo­nych war­to­ści nie­ru­cho­mo­ści, czy muszę każ­dą nie­ru­cho­mość amor­ty­zo­wać osob­no uwzględ­nia­jac jej war­tość i pro­cent amor­ty­za­cji tyl­ko do przy­cho­dów uzy­ska­nych wła­śnie z wynaj­mu tej nie­ru­cho­mo­ści?

    Czy w latach kolej­nych będę mógł np prze­rwać amor­ty­za­ję na rok, ponie­waż zro­bię kolej­ny remont, któ­re­go war­tość wystar­czy na osią­gnię­cie odpo­wied­nich kosz­tów do odli­cze­nia?

    W jaki spo­sób obi­czyć pro­cent amor­ty­za­cji miesz­ka­nia i loka­li w sytu­acji, w któ­rej nie wiem jak dłu­go użyt­ko­wa­ne były przed moim zaku­pem, jed­no­cze­śnie wie­dząc, że budyn­ki w któ­rych się znaj­du­ją mają po kil­ka­dzie­siąt lat? (cho­dzi mi tu o gór­ną staw­kę pro­cen­tu amor­ty­za­cji, któ­rą w mojej wie­dzy mogę samo­dziel­nie dosto­so­wać do swo­ich potrzeb zmie­nia­jąc ją w dół)?

    Czy raz przy­ję­ta staw­ka amor­ty­za­cji loka­lu jest obo­wią­zu­ją­ca przez cały okres amor­ty­za­cji, czy po roku mozna ja zmie­nić dosto­so­wu­jąc do nasta­łych zmian?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Oczy­wi­ście możesz zacząć amor­ty­za­cję w 2016 roku.

      Każ­da z nie­ru­cho­mo­ści powin­na być oddziel­nie uję­ta w ewi­den­cji środ­ków trwa­łych, każ­da powin­na mieć oddziel­nie okre­ślo­ną i udo­wod­nio­ną war­tość począt­ko­wą oraz wyzna­czo­ną rocz­ną staw­kę amor­ty­za­cyj­ną. Dla każ­dej nie­ru­cho­mo­ści pro­wa­dzisz oddziel­nie amor­ty­za­cję.

      Oczy­wi­ście tak jak sumu­jesz wszyst­kie przy­cho­dy z naj­mu, tak samo sumu­jesz wszyst­kie kosz­ty ich uzy­ska­nia. Doli­czasz tak­że do kosz­tów amor­ty­za­cję. Zgod­nie z usta­wą o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych docho­dy z naj­mu, pod­naj­mu, dzier­ża­wy, pod­dzier­ża­wy oraz z innych umów o podob­nym cha­rak­te­rze są bowiem jed­nym źró­dłem przy­cho­dów, w ramach któ­rych sumu­jesz przy­cho­dy i kosz­ty. Spójrz zresz­tą do ostat­nie­go PITa rocz­ne­go. Tam wszyst­kie przy­cho­dy z naj­mu sumo­wa­łeś i sumo­wa­łeś też zwią­za­ne z tym kosz­ty. Przy takim roz­wią­za­niu, amor­ty­za­cja jed­nej nie­ru­cho­mo­ści może prze­kra­czać przy­cho­dy z niej uzy­ski­wa­ne i w ten spo­sób wpły­wać na kosz­ty innej nie­ru­cho­mo­ści gdzie zmu­szo­ny jesteś zasto­so­wać staw­kę mniej korzyst­ną, np. nowe miesz­ka­nie. To oczy­wi­ście pozy­tyw­nie wpły­wa na pła­co­ne podat­ki (tzw. tar­cza podat­ko­wa).

      Czy moż­na prze­rwać amor­ty­za­cję to szcze­rze mówiąc się nie zasta­na­wia­łem. Ale zawsze możesz obni­żyć staw­kę amor­ty­za­cji do np. 0,1% w danym roku. A nawet jeże­li taka staw­ka spo­wo­du­je, że kosz­ty prze­wyż­szą przy­cho­dy, to prze­cież stra­tę możesz roz­li­czyć w pię­ciu kolej­nych latach podat­ko­wych, po nie wię­cej niż poło­wę osią­gnię­tej stra­ty w jed­nym roku. Tak więc moż­na tutaj sobie dowol­nie mani­pu­lo­wać i nie pła­cić podat­ku wca­le.

      Okres wcze­śniej­sze­go uży­wa­nia loka­lu możesz spraw­dzić u zarząd­cy budyn­ku. Jeże­li to jest spół­dziel­nia miesz­ka­nio­wa to z całą pew­no­ścią wie­dzą kie­dy loka­le były odda­ne do użyt­ku. Możesz zaj­rzeć do akt księ­gi wie­czy­stej (w czy­tel­ni ksiąg wie­czy­stych) i zoba­czyć jakie doku­men­ty są w niej zgro­ma­dzo­ne i jakie mają daty. To praw­dzi­wa kopal­nia wie­dzy o danej nie­ru­cho­mo­ści. Moż­na zapy­tać też w gmi­nie. Z całą pew­no­ścią jest tam spo­ro doku­men­ta­cji.

      • Paweł W.

        Dzię­ku­ję za odpo­wiedź. O to mi cho­dzi­ło.

  • Paweł W.

    Inte­re­su­je mnie jesz­cze jed­na rzecz doty­czą­ca amor­ty­za­cji. Czy w związ­ku z tym, że od 2016 roku zamie­rzam amor­ty­zo­wać mój lokal, muszę to zgła­szać np do Urzę­du Skar­bo­we­go? Czy jeśli muszę, to obo­wią­zek ten zakła­da poin­for­mo­wa­nie US o staw­ce amor­ty­za­cji jaką przy­ją­łem? Czy pro­wa­dze­nie ewi­den­cji środ­ków trwa­łych musi być w jakiś spo­sób rapor­to­wa­ne do US? Czy jeśli w stycz­niu 2016r. roz­pocz­nę pro­wa­dze­nie ewi­den­cji środ­ków trwa­łych to od następ­ne­go mie­sią­ca tj. lute­go powi­nie­nem zacząć odli­czać amor­ty­za­cję? Moje pyta­nia wyni­ka­ją z bra­ku pew­no­ści co do inter­pre­ta­cji nie­któ­rych prze­pi­sów.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie musisz zgła­szać roz­po­czę­cia amor­ty­za­cji, jaki i zapro­wa­dze­nia ewi­den­cji środ­ków trwa­łych do US. Musisz ją posia­dać, pro­wa­dzić i oka­zać jedy­nie na żąda­nie orga­nów kon­tro­l­nych. Na temat zgła­sza­nia jakie­go­kol­wiek ewi­den­cjo­no­wa­nia pisa­łem w oddziel­nym poście.

      Jeże­li lokal był odda­ny do uży­wa­nia już w grud­niu 2015 to w grud­niu zapro­wadź ewi­den­cję środ­ków trwa­łych i roz­pocz­nij amor­ty­za­cję już od stycz­nia. Jak już pisa­łem ewen­tu­al­ną rocz­ną stra­tę ze źró­dła przy­cho­dów możesz roz­li­czyć w kolej­nych 5 latach podat­ko­wych.

      Sza­le­nie mnie cie­ka­wi jakie prze­pi­sy wzbu­dza­ją Two­je wąt­pli­wo­ści?

  • Ak

    Czy w przy­pad­ku amor­ty­za­cji miesz­ka­nia któ­re sta­no­wi spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo, po jego prze­kształ­ce­niu w tzw peł­na wła­sność moż­na jak­by od nowa zacząć amor­ty­za­cję tego miesz­ka­nia wg sta­wek indy­wi­du­al­nych ( i zamor­ty­zo­wac go cał­ko­wi­cie) czy trze­ba odli­czyć okres amor­ty­za­cji przy poprzed­niej staw­ce 2,5%? Czy­li gdy­bym np amor­ty­zo­wal go przez 10 lat to po prze­kształ­ce­niu w peł­na wła­sność miał­bym do odli­cze­nia 100 % czy też tyl­ko 75 %?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Dzię­ku­je za pyta­nie. Jest bar­dzo cie­ka­we.

      Z chwi­lą prze­kształ­ce­nia spół­dziel­cze­go wła­sno­ścio­we­go pra­wa do loka­lu miesz­kal­ne­go w pra­wo odręb­nej wła­sno­ści docho­dzi do likwi­da­cji war­to­ści nie­ma­te­rial­nej i praw­nej. W momen­cie tym to spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu miesz­kal­ne­go prze­sta­je ist­nieć. Doko­nu­jesz jego likwi­da­cji.

      W jego miej­sce powsta­je nato­miast śro­dek trwa­ły wła­sność loka­lu — nowy skład­nik Two­je­go mająt­ku, któ­ry odda­łeś w najem.

      Na pod­sta­wie art. 22g ust. 4 usta­wy o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych za koszt wytwo­rze­nia uwa­ża się war­tość innych kosz­tów dają­cych się zali­czyć do war­to­ści wytwo­rzo­nych środ­ków trwa­łych. W mojej oce­nie, w związ­ku z tym na war­tość począt­ko­wą środ­ka trwa­łe­go skłą­dać się będą wydat­ki zwią­za­ne z prze­kształ­ce­niem spół­dziel­cze­go wła­sno­ścio­we­go pra­wa do loka­lu w lokal będą­cy odręb­ną wła­sno­ścią (ewen­tu­al­na poczy­nio­na dopła­ta, kosz­ty sądo­we, praw­ne i podob­ne zwią­za­ne z trans­ak­cją, podat­ki itp.) oraz nie­za­mor­ty­zo­wa­na dotych­czas war­tość spół­dziel­cze­go pra­wa do loka­lu (jego war­tość począt­ko­wa minus dotych­cza­so­we odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne). Jak zwy­kle powsta­je pro­blem z war­to­ścią uzy­ska­nej przy prze­kształ­ce­niu ułam­ko­wej współ­wła­sno­ści grun­tu — w tej spra­wie postą­pił bym jak opi­sa­łem wyżej we wpi­sie.

      Tak więc od kolej­ne­go mie­sią­ca po mie­sią­cu w któ­rym doko­na­ne zosta­ło prze­kształ­ce­nie, doko­nu­jesz odpi­sów amor­ty­za­cyj­nych po usta­le­niu staw­ki amor­ty­za­cyj­nej wg. opi­sa­nych we wpi­sie zasad. Usta­lasz staw­kę amor­ty­za­cji tak jak byś lokal wła­śnie kupił.

  • Tin

    Witam,
    Zaku­pi­łem miesz­ka­nie 2014 roku, lecz zamie­rzam je wynaj­mo­wać od stycz­nia 2016. Zamie­rzam je amor­ty­zo­wać indy­wi­du­al­ną staw­ką amor­ty­za­cji. Mam pro­blem z usta­le­niem war­to­ści począt­ko­wej. Wiem że jest to kwo­ta zaku­pu + PCC + kosz­ty nota­riu­sza, lecz dopo­sa­ży­łem je w grud­niu 2015 roku o sprzęt AGD i wypo­sa­że­nie. Czy mogę owe dopo­sa­że­nie włą­czyć do war­to­ści począt­ko­wej, jeże­li na wszyst­ko mam fak­tu­ry lub para­go­ny? Czy nale­ży załą­czyć do doku­men­tu ewi­den­cji środ­ków trwa­łych doku­ment zbior­czy dla dopo­sa­że­nia czy tyl­ko trzy­mać para­go­ny i fak­tu­ry?
    I chciał­bym się upew­nić w tej kwe­stii. Pla­nu­ję tak­że drob­ny remont w poło­wie roku podat­ko­we­go. Rozu­miem że po jego zakoń­cze­niu nie będę mógł pod­nieść war­to­ści miesz­ka­nia, ponie­waż raz roz­po­czę­tej amor­ty­za­cji nie moż­na prze­rwać tyl­ko trze­ba „zamor­ty­zo­wać do koń­ca”.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Możesz wydat­ki na dopo­sa­że­nie doli­czyć do war­to­ści począt­ko­wej. Co do wydat­ków zro­bio­nych na pod­sta­wie para­go­nów to był­bym bar­dzo ostroż­ny. Wydat­ki powin­ny być doku­men­to­wa­ne doku­men­ta­mi imien­ny­mi (np. fak­tu­ra­mi, umo­wa­mi). Urzę­dy skar­bo­we bar­dzo nie­chęt­nie widzą para­go­ny. Ale nic stra­co­ne­go. Sprze­daw­cy mają obo­wią­zek wysta­wić na pod­sta­wie para­go­nu fak­tu­rę imien­ną dla oso­by fizycz­nej w ter­mi­nie 3 mie­się­cy od zaku­pu. Po tych 3 mie­sią­cach nadal mogą to zro­bić ale to ich dobra wola. Idź do sprze­daw­ców i poproś o wysta­wie­nie fak­tu­ry.
      Co do doku­men­tu zbior­cze­go to raczej zro­bił­bym zbior­cze zesta­wie­nie wszyst­kich wydat­ków, tych zwią­za­nych z zaku­pem nie­ru­cho­mo­ści (cena + PCC + nota­riusz) i tych zwią­za­nych z dopo­sa­że­niem. Pod to pod­piął­bym wszyst­kie zebra­ne doku­men­ty. Będzie to przede wszyst­kim dla Cie­bie uła­twie­nie gdy­byś np. za 10 lat musiał udo­wod­nić popraw­ność usta­le­nia war­to­ści począt­ko­wej. Pamięć bywa zawod­na.
      Tak jak już pisa­łem, remont (o ile to fak­tycz­nie będzie remont) wyko­na­ny po odda­niu do uży­wa­nia w cało­ści „wcho­dzi w kosz­ty”. Toteż nie powi­nien zwięk­szać war­to­ści środ­ka trwa­łe­go. Jest róż­ni­ca mię­dzy remon­tem, a ulep­sze­niem. Jeże­li kosz­ty prze­kro­czą przy­cho­dy to stra­tę możesz roz­li­czać przez 5 kolej­nych lat podat­ko­wych w ratach nie prze­kra­cza­ją­cych poło­wy stra­ty. Kil­ka komen­ta­rzy wcze­śniej już się na ten temat wypo­wia­da­łem.
      Jeże­li zaś cho­dzi o prze­rwa­nie amor­ty­za­cji to też już wcze­śniej o tym pisa­łem. Nie mam poję­cia czy moż­na ją prze­rwać (nigdy się nad tym nie zasta­na­wia­łem), ale z całą pew­no­ścią moż­na usta­lić nie­wiel­ką staw­kę amor­ty­za­cyj­ną (np. 0,1%) na począt­ku dane­go roku podat­ko­we­go. Staw­kę amor­ty­za­cji moż­na zmie­nić na począt­ku każ­de­go roku podat­ko­we­go. Pisa­łem już o tym w komen­ta­rzach wyżej.

      • Tin

        Dzię­ku­je za odpo­wiedź. Pod­su­mo­wu­jąc. Doko­nu­ję ewi­den­cji środ­ków trwa­łych w stycz­niu 2016. W tej ewi­den­cji poda­ję war­tość środ­ka trwa­łe­go któ­re­go skła­do­we są w doku­men­cie zbior­czym któ­ry załą­czam wraz z fak­tu­ra­mi. Wybie­ram staw­kę amor­ty­za­cji i od lute­go zaczy­nam amor­ty­zo­wać do koń­ca roku. Jeże­li wyre­mon­tu­ję miesz­ka­nie i kosz­ty remon­tu prze­kro­czą moje przy­cho­dy (czy dochód?) za rok 2016 to mogę na począt­ku roku 2017 zmniej­szyć staw­kę amor­ty­za­cji i do mie­sięcz­ne­go kosz­tu doli­czyć ratę za remont prze­pro­wa­dzo­ny w poło­wie 2016 roku.
        PS. Byłem w moim urzę­dzie skar­bo­wym zapy­tać się czy jeże­li roz­li­czam się na zasa­dach ogól­nych to czy muszę ich poin­for­mo­wać o tym. Oka­za­ło się że tak. Dali mi oświad­cze­nie w któ­rym poda­je­my for­mę opo­dat­ko­wa­nia wynaj­mu i jak wpła­ca­my zalicz­ki. Jak widać prak­ty­ki US są róż­ne.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Wydat­ki na remont wli­czasz w kosz­ty. Prze­cież zalicz­kę na poda­tek nali­czasz od nara­sta­ją­cej kwo­ty docho­du (pod­sta­wy opo­dat­ko­wa­nia).

          Na począt­ku 2017 roku sza­cu­jesz swo­je pla­ny i „dosto­so­wu­jesz” staw­kę amor­ty­za­cji do tych pla­nów i wyni­ków za 2016 rok (wiel­ko­ści stra­ty podat­ko­wej za poprzed­ni rok, stra­tę możesz roz­li­czyć przez 5 kolej­nych lat podat­ko­wych po nie wię­cej niż poło­wę stra­ty w każ­dym roku). Oczy­wi­ście nie prze­kra­czasz staw­ki amor­ty­za­cyj­nej mak­sy­mal­nej jaką możesz zasto­so­wać.

          A co do zgło­sze­nia to bar­dzo cie­ka­we z cze­go wnio­sku­ją ów obo­wią­zek zgło­sze­nia roz­li­cze­nia się na zasa­dach ogól­nych? Prze­cież zasa­dy ogól­ne są domyśl­ne i jeże­li dopie­ro zaczy­na się przy­go­dę z naj­mem to wła­śnie taki jest pod­sta­wo­wy obo­wią­zek. Nigdy nie zgła­sza­łem i nikt z moich zna­jo­mych tego nie zgła­szał. Po pro­stu kar­nie co mie­siąc nali­cza­my zalicz­ki na poda­tek i prze­le­wa­my należ­ność na r-k urzę­du (o ile wystę­pu­je 😉 ). Ja byłem nawet kon­tro­lo­wa­ny z pra­wi­dło­wo­ści roz­li­cza­nia i nie było uwag. Z cie­ka­wo­ści chęt­nie bym rzu­cił okiem na ten for­mu­larz. Jak możesz to pode­ślij skan na piotrek@skarbonamamony.pl.

          Obo­wią­zek zgło­sze­nia w mojej oce­nie doty­czy wyłącz­nie ZMIANY for­my opo­dat­ko­wa­nia. Np. wte­dy gdy z zasad ogól­nych chce przejść na ryczałt albo z ryczał­tu na zasa­dy ogól­ne. To obo­wią­zek podat­ni­ka. Ma on pra­wo do zgło­sze­nia tej zmia­ny zawsze do 20 stycz­nia dane­go roku podat­ko­we­go. Wię­cej o tym tutaj: http://skarbonamamony.pl/opodatkowanie-dochodow-z-wynajmu.html

  • Woj­tek

    Witam, świet­ny wpis, dzię­ku­ję.
    Tro­chę liczę na potwier­dze­nie z Two­jej stro­ny, że wszyst­ko dobrze rozu­miem wzgl. korek­tę lub uzu­peł­nie­nie.
    Przed 10 laty zosta­łem obda­ro­wa­ny spół­dziel­czym wła­sno­ścio­wym pra­wem do loka­lu miesz­kal­ne­go
    Umo­wa daro­wi­zny okre­śla war­tość pra­wa na 76 tys.zł.
    Po 4 latach od przy­ję­cia daro­wi­zny spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu miesz­kal­ne­go prze­kształ­ci­łem w pra­wo wła­sno­ści.
    Usta­la­jąc war­tość począt­ko­wą na potrze­by amor­ty­za­cji, muszę uwzględ­nić war­tość okre­ślo­ną w umo­wie daro­wi­zny sprzed 10 lat i choć bez ryzy­ka pomył­ki mogę przy­jąć, że aktu­al­na war­tość ryn­ko­wa loka­lu jest wyż­sza, to i tak muszę zle­cić wyce­nę bo nie znam war­to­ści grun­tu.
    Osta­tecz­nie więc war­tość pra­wa z umo­wy daro­wi­zny (zakła­dam, że będzie niż­sza od aktu­al­nej wart. ryn­ko­wej loka­lu) będę musiał pomniej­szyć o aktu­al­ną war­tość ryn­ko­wą grun­tu, któ­ra będzie okre­ślo­na w ope­ra­cie sza­cun­ko­wym.

    Otrzy­ma­ny wynik (powięk­szo­ny o kosz­ty prze­kształ­ce­nia) będzie sta­no­wił moją war­tość począt­ko­wą, czy tak?

  • Non­na

    Mam wła­sno­ścio­we miesz­ka­nie, któ­re kupi­łam dwa lata temu i od tego cza­su wynaj­mu­ję, pła­cąc poda­tek ryczał­tem. Od tego roku chcia­ła­bym przejść na zasa­dy ogól­ne. Czy mam je wpro­wa­dzić do ewi­den­cji z datą począt­ku wynaj­mu czy od teraz?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Po pierw­sze gra­tu­lu­je słusz­nej decy­zji przej­ścia na zasa­dy ogól­ne. Przy­po­mi­nam, że zmia­na for­my opo­dat­ko­wa­nia wyma­ga zło­że­nia oświad­cze­nia wła­ści­we­mu Naczel­ni­ko­wi Urzę­du Skar­bo­we­go do 20 stycz­nia roku podat­ko­we­go, od któ­re­go chce­my zmie­nić tę for­mę. Cza­su pozo­sta­ło więc bar­dzo nie­wie­le.

      W mojej oce­nie nic nie stoi na prze­szko­dzie by wpro­wa­dzić miesz­ka­nie do ewi­den­cji w grud­niu 2015 i zacząć amor­ty­zo­wać od stycz­nia 2016. Takie środ­ki trwa­łe nazy­wa­ne są ujaw­nio­ny­mi. Sto­sow­nie do prze­pi­su art. 22h ust. 1 pkt. 4 usta­wy o PDOF odpi­sów amor­ty­za­cyj­nych doko­nu­je się od ujaw­nio­nych środ­ków trwa­łych lub war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych nie­ob­ję­tych dotych­czas ewi­den­cją, począw­szy od mie­sią­ca nastę­pu­ją­ce­go po mie­sią­cu, w któ­rym te środ­ki lub war­to­ści zosta­ły wpro­wa­dzo­ne do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych.

  • Łukasz S

    Witam,

    bar­dzo faj­ny arty­kuł. Jak wia­do­mo każ­dy przy­pa­dek jest w pewien spo­sób szcze­gól­ny dla­te­go chcia­łem krót­ko opi­sać swój i zadać kil­ka pytań.

    Zatem tło:

    W 2010 kupi­łem miesz­ka­nie — wła­sność , wyre­mon­to­wa­łem i wpro­wa­dzi­łem się w 01.04.2011 .

    Od 01.05.2014 roku wynaj­mu­ję to miesz­ka­nie a miesz­kam gdzie indziej. Do tej pory roz­li­cza­łem się ryczał­tem. Od roku 2016-tego chcia­łem się roz­li­czać „stan­dar­do­wym” PITem i wpro­wa­dzić ewi­den­cję. Arty­kuł odno­śnie podat­ków rozu­miem nato­miast mam kil­ka pytań do wyli­cza­nia staw­ki amor­ty­za­cyj­nej.

    Mam nato­miast kil­ka pytań:

    1. Amor­ty­za­cję roz­po­czy­nam os stycz­nia 2016 zga­dza się ?
    2. Czy okres użyt­ko­wa­nia do pod­nie­sie­nia do staw­ki amor­ty­za­cji (60 mie­się­cy) liczy się od użyt­ko­wa­nia w ogó­le miesz­ka­nia czy przez najem­ców. Ina­czej mówiąc w moim przy­pad­ku liczy się od 01.04.2011 czy od 01.05.2014 ?
    3. Czy jak robię ewi­den­cję mie­sięcz­ną to mogę przez 3 mie­sią­ce sto­so­wać staw­kę 1,5% a w kolej­ne, jeśli okres użyt­ko­wa­nia prze­kro­czy 60 mie­się­cy, zmie­nić na 2,5 % ? Jesli bowiem odpo­wiedź na pyta­nie 2 jest 01.04.2011 to od kwiet­nia 2016 roku miesz­ka­nie jest użyt­ko­wa­ne 60 mie­się­cy i pyta­nie czy wte­dy mógł­bym pod­nieść staw­kę amor­ty­za­cji.

    Z góry dzię­ku­ję za pomoc i prze­pra­szam jeśli nie wyde­du­ko­wa­łem tego z arty­ku­łu a powi­nie­nem 🙂

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ad. 1
      Jeże­li wpro­wa­dzisz do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych w grud­niu to zaczy­nasz amor­ty­za­cję od stycz­nia.
      Ad. 2
      Do okre­su uży­wa­nia liczy się okres jego fak­tycz­ne­go uży­wa­nia od same­go począt­ku. Cho­dzi zatem tak­że o poprzed­nie­go jego wła­ści­cie­la.
      Ad. 3
      Jeże­li korzy­stasz ze indy­wi­du­al­nej staw­ki amor­ty­za­cyj­nej (tej mak­sy­mal­nej 10%) to tej staw­ki nie moż­na zmie­nić nigdy w całym okre­sie doko­ny­wa­nia amor­ty­za­cji. Usta­lo­na raz staw­ka nigdy nie może być zmie­nio­na. Sko­ro miesz­ka­nie w 2010 kupi­łeś a póź­niej remon­to­wa­łeś, to zapew­ne było ono już wcze­śniej uży­wa­ne, a zatem od razu możesz zasto­so­wać staw­kę indy­wi­du­al­ną. A jeże­li kupi­łeś dewe­lo­per­skie i pod zwro­tem „wyre­mon­to­wa­łem” mia­łeś na myśli wykoń­cze­nie to nie­ste­ty nie masz pra­wa do sto­so­wa­nia staw­ki indy­wi­du­al­nej. Ale oczy­wi­ście wystar­czy pocze­kać i ujaw­nić miesz­ka­nie w ewi­den­cji w maju 2016 by mieć pra­wo do sto­so­wa­nia staw­ki indy­wi­du­al­nej od czerw­ca 2016. Z prze­pi­su art. 22j ust. 1 usta­wy po podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych wyni­ka bowiem, że pra­wo do usta­le­nia staw­ki indy­wi­du­al­nej doty­czy wyłącz­nie środ­ków trwa­łych „po raz pierw­szy wpro­wa­dzo­nych do ewi­den­cji dane­go podat­ni­ka”.

      • Łukasz S

        Bar­dzo dzię­ku­ję za odpo­wiedź. Teraz rozu­miem.

      • Ari­sha

        Hmmm, no chy­ba nie jest tak do koń­ca. 60 mie­się­cy użyt­ko­wa­nia, aby lokal moż­na było uznać za uży­wa­ny musi być przed naby­ciem, a nie przed wpro­wa­dze­niem do ewi­den­cji ś.t. Więc jesli Pan kupił miesz­ka­nie, któ­re mia­ło rok lub 4 lata (gene­ral­nie mniej niż 60 mie­się­cy), to nawet za 100 lat nie będzie z tego powo­du mógł amor­ty­zo­wać staw­ką 10%. Chy­ba, że „wyre­mon­tu­je” za wię­cej niż 30%, ale to już pod­le­ga pod inny para­graf. Więc ad.2 okres uży­wa­nia liczy się tyl­ko przed chwi­lą naby­cia

  • cps

    Dzień dobry. Czy to co jest w art i w dys­ku­sji doty­czy oso­by fizycz­nej nie pro­wa­dzą­cej dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej? czy osoby,która pro­wa­dzi taka i roz­li­cza sie PIT w kwiet­niu nastep­ne­go rogu z cało­ści ( tj dzia­łal­no­ści i innych przy­cho­dów).
    Nie pro­wa­dze dział­no­ści. Zbie­ram sie do roz­li­cze­nia PIT za 2015 r.
    Mam miesz­ka­nie spad­ko­we z 2012 roku. war­tośc miesz­ka­nia — 120 tysie­cy Od stycz­nia 2015 wynaj­mu­ję. w sierp­niu 2015 prze­kształ­ci­łem ze spól­dziel­cze­go wła­sno­scio­we­go( wspól­na KW ze Spól­dziel­nia) w pra­wo wła­sno­sci( oddziel­na Ksie­ga, koszt całej ope­ra­cji ok 900 zł).
    Przy­chód rocz­ny z wynaj­mu ( u nas to sie nazy­wa odstep­ne 4800 ( czynsz i media sa przez loka­to­ra opła­ca­ne na moje kon­to w wysokosci,która uprzed­nio sam pła­ce wiec tego nie licze)
    CZy rozumiem,ze — kosz­ty wynaj­mu do PIT za cały rok sa takie:
    1. amor­ty­za­cja wg zapro­wa­dzo­nej tabel­ki z PAna wzor­ca do lip­ca ( zaczy­nam od grud­nia 2014) -2,5%
    2.900 zł za ope­ra­cję­rze­kształ­ce­nia
    3. amor­ty­za­cja 2,5% mie­sięcz­nie za m-ce sier­pień -gru­dzień. od nowej war­to­sci loka­lu
    dodac , odjąc od przy­cho­du dodac do docho­dów z pra­cy i od wyni­ku poda­tek 18%

    Woj­tek

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Po dro­dze zgu­bi­łeś kil­ka bar­dzo istot­nych szcze­gó­łów. Część z nich była wcze­śniej już prze­dys­ku­to­wa­na w komen­ta­rzach.

      Istot­ne jest usta­le­nie war­to­ści spół­dziel­cze­go wła­sno­ścio­we­go pra­wa do loka­lu przed jego wpro­wa­dze­niem do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych. Istot­ny zatem jest tutaj spo­sób usta­le­nia tej kwo­ty 120 tys.

      W lip­cu nastę­pu­je likwi­da­cja tego spół­dziel­cze­go, wła­sno­ścio­we­go pra­wa do loka­lu. W wyni­ku prze­kształ­ce­nia powsta­je pra­wo wła­sno­ści, któ­re nale­ży wpro­wa­dzić do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych. War­tość tego środ­ka trwa­łe­go usta­la się tak jak pisa­łem kil­ka komen­ta­rzy wyżej. Na pod­sta­wie art. 22g ust. 4 usta­wy o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych za koszt wytwo­rze­nia uwa­ża się war­tość innych kosz­tów dają­cych się zali­czyć do war­to­ści wytwo­rzo­nych środ­ków trwa­łych. W mojej oce­nie, w związ­ku z tym na war­tość począt­ko­wą środ­ka trwa­łe­go skła­dać się będą wydat­ki zwią­za­ne z prze­kształ­ce­niem spół­dziel­cze­go wła­sno­ścio­we­go pra­wa do loka­lu w lokal będą­cy odręb­ną wła­sno­ścią (ewen­tu­al­na poczy­nio­na dopła­ta, kosz­ty sądo­we, praw­ne i podob­ne zwią­za­ne z trans­ak­cją, podat­ki itp.) oraz nie­za­mor­ty­zo­wa­na dotych­czas war­tość spół­dziel­cze­go pra­wa do loka­lu (jego war­tość począt­ko­wa minus dotych­cza­so­we odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne). Tak więc 900 zł za ope­ra­cje prze­kształ­ce­nia nie jest kosz­tem tyl­ko zwięk­sza war­tość środ­ka trwa­łe­go. Jak zwy­kle powsta­je pro­blem z war­to­ścią uzy­ska­nej przy prze­kształ­ce­niu ułam­ko­wej współ­wła­sno­ści grun­tu — w tej spra­wie postą­pił bym jak opi­sa­łem wyżej we wpi­sie.

      • woj­tek

        dzię­ku­je za uwa­gę dot 900 zł . Waż­na. Ale -jesli to jest miesz­ka­nie uzyt­ko­wa­ne przez poprzed­ni­ków przez wie­le lat ( od 1980 r do smier­ci w 2012 ( spa­dek) to — moge amor­ty­zo­wac w ska­li 2,5–10 jak rozumiem/ Za rok mija ter­min 5 let­ni od uzy­ska­nia spad­ku i byc może bede je sprze­da­wac. wiec nie zale­zy mi na amor­ty­za­cji wie­lo­let­niej . czy może więc to byc np 5%

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Staw­ka powin­na być taka aby nie pła­cić podat­ku docho­do­we­go 🙂 Sto­so­wa­nie amor­ty­za­cji, jeże­li nie pro­wa­dzi­my dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej w zakre­sie naj­mu nie­ru­cho­mo­ści, nie ma wpły­wu na poda­tek docho­do­wy ewen­tu­al­nie należ­ny przy sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści.

  • Damian

    Witam !
    Chcę wyna­jąć 2 poko­je w moim 3 poko­jo­wym miesz­ka­niu (ja miesz­kam w 3 poko­ju). Będę wynaj­mo­wał za 1450 zł te 2 poko­je. Wybio­rę zasa­dy ogó­le. I odli­czę czynsz (500) i rachun­ki (gaz, prąd, internet=150 zł na mie­siąc) i ratę od kre­dy­tu hipo­tecz­ne­go mix — 700 zł i jeśli uwzględ­nię AMORTYZACJĘ TYCH DWÓCH POKOI to nie będę pła­cił podat­ku do US. Dobrze rozu­miem?
    Dru­gie pyta­nie to jak poli­czyć amor­ty­za­cję tych pokoi? Tzn poko­je wyli­czy­łem ale teraz pyta­nie czy powi­nie­nem doli­czyć kuch­nię łazien­kę i kory­tarz? Bo pod­nie­sie mi to amor­ty­za­cję. Kuch­nie, łazien­kę i kory­tarz podzie­lę na 3 i pomno­żę przez 2. Oczy­wi­ście z metra­żem.
    Przy­po­mnę — mam 3 poko­je, 2 chcę wyy­na­jąć po 1 oso­bie czy­li 3 oso­by w sumie. Blok jest z 1974 roku i chcę zasto­so­wać amor­ty­za­cję 10%. Mam wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu od 6 mie­się­cy.
    Z góry dzię­ku­ję ser­decz­nie za odpo­wiedź. Pozdra­wiam Damian

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      W wypo­wie­dzi jest kil­ka nie­ści­sło­ści. Nie wia­do­mo czy masz spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu miesz­kal­ne­go czy wła­sność loka­lu będą­ce­go odręb­ną wła­sno­ścią.

      Amor­ty­zu­je się całą nie­ru­cho­mość (śro­dek trwa­ły albo war­tość nie­ma­te­rial­ną i praw­ną) nato­miast w kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du zali­cza się tyl­ko część raty amor­ty­za­cyj­nej wg. sto­sun­ku powierzch­ni wyna­ję­tej do powierzch­ni użyt­ko­wej.

      Zagad­nie­nia uję­cia raty amor­ty­za­cyj­nej w kosz­tach uzy­ska­nia przy­cho­du są omó­wio­ne w porad­ni­ku: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • Sła­wek S.

    witam,

    fan­ta­stycz­ny arty­kuł i komen­ta­rze.
    dodam swo­je trzy gro­sze 🙂

    miesz­ka­nie kupio­ne było jako spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu i amor­ty­zo­wa­ne przez 2 lata na 2,5%.
    obec­nie usta­no­wio­no odręb­ną wła­sność i wg wska­zó­wek z komen­ta­rzy do nowej war­to­ści począt­ko­wej zali­czył­bym nie­za­mor­ty­zo­wa­ną war­tość i kosz­ty wyod­ręb­nie­nia.

    jest jed­nak jed­no „ale”. w akcie nota­rial­nym mam wpi­sa­ną obec­ną war­tość miesz­ka­nia wg cen ryn­ko­wych i jest ona wyż­sza niż war­tość zaku­pu z kosz­ta­mi remon­tu (co mi bar­dzo pasu­je).

    czy popraw­ne będzie amor­ty­zo­wa­nie tej nowej war­to­ści miesz­ka­nia czy zosta­wać przy sta­rej (- 2 lata amor­ty­za­cji). oba­wiam się, że jed­nak nie.

    pozdra­wiam ser­decz­nie, Sła­wek S.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Prze­pis art. 22g usta­wy wyraź­nie wska­zu­je w jaki spo­sób usta­la się war­tość począt­ko­wą. W wypad­ku wytwo­rze­nia środ­ka trwa­łe­go pro­ce­du­ra jest tyl­ko jed­na — opi­sa­na wyżej.

      Cenę ryn­ko­wą moż­na przy­jąć tyl­ko wte­dy gdy nie moż­na usta­lić ceny naby­cia środ­ków trwa­łych. A to w wypad­ku nie­ru­cho­mo­ści jest prak­tycz­nie nie­moż­li­we. Jak wska­za­łem wyżej, zawsze moż­na iść do ksiąg wie­czy­stych i zna­leźć akt nota­rial­ny albo uzy­skać wypis od nota­riu­sza. Poza tym jest róż­ni­ca mię­dzy naby­ciem a wytwo­rze­niem.

      • Sła­wek S.

        dzię­ku­ję, chcia­ła by dusza do raju, a jest jak jest 🙂

      • Ari­sha

        Dla­cze­go uwa­ża Pan, że prak­tycz­nie nie­moż­li­we jest aby nie moż­na było usta­lić ceny naby­cia? W przy­pad­ku naby­cia w dro­dze spad­ku lub daro­wi­zny war­tość począt­ko­wą moż­na usta­lić na pod­sta­wie war­to­ści ryn­ko­wej, czyż nie? Nie jest to cena naby­cia

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Jest róż­ni­ca mię­dzy zaku­pem, wytwo­rze­niem, naby­ciem nie­od­płat­nym i naby­ciem czę­ścio­wo odpłat­nym. Nie w każ­dym z tych wypad­ków moż­na przy­jąć war­tość począt­ko­wą wg. wyce­ny. Nie w każ­dym wypad­ku gdy moż­na doko­nać wyce­ny, wyce­ny tej może doko­nać podat­nik samo­dziel­nie. Zagad­nie­nia usta­le­nia war­to­ści począt­ko­wej w każ­dym warian­cie naby­cia wła­sno­ści są opi­sa­ne tutaj: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • Doro­ta

    Witam,

    mam pyta­nie doty­czą­ce staw­ki amor­ty­za­cji.
    Kupi­łam 70- let­ni dom wie­lo­ro­dzin­ny, w któ­rym miesz­ka­ją najem­cy. Zamie­rzam liczyć od war­to­ści nie­ru­cho­mo­ści amor­ty­za­cję.
    Jeśli dobrze rozu­miem, mogę wybrać staw­kę amor­ty­za­cji z zakre­su 2,5–10%, taką jak mi pasu­je, tak? Nie ma tutaj ogra­ni­czeń co do ilo­ści lat, itp.?

    Jeśli kupi­łam dom w lutym i w lutym mam już przy­chód, to amor­ty­za­cję liczę i tak dopie­ro od mar­ca, praw­da?

    Pozdra­wiam.
    Doro­ta

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Moż­na przy­jąć staw­kę z prze­dzia­łu 2,5–10%.

      Od mie­sią­ca następ­ne­go po wpro­wa­dze­niu środ­ka trwa­łe­go do ewi­den­cji. W Two­im wypad­ku był­by to marzec.

  • Adam Paszul­kie­wicz

    Witam,

    W przy­pad­ku wynaj­mu miesz­ka­nia pod­le­ga­ją­ce­go amor­ty­za­cji do 10% rocz­nie o war­to­ści 300 tys. zł i wynaj­mie za kwo­tę 2 tyś zł. Jak wyglą­da sytu­acja roz­li­czeń z US ? Mie­sięcz­na kwo­ta amor­ty­za­cji wyno­si 2,5 tyś zł w związ­ku z tym nie wystę­pu­je dochód ?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      W sumie to sam sobie odpo­wie­dzia­łeś. Nie wystę­pu­je dochód, a więc nie trze­ba pła­cić zali­czek na poda­tek. Oczy­wi­ście o ile amor­ty­za­cje pro­wa­dzisz mie­sięcz­nie.

      Co nie ozna­cza, że w zezna­niu rocz­nym PIT-36 nie nale­ży wyka­zać wyli­czo­nej kwo­ty przy­cho­du i ponie­sio­nych kosz­tów, obej­mu­ją­cych też amor­ty­za­cję. Stra­tę podat­ko­wą ze źró­dła przy­cho­du jakim jest najem, któ­rą osią­gniesz możesz roz­li­czyć w kolej­nych 5 latach podat­ko­wych nie wię­cej niż po 1/2 stra­ty w każ­dym z tych lat. Gdy­byś w przy­szło­ści kupił kolej­ną nie­ru­cho­mość, któ­rej nie da się tak zop­ty­ma­li­zo­wać podat­ko­wo, to wte­dy będziesz mógł korzy­stać z tej stra­ty i nadal nie pła­cić podat­ków.

      • Adam Paszul­kie­wicz

        W związ­ku z tym comie­sięcz­nie powi­nie­nem aktu­ali­zo­wać ewi­den­cję środ­ków trwa­łych i zło­żyć rocz­ne zezna­nie PIT-36 ?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          W ewi­den­cji środ­ków trwa­łych powi­nie­neś zro­bić tzw. rocz­ny plan amor­ty­za­cji. Czy­li roz­pi­sać pla­no­wa­ne raty amor­ty­za­cyj­ne. Powi­nie­neś też noto­wać fak­tycz­nie doko­na­ne odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne, bo prze­cież nie zawsze masz pra­wo to zro­bić (np. w cza­sie gdy miesz­ka­nie nie jest wyna­ję­te). Każ­dy fak­tycz­nie zro­bio­ny odpis przy­bli­ża Cię do mie­sią­ca, w któ­rym zamor­ty­zu­jesz całą war­tość nie­ru­cho­mo­ści.
          A dla­cze­go miał­byś nie skła­dać PIT-36?

  • M S

    Moja mie­sięcz­na staw­ka amor­ty­za­cyj­na miesz­ka­nia wyno­si 250 zł mie­sięcz­nie. Jeże­li w cią­gu roku moje miesz­ka­nie było wyna­ję­te przez 10 mie­się­cy to czy mogę doko­nać odpi­su w mie­sią­cach w któ­rych był prze­stój?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      To zale­ży z jakie­go powo­du był prze­stój. Jeże­li w tym cza­sie robi­łeś remont, ulep­sza­łeś, albo szu­ka­łeś nowe­go najem­cy to możesz robić odpi­sy (na pod­sta­wie inter­pre­ta­cji ILPB1/415‑1096/14–2/AP). A jeże­li w tym cza­sie sam miesz­ka­łeś w miesz­ka­niu to nie możesz robić odpi­sów.

      • M S

        Dzię­ku­je bar­dzo za odpo­wiedź. Prze­stój spo­wo­do­wa­ny poszu­ki­wa­niem nowe­go najem­cy 🙂
        Jesz­cze jed­no pyta­nie. W tym okre­sie dwu­mie­sięcz­ne­go prze­sto­ju wpła­cam do admi­ni­stra­cji opła­ty za zarzą­dza­nie nie­ru­cho­mo­ścią oraz skład­kę na utrzy­ma­nie czę­ści wspól­ne (win­da, świa­tło, śmieci)j. Czy te opła­ty mogę sobie wli­czyć w koszt uzy­ska­nia przy­cho­du?

        • M S

          W inter­pe­la­cji któ­rą poda­łeś jest odpo­wiedź na moje pyta­nie 🙂

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Ja wli­czam. Są to prze­cież kosz­ty utrzy­ma­nia źró­dła przy­cho­du.
          Choć oczy­wi­ście robię wszyst­ko by prze­sto­jów nie było, a już w szcze­gól­no­ści dwu­mie­sięcz­nych…

  • Mar­ta

    Witam
    pozwo­lę sobie sko­rzy­stać z pora­dy. Ten arty­kuł i dys­ku­sja tro­chę już mi naświe­tli­ły spra­wę, ale nadal pozo­sta­je mi kil­ka wąt­pli­wo­ści, wpro­wa­dzo­nych o dzi­wo przez księ­go­wą u któ­rej byli­śmy po pora­dę jaki rodzaj opo­dat­ko­wa­nia wybrać. Sta­nę­ło, że na zasa­dach ogól­nych, ale jed­no­cze­śnie powie­dzia­ła nam, że może­my odli­czać 10 %, wie­dząc że jest to wła­sno­ścio­we spół­dziel­cze pra­wo, czy­li jak tutaj jest napi­sa­ne jed­nak 2,5 %. W roz­mo­wie prze­wi­nę­ła się jesz­cze kwe­stia, ile lat ma budy­nek. Nie wiem jakie to ma zna­cze­nie.
    Reasu­mu­jąc w punk­tach:
    1. Budy­nek został odda­ny do eks­plo­ata­cji w 1975 r.
    2. Miesz­ka­nie zaku­pi­łam w maju 2009 roku i do grud­nia 2014 r. miesz­ka­łam tam sama.
    3. Jest to spół­dziel­cze pra­wo wła­sno­ścio­we
    4. Od stycz­nia 2016 r. zosta­ło wyna­ję­te.
    Pyta­nia:
    1. Czy rok budo­wy blo­ku ma jakieś zna­cze­nie? Czy mogę w ogó­le jesz­cze odpi­sy­wać amor­ty­za­cję?
    2. Jeśli mogę, to z jaką datą wpro­wa­dzam miesz­ka­nie do ewi­den­cji, zaku­pu czy wynaj­mu?
    3. Staw­ka amor­ty­za­cyj­na to wyłącz­nie 2,5 %?
    4. War­tość począt­ko­wa to zasad­ni­czo cena zaku­pu plus kosz­ty nota­riu­sza. Jed­nak war­tość tego miesz­ka­nia zmie­ni­ła się na ryn­ku (nie­ste­ty spa­dła). Czy mam pra­wo wyka­zy­wać war­tość z aktu nota­rial­ne­go, czy lepiej przy­jąć jego obec­ną cenę ryn­ko­wą? Jak to potwier­dzić?

    Z góry dzię­ku­ję za pomoc! 🙂

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu miesz­kal­ne­go nie jest pra­wem wła­sno­ści. Jest to ogra­ni­czo­ne pra­wo rze­czo­we i w związ­ku z tym nie jest środ­kiem trwa­łym. Jest ono war­to­ścią nie­ma­te­rial­ną i praw­ną. A zatem pod­trzy­mu­je to co wcze­śniej napi­sa­łem w arty­ku­le.

      Defi­ni­cja legal­na war­to­ści nie­ma­te­rial­nej i praw­nej zawar­ta jest w art. 22b ust. 1 usta­wy o PDOF. Nale­ży do nich m.in. spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu miesz­kal­ne­go.

      Art. 22m ust. 4 in prin­ci­pio usta­wy o PDOF wprost sta­no­wi, że odpi­sów amor­ty­za­cyj­nych od wła­sno­ścio­we­go spół­dziel­cze­go pra­wa do loka­lu miesz­kal­ne­go, spół­dziel­cze­go pra­wa do loka­lu użyt­ko­we­go oraz pra­wa do domu jed­no­ro­dzin­ne­go w spół­dziel­ni miesz­ka­nio­wej doko­nu­je się przy zasto­so­wa­niu rocz­nej staw­ki amor­ty­za­cyj­nej w wyso­ko­ści 2,5%.

      A zatem:
      Ad. 1 Nie ma zna­cze­nia w wypad­ku spół­dziel­cze­go wła­sno­ścio­we­go pra­wa do loka­lu miesz­kal­ne­go.
      Ad. 2 Z datą odda­nia do uży­wa­nia. Czy­li z datą prze­ka­za­nia najem­cy.
      Ad. 3 Tak. W mojej oce­nie nie ma pod­staw do pod­wyż­sze­nia, choć chęt­nie poznam pod­sta­wy wska­za­ne przez księ­go­wą.
      Ad. 4 Możesz wska­zać koszt naby­cia (cena z aktu + kosz­ty oko­ło­tran­sak­cyj­ne).

      • Mar­ta

        Bar­dzo dzię­ku­ję za pomoc. Infor­ma­cje od księ­go­wej ust­ne były tyl­ko, ale poku­si­my się jesz­cze napi­sać do niej maila. Może coś odpi­sze. Mam jed­nak wra­że­nie, że nie zna tema­tu :(. Za pierw­szym razem w ogó­le poda­ła jakieś wyli­cze­nia z amor­ty­za­cją 40% (sic!) :/, na dru­gi dzień zadzwo­ni­ła, ze się pomy­li­ła i że może­my odli­czać 10 %, a wycho­dzi, że jed­nak 2,5 %.
        pozdra­wiam ser­decz­nie

  • Maslo­vsky

    Witam,

    Mam pyta­nie odno­śnie staw­ki amor­ty­za­cji.
    Raz jest napi­sa­ne:
    „Staw­kę amor­ty­za­cji moż­na zmie­nić na począt­ku każ­de­go roku podat­ko­we­go” nato­miast innym razem pisze, że
    „staw­ki nie moż­na zmie­nić nigdy w całym okre­sie doko­ny­wa­nia amor­ty­za­cji. Usta­lo­na raz staw­ka nigdy nie może być zmie­nio­na”.

    To jak z tym jest? Mogę usta­lić naj­pierw staw­kę amor­ty­za­cji 5% a następ­nie ją zmie­nić na np 8 % jak spła­ce kre­dyt i kosz­ta mi zma­le­ją ?

    Pozdra­wiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Witaj,

      Wyrwa­łeś z kon­tek­stu moje wypo­wie­dzi.

      W pierw­szym przy­pad­ku mowa jest o staw­kach pod­sta­wo­wych, z tabe­li sta­wek (załącz­nik do usta­wy). W dru­gim przy­pad­ku jest mowa o staw­ce indy­wi­du­al­nej. Peł­ne zda­nie brzmia­ło „Jeże­li korzy­stasz ze indy­wi­du­al­nej staw­ki amor­ty­za­cyj­nej (tej mak­sy­mal­nej 10%) to tej staw­ki nie moż­na zmie­nić nigdy w całym okre­sie doko­ny­wa­nia amor­ty­za­cji.”

      Staw­ki pod­sta­wo­we (z załącz­ni­ka do usta­wy) moż­na zmniej­szać na począt­ku każ­de­go roku podat­ko­we­go i w kolej­nych latach wra­cać do mak­sy­mal­nej. Waż­ne by jed­na staw­ka obo­wią­zy­wa­ła w całym roku podat­ko­wym.

      Staw­ki usta­lo­ne indy­wi­du­al­nie (dla ŚT uży­wa­nych) nie mogą być zmie­nia­ne w całym okre­sie amor­ty­za­cji. Raz usta­lo­na wią­że do cał­ko­wi­te­go zamor­ty­zo­wa­nia.

      • Maslo­vsky

        Hey,
        Dzie­ki za odpo­wiedź.
        Pod­su­mo­wu­jąc:
        0–2.5%- amor­ty­za­cji — moge zmie­niać sobie staw­kę co roku
        2.51–10% — raz usta­lo­na musi pozo­stać na tym samym pozio­mie, tak?
        czy­li mogę zro­bić np. tak:
        I rok — 0.5%
        II rok — 1%
        III rok — 0.5%
        IV rok — 2.5%
        od V roku-do koń­ca amor­ty­za­cji- 5%

        Pozdra­wiam,

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Chy­ba sam sobie zaprze­czasz 🙂
          Jak wsta­wi­łeś staw­kę 5% to już nie wiem czy mowa o meto­dzie w któ­rej amor­ty­zu­je­my uży­wa­ne loka­le czy o meto­dzie wg. sta­wek z tabe­li sta­wek. Poza tym nie wiem czy mowa o loka­lu miesz­kal­nym czy nie­miesz­kal­nym czy o spół­dziel­czym, wła­sno­ścio­wym pra­wie do loka­lu miesz­kal­ne­go. Bo dla loka­lu lub budyn­ku miesz­kal­ne­go w tabe­li sta­wek nie ma staw­ki 2,5% tyl­ko 1,5%.

  • Pau­li­nalll

    Dzień dobry:)

    Pozwo­li­lam sobie zadać pyta­nie, gdyż jest to jedy­ne miej­sce, gdzie ktoś rze­czo­wo potra­fi wyja­śnić wszel­kie wąt­pli­wo­ści zwią­za­ne z podat­ka­mi.
    W sierp­niu 2015 kupi­łam miesz­ka­nie. Muszę się roz­li­czyć na zasa­dach ogól­nych, ponie­waż nie zgło­si­łam oświad­cze­nia o wybo­rze ryczautu(i bez żad­nych odli­czeń wycho­dzi mi dużo wyż­sza kwo­ta niż z ryczau­tu).
    Wiem już jak usta­lić war­tość począt­ko­wą, jed­nak jestem rów­nież wła­ści­ciel­ką czę­ści gruntu(375/10000), a czy­ta­łam, że grun­tu się nie amor­ty­zu­je. W jaki spo­sób mam osza­co­wać war­tość tej czę­ści grun­tu żeby US się nie przy­cze­pił? OD razu dodam, że nie chcę wyda­wać setek zło­tych na rze­czo­znaw­cę, bo oka­że się, że mi się ta amor­ty­za­cja wca­le nie opła­ci. Dodam, że w akcie nota­rial­nym nie mam wska­za­nej ceny grun­tu.

    Będę bar­dzo wdzięcz­na za odpo­wiedź.
    Z powa­ża­niem,
    Pau­li­na

    • Sła­wek S.

      ja korzy­sta­łem z danych sta­ty­stycz­nych odno­śnie cen trans­ak­cyj­nych grun­tów, np. dla grun­tów pod zabu­do­wę wie­lo­ro­dzin­ną poło­żo­nych w obrę­bie miast dla woj. kuj.pom. to oko­ło 100 zł/m2, więc przy udzia­le kil­ku­dzie­się­ciu m2 nie jest źle. zazna­czam jed­nak, że to mój pomysł i nie wiem jak do tego podej­dzie skar­bów­ka, nie chcąc pła­cić rze­czo­znaw­cy nie wymy­śli­łem nic lep­sze­go.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Moż­na zro­bić tak jak napi­sał Sła­wek S. ale moż­na zro­bić same­mu jesz­cze szcze­gó­łow­szą wyce­nę. Na podat­ni­ku cią­ży udo­wod­nie­nie, ze przy­ję­ta meto­da jest dobra, a osza­co­wa­na war­tość wła­ści­wa. Acz­kol­wiek urzęd­ni­cy tez nie do koń­ca wie­dza jak do tego podejść. Niby mogą mieć wąt­pli­wo­ści, ale czę­sto nie ryzy­ku­ją koniecz­no­ścią wyda­nia z budże­tu Skar­bu Pań­stwa kil­ku­set zło­tych na wyce­nę rze­czo­znaw­cy. Bo podat­nik za nią pła­ci tyl­ko wte­dy, gdy róż­ni­ca pomię­dzy wyce­ną rze­czo­znaw­cy, a wyce­ną podat­ni­ka, jest więk­sza o wię­cej niż 33%. Ale róż­ni­ca w cenach mkw. grun­tu na tere­nie miast są ogrom­ne, zale­żą od wie­lu czyn­ni­ków, w szcze­gól­no­ści: poło­że­nie dział­ki, roz­miar dział­ki, uksztal­to­wa­nie, moż­li­wość zago­spo­da­ro­wa­nia, oto­cze­nie, sto­pień zur­ba­ni­zo­wa­nia itd.

      Bar­dzo sku­tecz­na i wia­ry­god­na meto­da samo­dziel­nej wyce­ny grun­tu i udzia­łu w grun­cie jest opi­sa­na w porad­ni­ku razem z arku­szem Excel, któ­ry obli­czeń doko­nu­je sam (http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/). Arkusz korzy­sta z uprosz­czo­nej meto­dy kory­go­wa­nia ceny śred­niej. Moż­na taka wyce­nę zro­bić w cią­gu godzi­ny.

  • Krzysz­tof

    Kosz­ty net­to czy brut­to?

    Do usta­le­nia war­to­ści począt­ko­wej loka­lu miesz­kal­ne­go bie­rze­my war­tość net­to np. z aktu nota­rial­ne­go.
    1. Czy kosz­ty wykoń­cze­nia i wypo­sa­że­nia rów­nież tyl­ko w cenach net­to?
    2. Czy mam dowol­ność w przy­pi­sa­niu kosz­tu bądź to do war­to­ści począt­ko­wej lub jako koszt bie­żą­cy w momen­cie odda­nia do użyt­ku? (np. wan­na lub tym podob­ne?)

    Pozdra­wiam Krzysz­tof
    P.S.
    Dosko­na­ła tebel­ka ewi­den­cji środ­ków trwa­łych!!!

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie napi­sa­łeś czy cho­dzi o miesz­ka­nie czy o lokal użyt­ko­wy oraz nie napi­sa­łeś czy jesteś czyn­nym podat­ni­kiem podat­ku od towa­rów i usług, no i wresz­cie nie napi­sa­łeś czy najem na cele miesz­kal­ne (zwol­nio­ne z VAT) czy usłu­gi zakwa­te­ro­wa­nia — najem krót­ko­ter­mi­no­wy (nie zwol­nio­ne z VAT). Tak­że cięż­ko jed­no­znacz­nie odpo­wie­dzieć…

  • Ari­sha

    Kil­ka pytań dopre­cy­zo­wu­ją­cych:

    1. Usta­wa wyraź­nie mówi o tym, że przy­spie­szo­ną amor­ty­za­cję moż­na zasto­so­wac do loka­lu uży­wa­ne­go przez min. 60 mies przed jego naby­ciem. A Pan w kli­ku odpo­wie­dziach wprost lub posred­nio suge­ro­wał, że musi to być 60 mies przed wpro­wa­dze­niem do ewi­den­cji. Zamie­rzam kupić miesz­ka­nie użyt­ko­wa­ne do tej pory przez 3 lata. Pro­sze zatem o poda­nie prze­pi­su, któ­ry pozwa­lał­by mi za kolej­ne dwa lata robić odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne z pod­wyż­szo­ną staw­ką? Na jakiej pod­sta­wie? Ja nie­ste­ty we wszel­kich inter­pre­ta­cjach znaj­du­je wyja­snie­nie, że musi to byc 60 mies. przed naby­ciem (kup­no, spa­dek, daro­wi­zna itp) przez obec­ne­go wła­sci­cie­la. Ale obym się myli­ła.

    2. Jak wyglą­da kon­ty­nu­owa­nie amor­ty­za­cji po smier­ci jed­ne­go ze współ­wła­ści­cie­li loka­lu? Rodzi­ce amor­ty­zo­wa­li miesz­ka­nie, nie­daw­no tata zmarl i ja dzie­dzi­czę jego część (50%). Na info­li­nii US powie­dzia­no, że amor­ty­za­cję zaczy­na się od nowa (dla cało­ści loka­lu). Ale prze­cież mama już odli­cza­ła kil­ka lat amor­ty­za­cję (dokład­nie 8 lat). Ja, owszem, rozu­miem że mogę zacząć od zera, bo dopie­ro teraz naby­łam lokal w dro­dze dzie­dzi­cze­nia i pierw­szy raz go wpro­wa­dzam do ś.t., ale czy mama też? A jeśli jed­nak nie, to czy jeste­śmy zmu­szo­ne do zasto­so­wa­nia tej samej staw­ki amor­ty­za­cyj­nej? Bo gdy­bym była jedy­nym wła­ści­cie­lem, to nie obo­wią­zu­je mnie staw­ka, któ­rą sto­so­wał tata. A po dru­gie, dru­gi współ­wła­ści­ciel nie ma obo­wiąz­ku infor­mo­wa­nia mnie, na jakich zasa­dach roz­li­cza swój najem? Ja mogę np zasto­so­wać ryczałt, a mama zasa­dy ogól­ne albo mama amor­ty­za­cję przy­spie­szo­ną a ja zwy­kłą. Mam rację czy nie?

    3.Rozumiem też, że amor­ty­za­cja zwią­za­na jest z oso­bą, a nie z środ­kiem trwa­łym, czy­li jeśli poprzed­ni wła­ści­ciel np przez 10 lat wynaj­mo­wał i w 100% zamor­ty­zo­wał miesz­ka­nie, to ja po jego naby­ciu zaczy­nam od nowa w usta­lo­nej przez sie­bie wyso­ko­ści (nie muszę prze­cież wie­dzieć czy np w latach 1998–2008 ktoś się roz­li­czał tak czy ina­czej, czy i jaka amor­ty­za­cję sto­so­wał, w ogó­le nie muszę wie­dzieć, że wynaj­mo­wał lokal i robił jakie­kol­wiek odpi­sy, racja?).

    4. Jeśli naby­łam nie­ru­cho­mość w dro­dze spad­ku, to usta­lam jej war­tość począt­ko­wą na pod­sta­wie cen ryn­ko­wych? Jeśli nie, to na pod­sta­wie cze­go i wg jakie­go prze­pi­su?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ad. 1
      Okres „uży­wa­nia” liczy się jako okres fak­tycz­ne­go wyko­rzy­sty­wa­nia do dnia naby­cia (a kon­kret­nie prze­nie­sie­nia wła­sno­ści). Jeże­li lokal był w sta­nie dewe­lo­per­skim to okre­su, w któ­rym była adap­ta­cja, a w któ­rym nikt nie miesz­kał, nie moż­na zali­czyć do korzy­sta­nia bowiem nikt w tym cza­sie nie korzy­stał z loka­lu zgod­nie z jego prze­zna­cze­niem.

      Ad. 2
      Dzie­dzi­cze­nie po zmar­łym współ­mał­żon­ku to temat moc­no skom­pli­ko­wa­ny. Z całą pew­no­ścią Ty, dzie­dzi­cząc wpi­su­jesz swój udział do swo­jej ewi­den­cji środ­ków trwa­łych i war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych. Usta­lasz swo­ja meto­dę i staw­kę amor­ty­za­cji. Nie ma żad­ne­go związ­ku z tym co robi mama. Nato­miast spra­wa mamy jest skom­pli­ko­wa­na. To zale­ży w jaki spo­sób roz­li­cza­li podat­ki docho­do­we z ojcem — czy obo­je pła­ci­li po swo­jej czę­ści czy pła­cił tyl­ko jeden z mał­żon­ków (czy zło­ży­li wspól­nie odpo­wied­nie oświad­cze­nie naczel­ni­ko­wi urzę­du skar­bo­we­go). Poza tym, jeże­li jakiś udział odzie­dzi­czy­ła też mama to musi na nowo usta­lić war­tość począt­ko­wą tego odzie­dzi­czo­ne­go udzia­łu i o tę war­tość pod­nieść war­tość środ­ka trwa­łe­go. Zagad­nie­nie to jest opi­sa­ne szcze­gó­ło­wo w porad­ni­ku: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

      Ad. 3
      Oczy­wi­ście od nowa. Ale nie doty­czy to Two­jej mamy. Przy­naj­mniej nie w każ­dym przy­pad­ku. Dla­cze­go to napi­sa­łem wyżej.

      Ad. 4
      War­tość ryn­ko­wa z dnia naby­cia (otwar­cia spad­ku) zgod­nie z art. 22g ust. 1 pkt 3 usta­wy o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych, ale nie wię­cej niż war­tość poda­na do podat­ku od spad­ków i daro­wizn. Oczy­wi­ście nale­ży też uwzględ­nić war­tość udzia­łu w grun­cie na któ­rym budy­nek posa­do­wio­no. Jeże­li mamy do czy­nie­nia ze spół­dziel­czym wła­sno­ścio­wym pra­wem do lokal (a tutaj chy­ba nie ma to miej­sca sko­ro roz­wa­żasz 10% staw­kę) to udzia­łu w grun­cie nie uwzględ­nia się bo go tam nie ma.

  • Mał­go­rza­ta

    Witam!
    Cena zaku­pu miesz­ka­nia naby­te­go w 2006 r. sta­no­wi dziś jakieś 60% war­to­ści ryn­ko­wej. Czy roz­po­czy­na­jąc amor­ty­za­cję muszę przy­jąć war­tość rów­ną cenie zaku­pu, czy mogę np. usta­lić ją w opar­ciu o ope­rat sza­cun­ko­wy

    Pozdra­wiam
    Mał­go­rza­ta

    • Ari­sha

      Z tego co się orien­tu­ję nie­ste­ty bie­rze się pod uwa­gę war­tośc począt­ko­wą. A w przy­pad­ku kup­na miesz­ka­nia jest to jego cena zaku­pu, a nie war­tość obec­na. Osza­co­wa­nie może być np kie­dy ktoś ci daru­je to miesz­ka­nie (wte­dy u nota­riu­sza poda­je­cie jaką war­tość ma daro­wi­zna i to jest war­tość począt­ko­wa).

      • Mał­go­rza­ta

        Dzię­ki za odpo­wiedź,
        też tak począt­ko­wo myśla­łam, ale zasta­no­wi­ła mnie inter­pre­ta­cja indy­wi­du­al­na ILPB1/415–995/10–4/AO z dn. 2010.11.25 Dyrek­to­ra Izby Skar­bo­wej w Pozna­niu (nie wiem czy link „zadzia­ła” … http://www.podatki.biz/interpretacje/0172515.txt?szuk= )
        Rozu­miem, że to już inny para­graf, ( 30% wzro­stu war­to­ści), nie­mniej jed­nak w inter­pre­ta­cji powo­ła­no się nie tyl­ko na ulep­sze­nia doko­na­ne w miesz­ka­niu, ale tak­że „ogól­ną ten­den­cję wzro­sto­wą” war­to­ści miesz­kań w oko­li­cy. Nadal nie wiem, czy nie war­to wydać parę zło­tych na ope­rat, żeby nie tyl­ko uzy­skać pra­wo do indy­wi­du­al­nej staw­ki, ale tak­że zna­czą­co pod­nieść war­tość miesz­ka­nia…

        Pozdra­wiam

        • Ari­sha

          Ja pyta­łam na info­li­nii podat­ko­wej, bo sama mia­łam miesz­ka­nie kupio­ne w latach 90-ych i nie­ste­ty cena, to cena. Myślę, ze tu usta­wo­daw­ca prze­oczył pare szcze­gó­łów, np to że ludzie nie muszą trzy­mac tak dłu­go f vat za remon­ty, że mozna wynaj­mo­wać miesz­ka­nie naj­pierw 20 lat w nim miesz­ka­jąc po zaku­pie…

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            W wypad­ku bar­dzo daw­no naby­tych nie­ru­cho­mo­ści nale­ży dodat­ko­wo zwró­cić uwa­gę na art. 23 ust. 1 pkt 45a usta­wy o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Zawsze moż­na same­mu wystą­pić o wyda­nie inter­pre­ta­cji w swo­jej spra­wie. Koszt to jedy­nie 40 zł. Minu­sem jest to, że trze­ba na jej wyda­nie cze­kać 3 mie­sią­ce. I co cie­ka­we wca­le nie trze­ba się do uzy­ska­nej inter­pre­ta­cji zasto­so­wać.

  • Kuba

    Witam.
    W paź­dzier­ni­ku 2004 otrzy­ma­łem od bab­ci w dro­dze daro­wi­zny miesz­ka­nie. Miesz­ka­nie jako komu­nal­ne, było użyt­ko­wa­ne przez bab­cię przez ponad 20 lat. W maju 2004 zosta­ło przez bab­cię wyku­pio­ne od mia­sta (zało­żo­na zosta­ła księ­ga wie­czy­sta). Czy w takiej sytu­acji przy­słu­gu­je mi pra­wo do roz­li­cza­nia amor­ty­za­cji w wyso­ko­ści indy­wi­du­al­nie usta­lo­nej czy tyl­ko staw­ka 1,5 %? Dodam, że budy­nek jest z lat 30 XX w.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jeże­li miesz­ka­nie przed daro­wi­zna było uży­wa­ne przez 20 lat to to moż­na zasto­so­wać staw­kę indy­wi­du­al­ną, nawet 10%. Oczy­wi­ście trze­ba pamię­tać, że ta meto­da amor­ty­za­cji nie pozwa­la na mody­fi­ka­cje tej staw­ki w trak­cie amor­ty­za­cji toteż trze­ba ja dobrać w odpo­wied­niej wyso­ko­ści. Cho­dzi o to by nie powsta­wa­ła wiel­ka „stra­ta podat­ko­wa” w kil­ku latach z rzę­du. Bar­dzo było by szko­da po kil­ku latach pła­cić nie­po­trzeb­nie podat­ki od naj­mu.

  • Kata­rzy­na

    Witam,
    Kupi­łam spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu, któ­re następ­nie prze­kształ­ci­łam we wła­sność z księ­gą wie­czy­stą. Wpro­wa­dzi­łam do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych i wynaj­mu­ję. Budy­nek jest ponad 30-let­ni, a miesz­ka­nie wcze­śniej, jako spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we, było uży­wa­ne dłu­żej niż 5 lat. Czy w takiej sytu­acji mogę użyć 10-pro­cen­to­wą staw­kę amor­ty­za­cji czy też aby użyć taką staw­kę, miesz­ka­nie przez 5 lat przed naby­ciem musi mieć for­mę wła­sno­ści, czy­li speł­niać defi­ni­cję środ­ka trwa­łe­go? Z góry dzię­ku­ję za odpo­wiedź

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Zagad­nie­nie „prze­kształ­ce­nia” spół­dziel­cze­go wła­sno­ścio­we­go pra­wa do loka­lu miesz­kal­ne­go jest dosyć roz­bu­do­wa­ne. Z cala pew­no­ścią po uzy­ska­niu wła­sno­ści loka­lu będą­ce­go odręb­ną nie­ru­cho­mo­ścią moż­na będzie zasto­so­wać staw­kę indy­wi­du­al­na (nawet 10%). Jed­nak uzy­ska­ne pra­wo wła­sno­ści loka­lu będą­ce­go odręb­ną nie­ru­cho­mo­ścią wyma­ga kil­ku zabie­gów rachun­ko­wych przed wpro­wa­dze­niem do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych.

      Po pierw­sze trze­ba pra­wi­dło­wo wyzna­czyć jego war­tość począt­ko­wą z uwzględ­nie­niem war­to­ści udzia­łu w grun­cie na któ­rym posa­do­wio­no budy­nek. Przy prze­nie­sie­niu wła­sno­ści loka­lu spół­dziel­nią dodat­ków prze­cież prze­no­si wła­sność udzia­łu w grun­cie.

      Po dru­gie trze­ba usta­lić fak­tycz­na datę naby­cia wła­sno­ści. Nie jest nią data aktu nota­rial­ne­go, tyl­ko data wpi­su w księ­dze wie­czy­stej albo zało­że­nia księ­gi wie­czy­stej gdy wcze­śniej jej nie było (wpis ma w tym przy­pad­ku cha­rak­ter kon­sty­tu­tyw­ny).

      Po trze­cie trze­ba roz­wa­żyć co nale­ży zro­bić z ewen­tu­al­nym środ­kiem trwa­łym w posta­ci „inwe­sty­cji w obcym środ­ku trwa­łym”, jeże­li wystę­po­wał on wcze­śniej.

      Wszyst­kie te zagad­nie­nie są opi­sa­ne punkt po punk­cie w porad­ni­ku: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • Woj­tek

    Nigdzie nie mogę zna­leść odpo­wie­dzi co w sytu­acji jak amor­ty­zu­je miesz­ka­nie ale mam zamiar wpro­wa­dzić się do nie­go po 5 latach amor­ty­za­cji. Wszę­dzie piszą ze amor­ty­za­cja musi wyno­sić min. 10 lat, w moim przy­pad­ku będzie to 5 lat. Czy to będzie pro­blem z US czy zapis o 10 latach doty­czy tyl­ko tych 10% i nie odno­si się do zakoń­cze­nia wynaj­mu lub sprze­da­ży miesz­ka­nia. Nie chce zablo­ko­wać sobie kapi­ta­łu na 10 lat za „kil­ka zł mie­sięcz­nie” wzglę­dem ryczał­tu.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Amor­ty­za­cji nie moż­na „zatrzy­mać”. Obo­wią­zu­je zasa­da cią­glo­sci amor­ty­za­cji. Moż­na nato­miast, jeże­li korzy­sta­my z meto­dy amor­ty­za­cji linio­wej zgod­nie ze staw­ka­mi z Wyka­zu sta­wek amor­ty­za­cyj­nych, co roku, na począt­ku każ­de­go roku podat­ko­we­go obni­żyć staw­kę amor­ty­za­cji, np. do 0,5% albo nawet 0,1%. Choć w tym ostat­nim przy­pad­ku zale­cam ostroż­ność by nie dojść do sytu­acji w któ­rej urzęd­nik doj­dzie do wnio­sku, ze omi­ja­my pra­wo podat­ko­we. Jeże­li korzy­sta­my z meto­dy amor­ty­za­cji linio­wej przy pomo­cy staw­ki indy­wi­du­al­nej (tej nawet 10%) to staw­ki nie moż­na nigdy zmie­nić. Tak­że fakt zamiesz­ki­wa­nia same­mu w miesz­ka­niu czy tez przej­ścia na ryczałt nie ma wpły­wu na koniecz­ność kon­ty­nu­acji amor­ty­za­cji. W każ­dym cza­sie moż­na miesz­ka­nie sprze­dać, amor­ty­za­cja tego nie blo­ku­je. Oczy­wi­ście ina­czej ma się spra­wa z podat­kiem docho­do­wym przy sprze­da­ży jeże­li miesz­ka­nie kupi­li­śmy na dzia­łal­ność gospo­dar­czą i amor­ty­zo­wa­li­śmy, a ina­czej gdy najem był „pry­wat­ny”. Ale to już wybie­ga poza tema­ty­kę arty­ku­łu.

  • Mar­ta

    Dzień dobry,

    Przede wszyst­kim, jestem pod wra­że­niem tego blo­ga, nigdzie nie zna­la­złam tylu przy­dat­nych infor­ma­cji o wynaj­mie nie­ru­cho­mo­ści w jed­nym miej­scu!

    Odno­śnie amor­ty­za­cji nie jest dla mnie jasne w 100% jaka powin­na być w moim przy­pad­ku data przy­ję­cia do ewi­den­cji oraz przez jaki czas mogę korzy­stać z amor­ty­za­cji.

    Szy­ku­ję się do wynaj­mo­wa­nia miesz­ka­nia, któ­re nale­ży do mająt­ku wspól­ne­go moje­go i — posia­da­my spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu, zbu­do­wa­ne­go w 1979 r. Do obli­cze­nia czy będzie mi się bar­dziej opła­cać ryczałt czy zasa­dy ogól­ne (ist­nie­je ryzy­ko prze­kro­cze­nia pro­gu podat­ko­we­go) bar­dzo waż­ne jest dla mnie pra­wi­dło­we wyli­cze­nie amor­ty­za­cji.

    - Naby­li­śmy spół­dziel­cze pra­wo do loka­lu w 05.2011 r„ finan­su­jąc zakup kre­dy­tem hipo­tecz­nym (rynek wtór­ny),
    — Zbyw­cy wyda­li nam nie­ru­cho­mość w 07.2011 r.
    — Przez pierw­szy rok remon­to­wa­li­śmy miesz­ka­nie (pono­si­li­śmy opła­ty do spół­dziel­ni i za ener­gię + ratę kre­dy­tu z odset­ka­mi), wpro­wa­dzi­li­śmy się dopie­ro w 07.2012 r.
    — Od 08.2016 r będzie­my pierw­szy raz wynaj­mo­wać naszą nie­ru­cho­mość.

    Moje pyta­nia:
    1. Któ­ra z dat jest dla nas datą przy­ję­cia do ewi­den­cji? Data naby­cia, data otrzy­ma­nia klu­czy, data wpro­wa­dze­nia się czy data pierw­sze­go wynaj­mu?

    2. Jeśli jest to data otrzy­ma­nia klu­czy, to czy mogę do war­to­ści począt­ko­wej nie­ru­cho­mo­ści (cena zaku­pu + PCC + kosz­ty nota­rial­ne) dodać kosz­ty, któ­re pono­si­łam zanim otrzy­ma­łam klu­cze (czy­li odset­ki od kre­dy­tu za 2 mie­sią­ce, czynsz do spół­dziel­ni)?

    3. Jak dłu­go mogę odli­czać koszt amor­ty­za­cji? Spo­tka­łam się gdzieś z wpi­sem, że moż­na takich odpi­sów doko­ny­wać przez 25 lat w przy­pad­ku mojej nie­ru­cho­mo­ści. Czy może Pan to potwier­dzić?

    Pozdra­wiam ser­decz­nie!

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ad. 1. Data pierw­sze­go wynaj­mu.
      Ad. 2. Jak juz napi­sa­łem liczy się data pierw­sze­go wynaj­mu, w związ­ku z tym moż­na doli­czyć do war­to­ści począt­ko­wej nie­któ­re kosz­ty, któ­re ponio­słaś, nawet od maja 2011.
      Ad. 3. War­to­ści nie­ma­te­rial­ne i praw­ne (a tym jest wła­śnie spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu z punk­tu widze­nia usta­wy o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych) amor­ty­zu­je się na 2,5% rocz­nie, a wiec przez 40 lat. Moż­na nato­miast doko­nać prze­kształ­ce­nia tego pra­wa w lokal będą­cy odręb­ną nie­ru­cho­mo­ścią i wte­dy amor­ty­zo­wać nawet na 10% rocz­nie, czy­li przez 10 lat. To bar­dzo opła­cal­ny krok.

      Wszyst­kie te zagad­nie­nia są opi­sa­ne punkt po punk­cie w porad­ni­ku:
      http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • Mag­da

    Moż­na też amor­ty­zo­wać kosz­ty remon­tów, ale wyda­je mi się, że sko­ro remon­tu­je­my,
    przed kolej­nym wyna­ję­ciem (np. po 4 latach), to absur­dal­ne jest amor­ty­zo­wa­nie tego w 2,5 % rocz­nie czy­li przez 40 lat? jak to się powin­no roz­li­czać? czy co 4–5 lat doli­czać do kosz­tu miesz­ka­nia te kwo­ty?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      To zale­ży w jakim momen­cie ten remont jest wyko­ny­wa­ny. Ina­czej jest on trak­to­wa­ny jeże­li jest wyko­ny­wa­ny przed odda­niem środ­ka trwa­łe­go w najem, a ina­czej już w trak­cie naj­mu. W trak­cie naj­mu wydat­ki na remont są wprost kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du w momen­cie ich ponie­sie­nia, przy czym trze­ba roz­róż­nić wydat­ki zwią­za­ne z remon­tem i wydat­ki zwią­za­ne z ulep­sze­niem (prze­bu­do­wa, roz­bu­do­wa, rekon­struk­cja, adap­ta­cja lub moder­ni­za­cja środ­ków trwa­łych). Usta­wa o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych zupeł­nie odmien­nie każe trak­to­wać te wydat­ki. Zagad­nie­nie ze szcze­gó­ła­mi jest opi­sa­ne tutaj: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • TOMASZ

    WITAM
    Jak moge amor­ty­zo­wac wyna­jem miesz­ka­nia w kto­rym mam zroz­ni­co­wa­ny dochod kaz­de­go mie­sia­ca. Czy poniz­sze obli­cze­nia sa wla­sci­we;
    WARTOSC POCZATKOWA MIESZKANIA z roz­po­cze­ta ewi­den­cja 1 stycz­nia 2016
    400 000 zlo­tych x 1,5% = amor­ty­za­cja 6000 zlo­tych rocz­nie (500 zlo­tych mie­siecz­nie)?
    PIERWSZY PRZYCHOD marzec 2016
    mie­siac amor­ty­za­cja pod­sta­wa opo­dat­ko­wa­nia mie­siecz­na zalicz­ka na poda­tek x 18%
    III

  • TOMASZ

    MIESIAC AMORTYZACJA PODSTAWA MIESIECZNA ZALICZKA X 18%
    DOCHOD OPODATKOWANIA NA PODATEK DOCHODOWY

    III 500 ZL -500 ZL
    IV 200 ZL -500 ZL
    V 1000 ZL -500 ZL 500 ZL 90 ZL
    VI 2000 ZL -500 ZL 1500 ZL 270 ZL
    VII 2500 ZL -500 ZL 2000 ZL 360 ZL
    VIII 3000 ZL -500 ZL 2500 ZL 450 ZL
    IX 500 ZL -500 ZL
    X 0 ZL -500 ZL
    XI 300 ZL -500 ZL
    XII 0 ZL -500 ZL

    10000 ZL 6000 ZL 6500 ZL 1170 ZL

    PODATEK NA ZASADACH OGOLNYCH ZE STAWKA 18% Z KWOTA WOLNA W ZEZNANIU ROCZNYM WYCHODZI NATOMIAST 164 ZL

    CZY ISTNIEJE MOZLIWOSC ROWNEGO ROZLOZENIA DOCHODU PO ZAKONCZENIU
    ROKU 2016?

    JAKIE ROZLICZENIA POWINIENEM ZASTOSOWAC?

    BARDZO PROSZE O POMOC

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie za bar­dzo rozu­miem co od cze­go odej­mu­jesz i mno­żysz bo dane są nie­czy­tel­ne. Napisz na maila piotrek@skarbonamamony.pl.

  • Mał­go­sia

    Kupi­li­śmy z mężem miesz­ka­nie na kre­dyt w 2011 roku od deve­lo­pe­ra, miesz­ka­li­śmy do czerw­ca 2016. Od sierp­nia 2016 wynaj­mu­je­my. Chcia­ła­bym obli­czyć amor­ty­za­cję od stycz­nia 2017.
    1. Czy w takiej sytu­acji mogę indy­wi­du­al­nie dobrać staw­kę amor­ty­za­cji, czy musi to być 1,5 % bo nie było uży­wa­ne 60mies. przed zaku­pem? Przy staw­ce 1,5% zamor­ty­zu­je mi się jak już umrę. :)Komen­ta­rze są sprzecz­ne.
    2. Czy jeśli wyna­jem doty­czy tyl­ko miesz­ka­nia i miej­sca par­kin­go­we­go a nie doty­czy piw­ni­cy i jest to uję­te w umo­wie to czy war­tość piw­ni­cy powin­nam odjąć od war­to­ści początkowej?(mogę tą war­tość wyli­czyć na pod­sta­wie umo­wy przed­wstęp­nej, bo w akcie nie jest to wyszcze­gól­nio­ne)
    3. Czy mogę pod­nieść war­tość począt­ko­wą o fak­tu­ry sprzed kil­ku lat za wypo­sa­że­nie i remon­ty, któ­re począt­ko­wo było zaku­pio­ne na potrze­by wła­sne ale teraz korzy­sta z tego najem­ca?
    4. Rozu­miem, że odse­tek za kre­dyt, w okre­sie gdy sama miesz­ka­łam nie mogę wli­czać do war­to­ści począt­ko­wej.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Okres 60 mie­sięcz­ne­go okre­su uży­wa­nia liczy się od roz­po­czę­cia ich wyko­rzy­sty­wa­nia, a nie naby­cia. Nale­ży więc pomi­nąć okres w któ­rym nastę­po­wa­ła adap­ta­cja ze sta­nu dewe­lo­per­skie­go na stan fak­tycz­ne­go zamiesz­ka­nia. Cza­sa­mi war­to „prze­mę­czyć się” rok na podat­ku ryczał­to­wym i nie amor­ty­zo­wać, by póź­niej przez kil­ka­na­ście (kil­ka­dzie­siąt) lat nie pła­cić legal­nie podat­ku wca­le.

      • Mał­go­sia

        Czy­li to ozna­cza, że nigdy nie będę mogła zasto­so­wać wyż­szej staw­ki?. Czy po 60 mie­sią­cach naj­mu będzie to moż­li­we? Tak wywnio­sko­wa­łam, ze star­szych komen­ta­rzy.

        O ile to mozli­we pro­szę o odpo­wiedz na nr 3

        3. Czy mogę pod­nieść war­tość począt­ko­wą o fak­tu­ry sprzed kil­ku lat za
        wypo­sa­że­nie i remon­ty, któ­re począt­ko­wo było zaku­pio­ne na potrze­by
        wła­sne ale teraz korzy­sta z tego najem­ca?

        Jeśli cho­dzi o nr 2 to już sobie odpo­wie­dzia­łam. Miej­sce par­kin­go­we to grunt wg aktu nota­rial­ne­go więc trze­ba to odjąć od cało­ści.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Nie­ste­ty nie będziesz mogła zasto­so­wać staw­ki indy­wi­du­al­nej, bo okres 60 mie­sięcz­ne­go okre­su uży­wa­nia liczy do dnia naby­cia, a nie dnia odda­nia w najem.

          Jeże­li cho­dzi o odpo­wiedz na pyta­nie numer 3 to nie­ste­ty nie wszyst­ko, ale nie­któ­re wydat­ki jak naj­bar­dziej. Trze­ba jed­nak odróż­nić pra­ce remon­to­we od prac adap­ta­cyj­nych. Usta­wa o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych wyraź­nie roz­róż­nia te dwa poję­cia. Szcze­gó­ło­wa kwa­li­fi­ka­cja każ­de­go wydat­ku wyma­ga okre­śle­nia celu doko­ny­wa­nia kon­kret­nej pra­cy i zuży­tych przy tej oka­zji mate­ria­łów. Prze­cież dopie­ro w wyni­ku prze­pro­wa­dze­nia prac budow­la­nych i wykoń­cze­nio­wych zaku­pio­na nie­ru­cho­mość sta­nie się zdat­na do wyko­rzy­sta­nia na potrze­by wynaj­mu, a więc będzie speł­nia­ła kry­te­ria (uzy­ska cechy) pozwa­la­ją­ce na uzna­nie jej za śro­dek trwa­ły.

          Temat jest opi­sa­ny bar­dzo dokład­nie w porad­ni­ku:

          http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • Łukasz

    Mam pyta­nie. Kupu­je miesz­ka­nie w sta­rej kamie­ni­cy. Miesz­ka­nie powsta­lo w sku­tek podzia­łu więk­sze­go i ma swie­ża księ­gę i samo­dziel­ność. Czy mogę amor­ty­zo­wac 10 proc staw­ką? Z góry dzię­ku­ję

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie­ste­ty poda­łeś za mało danych. Nie wia­do­mo czy wcze­śniej „duży” lokal był Two­im środ­kiem trwa­łym czy nie. Nie wiem jak go naby­łeś. W jaki spo­sób dokład­nie wydzie­lo­no mniej­szy lokal. Praw­da jest nie­ste­ty taka, że Twój przy­pa­dek jest moc­no skom­pli­ko­wa­ny. Bez zba­da­nia doku­men­tów i sta­nu fak­tycz­ne­go nie udzie­lę Ci odpo­wie­dzi.

      • Łukasz

        wcze­śniej nie byłem wła­ści­cie­lem tego loka­lu, ktoś kupił kamie­ni­cę, podzie­lił na mniej­sze miesz­ka­nia i teraz sprze­da­je, a jak chcę kupić kli­ka z nich. te mniej­sze miesz­ka­nia mają nowe zaświad­cze­nia o samo­dziel­no­ści i nowe księ­gi, ale znaj­du­ją się w sta­rym budyn­ku

        • Łukasz

          jesz­cze uzu­peł­nię iż miesz­ka­nie sprze­da­wa­ne jest bez Vatu a z pcc jak rynek wtór­ny

          • kasia

            Witam,
            mam taką samą sytu­ację. Ktoś wyre­mon­to­wał sta­rą kamie­ni­cę, wydzie­lił loka­le i sprze­dał mi jeden z nich. Od wydzie­le­nia nie minę­ło 5 lat ale wyda­je mi się, że jeśli kupi­łam miesz­ka­nie w 100 -tu let­niej kamie­ni­cy, nie powin­no być wąt­pli­wo­ści co do dłu­go­ści użyt­ko­wa­nia tego środ­ka trwa­łe­go.

  • Andrzej

    Chcia­łem wyna­jąć miesz­ka­nie. Budy­nek został wybu­do­wa­ny w latach 60-tych. Przez 25 lat miesz­ka­łem tam z rodzi­ca­mi, póź­niej miesz­ka­ła tam tyl­ko mama, a teraz od kil­ku lat jestem wła­ści­cie­lem tego miesz­ka­nia (daro­wi­zna). Chciał­bym zasto­so­wać indy­wi­du­al­ną staw­kę amor­ty­za­cji np. 8%, ale nie wiem jak udo­wod­nić (jakim doku­men­tem), że nie­ru­cho­mość była użyt­ko­wa­na do dnia naby­cia przez co naj­mniej 60 mie­się­cy. Może ktoś mi pomo­że? I co to zna­czy użyt­ko­wa­na? Czy ktoś musiał w niej miesz­kać przez całe 60 mie­się­cy. A jak wyje­chał na urlop, to czy też użyt­ko­wał?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jeże­li budy­nek wybu­do­wa­no ponad 50 lat temu to nie miej żad­nych wąt­pli­wo­ści, że lokal był uży­wa­ny przez co naj­mniej 60 mie­się­cy. Dowo­dy moż­na prze­pro­wa­dzać prze­róż­ne, począw­szy od oświad­cze­nia spół­dziel­ni skoń­czyw­szy na swo­im wła­snym oświad­cze­niu (dowód z prze­słu­cha­nia stro­ny).

  • TomaszK

    Piotr w swo­jej książ­ce „Amor­ty­za­cja wynaj­mo­wa­nej nie­ru­cho­mo­ści” opi­su­jesz przy­pa­dek szcze­gól­ny tj. prze­kształ­ce­nie spół­dziel­cze­go wła­sno­ścio­we­go pra­wa do loka­lu w lokal będą­cy odręb­ną wła­sno­ścią. Myślę, że tu może być ina­czej okre­śla­na ułam­ko­wa war­tość grun­tu niż opi­sa­łeś. Gdy doko­ny­wa­łem takie­go prze­kształ­ce­nia to Spół­dziel­nia wysta­wi­ła mi doku­ment w któ­rym okre­śli­ła ile muszę jej wpła­cić za ułam­ko­wą cenę grun­tu. Wpła­ci­łem tę kwo­tę do kasy spół­dziel­ni. A więc przy obli­cza­niu war­to­ści począt­ko­wej mogę pomi­nąć tę war­tość gdyż raz musiał­bym ją dodać jako koszt przy prze­kształ­ce­niu a następ­nie odjąć jako ele­ment któ­ry nie pod­le­ga amor­ty­za­cji. Co o tym myślisz?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Myślę, że to słusz­ne. Ale pamię­taj by pra­wi­dło­wo roz­li­czyć kosz­ty nota­rial­ne i sądo­we. Te kosz­ty doty­czą prze­nie­sie­nia wła­sno­ści zarów­no udzia­łu w grun­cie jak i loka­lu będą­ce­go odręb­ną nie­ru­cho­mo­ścią.

      • TomaszK

        Piotr, szu­ka­łem w Two­jej książ­ce „Amor­ty­za­cja wynaj­mo­wa­nej nie­ru­cho­mo­ści” pra­wi­dło­we­go roz­li­cze­nia tych kosz­tów: nota­rial­ne­go i sądo­we­go ale nie zna­la­złem. Mógł­byś to przy­bli­żyć?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Stro­na 48 w książ­ce dru­ko­wa­nej albo 49 w PDF.

  • Lukasz

    hej,
    zaczy­nam wła­śnie remont miesz­ka­nia, kóre następ­nie pla­nu­ję wynaj­mo­wać i amor­ty­zo­wać indy­wi­du­al­ną staw­ką (sta­re miesz­ka­nie). Przy remon­tach wia­do­mo jak to jest z „eki­pa­mi”, moż­na z rachun­kiem (cena +23%) albo bez rachun­ku. Czy dobrze rozu­miem, że w takim wypad­ku korzyst­niej jest brać na wszyst­ko rachun­ki i nawet pła­cić VAT 23%, bo póź­niej i tak całość może­my amor­ty­zo­wać, czy­li de fac­to w per­spek­tyw­nie cza­su peł­ny koszt, wraz z VAT zwró­ci nam się?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      VAT na usłu­gi remon­to­we loka­li miesz­kal­nych powi­nien wyno­sić raczej 8%, a nie 23%.

      Obni­żo­ną 8% staw­kę VAT sto­su­je się do dosta­wy, budo­wy, remon­tu, moder­ni­za­cji, ter­mo­mo­der­ni­za­cji lub prze­bu­do­wy obiek­tów budow­la­nych lub ich czę­ści zali­czo­nych do budow­nic­twa obję­te­go spo­łecz­nym pro­gra­mem miesz­ka­nio­wym. Wyni­ka to z art. 41 ust. 12 usta­wy o podat­ku od towa­rów i usług.

      Przez budow­nic­two obję­te spo­łecz­nym pro­gra­mem miesz­ka­nio­wym rozu­mie się:
      — obiek­ty budow­nic­twa miesz­ka­nio­we­go lub ich czę­ści, z wyłą­cze­niem loka­li użyt­ko­wych, oraz
      — loka­le miesz­kal­ne w budyn­kach nie­miesz­kal­nych skla­sy­fi­ko­wa­nych w PKOB w dzia­le 12, a tak­że
      — obiek­ty skla­sy­fi­ko­wa­ne w PKOB w kla­sie ex 1264 — wyłącz­nie budyn­ki insty­tu­cji ochro­ny zdro­wia świad­czą­cych usłu­gi zakwa­te­ro­wa­nia z opie­ką lekar­ską i pie­lę­gniar­ską, zwłasz­cza dla ludzi star­szych i nie­peł­no­spraw­nych.

      Przy czym do budow­nic­twa obję­te­go spo­łecz­nym pro­gra­mem miesz­ka­nio­wym nie zali­cza się:
      — budyn­ków miesz­kal­nych jed­no­ro­dzin­nych, któ­rych powierzch­nia użyt­ko­wa prze­kra­cza 300 m2,
      — loka­li miesz­kal­nych, któ­rych powierzch­nia użyt­ko­wa prze­kra­cza 150 m2.

      W przy­pad­ku budow­nic­twa miesz­ka­nio­we­go o powierzch­ni prze­kra­cza­ją­cej limi­ty okre­ślo­ne powy­żej, staw­kę podat­ku 8% sto­su­je się tyl­ko do czę­ści pod­sta­wy opo­dat­ko­wa­nia odpo­wia­da­ją­cej udzia­ło­wi powierzch­ni użyt­ko­wej kwa­li­fi­ku­ją­cej do budow­nic­twa obję­te­go spo­łecz­nym pro­gra­mem miesz­ka­nio­wym w cał­ko­wi­tej powierzch­ni użyt­ko­wej.

      Usłu­ga ta, jeże­li wyko­naw­ca zapew­nia tak­że mate­ria­ły doty­czy tak­że zuży­tych mate­ria­łów. Przez to nie opła­ca się kupo­wać ich samo­dziel­nie bo wte­dy są obję­te staw­ką podat­ku 23%. Wpły­wa to na ogól­ne zmniej­sze­nie kosz­tów takiej inwe­sty­cji.

      • Lukasz

        fak­tycz­nie jeze­li cho­dzi o poziom VAT to sie pomy­li­lem, powin­no byc 8%. Ale czy dobrze rozu­miem, ze bar­dziej opla­ca sie brac eki­pe z rachun­kiem (i VAT 8%) niz bez rachun­ku? W przy­pad­ku bra­ku jakie­go­kol­wiek rachun­ku nie moge tych kosz­tow wla­czyc w amor­ty­za­cje, a przy rachun­ku i zapla­ce­niu 8% wie­cej cala kwo­te wcze­sniej czy pozniej zamor­ty­zu­je. Czy dobrze to rozu­miem? Z gory dzie­ki za odpo­wiedz!

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Tak, dobrze rozu­miesz. Cała kwo­ta zosta­nie zamor­ty­zo­wa­na.

  • TomaszK

    A jak ma się koszt dosta­wy np. kupo­wa­nych ele­men­tów do remon­tu przez inter­net. Z kupio­nej fak­tu­ry wpi­su­je­my tyl­ko cenę kupio­nych mate­ria­łów gla­zu­ry, pral­ki, lodów­ki itp. czy też może­my wpi­sać razem z kosz­tem dosta­wy jako koszt uzy­ska­nia przy­cho­du w trak­cie remon­tu miesz­ka­nia?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Kosz­ty dosta­wy mate­ria­łów budow­la­nych oczy­wi­ście uwzględ­nia­my w war­to­ści począt­ko­wej. A pral­ka i lodów­ka to oddziel­na para kalo­szy od kosz­tu remon­tu.

      • TomaszK

        Czy jeśli chcę ulep­szyć moją nie­ru­cho­mość (miesz­ka­nie wła­sno­ścio­we) poprzez remont łazien­ki (wymia­na hydrau­li­ki, elek­try­ki, cera­mi­ki, wan­ny na kabi­nę prysz­ni­co­wą, sani­ta­ria­ty, oświe­tle­nie, grzej­nik tzn. wła­ści­wie wszyst­ko. To do sumy 3500 zł mogę zali­czyć kosz­ty tych wszyst­kich zaku­pów (rów­nież pral­ki??) kupo­wa­nych w kil­ku kolej­nych mie­sią­cach a następ­nie w Ewi­den­cji środ­ków trwa­łych i war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych wpi­sać suma­rycz­ną „War­tość ulep­sze­nia” i poni­żej „Zak­tu­ali­zo­wa­ną war­tość począt­ko­wą”. No i w kolej­nym mie­siąc pod­nieść odpis amor­ty­za­cyj­ny.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Naj­pierw trze­ba roz­strzy­gnąć czy aby na pew­no będzie to ulep­sze­nie, a nie remont. Zapo­znaj się z roz­dzia­ła­mi 11.4 i 11.5.

          • TomaszK

            Prze­czy­ta­łem te roz­dzia­ły wcze­śniej i nie zna­la­złem tam odpo­wie­dzi a mia­łem taką nadzie­ję kupu­jąc tą książ­kę. Mam pro­ste pyta­nie. Wyda­ję na opi­sa­ny powy­żej remont lub ulep­sze­nie ponad 3500 zł. Łazien­ki nie powięk­szam, nie zmie­niam jej funk­cji ale np. odbu­do­wu­ję zuży­te ele­men­ty (rekon­struk­cja). Czy więc jest to remont pomi­mo prze­kro­cze­nia sumy 3500 zł, czy też może jed­nak jest to ulep­sze­nie bo prze­cież war­tość miesz­ka­nia ze sta­rą łazien­ką jest mniej­sza niż z łazien­ką odno­wio­ną, czy­li war­tość jego wzro­sła. Na tym prze­cież pole­ga­ją dzia­ła­nia nazy­wa­ne fli­pem czy­li pod­wyż­sze­niem war­to­ści miesz­ka­nia w wyni­ku remontu/ulepszenia.

  • bart

    Mam pyta­nie. W 2012 roku kupi­lem miesz­ka­nie i w 2013 je wyna­ja­lem (budy­nek odda­ny do uzyt­ku w 2011). Za rok 2013 roz­li­czy­lem dochod z wynaj­mu na zasa­dach ogol­nych uwzgled­nia­jac amor­ty­za­cje 1.5%. Obec­nie mija 5 lat od odda­nia budyn­ku do uzyt­ku i w 2017 roku chcial­bym zaczac uwzgled­niac wyzsza staw­ka amor­ty­za­cji, jed­nak prze­czy­ta­lem w Inter­ne­cie ze sko­ro juz amor­ty­zo­wa­lem miesz­ka­nie staw­ka 1.5% to nie bede juz nigdy mogl amor­ty­zo­wac wyzsza. Czy to praw­da?

    z gory dzie­ku­je za infor­ma­cje!

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Tak, to nie­ste­ty praw­da. Nigdy nie będziesz mógł zasto­so­wać indy­wi­du­al­nych sta­wek amor­ty­za­cyj­nych dla tego środ­ka trwa­łe­go.

      • bart

        rozu­miem. Jesz­cze z chcial­bym zapy­tac czy kwo­te amor­ty­za­cji wpi­su­je sie w jakims kon­kret­nym miej­scu na for­mu­la­rzu PIT? a moze jakis kon­kret­ny for­mu­larz?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Amor­ty­za­cja, jeże­li są speł­nio­ne wszyst­kie warun­ki, jest doli­cza­na do kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du razem z inny­mi kosz­ta­mi zwią­za­ny­mi z przy­cho­dem. W kon­se­kwen­cji, w PIT-36 wska­zu­je się koszt uzy­ska­nia przy­cho­du z naj­mu.

          • bart

            dzie­ki za info, czy­li w efek­cie nie jest to wyszcze­gol­nio­ne na PIT i bez docho­dze­nia szcze­go­low US nie ma poje­cia czy ktos odli­czyl ta amor­ty­za­cje czy nie…

  • Emi­lia

    Kupi­łam miesz­ka­nie na ryn­ku pier­wot­nym w czerw­cu 2015, któ­re jest wyna­ję­te. Pła­cę 8,5% podat­ku docho­do­we­go. Mam jed­nak zamiar zało­żyć dzia­łal­ność gospo­dar­czą zaj­mu­ją­cą się naj­mem i pod­naj­mem i wcią­gnąć tą nie­ru­cho­mość do dzia­łal­no­ści. Z poniż­szej wypo­wie­dzi wyni­ka, że nie będzie moż­na zmie­nić raz usta­lo­nej staw­ki amor­ty­za­cyj­nej. Czy wyni­ka z tego, że naj­lep­szym roz­wią­za­niem będzie pocze­kać do czerw­ca 2020 i wte­dy ją wcią­gnąć do dzia­łal­no­ści żeby zasto­so­wać amor­ty­za­cję przy­spie­szo­ną?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Okres 60 mie­się­cy uży­wa­nia loka­lu liczy się do dnia naby­cia środ­ka trwa­łe­go, a nie dnia wpro­wa­dze­nia go do ewi­den­cji. W kon­se­kwen­cji nigdy nie będziesz mogła zasto­so­wać staw­ki indy­wi­du­al­nej dla tego środ­ka trwa­łe­go.

  • Emi­lia

    czy poda­tek od tak­sy nota­rial­nej zwięk­sza war­tość począt­ko­wą nie­ru­cho­mo­ści?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      To zale­ży jaka nie­ru­cho­mość, od jej prze­zna­cze­nia oraz tego czy jesteś czyn­nym podat­ni­kiem podat­ku od towa­rów i usług czy nie.

      Zagad­nie­nie usta­le­nia war­to­ści począt­ko­wej jest opi­sa­ne bar­dzo dokład­nie w porad­ni­ku: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • Kris

    Witam
    Mam kil­ka pew­nie pro­stych dla was pytan:
    Blok z 1980 roku

    Kupu­je tam miesz­ka­nie w 2008 roku, ( spo­ldziel­cze wla­sno­scio­we ) , miesz­kam tam pare lat po czym w 2016 roku ( kwie­cien ) wynaj­mu­je korzy­sta­jac z naj­mu oka­zjo­nal­ne­go, roz­li­czam na zasa­dach ogol­nych pla­cac jakas tam kwo­te podat­ku do US, chcial­bym teraz roz­po­czac amor­ty­za­cje takie­go miesz­ka­nia( war­tosc poczat­ko­wa z aktu nota­rial­ne­go 130,000pln ).
    1. Jak staw­ke i okres amor­ty­za­cji przy­jac?
    2. Rozu­miem ze wpro­wa­dzam do ewi­den­cji srod­kow trwa­lych w dowol­nym mie­sia­cu ( poczy­na­jac od teraz ) i odli­czam ta amor­ty­za­cje od kolej­ne­go?
    3. Czy te lata kto­re uply­ne­ly od momen­tu wybu­do­wa­nia tego blo­ku wply­wa­ja na dlu­gosc amor­ty­acji w mojej per­spek­ty­wie? Mam to jakos uwzgled­nic?
    4. Oczy­wi­scie staw­ka amor­ty­za­cji wply­wa na wyso­kosc war­to­sci poczat­ko­wej w kolej­nych mie­sia­cach — czy w takim razie w kolej­nym mie­sia­cu roz­li­cze­nio­wym kal­ku­lu­je ta staw­ke od pomniej­szo­nej juz war­to­sci poczat­ko­wej z zeszle­go mie­sia­ca i uwzgled­niam w pli­ku?

    Dzie­ki

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ad. 1.
      Spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu amor­ty­zu­je się na 2,5%. Moż­na je „prze­kształ­cić” do pra­wa wła­sno­ści, a wte­dy moż­li­we jest zasto­so­wa­nie staw­ki nawet 10%. Zagad­nie­nie „prze­kształ­ce­nia” i zwią­za­ne z tym korzy­ści są bar­dzo dokład­nie opi­sa­ne w porad­ni­ku: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

      Ad. 2.
      Tak

      Ad. 3.
      W Two­jej per­spek­ty­wie nie ma to zna­cze­nia.

      Ad. 4.
      Nie­ste­ty ale źle rozu­miesz spo­sób obli­cza­nia amor­ty­za­cji. Pro­po­nu­je obej­rzeć zamiesz­czo­ny w arty­ku­le fil­mik, albo po pro­stu zaopa­trzyć się w porad­nik. http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • djma­ti dg

    Witam
    Chciał­bym roz­po­cząć amor­ty­za­cję wynaj­mo­wa­ne­go miesz­ka­nia.
    Miesz­ka­nie wynaj­mu­ję korzy­sta­jąc z naj­mu oka­zjo­nal­ne­go i roz­li­czam się z US na zasa­dach ogól­nych. Staw­ka amor­ty­za­cji to 2,5% (spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu).
    War­tość loka­lu to 285 000 pln net­to (osza­co­wa­ne przez rze­czo­znaw­cę mająt­ko­we­go).

    Moje pyta­nie:

    Czy do wyli­cze­nia amor­ty­za­cji bie­rze­my war­tość miesz­ka­nia net­to czy­li

    285000x2,5% = 7125pln na rok

    czy brut­to 285000x1,23x2,5% = 8763,75 pln na rok

    Z góry dzię­ki za odpo­wiedź.
    Pozdra­wiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Dzień dobry,

      dopraw­dy nie wiem skąd się wzię­ła wyce­na? Przy­ję­cie war­to­ści począt­ko­wej z wyce­ny może być prak­ty­ko­wa­ne w tyl­ko w napraw­dę wyjąt­ko­wych przy­pad­kach. Przy war­to­ści ryn­ko­wej też nie wiem skąd się wziął poda­tek VAT?

      Spo­sób usta­la­nia war­to­ści począt­ko­wej oraz spo­sób pro­wa­dze­nia amor­ty­za­cji jest punkt po punk­cie opi­sa­ny w porad­ni­ku: http://skarbonamamony.pl/wszystko-o-zachowku.html

  • Jacek

    Witam, pro­sze o pomoc w naste­pu­ja­cej spra­wie: w 2010 kupi­lem na ryn­ku wtor­nym Miesz­ka­nie w kto­rym do tej pory miesz­kam. Od grud­nia chcial­bym prze­zna­czyc je pod wyna­jem. Czy moge zasto­so­wac w tym przy­pad­ku indy­wi­du­al­na staw­ke amor­ty­za­cji ?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Pra­wo do zasto­so­wa­nia staw­ki indy­wi­du­al­nej przy­słu­gu­je tyl­ko wte­dy, gdy przed dniem naby­cia lokal był uży­wa­ny co naj­mniej przez 60 mie­się­cy. Oczy­wi­ście doty­czy ono tyl­ko tych loka­li, któ­re są odręb­ną wła­sno­ścią. Nie doty­czy spół­dziel­czych wła­sno­ścio­wych praw do loka­lu. Choć w tym ostat­nim przy­pad­ku moż­na dopro­wa­dzić do sta­nu, że będzie moż­li­we zasto­so­wa­nie staw­ki indy­wi­du­al­nej.

      • Jacek

        W taking razie jak w akcie nota­rial­nym z 13.08.2010 mam date ze poprzed­ni wla­sci­ciel nabyl lokal 22.09.2005 to mam wiel­kie pecha I zosta­je mi tyl­ko 1,5% amortyzacji:/

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Jak poprzed­ni wła­ści­ciel kupił nowe, to fak­tycz­nie masz pecha. Ale zer­k­nij do księ­gi wie­czy­stej i zobacz czy tak było fak­tycz­nie.

      • tibaut

        witam,

        Czy­li na zosto­so­wa­nia staw­ki indy­wi­du­al­nej nie ma szans przy naby­ciu miesz­ka­nia od dewe­lo­pe­ra? Wcze­sniej napi­sa­les ze:

        »Jeże­li cho­dzi o moż­li­wość wyj­ścia z amor­ty­za­cji 1,5% to parę pomy­słów jest. Moż­na wpro­wa­dzić roz­dziel­ność mająt­ko­wą pomię­dzy mał­żon­ka­mi, podzie­lić mają­tek i póź­niej nawza­jem daro­wać sobie tak uzy­ska­ne skład­ni­ki. Moż­na wnieść apor­tem do spół­ki. Moż­na daro­wać komuś z rodzi­ny. Sprze­dać komuś z rodzi­ny „na raty” z zabez­pie­cze­niem w posta­ci hipo­te­ki. Itp. Jed­nak tak jak pisa­łem, każ­dy z tych pomy­słów jest zwią­za­ny z jaki­miś kosz­ta­mi i ryzy­kiem. Co nie­ste­ty wpły­wa na rze­czy­wi­stą opła­cal­ność takie­go kro­ku.«

        z tego wyni­ka­lo ze da sie wyjsc z 1.5% na staw­ke indy­wi­du­al­na… z gory dzie­ku­je za wyja­snie­nei

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Tak napi­sa­łem, ale w głów­nej mie­rze zwra­cam uwa­gę na opła­cal­ność takie­go kro­ku. Bio­rąc pod uwa­gę kosz­ty z tym zwią­za­ne, mini­mal­ny okres zwro­tu takiej „inwe­sty­cji” to oko­ło 12 mie­się­cy. W więk­szo­ści przy­pad­ków będzie to 2–4 let­ni okres cza­su. Tak­że eko­no­mia bie­rze górę w tym wypad­ku.

          Poza tym każ­dy z tych pomy­słów trze­ba roz­wa­żyć indy­wi­du­al­nie, bo jest sze­reg ogra­ni­czeń z tym zwią­za­nych. Przede wszyst­kim powi­nien zmie­nić się pod­miot (wła­ści­ciel). Jeże­li dopusz­cza­my już moż­li­wość, że nie­ru­cho­mość do nas wra­ca po przej­ściu przez inne ręce, to jeże­li wcze­śniej ją amor­ty­zo­wa­li­śmy, to i tak nie może­my zasto­so­wać staw­ki indy­wi­du­al­nej bowiem zgod­nie z art. 22j ust. 1 usta­wy, podat­ni­cy, z zastrze­że­niem art. 22l, mogą indy­wi­du­al­nie usta­lić staw­ki amor­ty­za­cyj­ne dla uży­wa­nych lub ulep­szo­nych środ­ków trwa­łych, po raz pierw­szy wpro­wa­dzo­nych do ewi­den­cji dane­go podat­ni­ka. I to „po raz pierw­szy wpro­wa­dzo­nych do ewi­den­cji dane­go podat­ni­ka” jest tutaj klu­czo­we.

          • Tibaut

            dzie­ku­je za odpo­wiedz

  • Peter

    Pio­trze, czy przy naj­mie pry­wat­nym dwóch miesz­kań mogę łączyć przy­cho­dy i kosz­ty amor­ty­za­cji oby­dwu nie­ru­cho­mo­ści i opo­dat­ko­wać dochód wyli­czo­ny w ten spo­sób (oczy­wi­ście na zasa­dach ogól­nych)? Oczy­wi­ście celem jest opty­ma­li­za­cja podat­ko­wa. Jeśli każ­da nie­ru­cho­mość musi być trak­to­wa­na jako oddziel­ne źró­dło docho­du i roz­li­cza­na oddziel­nie to mam nie­zły pro­blem ;(. Dzię­ku­je i pozdra­wiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Źró­dłem przy­cho­du jest najem, pod­na­jem, dzier­ża­wa, pod­dzier­ża­wa oraz inne umo­wy o podob­nym cha­rak­te­rze. Nie jest nim najem kon­kret­ne­go loka­lu. A zatem, tak jak sumu­je­my wszyst­kie przy­cho­dy w wszyst­kich loka­li, tak samo sumu­je­my wszyst­kie kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du, wszyst­kich loka­li.

      To pozwa­la na tzw. „zasy­py­wa­nie dziur” (czy jak kto woli „cię­cie szczy­tów”), czy­li uzu­peł­nia­nie nad­mier­nych kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du jed­nej nie­ru­cho­mo­ści, przy­cho­da­mi z innej 😉

      W skró­cie — opty­ma­li­zu­jesz tak jak sobie to wyobra­żasz.

      • Peter

        Bar­dzo dzię­ku­ję. Humor mi od razu wró­cił. 🙂

        Czy jest to oczy­wi­stość czy jest do tego potrzeb­na inter­pre­ta­cja indy­wi­du­al­na jako zabez­pie­cze­nie?

        Mam jesz­cze kil­ka eks­perc­kich pytań, do mojej sytu­acji, w któ­rej od 3 lat mam stra­tę na miesz­ka­niu nr 1 (armo­ty­za­cja 10%) i w 2017 wynaj­mę nie­ru­cho­mość nr 2 (amor­ty­za­cja 1,5%):

        1) W latach 2014–2016 mam stra­tę ok. 20k rocz­nie, w sumie 60k. Jak rozu­miem każ­da z tych rocz­nych strat jest do roz­li­cze­nia w cią­gu kolej­nych 5 lat. Czy w 2017 roku mogę roz­li­czyć 50% z 20k czy 50% z 60k, a może pod­staw do okre­śle­nia tych 50% będzie inna?

        2) Czy tą 3-let­nią stra­tę z miesz­ka­nia nr 1 mogę roz­li­czać nadal na port­fe­lu miesz­kań kolej­nych jeśli sprze­dam meisz­ka­nie nr 1 w 2017 roku?

        3) Czy tą 3-let­nią stra­tę z miesz­ka­nia nr 1 mogę roz­li­czać nawet po wpro­wa­dze­niu tego miesz­ka­nia (jak i kolej­nych ) jako śro­dek trwa­ły do wła­snej dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej w 2017 roku? W koń­cu muszę kon­ty­nu­ować raz roz­po­czę­tą amor­ty­za­cję…

        Wiel­kie dzię­ki!

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Ta spra­wa jest tak oczy­wi­sta, że w mojej oce­nie nie trze­ba uzy­ski­wać inter­pre­ta­cji indy­wi­du­al­nej.

          Ad. 1. W 2017 roku możesz roz­li­czyć 50% stra­ty z 2014 roku i 50% stra­ty z 2015 roku i 50% stra­ty z 2016 roku. Oczy­wi­ście w gra­ni­cach docho­du uzy­ska­ne­go z tego źró­dła przy­cho­du (z naj­mu). By doko­nać przed­sta­wio­ne­go roz­li­cze­nia musiał­byś mieć w 2017 roku dochód z naj­mu w wyso­ko­ści 30kPLN. Jeże­li osią­gniesz mniej to naj­ko­rzyst­niej roz­li­czać stra­ty meto­dą FIFO.

          Ad. 2. Tak, bo stra­ta doty­czy źró­dła przy­cho­du, a nie kon­kret­ne­go loka­lu.

          Ad. 3. Stra­tę z kon­kret­ne­go źró­dła przy­cho­dów (np. z naj­mu) moż­na roz­li­czać z docho­dem tyl­ko z tego źró­dła (w naszym przy­pad­ku z naj­mu). Dochód uzy­ski­wa­ny z dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej nie może zostać pomniej­szo­ny o wcze­śniej­szą stra­tę z naj­mu. Nawet jeże­li to samo miesz­ka­nie zaczniesz wynaj­mo­wać w ramach dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej.

          Moż­na jesz­cze robić MIXy zmie­nia­jąc na kil­ka lat for­mę opo­dat­ko­wa­nia na ryczałt i obni­ża­jąc na ten czas amor­ty­za­cję albo uwzględ­nia­jąc niż­szą staw­kę indy­wi­du­al­ną na nowo­za­ku­pio­ny uży­wa­ny lokal. Ale to wyż­sza inży­nie­ria i temat na zupeł­nie osob­ny wpis. Poza tym nie­wie­lu inwe­sto­rów może to doty­czyć, w zasa­dzie tych naj­ak­tyw­niej dzia­ła­ją­cych.

          • Peter

            Pio­trze, jestem bar­dzo wdzięcz­ny za pomoc. Dopy­tam jesz­cze:

            4) Czy zmia­na w US oso­by roz­li­cza­ją­cej podat­ki z nie­ru­cho­mo­ści na żónę (mamy wspól­no­tę mająt­ko­wą) powo­du­je utra­tę moż­li­wo­ści roz­li­cze­nia stra­ty? Obec­nie to ja roz­li­czam miesz­ka­nie nr 1.

            5) Czy fak­tu­ry np. na nowe AGD wysta­wio­ne na moją żonę i jej miej­sce zamel­do­wa­nia (inne niż moje, inne niż neiru­cho­mość nr 1 i 2) mogą być roz­li­cza­ne jako kosz­ty naj­mu nie­ru­cho­mo­ści nr 1, jeśli to ja jestem oso­bą zgło­szo­ną do US jako roz­li­cza­ją­ca przy­cho­dy z naj­mu?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Ad. 4. W mojej oce­nie powo­du­je taką utra­tę.
            Ad. 5. Tu by trze­ba było moc­no się zasta­no­wić i roz­wa­żyć kwe­stię wła­sno­ści (współ­wła­sno­ści) takie­go sprzę­tu, mająt­ku do któ­re­go taki zakup zosta­je zali­czo­ny (wspólny/odrębny), ustro­jów mająt­ko­wych mał­żeń­skich i moc­no poszu­kać w kodek­sie rodzin­nym i opie­kuń­czym, a następ­nie odnieść to do usta­wy o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych. Szcze­rze, to nie podej­mu­je się udzie­le­nia odpo­wie­dzi na forum. Dużo pro­ściej chy­ba wysta­wić noty kory­gu­ją­ce do fak­tur i namó­wić na ich akcep­ta­cję sprze­daw­cę. Oczy­wi­ście o ile wydat­ki były z mająt­ku wspól­ne­go :-).

  • Kata­rzy­na

    Dzień dobry, mam pyta­nie. Mąż dostał miesz­ka­nie w spad­ku po dziad­ku w 1997 roku. Mąż wynaj­mu­je miesz­ka­nie od 2014 roku wcze­śniej od 2005 roku miesz­kał tam sam.
    1. Jaką staw­kę amor­ty­za­cji może­my przy­jąć do kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du?
    2. Kie­dy nale­ży tą nie­ru­cho­mość przy­jąć do ewi­den­cji ŚT czy w momen­cie uzy­ska­nia spad­ku czy od momen­tu wynaj­mu?
    3. Czy musi­my na potrze­by pdof (najem pry­wat­ny) pro­wa­dzić taką ewi­den­cję?
    4. Czy za war­tość począt­ko­wą miesz­ka­nia nale­ży przy­jąć tą zawar­tą w spad­ku czy war­tość ryn­ko­wą?
    Dzię­ku­ję

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ad. 1. To zale­ży od tego, przez jaki okres przed otrzy­ma­niem spad­ku lokal był uży­wa­ny. Jeże­li ponad 60 mie­się­cy to moż­na zasto­so­wać staw­kę indy­wi­du­al­ną, nawet 10%.

      Ad. 2. W momen­cie takim jaki będzie­my chcie­li, nie wcze­śniej niż w dniu odda­nia w najem.

      Ad. 3. Tak. Jeże­li nie mamy ewi­den­cji, to odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne nie są kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du.

      Ad. 4. Zagad­nie­nie usta­la­nia war­to­ści począt­ko­wej w wypad­ku spad­ku jest opi­sa­ne w porad­ni­ku: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

  • Iga

    Dzień dobry,
    w lutym 2012 kupi­łam na kre­dyt miesz­ka­nie na
    ryn­ku wtór­nym (blok z 1983 r). Miesz­ka­nie naby­łam jako lokal
    sta­no­wią­cy odręb­ną wła­sność (umo­wa usta­no­wie­nia odręb­nej
    wła­sno­ści loka­lu), jed­nak księ­ga wie­czy­sta i odręb­na wła­sność
    zosta­ły zało­żo­ne przez poprzed­nich wła­ści­cie­li w 2011 roku.
    Wcze­śniej wła­ści­cie­le mie­li spół­dziel­cze pra­wo do loka­lu.
    Miesz­ka­nie wynaj­mu­ję (jako oso­ba pry­wat­na) od mar­ca 2016r i
    chcia­ła­bym się roz­li­czać na zasa­dach ogól­nych. Pro­szę o pomoc
    przy roz­li­cze­niu naj­mu.

    1. Jaką war­tość począt­ko­wą przy­jąć do roz­li­cza­nia
    amor­ty­za­cji? Czy będzie to war­tość naby­cia? Czy war­tość tą mogę
    powięk­szyć o odset­ki od kre­dy­tu zapła­co­ne od momen­tu zaku­pu
    miesz­ka­nia do jego wyna­ję­cia?

    2. Od kie­dy przy­jąć śro­dek trwa­ły do ewi­den­cji? Czy będzie to
    data wynaj­mu miesz­ka­nia?

    3. Jaką staw­kę amor­ty­za­cji zasto­so­wać? Czy w związ­ku z tym, że
    miesz­ka­nie użyt­ko­wa­ne jest w sumie od 1983r, czy­li o ponad 30 lat,
    mogę (a może muszę) przy­jąć 10% staw­kę amor­ty­za­cji?

    Dzię­ku­ję i pozdra­wiam

    Iga

  • beata

    Witam, w 1998r kupi­łam dom, w 2001r roz­bu­do­wa­li­śmy garaż i powstał tam lokal — 38m któ­ry od 2002 r wynaj­mu­ję temu same­mu przed­się­bior­cy. Do dziś nie odli­cza­łam amor­ty­za­cji (!). Mam pyta­nie, jeśli przyj­mę że za metr mam 988 zł to jaką staw­kę pro­cen­to­wą wybrać? I czy w ewi­den­cji środ­ków trwa­łych zacząć odli­czać amor­ty­za­cję od np grud­nia 2016r czy moż­na zro­bić to wstecz?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jeże­li lokal jest loka­lem nie­miesz­kal­nym to nie moż­na zasto­so­wać uprosz­czo­nej for­my usta­la­nia war­to­ści począt­ko­wej „988 zł za metr kwa­dra­to­wy loka­lu”. Ta meto­da doty­czy tyl­ko i wyłącz­nie lokali/budynków miesz­kal­nych.
      Czy nie lepiej usta­lić war­tość począt­ko­wą poprzez wyce­nę? Przy tak sta­rych budyn­kach moż­na spró­bo­wać uzy­skać korzyst­ną inter­pre­ta­cję podat­ko­wą w swo­jej spra­wie. Widzia­łem podob­ne sta­ny fak­tycz­ne, w któ­rych organ przy­chy­lał się do wnio­sku podat­ni­ka.

  • Jakub

    Witaj Pio­trze,

    1) Po pierw­sze dzię­ku­ję za bar­dzo cie­ka­wy i pro­fe­sjo­nal­nie napi­sa­ny mate­riał a tak­że pora­dy na blo­gu! Z peł­nym prze­ko­na­niem zaraz kupię „porad­nik” : )

    2) Pyta­nie prak­tycz­ne.
    Zamie­rzam nabyć nie­ru­cho­mość (miesz­ka­nie 2-pok) z żoną jako współ­wła­ści­cie­lem, przy czym każ­dy z nas nabę­dzie ją do mająt­ku odręb­ne­go (mamy roz­dziel­ność). Zamie­rza­my zostać w ten spo­sób ułam­ko­wy­mi współ­wła­ści­cie­la­mi nie­ru­cho­mo­ści (naj­praw­do­po­dob­niej w podzia­le 60/40%). Nie­ru­cho­mość tę następ­nie zamie­rza­my wyna­jąć, amor­ty­zo­wać i kosz­ty amor­ty­za­cji zali­czać do kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­dów. W opi­sa­nej sytu­acji moje rozu­mo­wa­nie jest takie, że (zgod­nie z art. 22g ust. 11 updof) każ­dy z nas zakła­da odręb­ną ewi­den­cję środ­ka trwa­łe­go a jego war­tość począt­ko­wą w każ­dej z tych ewi­den­cji usta­la­my jako % cał­ko­wi­tej war­to­ści w zależ­no­ści od udzia­łów (w tym przyp 60/40). Tak obli­czo­ne staw­ki amor­ty­za­cyj­ne wli­cza­my do pro­wa­dzo­nych nie­za­leż­nie ewi­den­cji naj­mu. Odpo­wied­nio też do udzia­łów księ­gu­je­my kosz­ty oraz przy­cho­dy zwią­za­ne z naj­mem. Umo­wę naj­mu zamie­rza­my zawie­rać oby­dwo­je (lub ew. jed­no­oso­bo­wo na mocy udzie­lo­ne­go peł­no­moc­nic­twa)

    Uprzej­mie pro­szę potwierdź czy moje rozu­mie­nie jest pra­wi­dło­we, czy też nie.

    Jakub

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Odpo­wiedź zapew­ne zna­la­złeś już w porad­ni­ku. Nie­mniej jed­nak potwier­dzę Two­je rozu­mo­wa­nie — jest pra­wi­dło­we. Każ­dy z Was zakła­da odręb­ną ewi­den­cję i każ­dy ewi­den­cjo­nu­je w niej ŚT w posta­ci loka­lu. Za jego war­tość począt­ko­wą przyj­mu­je się war­tość należ­ne­go udzia­łu w loka­lu będą­cym odręb­ną nie­ru­cho­mo­ścią. Każ­dy też odręb­nie pro­wa­dzi amor­ty­za­cję — staw­ki amor­ty­za­cyj­ne mogą być róż­ne.

  • Woj­ciech Kucia

    Witam,
    Dosyć dokład­nie prze­ko­pa­łem się przez arty­kuł, komen­ta­rze … ten i inne w tema­ty­ce indy­wi­du­al­nej staw­ki amor­ty­za­cji miesz­ka­nia, któ­re było użyt­ko­wa­ne przez poprzed­nich wła­ści­cie­li przez 60 mie­się­cy.

    Nie­ste­ty nigdzie nie zna­la­złem infor­ma­cji na temat jak ew. udo­wod­nić, że miesz­ka­nie było tyle użyt­ko­wa­ne.
    Moja spra­wa jest o tyle zło­żo­na że miesz­ka­nie pocho­dzi z 2010 roku … naby­łem je kil­ka dni temu … nie­ste­ty nie wiem od kie­dy ktoś zaczął użyt­ko­wać to miesz­ka­nie.

    Czy datą roz­po­czę­cia użyt­ko­wa­nia jest może data zapi­sa­nia księ­gi wie­czy­stej : 2010-12-03 ? (jest to lokal w budyn­ku wie­lo­ro­dzin­nym)

    czy nale­ży szu­kać jakie­goś inne­go doku­men­tu (ja jestem 4 z kolei wła­ści­cie­lem więc pew­no trud­no będzie dotrzeć do pierw­sze­go, któ­ry pew­no wie od kie­dy fak­tycz­nie lokal zaczął użyt­ko­wać).

    • Jakub

      Wg mnie mia­ro­daj­nym dowo­dem są np. regu­lar­nie opła­ca­ne czyn­sze przez ten okres, lub jeśli było wynaj­mo­wa­ne to kopie umo­wy naj­mu. Jeśli kupu­je­my to wyda­je mi się, że na przy­kład oświad­cze­nie poprzed­nie­go wła­ści­cie­la w akcie nota­rial­nym wystar­czy?

      • Woj­ciech Kucia

        Poprzed­ni wła­ści­ciel był wła­ści­cie­lem tyl­ko przez oko­ło 8 mie­się­cy … jesz­cze wcze­śniej­szy przez 2 lata … więc na te 60 mie­się­cy skła­da się kil­ku włą­ści­cie­li … a do pierw­sze­go nie ma nawet jak dotrzeć.

        Pyta­nie w któ­rym momen­cie ewen­tu­al­na doku­men­ta­cja była­by potrzeb­na ?

        I czy fakt tego że miesz­ka­nie zosta­ło odda­ne do użyt­ku pierw­sze­my wła­ści­cie­lo­wi w jakimś kon­kret­nym dniu nie świad­czy o tym, że od tego dnia roz­po­czę­ło się użyt­ko­wa­nie ?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Bar­dzo cie­ka­we pyta­nie!

      Datą roz­po­czę­cia uży­wa­nia loka­lu nie jest data zapi­su księ­gi wie­czy­stej. Nie widzę tu związ­ku. Jeże­li lokal był kupio­ny od dewe­lo­pe­ra, to zapew­ne został wyda­ny w sta­nie dewe­lo­per­skim, a zatem raczej nie był zdat­ny do korzy­sta­nia natych­miast po odbio­rze (chy­ba, że ktoś się bar­dzo będzie upie­rał by miesz­kać w takim nie­wy­koń­czo­nym lokal).

      Usta­wa o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych nie prze­wi­du­je jakichś spe­cjal­nych wymo­gów dla udo­wod­nie­nia daty roz­po­czę­cia uży­wa­nia środ­ka trwa­łe­go, a zatem nale­ży odwo­łać się do prze­pi­sów ogól­nych. Sto­sow­nie do prze­pi­su art. 180 § 1 ordy­na­cji podat­ko­wej jako dowód nale­ży dopu­ścić wszyst­ko, co może przy­czy­nić się do wyja­śnie­nia spra­wy, a nie jest sprzecz­ne z pra­wem.

      Możesz poszpe­rać w aktach pro­wa­dzo­nych dla księ­gi wie­czy­stej. Znaj­dziesz je w czy­tel­ni ksiąg wie­czy­stych. Może to pozwo­li Ci na odszu­ka­nie danych pierw­sze­go nabyw­cy i dotar­cie do nie­go (czę­sto w aktach nota­rial­nych poda­wa­ne są inne adre­sy niż adre­sy kupio­ne­go miesz­ka­nia). On może zło­żyć Ci odpo­wied­nie oświad­cze­nie na piśmie, któ­re posłu­ży Ci jako dowód. Może w tecz­ce znaj­dziesz inne doku­men­ty, wska­zu­ją­ce na datę roz­po­czę­cia uży­wa­nia. Raczej nie uzy­skasz infor­ma­cji w biu­rze mel­dun­ko­wym. Moż­na też popy­tać sąsia­dów. Dobrym pomy­słem jest zapy­ta­nie wspól­no­ty o zuży­cie mediów. Jeże­li roz­sąd­ne dla nor­mal­ne­go uży­wa­nia loka­lu zuży­cie wody roz­po­czę­ło się np. w czerw­cu 2011, to moż­na przy­jąć, że w tym mie­sią­cu roz­po­czął ktoś korzy­stać z loka­lu. Oczy­wi­ście trze­ba pamię­tać, że w cza­sie wykoń­cze­nia loka­lu też zuży­wa się wodę, ale nie takie ilo­ści.
      Przy dowo­dach trze­ba pamię­tać, że muszą one być wia­ry­god­ne. Poza tym pomię­dzy dowo­dzo­nym fak­tem a dowo­dem musi zacho­dzić logicz­na spój­ność. Np. nie jest dowo­dem bez­po­śred­nim zamiesz­ki­wa­nia kogoś w loka­lu fakt zło­że­nia oświad­cze­nia pisem­ne­go tej tre­ści. Oświad­cze­nie jest tyl­ko dowo­dem tego, że ktoś je zło­żył. Nato­miast pośred­nio moż­na z takie­go dowo­du wycią­gnąć okre­ślo­ne wnio­ski, a w razie wąt­pli­wo­ści organ podat­ko­wy ma pra­wo prze­słu­chać taką oso­bę, co będzie ozna­cza­ło prze­pro­wa­dze­nie dowo­du z zezna­nia świad­ka (dowód ten będzie już dowo­dem bez­po­śred­nim). Na pew­no im będzie dużo łatwiej takie­go czło­wie­ka zlo­ka­li­zo­wać w razie potrze­by.

  • Peter

    Inne rodzja naby­cia nie­ru­cho­mo­ści i moż­li­wość amor­ty­za­cji wg indy­wi­du­al­nych sta­wek:

    Pio­trze, po lek­tu­rze Two­jej książ­ki wiem już znacz­nie wię­cej. Muszę jed­nak dopy­tać o sytu­acje jesz­cze dla mnie nie jasne:

    1) czy daro­wi­zna w pierw­szej lini (cór­ka) upraw­nia obda­ro­wa­ne­go do amo­ar­ty­za­cji staw­ka­mi indy­wi­du­al­ny­mi, jeśli przez 60 mie­się­cy przed daro­wi­zną miesz­ka­nie było zamiesz­ki­wa­ne przez naszą rodzi­nę

    2) W jakim wie­ku musi być cór­ka aby móc otrzy­mać taką daro­wi­znę i roz­li­czać się z PIT samo­dziel­nie?

    3) Czy miesz­ka­nie uzy­ska­ne poprzez zamia­nę miesz­kań moż­na amor­ty­zo­wać staw­ką indy­wi­du­al­ną (waru­nek 60 mie­się­cy speł­nio­ny)?

    Dzię­ku­ję i pozdra­wiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Wyda­je mi się, że z punk­tu widze­nia eko­no­micz­ne­go brniesz w nie­wła­ści­wą stro­nę, ale posta­ram się podać Ci naj­waż­niej­sze infor­ma­cje.

      Ad. 1.
      W mojej oce­nie upraw­nia. Przy czym co do zasa­dy przy­ję­cie przez mało­let­nie­go daro­wi­zny wyma­ga zgo­dy sądu opie­kuń­cze­go. Nie trze­ba uzy­ski­wać zgo­dy, gdy nie­ru­cho­mość nie jest obcią­żo­na, np. hipo­te­ką lub w inny spo­sób.

      Ad. 2.
      Zasa­dą jest, że oso­by, któ­re wycho­wu­ją mało­let­nie dzie­ci powin­ny docho­dy tych dzie­ci doli­czyć do wła­snych docho­dów wyka­za­nych w zezna­niu rocz­nym, jeże­li przy­słu­gu­je im pra­wo pobie­ra­nia pożyt­ków ze źró­deł przy­cho­dów dzie­ci (art. 7 ust. 1 usta­wy o PIT). Moż­na dziec­ko mało­let­nie roz­li­czać osob­no tyl­ko wte­dy, gdy nie korzy­stasz z jego docho­dów, np. odkła­dasz je na jego oddziel­ny rachu­nek ban­ko­wy. W takim wypad­ku jed­nak, wie­le czyn­no­ści jakich chcesz doko­nać w imie­niu dziec­ka będzie wyma­ga­ło zgo­dy sądu opie­kuń­cze­go.

      Ad. 3.
      Naby­cie w dro­dze zamia­ny jest naby­ciem odpłat­nym, a w kon­se­kwen­cji zrów­na­ne z naby­ciem w dro­dze umo­wy sprze­da­ży. Z tego powo­du, po speł­nie­niu prze­słan­ki, że lokal jest loka­lem miesz­kal­nym uży­wa­nym, moż­na zasto­so­wać staw­kę amor­ty­za­cji nawet 10%. Przy kal­ku­la­cji jed­nak uwzględ­nij, że przy umo­wie zamia­ny nie unik­niesz PCC (od war­to­ści obu miesz­kań) i tak­sy nota­rial­nej, a w kon­se­kwen­cji opła­cal­ność takiej ope­ra­cji może być moc­no wąt­pli­wa.

      Pamię­taj, że zada­łeś pyta­nia bar­dzo ogól­ne. W wypad­ku dal­szych roz­wa­żań nad punk­tem 1 i 2 koniecz­nie omów swo­ją spra­wę z praw­ni­kiem prak­ty­ku­ją­cym w Two­jej miej­sco­wo­ści i dorad­cą podat­ko­wym. Zagad­nie­nia zarzą­du mająt­kiem mało­let­nie­go peł­ne są niu­an­sów i puła­pek, któ­re mogą kom­plet­nie zdez­or­ga­ni­zo­wać ten zarząd.

      • Peter

        Dzię­ku­ję za odpo­wie­dzi. Taki zabieg roz­wa­ża­łem dla peł­no­let­nie­go dziec­ka. Wg. mojej wie­dzy PCC przy zamia­nie miesz­kań pła­ci się jedy­nie od dodat­niej róż­ni­cy w war­to­ści miesz­kań.

        To może zadam takie pyta­nie: Jak kie­dy­kol­wiek wyjść z amor­ty­za­cji 1,5% na miesz­ka­niu z ryn­ku pier­wot­ne­go i przejść na staw­kę indy­wi­du­al­ną na tym samym miesz­ka­niu?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Jed­ną spra­wą jest osią­gnię­cie pożą­da­nej moż­li­wo­ści 10% amor­ty­za­cji, a oddziel­nym zagad­nie­niem jest sens eko­no­micz­ny albo ryzy­ko zwią­za­ne z taki­mi dzia­ła­nia­mi.

          Znam przy­pad­ki, gdy po daro­wiź­nie miesz­ka­nia dziec­ku, dziec­ko to, mając za wzór przed­się­bior­czych rodzi­ców, samo podej­mo­wa­ło dzia­łal­ność gospo­dar­czą. Po kil­ku latach komor­nik sprze­da­wał nie­ru­cho­mość na licy­ta­cji… Póki mamy sami kon­tro­lę na swo­im mająt­kiem i kie­ru­je­my się roz­sąd­kiem oraz boga­tym doświad­cze­niem życio­wym, to w razie wpad­ki mamy pre­ten­sje tyl­ko do sie­bie.

          Jeże­li cho­dzi o moż­li­wość wyj­ścia z amor­ty­za­cji 1,5% to parę pomy­słów jest. Moż­na wpro­wa­dzić roz­dziel­ność mająt­ko­wą pomię­dzy mał­żon­ka­mi, podzie­lić mają­tek i póź­niej nawza­jem daro­wać sobie tak uzy­ska­ne skład­ni­ki. Moż­na wnieść apor­tem do spół­ki. Moż­na daro­wać komuś z rodzi­ny. Sprze­dać komuś z rodzi­ny „na raty” z zabez­pie­cze­niem w posta­ci hipo­te­ki. Itp. Jed­nak tak jak pisa­łem, każ­dy z tych pomy­słów jest zwią­za­ny z jaki­miś kosz­ta­mi i ryzy­kiem. Co nie­ste­ty wpły­wa na rze­czy­wi­stą opła­cal­ność takie­go kro­ku.

          • Peter

            Dzię­ku­ję. Wła­śnie roz­wa­ża­my zakup 2 miesz­kań z ryn­ku pier­wot­ne­go na kre­dyt hipo­tecz­ny. Opcja z wpro­wa­dze­niem roz­dziel­no­ści mająt­ko­wej jest dla nas obec­nie trud­na bo musie­li­by­śmy spła­cić obec­ne 2 kre­dy­ty i pocze­kać min. 6 mie­się­cy, bo takie­go okre­su na roz­dziel­no­ści wyma­ga­ją ban­ki. Ale przy­szedł mi pomysł pokrew­ny: Czy zamia­na miesz­kań po 60 mie­sią­cach i uzy­ska­nie amor­ty­za­cji 10% moż­li­we jest jeśli każ­de z nas naj­pierw zaku­pi jed­ną nie­ru­cho­mość do mająt­ku oso­bi­ste­go (pozo­sta­jąc we współ­wła­sno­ści), po czym nastą­pi zamia­na (nadal współ­wła­sność)? 😉

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            A kto to wie co będzie za 60 mie­się­cy? Od 2018 roku mają być sza­lo­ne zmia­ny, a Ty mówisz o jesz­cze dal­szych pla­nach.

            Co to zna­czy „(pozo­sta­jąc we współ­wła­sno­ści)”?

          • Peter

            Pozo­sta­jąc we współ­wła­sno­ści moż­na naby­wać mają­tek tyl­ko do indy­wi­du­al­ne­go mająt­ku jed­ne­go mał­żon­ka, dru­gi mał­żo­nek nie sta­je się z auto­ma­tu wpółw­ła­ści­cie­lem. Przy akcie nota­rial­nym musi zna­leźć się taka wzmian­ka „do mająt­ku wła­sne­go i ze środ­ków zgro­ma­dzo­nych przed ślu­bem”.

            Tak 2018 to wiel­ka nie­wia­do­ma. Pla­nu­je pod obec­ne usta­wy podat­ko­we.

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Cho­dzi ci o wspól­ność mał­żeń­ską :-).

            Jeże­li tak, to Twój pomysł w obec­nym sta­nie praw­nym wyda­je się popraw­ny.

          • Peter

            Tak, wspól­ność mał­żeń­ska. ;:-) Zasta­na­wiam się jakie to może mieć kon­se­kwen­cje dla a) moż­li­wo­ści wspól­ne­go roz­li­cze­nia PIT z róż­nych źró­deł (etat, najem oby­dwie nie­ru­cho­mo­ści powin­ny przy­no­sić dochód) b) inne?

            Widzisz jakieś ryzy­ka?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            W przy­pad­ku roz­li­cze­nia wspól­ne­go mał­żon­ków niu­an­sów jest mul­tum. M. in. wyklu­cza tę moż­li­wość opo­dat­ko­wa­nie jed­ne­go z mał­żon­ków naj­mu ryczał­tem. Trze­ba by uważ­nie prze­śle­dzić art. 6 i 6a usta­wy o PIT (od 2017 będą zmia­ny tych prze­pi­sów), a naj­le­piej swo­ją sytu­ację prze­dys­ku­to­wać z dorad­cą podat­ko­wym. Razem z doku­men­ta­mi i kon­kret­ny­mi licz­ba­mi.

  • Maciej Roman

    Witam,
    Czy aby uwzględ­niać amor­ty­za­cję przy wynaj­mo­wa­ne­go loka­lu trze­ba mieć dzia­łal­ność gospo­dar­czą?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie trze­ba. Moż­na ją pro­wa­dzić tak­że w ramach tzw. naj­mu pry­wat­ne­go.

      • Maciej Roman

        A czy nie­zbęd­na jest wyce­na rze­czo­znaw­cy przy loka­lu uzy­ska­nym z daro­wi­zny ? Czy moż­na przy­jąć war­tość na innej pod­sta­wie?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Przy naby­ciu środ­ka trwa­łe­go w dro­dze daro­wi­zny, podat­nik może doko­nać samo­dziel­nej wyce­ny i w ten spo­sób usta­lić jej war­tość począt­ko­wą. Waż­ne jest jed­nak, że wyce­na ta powin­na być doko­na­na w opar­ciu war­tość ryn­ko­wą z dnia naby­cia wła­sno­ści, a nie dnia przy­ję­cia ŚT do uży­wa­nia (ewi­den­cji). Trze­ba też zwró­cić uwa­gę na kil­ka innych szcze­gó­łów.

          • Maciej Roman

            Dzię­ku­ję bar­dzo za odpo­wie­dzi.

  • Domi­ni­ka

    Witam. Potrze­bu­ję wyce­nić nowo wybu­do­wa­ny dom miesz­kal­ny w któ­rym będzie pro­wa­dzo­na dzia­łal­ność gospo­dar­cza. Poza fak­tu­ra­mi posia­dam bar­dzo duzo para­go­nów potwier­dza­ją­cych zakup mate­ria­łów budow­la­nych. Czy mogę je uwzględ­nić przy wyce­nie pomi­mo tego ze nie wid­nie­ją na nich moje dane tak jak na fak­tu­rze? Czy wyko­na­nie ele­wa­cji rów­nież moż­na brać pod uwa­gę przy takiej wyce­nie?
    Pozdra­wiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Cho­dzi Ci zapew­ne nie o wyce­nę domu, a o usta­le­nie kosz­tów jego wytwo­rze­nia. Przy wytwo­rze­niu środ­ka trwa­łe­go, co do zasa­dy jako pod­sta­wę amor­ty­za­cji sto­su­je się bowiem koszt wytwo­rze­nia, a nie war­tość ryn­ko­wą.

      W uza­sad­nio­nych przy­pad­kach, przy pra­wi­dło­wym udo­ku­men­to­wa­niu powią­za­nia pomię­dzy para­go­nem, a celem wydat­ku, moż­na uwzględ­nić też para­go­ny. Oczy­wi­ście takie podej­ście do spra­wy może wią­zać się z duży­mi wąt­pli­wo­ścia­mi orga­nu podat­ko­we­go i jest obar­czo­ne spo­rym ryzy­kiem nie­uzna­nia, a w kon­se­kwen­cji koniecz­no­ści przej­ścia całej ewen­tu­al­nej pro­ce­du­ry odwo­ław­czej.
      Koszt wyko­na­nia ele­wa­cji budyn­ku jest też kosz­tem zwią­za­nym z jego budo­wą. Nie widzę moż­li­wo­ści, by nie mógł być zwią­za­ny z wytwo­rze­niem ŚT. Skąd wąt­pli­wość?

      • Domi­ni­ka

        Dzię­ku­ję. Popro­stu nie wiem do jakie­go momen­tu mogę zali­czać wydat­ki jako koszt wytwo­rze­nia czy ma to byc tyl­ko stan suro­wy zamknie­ty czy tak­ze mon­taz np scho­dow wew, wszyst­kich drzwi w domu czy wan­ny albo prysz­ni­ca? Zawsze moze przyjsc urzed­nik kto­ry powie ze dzia­la­nosc gospo­dar­czą mozna pro­wa­dzic w domu bez ele­wa­cji czy bez drzwi wew i potrak­to­wac taki dom jako ‘kom­plet­ny i zdat­ny do uzyt­ko­wa­nia’. Pod­kre­ślę ze dzia­ła­ność gospo­dar­cza bedzie pro­wa­dzo­na tyl­ko w jed­nym pomiesz­cze­niu.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Amor­ty­za­cji pod­le­ga budy­nek, a nie jego część, nie­za­leż­nie od tego jaka jego część jest wynajmowana/używana do celów DG. Gdy­byś w ter­mi­nie póź­niej­szym zde­cy­do­wa­ła się wynająć/używać w DG kolej­ne pomiesz­cze­nie to nadal amor­ty­zu­je się budy­nek.
          Argu­men­ta­cja czy moż­na pro­wa­dzić dzia­łal­ność bez ele­wa­cji czy bez drzwi wewnętrz­nych jest kom­plet­nie nie­lo­gicz­na. Rów­nie dobrze, dzia­łal­ność moż­na pro­wa­dzić w par­ku albo na pla­cu przed budyn­kiem.

          • Domi­ni­ka

            Rozu­miem że do kosz­tow wytwo­rze­nia mam zali­czyc wszyst­kie wydat­ki jakie ponio­słam?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Wszyst­kie wydat­ki” to zbyt pojem­ne poję­cie. Celo­we — zwią­za­ne z wytwo­rze­niem środ­ka trwa­łe­go i pra­wi­dło­wo udo­ku­men­to­wa­ne.

          • Domi­ni­ka

            Wszyst­kie mam na myśli wan­nę, pral­kę, lodów­kę czy pie­kar­nik? Są to wydat­ki sta­no­wią­ce koszt wytwo­rze­nia domu? A wogó­le co w sytu­acji gdy dom jest wybu­do­wa­ny na zaku­pio­nej na wła­sność dział­ce? Zna­la­złam inter­pre­ta­cję zgod­nie z któ­rą wydat­ki ponie­sio­ne na wybu­do­wa­nie domu na wła­snej dział­ce nie sta­no­wią kosz­tu wytwo­rze­nia domu a zwięk­sza­ją war­tość grun­tu.

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Pral­ka, lodów­ka, pie­kar­nik nie jest czę­ścią budyn­ku sko­ro da się je odłą­czyć od gniazd­ka i wynieść.
            Budy­nek jest oddziel­nym środ­kiem trwa­łym od grun­tu, któ­ry też jest środ­kiem trwa­łym, choć jego aku­rat się nie amor­ty­zu­je. Gdzie zna­la­złaś taką inter­pre­ta­cję?

          • Domi­ni­ka
          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Ale ta inter­pre­ta­cja nie doty­czy war­to­ści począt­ko­wej środ­ka trwa­łe­go tyl­ko usta­le­nia kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du ze sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści. To zupeł­nie inna baj­ka…

          • Domi­ni­ka

            Ok, juz wszyst­ko zała­pa­łam. Dzie­ku­ję!

  • Joan­na

    Witam,
    Mam pyta­nie o nastę­pu­ją­cą sytu­ację :
    1.Mieszkanie naby­łam w 2002 roku, jako miesz­ka­nie z ryn­ku wtór­ne­go ‚ale poprzed­ni wła­ści­cie­le użyt­ko­wa­li je 2 lata.
    2.Mieszkanie jest miesz­ka­niem wła­sno­ścio­wym.
    3.Mieszkałam samo­dziel­nie w tym miesz­ka­niu do roku 2007 (ponad 5 lat licząc od daty aktu z 2002 do daty aktu z 2007) , kie­dy to miesz­ka­nie w poło­wie odsprze­da­łam swo­jej siostrze.Od tego momen­tu mamy to miesz­ka­nie jako współ­wła­sność.
    4. Od roku 2017 pla­nu­je­my je wyna­jąć.
    Moje pyta­nia są nastę­pu­ją­ce :
    Czy w moim przy­pad­ku staw­ka amor­ty­za­cji to 1,5% ‚a w przy­pad­ku mojej sio­stry to staw­ka z prze­dzia­łu 2,5–10% z uwa­gi na to iż naby­ła na wtór­ny miesz­ka­nia któ­re było użyt­ko­wa­ne przez 60 miesięcy?Czy dobrze to rozu­miem ?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Tak, dobrze rozu­miesz.

      Dla Cie­bie staw­ka amor­ty­za­cji wyno­si mak­sy­mal­nie 1,5%.

      Dla sio­stry staw­ka amor­ty­za­cji wyno­si do 10% oczy­wi­ście o ile będzie w sta­nie udo­wod­nić, że przed dniem naby­cia przez nią udzia­łów miesz­ka­nie było uży­wa­ne przez ponad 60 mie­się­cy. Z Two­jej wypo­wie­dzi wyni­ka, że z dowo­dem na to nie powin­no być pro­ble­mu.

      • Joan­na

        Dzię­ku­ję bar­dzo za odpo­wiedz.

  • Ewa

    Witam ser­decz­nie, czy koszt aktu praw­ne­go zmie­nia­ja­cy for­me wla­sno­sci z spo­ldziel­cze­go wla­sno­scio­we­go pra­wa do loka­lu na pel­na wla­snosc mozna trak­to­wac jako koszt uzy­ska­nia przy­cho­du z naj­mu? Zabez­pie­cza to w mojej oce­nie mozli­wosc naj­mu w przy­szlo­sci, ale czy moze to byc zakwe­stio­no­wa­ne? Pozdra­wiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie moż­na tego kosz­tu tak potrak­to­wać. Koszt tego aktu nota­rial­ne­go moż­na za to (nie w cało­ści) wli­czyć w war­tość począt­ko­wą nowo­pow­sta­łe­go środ­ka trwa­łe­go.

  • Woj­ciech

    Pro­szę o pora­dę czy w przy­pad­ku zaku­pu nie­ru­cho­mo­ści (miesz­ka­nia) wraz z udzia­łem w pra­wie użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go (grun­tu i czę­ści wspól­nej budyn­ku) nale­ży te czę­ści wyce­nić i odjąć od war­to­ści począt­ko­wej wyli­czo­nej na pod­sta­wie ceny trans­ak­cyj­nej.

    Z obec­nie zebra­nych infor­ma­cji wyni­ka, że tak — trze­ba użyt­ko­wa­nie wie­czy­ste odjąć.

    Czy w przy­pad­ku użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go nale­ży wyce­nić grunt (np. wg. Pana arku­sza) a następ­nie prze­mno­żyć wynik przez współ­czyn­nik korek­ty Wk, wg. dość skom­pli­ko­wa­ne­go wzo­ru:

    (1-(procent/T)/wsp)*(t/T)+0,25*(T-t)/t

    ?

    Gdzie
    0,09 <= wsp <-0,12
    pro­cent to pro­cent opła­ty za użyt­ko­wa­nie wie­czy­ste
    T — pier­wot­na licz­ba lat użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go
    t — licz­ba pozo­sta­łych lat użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Bra­wo! Wszyst­ko się zga­dza.

      Przy czym wzo­ru nie spraw­dzam — zakła­dam, że wzią­łeś z roz­po­rzą­dze­nia. Dodat­ko­wo, jako że pod­sta­wo­wą for­mą usta­le­nia war­to­ści pra­wa użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go jest jego wyce­na, naj­pierw w notat­kach zapi­su­je­my, że odstę­pu­je­my od tej wyce­ny z powo­du bra­ku ofert na ryn­ku i z tego powo­du sto­su­je­my wzór. Wzór jest alter­na­ty­wą, któ­rą moż­na zasto­so­wać tyl­ko wte­dy, gdy nie jest moż­li­we wyko­na­nie wyce­ny. W prak­ty­ce nikt nie robi wycen, bo nie­za­bu­do­wa­ny­mi dział­ka­mi w użyt­ko­wa­niu wie­czy­stym raczej się nie han­dlu­je.

      • Woj­ciech

        Dzię­ku­ję za potwier­dze­nie. Tak, wzór z roz­po­rzą­dze­nia.

        Proś­ba o zwró­ce­nie uwa­gi jaki ten wzór jest bez­sen­sow­ny. Gdy pozo­sta­ły do zakoń­cze­nia użyt­ko­wa­nia czas zbie­ga do 0 (koń­czy się), to dru­ga część wzo­ru zbie­ga do nie­skoń­czo­no­ści np. przy
        T=99 (zwy­cza­jo­wy okres UW dla budyn­ków miesz­kal­nych) i
        t=1 pozo­stał już tyl­ko roku użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go

        (T-t)/t=98

        nawet przy pomno­że­niu przez 0,25 dosta­je­my współ­czyn­nik kory­gu­ją­cy ponad 24. Czy­li war­tość pra­wa użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go przez 1 rok kalendarzowy=wartość grun­tu * 24.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Zga­dzam się w 100%.

          Kie­dyś pilo­to­wa­łem prze­kształ­ce­nie pra­wa użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go grun­tu po budyn­kiem usłu­go­wym, gdy jesz­cze to było moż­li­we. Począt­ko­wo dopła­ta wyno­si­ła kil­ka­set tysię­cy zło­tych. Wnio­sek wyco­fa­li­śmy, wystą­pi­li­śmy o prze­dłu­że­nie umo­wy użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go, po zawar­ciu umo­wy i nowym wnio­sku o prze­kształ­ce­nie, spa­dło do kil­ku­dzie­się­ciu tysię­cy.

  • Tibaut

    Jak odli­cza­nie amor­ty­za­cji i innych kosz­tow ma sie w przy­pad­ku cudzo­ziem­cow (i do tego nie­re­zy­den­tow podat­ko­wych w Pol­sce) wynaj­mu­ja­cych miesz­ka­nia na cele miesz­kal­ne? Czy cudzo­ziem­cy (nie­re­zy­den­ci — maja­cy ogra­ni­czo­ny obo­wia­zek podat­ko­wy) roz­li­cza­ja­cy sie na zasa­dach ogol­nych, moga uwzgled­niac kosz­ty?

    z gory dzie­ku­je za infor­ma­cje

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Oczy­wi­ście

      • Tibaut

        b. dzie­ku­je za odpo­wiedz. Jedy­na infor­ma­cje w Inter­ne­cie na ten temat pocho­dzi­la z 2006 roku
        http://www.dalc.com.pl/publikacje/rzeczpospolita/3245/
        i zain­try­go­wal mnie tam ten frag­ment
        »W odróż­nie­niu od osób kra­jo­wych nie­re­zy­den­tom nie przy­słu­gu­ją odli­cze­nia od docho­du (przy­cho­du) ani od podat­ku, wspól­ne roz­li­cze­nie z mał­żon­kiem ani roz­li­cze­nie na zasa­dach prze­wi­dzia­nych dla Samot­nych rodzi­ców.«

        Na szcze­scie chy­ba cos sie w tej kwe­stii zmie­ni­lo.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Odli­cze­nia od docho­du to coś zupeł­nie inne­go, niż kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du. Odli­cze­nia od docho­du są zwią­za­ne z wszel­ki­mi ulga­mi podat­ko­wy­mi, któ­rych kie­dyś było znacz­nie wię­cej niż teraz.

  • Rena­ta

    Witam, czy to praw­da, że jeże­li pier­wot­nie miesz­ka­nie zaku­pi­łam do celów wła­snych — miesz­kal­nych, a z cza­sem je wyna­ję­łam, po wynaj­mie do kosz­tów przy­cho­du nie mogę zali­czyć odse­tek od kre­dy­tu pła­co­nych aktu­al­nie? Z jakie­go prze­pi­su to wyni­ka? Dzię­ku­ję

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie sły­sza­łem o bra­ku takich moż­li­wo­ści. Dla­te­go nie podam prze­pi­su 🙂

  • Rena­ta

    Dzię­ku­ję. Zapy­tam jesz­cze o jed­na rzecz. Z moje­go aktu nota­rial­ne­go wyni­ka, iż z wła­sno­ścią loka­lu zwią­za­ny jest udział w 46/10000 czę­ści we wspól­nych czę­ściach i urzą­dze­niach budyn­ku oraz w pra­wie wła­sno­ści grun­tu. To jed­nak, jak Pan pisał nie pod­le­ga amor­ty­za­cji. Jak zatem mam obli­czyć war­tość przy­pa­da­ją­ce­go mi grun­tu i tych czę­ści wspól­nych?

  • Krzysz­tof L

    Pio­trze gra­tu­lu­ję świet­nej książ­ki i arty­ku­łu – potęż­ny kop­niak rze­czo­wej wie­dzy. Pomi­mo ich ana­li­zy mam jed­nak kil­ka wąt­pli­wo­ści, dla­te­go ser­decz­nie pro­szę Cię o pomoc.

    W XI 2005 zaku­pi­łem miesz­ka­nie sta­no­wią­ce odręb­ną wła­sność wraz z pra­wem do wie­czy­ste­go użyt­ko­wa­nia ułam­ko­wej czę­ści grun­tu i czę­ści wspól­nej. Po prze­pro­wa­dze­niu gene­ral­ne­go remon­tu miesz­ka­łem w nim, a od IX 2009 wynaj­mu­ję i do tej pory roz­li­czam ryczał­tem.
    W VI 2016 kupi­łem dru­gie miesz­ka­nie, któ­re wyre­mon­to­wa­łem i wynaj­mu­ję na poko­je od X 2016 (jeden pokój od koń­ca wrze­śnia). Mając na uwa­dze opty­ma­li­za­cję podat­ko­wą, moż­li­wość zasto­so­wa­nia sta­wek indy­wi­du­al­nych (sta­re miesz­ka­nia) i zamiar w prze­cią­gu kil­ku dni kup­na kolej­ne­go miesz­ka­nia pla­nu­ję od 2017 roku roz­li­czać się wg zasad ogól­nych.

    1. Z jed­nej stro­ny mówi się o roz­po­czę­ciu amor­ty­za­cji od następ­ne­go mie­sią­ca po wpro­wa­dze­niu do ewi­den­cji ŚT z dru­giej od cza­su prze­ka­za­nia do użyt­ko­wa­nia. W moim przy­pad­ku jest to kil­ka mie­się­cy lub lat róż­ni­cy. Prze­ka­za­nie do użyt­ko­wa­nia nastą­pi­ło znacz­nie wcze­śniej, a wpro­wa­dzam je do ewi­den­cji ŚT w XII 2016, aby roz­po­cząć od roku 2017 amor­ty­za­cję. Twój arkusz „Ewi­den­cja środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych” wpro­wa­dza z auto­ma­tu roz­po­czę­cie amor­ty­za­cji od mie­sią­ca następ­ne­go. Od kie­dy zatem roz­po­czy­nam amor­ty­za­cję?
    2. Do wyce­ny udzia­łu w grun­cie korzy­stam z Two­je­go arku­sza. Jakie wia­ry­god­ne źró­dło możesz pole­cić, do okre­śle­nia wzro­stu war­to­ści cen dzia­łek w róż­nych rejo­nach Pol­ski, aby nie mieć w przy­szło­ści pro­ble­mów z US. Pod­kre­ślasz w książ­ce, iż arkusz nie nada­je się do wyce­ny pra­wa użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go grun­tu. Uda­ło mi się wyszu­kać na stro­nie BIP UM kil­ka­na­ście prze­tar­gów na sprze­daż miesz­kań w bez­po­śred­niej oko­li­cy wraz z ułam­ko­wym pra­wem do wie­czy­ste­go użyt­ko­wa­nia grun­tu, w któ­rych wyod­ręb­nio­na jest war­tość udzia­łu w grun­cie od war­to­ści loka­lu. Czy w takim wypad­ku rów­nież nie mogę sko­rzy­stać z Two­je­go arku­sza? Po komen­ta­rzach poja­wi­ła mi się wąt­pli­wość, czy miał­bym rów­nież odli­czać od war­to­ści począt­ko­wej ułam­ko­wą część wspól­ną budyn­ku. W książ­ce nie zna­la­złem o tym mowy, na logi­kę powin­na ona rów­nież pod­le­gać amor­ty­za­cji.
    3. W książ­ce piszesz o kwa­li­fi­ko­wa­niu wydat­ków na wypo­sa­że­nie poni­żej 3,5 tys. do bez­po­śred­nich kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­dów w mie­sią­cu odda­nia do użyt­ko­wa­nia lub o moż­li­wo­ści ich kwa­li­fi­ka­cji do ŚT, jeże­li podat­nik uzna, że prze­wi­dy­wa­ny okres ich użyt­ko­wa­nia jest dłuż­szy niż rok. Sko­ro miesz­ka­nie odda­ne było do użyt­ko­wa­nia kil­ka miesięcy/lat temu czy w ogó­le mogę zakwa­li­fi­ko­wać wydat­ki na wypo­sa­że­nie jako bez­po­śred­nie kosz­ty? Opcja kwa­li­fi­ka­cji jako ŚT wyda­je się być korzyst­niej­sza. Czy możesz pod­po­wie­dzieć jak w prak­ty­ce to roz­wią­zać lub gdzie moż­na o tym poczy­tać?
    4. Czy mogę dodać do war­to­ści począt­ko­wej jakie­kol­wiek kosz­ty zwią­za­ne z remon­tem i dopo­sa­ża­niem w okre­sie kie­dy miesz­ka­nie było wynaj­mo­wa­ne i roz­li­cza­ne ryczał­tem?
    5. Przy okre­śle­niu war­to­ści począt­ko­wej nie­ru­cho­mo­ści doda­ję m.in. kosz­ty remon­tu i powi­nie­nem od nich odjąć odli­cze­nie dużej ulgi budow­la­nej i zwrot VAT za mate­ria­ły budow­la­ne (VZM-1), jeże­li z nich korzy­sta­łem. Dopie­ro przy tak okre­ślo­nej war­to­ści począt­ko­wej mogę amor­ty­zo­wać nie­ru­cho­mość. Czy dobrze rozu­miem?
    6. Czy moż­na do war­to­ści począt­ko­wej dodać płat­no­ści eki­pie remon­to­wej, któ­ra nie ma zare­je­stro­wa­nej dzia­łal­no­ści i nie wysta­wi­ła fak­tu­ry? Mam nato­miast pod­pi­sy zle­ce­nio­bior­cy potwier­dza­ją­ce przy­ję­cie płat­no­ści za wyko­na­ne robo­ty dokład­nie wg umo­wy.
    Z góry dzię­ku­ję za odpo­wiedź.

  • bar­bra

    Będę amor­ty­zo­wa­ła trzy miesz­ka­nia. Czy mogę zsu­mo­wać odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne i inne kosz­ty z tych trzech miesz­kań i porów­noć z przy­cho­da­mi z tych­że trzech miesz­kań czy tez poró­na­nie kosz­tów i przy­cho­dów musze robić dla każ­de­go loka­lu odręb­nie? Budzi to moja wat­pli­wość gdyż jed­no z miesz­kań było kupio­ne daw­no i kwo­ty amor­ty­zo­wa­ne są bar­dzo niskie. Wola­ła­bym pokryć je z miesz­ka­nia nr 2 i 3.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Przy­cho­dy i kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­dów są sumo­wa­ne w ramach źró­dła przy­cho­dów jakim jest najem.

      Nato­miast oczy­wi­ście każ­dy śro­dek trwa­ły nale­ży wpro­wa­dzić do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych indy­wi­du­al­nie i indy­wi­du­al­nie amor­ty­zo­wać.

  • Sylw­roc

    Witam

    czy nie pro­wa­dząc dzia­łal­no­sci mam rów­nież moż­li­wosc odli­czac amor­ty­za­cje od podat­ku ?
    czy jesli miesz­ka­nie bylo zaku­pio­ne na kre­dyt to odset­ki od kre­dy­tu też moge odli­czac ?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jeże­li cho­dzi o pierw­sze pyta­nie to tak, oczy­wi­ście.
      Jeże­li cho­dzi o dru­gie pyta­nie to część odse­tek nali­czo­nych do dnia roz­po­czę­cia amor­ty­za­cji wli­cza się w war­tość począt­ko­wą środ­ka trwa­łe­go, a te zapła­co­ne już po roz­po­czę­ciu amor­ty­za­cji są kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du.

    • Sylw­roc

      Dzię­ku­je za odpo­wiedź

  • Urszu­la Moskal

    Witam, w 2008 roku kupi­łam za 160 000 od Spół­dziel­ni Miesz­ka­nio­wej miesz­ka­nie w sta­nie dewe­lo­per­skim ( odręb­na wła­sność) , na wykoń­cze­nie miesz­ka­nia wyda­łam 40 000 , potem po 5 latach był robio­ny remont za łącz­ny koszt 9 000,łącznie miesz­ka­jąc tam zaan­ga­żo­wa­łam 49 000 co sta­no­wi ponad 30% ceny zaku­pu. Od lute­go 2017 miesz­ka­nie będzie wpro­wa­dzo­ne pierw­szy raz do ewi­den­cji śr.trwałych i wynaj­mo­wa­ne, czy w związ­ku z zaan­ga­żo­wa­niem ponad 30% w miesz­ka­nie mogę zasto­so­wać indy­wi­du­al­ną staw­kę amor­ty­za­cji mie­dzy 1,5% a 10% . Dzię­ku­je za odpo­wiedz.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ale remont (ten za 9.000 zł) nie był ulep­sze­niem. Praw­da? Z tego powo­du nie moż­na go zali­czać do wydat­ków na ulep­sze­nie.

      • Urszu­la Moskal

        Wła­ści­wie to był bo dosta­wi­łam ścia­nę w dużym poko­ju zamie­nia­jąc go na 2 mniej­sze i doszły dodat­ko­we drzwi , oraz zosta­ły pocho­wa­ne rury gazo­we wiec to chy­ba moż­na uznać za ulep­sze­nie ? A i czy na ulep­sze­nie ( te z 2008 roku za 40 tys musze miec wszyst­kie fak­tu­ry, bo część po pro­stu wybla­kła)

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          W spra­wie wybla­kłych fak­tur pro­szę skon­tak­to­wać się ze mną mailo­wo to pod­rzu­cę kil­ka orze­czeń na ten temat. Adres ema­il jest w opcji „o blo­gu”.

          • Urszu­la Moskal

            Czy w związ­ku z wyko­na­ny­mi pra­ca­mi- przyj­mu­jąc że uzna­ne są za ulep­sze­nie, słusz­ne jest moje rozu­mo­wa­nie że mogę zasto­so­wać indy­wi­du­al­na staw­kę amor­ty­za­cji w związ­ku z ponie­sie­niem ponad 30% kosz­tów?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Nie­zu­peł­nie. Jeże­li począt­ko­wy wyda­tek wyniósł 160.000, a nakła­dy ulep­sze­nio­we łącz­nie 49.000 to łącz­na war­tość począt­ko­wa wyno­si 49.000/209.000, a więc 23,4%.
            Pro­szę jed­nak pamię­tać o uwzględ­nie­niu war­to­ści grun­tu w war­to­ści począt­ko­wej, co pozwo­li na obni­że­nie tej kwo­ty 160.000 zł, a w kon­se­kwen­cji zwięk­szy udział ulep­szeń. Jeże­li z aktu nota­rial­ne­go albo wyj­dzie z wyce­ny, że grunt miał odpo­wied­nią war­tość to ten począt­ko­wy wyda­tek ule­gnie zmniej­sze­niu i w kon­se­kwen­cji zmie­nią się pro­por­cje.

          • Krzysz­tof

            Hmm w tej sytu­acji napraw­de mozna zasto­so­wac indy­wi­du­al­na staw­ke amor­ty­za­cji jeze­li miesz­ka­nie jest dewe­lo­per­skie (co tez ozna­cza ze nie bylo uzyt­ko­wa­ne 60 mie­sie­cy przed zaku­pem)?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Ale tutaj mówi­my o loka­lu miesz­kal­nym ulep­szo­nym, a nie o uży­wa­nym. Lokal trak­tu­je się jako ulep­szo­ny, jeże­li przed wpro­wa­dze­niem do ewi­den­cji wydat­ki ponie­sio­ne przez podat­ni­ka na ulep­sze­nie sta­no­wi­ły co naj­mniej 30% war­to­ści począt­ko­wej.

          • Krzysz­tof

            Rozu­miem, czy­li zakup miesz­ka­nia dewe­lo­per­skie­go po czym po latach ulep­sze­nie go za 30% war­to­sci pozwa­la na korzy­sta­nie z indy­wi­du­al­nej amor­ty­za­cji.
            Czy sa jesz­cze inne mozli­wo­sci korzy­sta­nia z indy­wi­du­al­nej amor­ty­za­cji jeze­li miesz­ka­nie bylo zaku­pio­ne od dewe­lo­pe­ra?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Pro­szę nie rozu­mieć tego co napi­sa­łem wprost tyl­ko wraz z kon­tek­stem Two­je­go przed­mów­cy. Jego sytu­acja była spe­cy­ficz­na.
            30% to udział kosz­tów ulep­sze­nia w war­to­ści począt­ko­wej środ­ka trwa­łe­go, a nie ceny zaku­pu loka­lu. Popeł­niasz ten sam błąd co przed­mów­ca.
            Inne moż­li­wo­ści zasto­so­wa­nia staw­ki indy­wi­du­al­nej były dys­ku­to­wa­ne wcze­śniej, czy­li tyl­ko wte­dy gdy po 60 mie­sią­cach uży­wa­nia nastą­pi prze­nie­sie­nie wła­sno­ści na inne oso­by.

  • Zofia

    Witam
    Mam pyta­nie doty­czą­ce amor­ty­za­cji loka­lu miesz­kal­ne­go, któ­re zaku­pi­łam sama jed­nak za pie­nią­dze pocho­dzą­ce z daro­wi­zny od mat­ki. Czy ta sytu­acja wyklu­cza sto­so­wa­nie amor­ty­za­cji jako kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du przy naj­mie loka­lu miesz­kal­ne­go?
    z góry dzię­ku­ję za odpo­wiedź
    Zofia

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie wyklu­cza. Nie widzę prze­szkód by taki lokal amor­ty­zo­wać.

  • Kszysz­tof

    witam ser­decz­nie i gra­tu­lu­je swiet­ne­go blo­ga!
    Czy w sklad amor­ty­za­cji mozna wli­czyc kosz­ty sprze­tu AGD?
    i wia­za­ce sie pyta­nie:
    czy kosz­ty sprze­tu AGD mozna odli­czyc przy oka­zji od kosz­tow przy­cho­du z naj­mu (zakla­da­my ze sprzet jest wymie­nio­ny w wypo­sa­ze­niu miesz­ka­nia w umo­wie o wyna­jem)

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Sprzę­tu AGD nie wli­cza się w war­tość począt­ko­wą loka­lu.

  • Kuba

    Witam, blog rze­czy­wi­ście mega faj­ny…
    przy oka­zji o ile moż­na pro­sić o dopre­cy­zo­wa­nie tema­tu zaku­pio­nych sprzę­tów AGD a mia­no­wi­cie jeże­li nie wli­cza­my je do począt­ko­wej war­to­ści amor­ty­zo­wa­nej to w jaki spo­sób może­my to ująć w kosz­tach naj­mu?
    I dru­gi temat to jeże­li miesz­ka­nie jest prze­zna­czo­ne na wyna­jem od wrze­śnia ale dotych­czas jest wyna­ję­ty tyl­ko jeden pokój to czy amor­ty­za­cję trze­ba jakoś ina­czej liczyć?
    pozdra­wiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jeże­li cho­dzi o sprzęt AGD to zale­ży od jego war­to­ści. Jeże­li mie­ści się do 3.500 zł, to może­my zali­czyć go wprost w kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du w mie­sią­cu odda­nia do uży­wa­nia (przy naj­mie pry­wat­nym). Jeże­li war­tość prze­kra­cza 3.500 zł, to są one odręb­ny­mi środ­ka­mi trwa­ły­mi i są oddziel­nie wpro­wa­dzo­ne do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych i odręb­nie amor­ty­zo­wa­ne.

      Jeże­li cho­dzi o najem poko­ju to nie cała amor­ty­za­cja będzie kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du. Temat jest pre­cy­zyj­nie i punkt po punk­cie opi­sa­ny tutaj: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

      • Krzysz­tof

        Obec­nie remon­tu­je 2 miesz­ka­nia. Czy war­tosc 3500 odno­si sie do loka­lu czy do calo­sci kosz­tow ponie­sio­nych na AGD w roku podat­ko­wym?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Limit 3500 zł doty­czy każ­de­go środ­ka trwa­łe­go (każ­de­go sprzę­tu AGD).

  • Mag­da

    Witam
    Mam pyta­nie czy jeśli poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści zapła­ci­łam w maju a miesz­ka­nie po raz pierw­szy wyna­ję­łam w sierp­niu to mogę ten poda­tek wrzu­cić w kosz­ty pomi­mo, że był ponie­sio­ny przed pod­pi­sa­niem umo­wy naj­mu?

  • Kuba

    Witam, szko­da ze tak póź­no tu tra­fi­łem…

    Mam pyta­nie — miesz­ka­nie z lat 50, zaku­pi­łem w 2007 roku miesz­ka­łem tam przez kil­ka lat a od 2012 roz­po­czą­łem najem pry­wat­ny wg zasad ogól­nych. Nigdy jed­nak nie odli­cza­łem amor­ty­za­cji. Czy mogę zatem od teraz roz­po­cząć taką amor­ty­za­cję. Czy muszę pro­wa­dzić jakaś dodat­ko­wą doku­men­ta­cję jeśli zacznę roz­li­czać taki najem (co ozna­cza wpro­wa­dze­nie do ewi­den­cji), no i czy mogę zło­żyć korek­tę do wcze­śniej­szych zeznań podat­ko­wych?

    Czy jest gdzieś na tym forum jakiś przy­kład przez ile taką amor­ty­za­cję moż­na odli­czać — może jakiś przy­kład.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Oczy­wi­ście moż­na roz­po­cząć amor­ty­za­cję. Ewi­den­cję środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych nale­ży zacząć pro­wa­dzić.

      Z korek­tą dekla­ra­cji za lata wstecz­ne to bym uwa­żał, bo cięż­ko będzie ją uza­sad­nić.

      Wszyst­kie infor­ma­cje moż­na zna­leźć w porad­ni­ku: http://books.skarbonamamony.pl/amortyzacja-wynajmowanej-nieruchomosci/

      Albo w śro­dę będzie szko­le­nie, na któ­re możesz się zapi­sać:
      http://skarbonamamony.pl/amortyzacja-szkolenie

  • Joan­na Pogo­rzel­ska

    Witam,

    Kupi­li­śmy z mężem miesz­ka­nie we wrze­śniu tego roku, któ­re prze­zna­czy­li­śmy na wyna­jem od 1 grud­nia 2016 roku.
    Przy­je­li­śmy ogól­ne zasa­dy opo­dat­ko­wa­nia.
    Bar­dzo pro­szę o infor­ma­cję z jaką datą powin­ni­śmy przy­jąć nie­ru­cho­mość do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych? Zazna­czę, że jest to miesz­ka­nie z ryn­ku wtór­ne­go uży­wa­ne dłu­żej niż 60 mie­sie­cy, zanim doszło do pod­ni­sa­nia umo­wy naj­mu prze­pro­wa­dza­li­smy 2 mie­sięcz­ny remont, czy zgod­ne będzie wpro­wa­dze­nie środ­ka z datą z umo­wy naj­mu czy­li tak naprw­dę odda­niem nie­ru­cho­mo­ści do uzyt­ko­wa­nia czy­li 1 grud­nia czy moze powin­na to byc data naby­cia? Rozu­miem, ze pierw­szych odpi­sów amor­ty­za­cyj­nych moze­my doko­nac mie­siac po mie­sia­cu naj­mu czy­li w naszym przy­pad­ku pierw­szy odpis amor­ty­za­cyj­ny nastą­pi w stycz­niu (za gru­dzien)?

    Dzię­ku­je za odpo­wiedz.
    Pozdra­wiam,
    Joan­na

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ewi­den­cja środ­ków trwa­łych powin­na zawie­rać zarów­no datę naby­cia, jak i datę przy­ję­cia do uży­wa­nia (data wyda­nia loka­lu najem­cy). Ta dru­ga wyzna­cza moment roz­po­czę­cia amor­ty­za­cji — roz­po­czy­na­my ją w kolej­nym mie­sią­cu.

      Zapra­szam na dzi­siej­sze szko­le­nie: http://skarbonamamony.pl/amortyzacja-szkolenie

  • Piotr

    Dzień dobry,
    Mam pro­blem z usta­le­niem war­to­ści począt­ko­wej miesz­ka­nia spół­dziel­cze­go — wła­sno­ścio­we­go:

    naby­łem pra­wo do miesz­ka­nia spół­dziel­cze­go w 1993 poprzez wpła­tę czę­ści jego ówcze­snej war­to­ści i prze­ka­za­nie wkła­du z ksią­że­czek miesz­ka­nio­wych (nie mam infor­ma­cji dokład­nie jaka była jego ówcze­sna war­tość).

    Jak wyli­czyć war­tość począt­ko­wą tego miesz­ka­nia jeże­li chciał­bym zacząć je wynaj­mo­wać i amor­ty­zo­wać jako war­to­ści nie­ma­te­rial­ne i praw­ne?
    Pisa­łem na webi­na­rze ale nie docze­ka­łem się odpo­wie­dzi.

    Pozdra­wiam,
    Piotr

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie­ste­ty, ale odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne od tego spół­dziel­cze­go wła­sno­ścio­we­go pra­wa do loka­lu nie sta­no­wią koszów uzy­ska­nia przy­cho­du bowiem zgod­nie z art. 23 ust. 1 pkt 45a ppkt b nie uwa­ża się za kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­dów odpi­sów amor­ty­za­cyj­nych od war­to­ści począt­ko­wej środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych jeże­li przed dniem 1 stycz­nia 1995 r. zosta­ły one naby­te lecz nie­za­li­czo­ne do środ­ków trwa­łych albo war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych.

      • Piotr

        Dzię­ki za odpo­wiedź,
        domy­ślam się, że przy­wo­ła­ny prze­pis defi­ni­tyw­nie prze­są­dza o bra­ku moż­li­wo­ści zali­cze­nia amor­ty­za­cji tego miesz­ka­nia w kosz­ty, nie­mniej kom­plet­nie nie rozu­miem co ozna­cza sfor­mu­ło­wa­nie: nie­za­li­czo­ne do środ­ków trwa­łych albo war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych.

        Popro­szę dodat­ko­wo o odpo­wiedź na poniż­sze:
        Czy prze­kształ­ce­nie i wyod­ręb­nie­nie tego miesz­ka­nia (pla­nu­ję doko­nać tego w przy­szłym roku) spo­wo­du­je, że będzie moż­li­we zali­cze­nie jego amor­ty­za­cji w kosz­ty? A jeże­li tak to jak wyli­czyć jego war­tość?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Nie­za­li­czo­ne do środ­ków trwa­łych albo war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych” ozna­cza, że gdy­by przed 1995 rokiem to spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu zosta­ło przy­ję­te do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych, to mogło­by być nadal amor­ty­zo­wa­ne.

          Jeże­li cho­dzi o prze­nie­sie­nie przez spół­dziel­nię wła­sno­ści loka­lu, to w takim wypad­ku będzie moż­li­we doda­nie tak nowo uzy­ska­ne­go (wytwo­rzo­ne­go przez podat­ni­ka) środ­ka trwa­łe­go do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych i roz­po­czę­cie amor­ty­za­cji.

          • Piotr

            Dzię­ku­ję za wyja­śnie­nie i odpo­wiedź, to dobra wia­do­mość 🙂 bo już zasta­na­wia­łem się czy lepiej nie sprze­dać i kupić takie, któ­re mógł­bym amor­ty­zo­wać.

            Popro­szę jesz­cze o odpo­wiedź / wska­zów­kę w spr. dru­gie­go moje­go pyta­nia: jak wyli­czyć war­tość zaku­pu tak wyod­ręb­nio­ne­go miesz­ka­nia?

  • Anna Cie­plik

    Jak wyli­czyć war­tość począt­ko­wą miesz­ka­nia prze­kształ­co­ne­go
    z wła­sno­ścio­we­go spół­dziel­cze­go na odręb­ną wła­sność? W akcie nota­rial­nym nie
    mam wpi­sa­nej żad­nej war­to­ści miesz­ka­nia.

    Pisa­łem na webi­na­rze ale nie docze­ka­łam się pre­cy­zyj­nej
    odpo­wie­dzi 🙂

  • Józek

    Witaj Pio­trze,

    Potwierdź, czy ze szko­le­nia dobrze zro­zu­mia­łem, że indy­wi­du­al­ną
    staw­kę amor­ty­za­cji od 2,5 do 10% moż­na same­mu usta­lić jeśli:

    1. miesz­ka­nie było wyko­rzy­sty­wa­ne na cele miesz­kal­ne przez
    co naj­mniej 60 mie­się­cy przed jego naby­ciem

    lub

    2. miesz­ka­nie było wyko­rzy­sty­wa­ne na cele miesz­kal­ne przez
    co naj­mniej 60 mie­się­cy po jego naby­ciu nie­za­leż­nie czy zosta­ło zaku­pio­ne z
    ryn­ku pier­wot­ne­go czy wtór­ne­go.

    i na jakiej pod­sta­wie może­my udo­wod­nić przed US że lokal był
    wyko­rzy­sty­wa­ne na cele miesz­kal­ne przez 60 mie­się­cy.

    Popraw mnie jeśli nie­któ­re infor­ma­cje są błęd­ne.

    Pozdra­wiam Józek

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Pra­wi­dło­wa jest oczy­wi­ście (nie­ste­ty) odpo­wiedź 1.

      Moż­na sto­so­wać wszel­kie środ­ki dowo­do­we. Zezna­nia poprzed­nie­go wła­ści­cie­la (np. oświad­cze­nie w akcie nota­rial­nym), jakieś doku­men­ty z wspól­no­ty, za media, itp.

  • Leszek Kocio­łek

    Hello.Czy dobrze roxzu­miem ze naj­pierw skla­dam w US Pit-36 a nastep­nie kla­sycz­nie uzu­pel­niam pit 37 dot moje­go sto­sun­ku pra­cy. czy w pit 37 gdzies cos musze dodac z pitu 36?Z gory dzie­ku­je za infor­ma­cje:)

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jeże­li osią­gasz docho­dy z naj­mu i opo­dat­ko­wu­jesz je na zasa­dach ogól­nych to skła­dasz tyl­ko PIT-36. Na nim umiesz­czasz wszyst­kie źró­dła docho­dów jakie masz, w tym z pra­cy. PITa-37 wte­dy już nie skła­dasz. Nie moż­na skła­dać dwóch PITów.

      • Leszek Kocio­łek

        Dzie­ki za info. W takim razie pozo­sta­je mi zagad­ka jak zlo­zyc Pita36 do kon­ca stycz­nia gdy z pra­cy dosta­ne dane do Pita37 pew­nie w lutym.…..:(

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Może mylisz PIT-36 z PIT-28?
          PIT-36 i PIT-37 skła­da się do 30 kwiet­nia.
          PIT-28 skła­da się do 31 stycz­nia, przy czym tę dekla­ra­cję skła­da­ją oso­by, któ­re zde­cy­do­wa­ły się poda­tek docho­do­wy od naj­mu roz­li­czać w for­mie ryczał­tu ewi­den­cjo­no­wa­ne­go. Ta decy­zja musia­ła zostać oświad­czo­na naczel­ni­ko­wi urzę­du skar­bo­we­go już wcze­śniej.

          • Leszek Kocio­łek

            Caly czas mam w glo­wie ze przy amor­ty­za­cji jest pit36 i to skla­dam do kon­ca stycz­nia — spraw­dze bo naj­wi­docz­niej cos zle prze­czy­ta­lem:) A czy fakt ze miesz­ka­nie kto­re amor­ty­zu­je jest na mnie a roz­li­czam sie wspol­nie z zona ma zna­cze­nie?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            W kwe­stii PITa, nie ma to zna­cze­nia.

  • Anna Dabrow­ska

    Two­je prak­tycz­ne podej­ście do tema­tu bar­dzo było pomoc­ne przy decy­zji doty­czą­cej for­my opo­dat­ko­wa­nia, jak i przy przy­go­to­wa­niu reje­stru środ­ków trwa­łych.
    Mam pyta­nie doty­czą­ce zalicz­ki na poda­tek. Mam ją pła­cić co mie­siąc do 20 każ­de­go mie­sią­ca. Jak mam okre­ślić poziom zalicz­ki? Czy może to być linio­wo 19% od docho­du?
    Przy tej for­mie opo­dat­ko­wa­nia dochód do opo­dat­ko­wa­nia cza­sem jest ujem­ny, jak potrak­to­wać taki mie­siąc przy wyli­cza­niu zalicz­ki?

    I nie skła­dam żad­nych dekla­ra­cji mie­sięcz­nych, oprócz oświad­cze­nia o opo­dat­ko­wa­niu cało­ści docho­du z naj­mu przez jed­ne­go z mał­żon­ków na zasa­dach ogól­nych. Tak?
    Pozdra­wiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny
      • Anna Dabrow­ska

        Czy najem miesz­ka­nia uzy­ska­ne­go w wyni­ku aktu daro­wi­zny może być roz­li­cza­ne na zasa­dach ogól­nych. Inny­mi sło­wy czy moż­na amor­ty­zo­wać takie miesz­ka­nie?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Oczy­wi­ście.

  • Eve

    Jeze­li uzy­czam miesz­ka­nie mojej mamie kto­ra to miesz­ka­nie pozniej wynaj­mu­je i roz­li­cza sie z wynaj­mu na zasa­dach ogol­nych (wie­cej na http://biznes.onet.pl/wiadomosci/nieruchomosci/uzyczenie-nieruchomosci-kiedy-rodzi-skutki-podatkowe/1jx03p), to czy w tej sytu­acji moze tez odli­czyc amor­ty­za­cje nie­ru­cho­mo­sci od *jej* podat­ku, czy moze to pozo­sta­je tyl­ko przy­wi­le­jem wla­sci­cie­la nie­ru­cho­mo­sci?

    z gory dzie­ku­je ze infor­ma­cje!

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Z samej defi­ni­cji środ­ka trwa­łe­go wyni­ka, że podat­nik musi być jego wła­ści­cie­lem albo współ­wła­ści­cie­lem. Z tego powo­du, nie jest moż­li­we amor­ty­zo­wa­nie go przez oso­bę, któ­ra posia­da śro­dek trwa­ły na pod­sta­wie umo­wy uży­cze­nia.

      • Eve

        dzie­ku­je za infor­ma­cje!

      • Eve

        Jesz­cze jed­no pyta­nie w tej kwe­stii: czy w tej sytu­acji moge amor­ty­za­cje uzy­czo­ne­go miesz­ka­nia odli­czyc przy moim zezna­niu podat­ko­wym?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Nie­ste­ty nie, bowiem nie może być kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du odpis amor­ty­za­cyj­ny gdy śro­dek trwa­ły odda­no do uży­wa­nia nie­od­płat­nie.

  • piotr

    Witam,
    jak wyli­czyć udział w czę­ściach wspól­nych budyn­ku? czy to też trze­ba odjąć od war­to­ści począt­ko­wej pod­czas amor­ty­za­cji, tak jak użyt­ko­wa­nie wie­czy­ste? a i czy jak wyli­cza­my to użyt­ko­wa­nie wie­czy­ste? było tro­chę pod koniec webi­na­ru, ale tro­chę nie­zro­zu­mia­le?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Naby­wa­jąc lokal naby­wasz mury (sam lokal i czę­ści wspól­ne budyn­ku) i udział w grun­cie. Od zapła­co­nej ceny (albo wyce­ny) odej­mu­jesz tyl­ko war­tość udzia­łu w grun­cie, a resz­tę amor­ty­zu­jesz. Nie ma potrze­by dal­sze­go wyod­ręb­nia­nia war­to­ści czę­ści wspól­nych budyn­ku, gdyż pra­wo ich uży­wa­nia jest zwią­za­ne z pra­wem wła­sno­ści loka­lu.

      • piotr

        I dla pra­wa użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go też to się robi?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Tak, ponie­waż użyt­ko­wa­nie wie­czy­ste nie pod­le­ga amor­ty­za­cji. Trze­ba doko­nać wyce­ny pra­wa użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste­go.

  • Joan­na O

    Dzień dobry:)
    Jak amor­ty­zu­je­my miesz­ka­nie zaku­pio­ne do mająt­ku wspól­ne­go w sytu­acji kie­dy jed­no z mał­żon­ków pro­wa­dzi DG. Jak amor­ty­zo­wać miesz­ka­nia wynaj­mo­wa­ne na doby czy­li tzw. najem krót­ko­ter­mi­no­wy?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ta dzia­łal­ność jest zwią­za­na z tym miesz­ka­niem? Czy najem na doby jest w ramach tej dzia­łal­no­ści? Czy jeste­ście czyn­ny­mi podat­ni­ka­mi VAT?

      • Joan­na O

        nie jeste­śmy podat­ni­ka­mi VAT, najem na doby jest w ramach DG a miesz­ka­nie jest z tym zwią­za­ne.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Jeże­li tyl­ko jeden z mał­żon­ków korzy­sta z loka­lu na potrze­by dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej, to wpro­wa­dza on go do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych i może doko­ny­wać odpi­sów amor­ty­za­cyj­nych od jego peł­nej war­to­ści począt­ko­wej.
          W wypad­ku naj­mu krót­ko­ter­mi­no­we­go amor­ty­za­cję pro­wa­dzi się iden­tycz­nie jak dla naj­mu dłu­go­ter­mi­no­we­go.

          • Joan­na O

            wiel­kie dzię­ki:)

  • Andrzej S.

    Dzień dobry,
    Po roz­mo­wie z Kra­jo­wą Infor­ma­cją Podat­ko­wą mam dwa pyta­nia:
    1. Trzy lata temu kupi­łem miesz­ka­nie uży­wa­ne przez ponad 10 lat, od razu je wyna­ją­łem i opła­cam poda­tek ryczał­tem, od tego roku prze­cho­dzę na zasa­dy ogól­ne i będę je amor­ty­zo­wać staw­ką 10% — poin­for­mo­wa­no mnie, że mogę, ale TYLKO PRZEZ 7 lat, bo te pierw­sze trzy już prze­pa­dły !??? Czy to praw­da ?
    2. W tym roku kupi­łem miesz­ka­nie od dewe­lo­pe­ra, do któ­re­go w ramach pro­mo­cji doło­żył miej­sce posto­jo­we w gara­żu pod­ziem­nym (sprze­da­wa­ne nor­mal­nie za 30 kPLN) za 1 PLN (taka cena jest w akcie nota­rial­nym) — jaką war­tość powi­nie­nem przy­jąć ? W KIP poin­for­mo­wa­no mnie, że … 1 PLN !???

    PS Dzię­ku­ję za mate­riał ze szko­le­nia n/t amor­ty­za­cji, bar­dzo cie­ka­wy !

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ad. 1
      W mojej oce­nie to nie­praw­da. W wypad­ku loka­li miesz­kal­nych, jed­ną z prze­sła­nek roz­po­czę­cia amor­ty­za­cji jest pod­ję­cie takiej decy­zji przez podat­ni­ka (art. 22c pkt 2 usta­wy). Ponad­to zgod­nie z art. 22d usta­wy, skład­ni­ki mająt­ku wpro­wa­dza się do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych naj­póź­niej w mie­sią­cu prze­ka­za­nia ich do uży­wa­nia. Jed­nak­że póź­niej­szy ter­min wpro­wa­dze­nia uzna­je się za ujaw­nie­nie środ­ka trwa­łe­go i takie środ­ki trwa­łe nazy­wa się ujaw­nio­ny­mi. Zgod­nie z art. 22h ust. 1 usta­wy, odpi­sów amor­ty­za­cyj­nych doko­nu­je się od ujaw­nio­nych środ­ków trwa­łych lub war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych nie­ob­ję­tych dotych­czas ewi­den­cją, począw­szy od mie­sią­ca nastę­pu­ją­ce­go po mie­sią­cu, w któ­rym te środ­ki lub war­to­ści zosta­ły wpro­wa­dzo­ne do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych.

      Z ostroż­no­ści zawsze moż­na wystą­pić z dobrze umo­ty­wo­wa­nym wnio­skiem o wyda­nie inter­pre­ta­cji indy­wi­du­al­nej. Koszt to 40 zł, a będziesz spać spo­koj­nie. Masz na to aż 7 lat 🙂

      Ad. 2
      Tutaj mają rację.

      • Andrzej S.

        Bar­dzo dzię­ku­ję za bły­ska­wicz­ną odpo­wiedź, masz rację, że do tema­tu z pierw­sze­go pyta­nia moż­na wró­cić za, powiedz­my, 6 lat :).
        A gdy­bym kupił miej­sce posto­jo­we za 300 kPLN i do tego dostał miesz­ka­nie za 1 PLN, to myślisz, że mógł­bym je amor­ty­zo­wać staw­ką 4,5% ???

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Naj­pierw musiał­byś zapła­cić więk­szy VAT od miej­sca posto­jo­we­go…

          • Andrzej S.

            Coś w tym jest 🙂
            Dzię­ku­ję jesz­cze raz 🙂

  • kawa­ler­ka

    Wynaj­mo­wa­łam miesz­ka­nie sio­strze w latach 2011–2014, nie zgło­si­łam tego fak­tu do US, wte­dy myśla­łam, że sko­ro to sio­stra, a wyna­jem był za kwo­tę poni­żej raty odset­ko­wej to nie muszę tego robić. Teraz wiem, że trze­ba było. Od 2015 miesz­ka­nie wynaj­mu­ję oso­bie spo­za rodzi­ny i fakt ten zgło­si­łam w odpo­wied­nim ter­mi­nie do US. Od 2015 odli­czam tak­że amor­ty­za­cję. US wezwał mnie do korek­ty PIT za lata 2011–14, z racji nie­zgło­szo­ne­go wcze­śniej wynaj­mu. W PIT-ach wyka­żę stra­tę za te lata, zgod­nie ze sta­nem fak­tycz­nym. Pyta­nie doty­czy jed­nak amor­ty­za­cji. Czy mogę ją roz­li­czyć w tych latach 2011–14? Pozwo­li mi to pod­wyż­szyć stra­tę, któ­rą wyko­rzy­stam w kolej­nych latach. Czy może takie wpro­wa­dze­nie amor­ty­za­cji jak­by ‘wstecz’ nie jest moż­li­we?

  • Mag­da

    Czy amor­ty­za­cję moż­na uwzględ­niać rów­nież w przy­pad­ku roz­li­cza­nia naj­mu krót­ko­ter­mi­no­we­go dom­ku let­ni­sko­we­go?

    • Mag­da

      Już doczy­ta­łam w odpo­wie­dziach, że chy­ba tak. Dzie­ku­ję.

  • Tomasz Kocie­la

    Czy jako koszt moż­na rów­nież wli­czyć sobie opła­tę któ­rą pobie­ra nota­riusz przy zawie­ra­niu umo­wy wynaj­mu w try­bie oka­zjo­nal­nym jeśli to wynaj­mu­ją­cy ją pono­si?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      W mojej oce­nie jak naj­bar­dziej, moż­na taką opła­tę wli­czyć do kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du.

  • Mag­da J.

    Dzień dobry,
    mam pro­blem ze zro­zu­mie­niem nie­któ­rych prze­pi­sów i usta­le­niem war­to­ści począt­ko­wej miesz­ka­nia.
    Miesz­ka­nie jest z 1980 r., spół­dziel­cze pra­wo loka­tor­skie miał od począt­ku mój ojciec. W 1995 r. ojciec zrzekł się tego pra­wa na moją rzecz — spół­dziel­nia przy­zna­ła mi pra­wo do loka­lu. W 2009 r. wystą­pi­łam do spół­dziel­ni o wyod­ręb­nie­nie loka­lu i zosta­łam jego wła­ści­cie­lem. W 2014 r. zaczę­łam to miesz­ka­nie wynaj­mo­wać (najem pry­wat­ny) i (o zgro­zo!) wpro­wa­dzi­łam je do ewi­den­cji ST i zaczę­łam amor­ty­zo­wać wg wyce­ny wła­snej, jako że w żad­nych doku­men­tach nie wid­nie­je war­tość miesz­ka­nia. Po wczo­raj­szym webi­na­rze mam wąt­pli­wo­ści, czy nie jestem w tara­pa­tach …
    Pyta­nia:
    1. czy w pozyż­szej sytu­acji słusz­nie zało­ży­łam, że nie ma moż­li­wo­ści usta­le­nia war­to­ści loka­lu i moż­na przy­jąć wyce­nę wła­sną?
    2. jeśli tak, to ceny ryn­ko­we z któ­re­go roku powin­nam była przy­jąć do wyce­ny? przy­ję­łam z 2013…
    3. jeśli wszyst­ko zro­bi­łam źle i jestem w czar­nej d…, to jak mogę to wypro­sto­wać??? korek­ty pitów za ostat­nie 2 lata??
    Bar­dzo pro­szę o odpo­wiedź i wska­za­nie prze­pi­sów, któ­re mają w mojej sytu­acji zasto­so­wa­nie.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Na to pyta­nie nie da się jed­no­znacz­nie odpo­wie­dzieć bez zba­da­nia doku­men­ta­cji.
      Praw­da jest nie­ste­ty taka, że w wypad­ku wytwo­rze­nia środ­ka trwa­łe­go, wyce­na może być wyko­na­na tyl­ko przez bie­głe­go powo­ła­ne­go przez podat­ni­ka (art. 22g ust. 9 usta­wy o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych). O ile w ogó­le są speł­nio­ne prze­słan­ki do zasto­so­wa­nia wyce­ny.
      Suge­ru­ję wizy­tę u dorad­cy podat­ko­we­go z kom­ple­tem doku­men­tów.

      • Mag­da J.

        Dzię­ku­ję za odpo­wiedź, będę zatem szu­kać pomo­cy dorad­cy.
        Zasta­na­wiam się, czy osta­tecz­nie, gdy­by się oka­za­ło, że nie ma innej moż­li­wo­ści, mogła­bym zasto­so­wać wyce­nę uprosz­czo­ną ze staw­ką 988zł/m2 i amor­ty­zo­wać przy staw­ce 1,5% (jeśli odli­cza­nie takie­go kosz­tu było­by korzyst­niej­sze niż przej­ście na ryczałt)?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Ja wie­rzę jed­nak, że dorad­ca po obej­rze­niu doku­men­tów znaj­dzie roz­wią­za­nie. Komen­ta­rze do usta­wy pod­po­wia­da­ją kil­ka roz­wią­zań ;).

          • Mag­da J.

            To jesz­cze szyb­ko spy­tam, jakie doku­men­ty przy­go­to­wać? Decy­zja o nada­niu pra­wa loka­tor­skie­go, akt nota­rial­ny prze­kształ­ca­ją­cy we wła­sność… i co jesz­cze?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Wszyst­kie PITy za okres w któ­rym masz najem, ewi­den­cję ŚT oraz zesta­wie­nia przy­cho­dów i kosz­tów jakie zapew­ne sobie robisz. Jed­nym sło­wem wszyst­ko 🙂

  • Mar­cin

    Witam,
    Książ­ka prze­czy­ta­na, webi­nar obej­rza­ny, bar­dzo dużo jako­ścio­wej wie­dzy. Dwa pyta­nia, któ­re mi się nasu­ne­ły:

    1.Czy jeże­li miesz­ka­nie kupio­ne prze­ze mnie było już wynaj­mo­we i amor­ty­zo­wa­ne przez wcze­śniej­sze­go wła­ści­cie­la czy mogę w takim wypad­ku amor­ty­zo­wać to miesz­ka­nie? Przez jaki okres ( Czy okres amor­ty­za­cji przez poprzed­nie­go wła­ści­cie­la jest wli­cza­ny do mojej amor­ty­za­cji )?

    2. Czy jeże­li sprze­da­ję miesz­ka­nie w trak­cie amor­ty­za­cji lub po jej zakoń­cze­niu, czy musi­my pła­cić jakieś dodat­ko­we podat­ki zwią­za­ne z amor­ty­za­cją? Czy np. odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne któ­re wyko­na­łem muszę przy sprze­da­ży spła­cić w jakimś podat­ku?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ad. 1
      Amor­ty­za­cja doko­ny­wa­na przez poprzed­nie­go wła­ści­cie­la nie ma żad­ne­go zna­cze­nia.
      Ad. 2
      Jeże­li najem jest pry­wat­ny to nie. Nic nie trze­ba pła­cić. Przy naj­mie zwią­za­nym z dzia­łal­no­ścią gospo­dar­czą to zależ­ne jest od innych czyn­ni­ków.

  • Mar­cin

    W takim razie mam pyta­nie jakiej wiel­ko­ści są to podat­ki i czy ewen­tu­al­nie są jakieś moż­li­wo­ści aby ich nie pła­cić?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie rozu­miem kon­tek­stu pyta­nia.

  • Mar­cin

    To pyta­nie odno­si się do wcze­śniej zada­ne­go prze­ze mnie. Czy w przy­pad­ku kie­dy pro­wa­dzę dzia­łal­ność gosp., amor­ty­zu­ję miesz­ka­nie, w pew­nym momen­cie posta­na­wiam je sprze­dać, mam moż­li­wość unik­nię­cia zapła­ce­nia podat­ku za zamor­ty­zo­wa­ną już część miesz­ka­nia. Jeże­li nie, czy są to jakieś wyso­kie podat­ki?

  • Maciej

    Witaj Pio­trze,

    przede wszyst­kim podzię­ko­wa­nia za bar­dzo mery­to­rycz­ne szko­le­nie webinar’owe. Wyda­wa­ło mi się, że dotych­czas czy­li od kwiet­nia 2014 roku wyko­rzy­stu­je wła­ści­wie amor­ty­za­cję posia­da­ne­go loka­lu (oprócz prze­rzu­ce­nia w 100% pod­wyż­ki opłat admi­ni­stra­cyj­nych i opłat za media na najem­cę) jako narzę­dzie opty­ma­li­za­cji podat­ko­wej. Po szko­le­niu poja­wi­ły się jed­nak wąt­pli­wo­ści, mia­no­wi­cie:

    - art. 22j pkt 3 wła­ści­wej usta­wy pra­wi, że podat­ni­cy mogę indy­wi­du­al­nie usta­lać staw­ki amor­ty­za­cyj­ne przy czym może okres amor­ty­za­cji uży­wa­nych loka­li miesz­kal­nych nie może być krót­szy niż 10 lat -w świe­tle powyż­sze­go obra­łem sobie okres 16 lat i 8 m-cy co prze­ło­ży­ło się na staw­kę amor­ty­za­cyj­ną 6,0169154%. Usta­lo­ny wła­śnie przy powyż­szej sto­pie amor­ty­za­cji odpis amor­ty­za­cyj­ny kwa­li­fi­ku­je jako KUP począw­szy od maja 2014. Czy z Two­jej per­spek­ty­wy Urząd Skar­bo­wy może mieć pod­sta­wę praw­ną aby żądać ode mnie przy­ję­cia okre­su użyt­ko­wa­nia np. 17 let­nie­go albo każ­de­go inne­go aby staw­ka amor­ty­za­cyj­na była zaokrą­gla­na np. do 2 miejsc po prze­cin­ku (6,02%)?
    — rozu­miem, że nie­uwzględ­nie­nie w war­to­ści począt­ko­wej ST kosz­tu opi­nii za wyce­nę (oczy­wi­ście w czę­ści za mury) jest moją stra­tą (zani­że­nie war­to­ści począt­ko­wej ST) i US skar­bo­wy nie powi­nien się cze­piać? Nad­mie­nię że koszt wyce­ny nie był KUP dane­go okre­su gdyż ponio­słem go przed roz­po­czę­ciem Naj­mu.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Odno­śnie pyta­nia pierw­sze­go, podat­ni­cy, z zastrze­że­niem art. 22l, mogą indy­wi­du­al­nie usta­lić staw­ki amor­ty­za­cyj­ne dla uży­wa­nych lub ulep­szo­nych środ­ków trwa­łych, po raz pierw­szy wpro­wa­dzo­nych do ewi­den­cji dane­go podat­ni­ka, z tym że okres amor­ty­za­cji nie może być krót­szy niż 10 lat w odnie­sie­niu do loka­li miesz­kal­nych. Tak­że nie trze­ba obie­rać okre­su amor­ty­za­cji tyl­ko wybrać sobie sta­wę, np. 6%. Nie trze­ba robić tego z taką dokład­no­ścią. W mojej oce­nie brak jest pod­staw do jakiej­kol­wiek inge­ren­cji urzę­du.

      Jeże­li cho­dzi o dru­gie pyta­nie to zali­cza­nie cze­go­kol­wiek w KUP albo na war­tość począt­ko­wą środ­ka trwa­łe­go jest pra­wem, a nie obo­wiąz­kiem podat­ni­ka. Oczy­wi­ście o ile dany koszt nie jest wyłą­czo­ny z moż­li­wo­ści zali­cze­nia go w KUP i jest nale­ży­cie udo­ku­men­to­wa­ny.

  • Doro­ta

    Witam Pio­trze,

    jeśli mogę liczyć na pomoc, pyta­nie. Cho­dzi o najem pry­wat­ny.
    Od mar­ca 2016 amor­ty­zu­ję budy­nek miesz­kal­ny ( 4 miesz­ka­nia). War­tość począt­ko­wa 369.000 PLN, staw­ka amor­ty­za­cji 5%.
    Wszyst­ko zda­je się być jasne, ale od sierp­nia do paź­dzier­ni­ka prze­pro­wa­dza­łam hydro­izo­la­cję budyn­ku i mam 3 FV na łącz­ną kwo­tę 20.000 PLN.
    Jak zwięk­szyć war­tość nie­ru­cho­mo­ści o tą war­tość i od kie­dy? Od następ­ne­go mie­sią­ca po skoń­cze­niu inwe­sty­cji i zsu­mo­wa­niu tych 3 fv?
    Wte­dy mia­ła­bym nową war­tość począt­ko­wą (czy­li sta­ra war­tość pomniej­szo­na o dotych­cza­so­wą amor­ty­za­cję + te 20.000 PLN).
    Dobrze rozu­mu­ję?

    Z góry dzię­ku­ję za pomoc.
    Pozdra­wiam.
    Doro­ta

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      W paź­dzier­ni­ku zwięk­szasz war­tość począt­ko­wą o 20.000 PLN.

      369.000 + 20.000 = 389.000 PLN

      Od listo­pa­da amor­ty­zu­jesz od zwięk­szo­nej war­to­ści począt­ko­wej. Obli­czasz amor­ty­za­cję do koń­ca roku:

      389.000 PLN x 5% x 2/12 = 3.241,67

      Z tego wycho­dzi Ci rata amor­ty­za­cyj­na na listo­pad 1.620,84 i na gru­dzień 1.620,83.

      W kolej­nym roku, na cały rok odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne wynio­są:

      389.000 PLN x 5% = 19.450 PLN
      Dzie­lisz to na mie­sią­ce wg. przy­ję­tej meto­dy kry­go­wa­nia zaokrą­gleń.

  • Rafał

    Dzień dobry, mam pyta­nie
    Czy moż­na sko­rzy­stać z amor­ty­za­cji przy krót­ko­ter­mi­no­wym wynaj­mo­wa­niu miesz­ka­nia, na tzw „doby”?
    Czy amor­ty­za­cja jest moż­li­wa tyl­ko w przy­pad­ku dłu­go­ter­mi­no­we­go naj­mu?
    Z góry dzię­ku­ję za odpo­wiedź.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Oczy­wi­ście moż­na też wte­dy, gdy pro­wa­dzi­my najem krót­ko­ter­mi­no­wy.

      • Rafał

        Panie Pio­trze chciał bym się z Panem skon­tak­to­wać w pry­wat­nej spra­wie. czy i jak było by to moż­li­we? np mailo­wo?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Adres ema­il jest w zakład­ce „o blo­gu”.

  • kaczan

    Mam pyta­nie. W 2006r naby­łem jako współ­wła­ści­ciel miesz­ka­nie. 50% było to mał­żeń­ska wspól­no­ta mająt­ko­wa moja i żony i pozo­sta­łe 50% mał­żeń­ska wspól­no­ta mająt­ko­wa moich rodzi­ców. Koszt naby­cia kawa­ler­ki to 120 tys. (razem z grun­tem któ­ry nie był wyszcze­gól­nio­ny). W 2015r otrzy­ma­łem daro­wi­znę od rodzi­ców do moje­go mająt­ku oddziel­ne­go w — pozo­sta­łe 50% tego miesz­ka­nia i udzia­łu w grun­cie wyce­nio­ne w akcie nota­rial­nym na 70 tys. PLN. Miesz­ka­łem w tym miesz­ka­niu po zaku­pie (budy­nek z lat 30 XX w). Chcę w tej chwi­li wyna­jąć to miesz­ka­nie.

    1. W jaki spo­sób mam doko­nać wyce­ny nie­ru­cho­mo­ści? Czy z pierw­sze­go aktu noatrial­ne­go 120 tys. (bo jestem współ­wła­ści­cie­lem), czy może 50% od 120 tys. czy­li 60 tys. + 70 tys z daro­wi­zny?. Czy mogę amor­ty­zo­wać całość (po odli­cze­niu grun­tu), czy mamy z żoną utwo­rzyć oddziel­nie ewi­den­cję środ­ków trwa­łych?

    2. Czy może bez­piecz­niej przy­jąć według niż­szej wyce­ny?

    3. Co z grun­tem? Miesz­ka­nie jest w budyn­ku 5 miesz­kal­nym. W grun­cie mam współ­udział. Czy mogę dla bez­pie­czeń­stwa przy­jąć pro­pr­cje 5:1 na rzecz wyce­ny miesz­ka­nia?

    4. Co z kosz­ta­mi remon­tów budyn­ku? Nie mamy w tej chwi­li for­mal­nej wspól­no­ty miesz­ka­nio­wej. Wszel­kie kosz­ty np. remont dachu, wymia­na drzwi wej­ścio­wych, wymia­na pło­tu dzie­li­li­śmy na 5 rów­nych czę­ści. Jak to by się teraz mia­ło z moż­li­wo­ścią roz­li­cze­nia tych kosz­tów? Czy nadal mogę roz­li­czać 1/5 część tych kosz­tów, czy musi­my roz­li­czać z doklad­no­ścią do posia­da­nych udzia­łów w budyn­ku? (róż­nią się one o max 1%, lecz przy wyż­szych kwo­tach zaczy­na­ją się róż­ni­ce). W jaki spo­sób mają być tytu­ło­wa­ne fak­tu­ry? Na „współ­włą­ści­cie­le budyn­ku nr. x przy uli­cy y”, czy tak jak do tej pory imien­nie na wła­ści­ce­le któ­re­goś z miesz­kań?

    5. Czy w myśl aktu­al­nie obo­wią­zu­ją­cych prze­pi­sów gdy­bym po zamor­ty­zow­niu miesz­ka­nia doko­nał daro­wi­zny mająt­ku odręb­ne­go na żonę, to Ona mogłą­by od nowa utwo­rzyć Ewi­den­cję Środ­ków Trwa­łych i amor­ty­zo­wać tę miesz­ka­nie? Czy ze wzglę­du na posia­da­ną współ­wła­sność nie będzie to moż­li­we?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ad. 1
      Naj­waż­niej­sza infor­ma­cja jest taka, że co do zasa­dy każ­dy z mał­żon­ków pro­wa­dzi wła­sną ewi­den­cję środ­ków trwa­łych i wła­sną amor­ty­za­cję. Ty musisz usta­lić war­tość dla udzia­łu kupio­ne­go w opar­ciu o cenę naby­cia, a dla udzia­łu otrzy­ma­ne­go w daro­wiź­nie według jego war­to­ści ryn­ko­wej. Żona usta­la war­tość począt­ko­wą w opar­ciu o cenę naby­cia.

      Ad. 2
      Nale­ży postą­pić zgod­nie z art. 22g usta­wy o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych.

      Ad. 3
      Nale­ży wyce­nić war­tość udzia­łu w grun­cie na odpo­wied­ni dzień i go odjąć.

      Ad. 4
      Tutaj jest wszyst­ko jed­no czy bie­rze­cie fak­tu­rę na wszyst­kich czy na jed­ne­go z współ­wła­ści­cie­li, któ­re­mu pozo­sta­li zwra­ca­ją. Zgod­nie z art. 207 k.c. współ­wła­ści­cie­le pono­szą wydat­ki i cię­ża­ry zwią­za­ne z rze­czą wspól­ną w sto­sun­ku do wiel­ko­ści udzia­łów i tak nale­ży dzie­lić wydat­ki czy­nio­ne na rzecz wspól­ną. Pod­sta­wą uję­cia kosz­tów może być opi­sa­ne odpo­wied­nio kse­ro fak­tu­ry, naj­le­piej z potwier­dze­niem prze­le­wu odpo­wied­niej czę­ści należ­no­ści.

      Ad. 5
      Zakła­dam, że żona ewi­den­cję zało­ży, więc daro­wi­zna na jej rzecz nic nie zmie­ni. Moż­na pomy­śleć co naj­wy­żej o daro­wiź­nie np. na dziec­ko. Ale to nie­sie za sobą ryzy­ko utra­ty kon­tro­li nad nie­ru­cho­mo­ścią.

      • kaczan

        Ad1. Myśla­łem, że jed­na z osób (raczej ja) będę się roz­li­czał z podat­ku. Z tego wyni­ka, że musi­my przy­cho­dy z naj­mu liczyć pro­por­cjo­nal­nie do udzia­łu? Każ­de z nas musi osob­no się roz­li­czać?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Napi­sa­łem, że co do zasa­dy tak jest. Moż­li­we jest roz­li­cza­nie przy­cho­dów z naj­mu przez jed­ne­go z mał­żon­ków. Ze wska­za­niem na Cie­bie, bo Ty masz oprócz udzia­łów będą­cych współ­wła­sno­ścią mał­żeń­ską tak­że udzia­ły w mająt­ku oso­bi­stym. W takim wypad­ku całą war­tość środ­ka trwa­łe­go Ty amor­ty­zu­jesz.

          • kaczan

            Dzię­ki za odpo­wiedź.

            Wra­ca­jąc jed­nak do mego wcze­śniej­sze­go pyta­nia. Jeśli ja już bym zamor­ty­zo­wał swój mają­tek odręb­ny, to czy gdy­bym zro­bił daro­wi­znę żonie, to Ona mogła­by ponow­nie doko­nać amor­ty­za­cji (oczy­wi­ście nie licze tu czę­ści wspól­nej, któ­rą ja bym wcze­śniej zamor­ty­zo­wał)

  • Łukasz Szy­mań­ski

    Czy staw­kę amor­ty­za­cji miesz­ka­nia moż­na zmie­nić po jakimś cza­sie? Począt­ko­wo sto­so­wa­łem staw­kę 1.5%, czy po kil­ku latach moż­na zmie­nić staw­kę na wyż­szą? Jest to miesz­ka­nie w kamie­ni­cy, użyt­ko­wa­ne wcze­śniej przez wie­le lat.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie­ste­ty, jest to nie­do­pusz­czal­ne.

  • Iwo­na Tom­kie­wicz

    Witam! Zaku­pi­li­śmy z mężem kawa­ler­kę w kwiet­niu 2016r. spół­dziel­cze włas. pra­wo do loka­lu , miesz­ka­nie wybu­do­wa­ne w 1967r., w któ­rej miał zamiesz­kać syn, pla­ny się zmie­ni­ły i od 1 paź­dzier­ni­ka 2016r. kawa­ler­kę wyna­ję­li­śmy, rozu­miem, że amor­ty­za­cja od 1 listo­pa­da, ale nie mam poję­cia jaką staw­kę zasto­so­wać, roz­li­cze­nie na zasa­dach ogól­nych PIT-36

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Odpo­wiedź jest w tre­ści wpi­su:

      Naj­pro­ściej zno­wu mają wła­ści­cie­le spół­dziel­czych wła­sno­ścio­wych praw do loka­lu miesz­kal­ne­go […]. W każ­dym z tych przy­pad­ków staw­ka wyno­si 2,5%.

  • Bar­tosz

    Witam
    Pla­nu­je kupic miesz­ka­nie na wyna­jem ze spół­dziel­czym wła­sno­ścio­wym pra­wem do loka­lu miesz­kal­ne­go. Potem chce wystą­pić o wnio­sek do spół­dziel­ni miesz­ka­nio­wej o prze­nie­sie­nie pra­wa wła­sno­ści loka­lu aby miec pra­wo do 10% amor­ty­za­cji. Czy tak moż­na, jak dłu­go to może potrwać?
    Dru­gie pyta­nie to 40 let­ni okres amor­ty­za­cji.. Miesz­ka­nie jest 1973 roku, czy­li teo­re­tycz­nie okres 40 lat juz minal, czy moze liczy on sie od daty zaku­pu prze­ze mnie i uzna­nia go za sro­dek trwa­ly czy­li od 2017?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jeże­li cho­dzi o pierw­sze pyta­nie to trwa to zwy­kle kil­ka mie­się­cy. Po prze­nie­sie­niu pra­wa wła­sno­ści loka­lu moż­na amor­ty­zo­wać nawet na 10%.

      Okres dotych­cza­so­we­go uży­wa­nia loka­lu nie ma żad­ne­go zna­cze­nia w tym wypad­ku.

  • Maria Gan­ske

    Witam,
    Pro­wa­dzę jed­no­oso­bo­wą dzia­łal­ność, pla­nu­ję kup­no miesz­ka­nia na fir­mę pod wyna­jem, mam 2 moż­li­wo­ści odku­pie­nie miesz­ka­nia 6 let­nie­go od rodzi­ców lub daro­wi­znę tego miesz­ka­nia, war­tość ryn­ko­wa oko­ło 450 tys, a następ­nie amor­ty­za­cję ze staw­ką 10%. Któ­ra z opcji jest bar­dziej korzyst­na i czy miesz­ka­nie w ramach daro­wi­zny mogę wpro­wa­dzić do ewi­den­cji, prze­zna­czyć na wyna­jem oraz amor­ty­zo­wać?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Każ­dy z tych warian­tów i jest dobry i każ­dy moż­na amor­ty­zo­wać.

      Zwróć tyl­ko uwa­gę, że aby amor­ty­zo­wać staw­ką 10% musisz udo­wod­nić, że przed NABYCIEM lokal był uży­wa­ny przez co naj­mniej 60 mie­się­cy. Nie liczy się dzień prze­ka­za­nia przez dewe­lo­pe­ra tyl­ko fak­tycz­ne roz­po­czę­cie uży­wa­nia.

      Przy zaku­pie loka­lu, gdy­byś musia­ła go sprze­dać przed upły­wem 5 lat od koń­ca roku, w któ­rym naby­łaś lokal, docho­dem do opo­dat­ko­wa­nia będzie tyl­ko ewen­tu­al­na nad­wyż­ka ceny sprze­da­ży nad ceną zaku­pu. Przy daro­wiź­nie nie ma ceny zaku­pu 🙂 więc w razie cze­goś to masz spo­ry dochód do opo­dat­ko­wa­nia.

  • Mał­go­rza­ta

    Witam,
    Jestem posia­dacz­ką wła­sno­ścio­we­go miesz­ka­nia, któ­re jako oso­ba nie­peł­no­let­nia odzie­dzi­czy­łam po mojej mamie. W miesz­ka­niu tym nigdy nie miesz­ka­łam, gdyż prze­by­wa­łam w rodzi­nie zastęp­czej, któ­ra mnie wycho­wy­wa­ła. Miesz­ka­niem w moim imie­niu, do cza­su mojej peł­no­let­no­ści dys­po­no­wa­ła moja bab­cia. Prak­tycz­nie miesz­ka­nie cały czas stoi puste, gene­ru­jąc tyl­ko kosz­ty. W chwi­li obec­nej koń­czę stu­dia, nadal nie miesz­kam w tym miesz­ka­niu, więc posta­no­wi­łam w koń­cu je wynaj­mo­wać. Prze­pro­wa­dzi­łam gene­ral­ny remont . Czy w momen­cie wynaj­mu rów­nież mogę to miesz­ka­nie amor­ty­zo­wać? Jeśli tak to czy za war­tość począt­ko­wą mogę przy­jąć war­tość ryn­ko­wą miesz­ka­nia w chwi­li obec­nej? Dodam jesz­cze, że miesz­ka­nie to moja mama wyku­pi­ła od gmi­ny w 2006 r. ze zniż­ką od war­to­ści ryn­ko­wej przy­zna­wa­ną przy wyku­pie.

  • Bar­tek

    Witam,
    Udział w grun­cie wyno­si 5% war­to­ści nie­ru­cho­mo­ści zabu­do­wa­nej (lokal miesz­kal­ny w budyn­ku wie­lo­ro­dzin­nym — wła­sność). Rozu­miem, że grunt nie pod­le­ga amor­ty­za­cji, ale czy:
    — war­tość począt­ko­wą moż­na powięk­szyć o zapła­co­ne (poza ceną) kosz­ty naby­cia nie­ru­cho­mo­ści (kosz­ty nota­rial­ne, pośred­ni­ka, pro­wi­zji za udzie­le­nie kre­dy­tu, poda­tek PCC) oraz odset­ki nali­czo­ne i zapła­co­ne przed odda­niem w najem w 100% czy tyl­ko 95% ?
    — kosz­tem w trak­cie trwa­nia naj­mu będzie 100% odse­tek czy tyl­ko 95?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jeże­li cho­dzi o pierw­sze pyta­nie, to oczy­wi­ście moż­na w 95%.
      Jeże­li cho­dzi o dru­gie pyta­nie, to po odda­niu środ­ka trwa­łe­go do uży­wa­nia moż­na wli­czyć do kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du 100% odse­tek zapła­co­nych.

  • Mar­cin

    Witam,
    dzię­ku­ję za bar­dzo cie­ka­wy i kom­plek­so­wy arty­kuł. Nie mniej mam pyta­nie:

    Posia­dam miesz­ka­nie wła­sno­ścio­we od 2010 roku, przez ten czas w nim miesz­ka­łem.

    Obec­nie posta­no­wi­łem je wyna­jąć, tj od 03/2017.

    Oczy­wi­ście chce je amor­ty­zo­wać.

    Czy nie mam wyj­ścia i muszę sko­rzy­stać ze staw­ki 1,5%, czy może jed­nak jest wyj­ście i mogę sko­rzy­stać z indy­wi­du­al­nej staw­ki amor­ty­za­cji jako że prze­ka­zu­je wła­sność na inne cele ponie­waż od tego momen­tu jest wyko­rzy­sty­wa­na do uzy­ski­wa­nia przy­cho­du?

    Pozdra­wiam i z góry dzię­ku­ję za odpo­wiedź

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Istot­ne jest to, czy przed naby­ciem lokal był uży­wa­ny przez wię­cej niż 60 mie­się­cy. Nie liczy się data odda­nia do wyna­ję­cia.

      • Mar­cin

        Tak lokal/blok został odda­ny do użyt­ko­wa­nia w 1984 roku.
        Począt­ko­wo jako lokal spół­dziel­czy (taki lata, jesz­cze nie znam dokład­nych dat) a póź­niej prze­kształ­co­ny.

        Mając dowo­dy na te 60 m-cy uży­wa­nia, przed moim naby­ciem, mogę sko­rzy­stać z indy­wi­du­al­nej staw­ki amor­ty­za­cji?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Tak.

  • Nata­lia

    Witam,
    zaku­pi­łam wczo­raj porad­nik, prze­stu­dio­wa­łam go. Mam jed­nak pyta­nie, czy moż­na uznać, że kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du jest odpis amor­ty­za­cyj­ny od loka­lu naby­te­go w 1/2 w dro­dze spad­ku i w 1/2 w dro­dze dzia­łu spad­ku doko­na­ne­go przez sąd, w wyni­ku któ­re­go podat­nik doko­nał usta­lo­nej przez sąd spła­ty dru­gie­go spad­ko­bier­cy w dość pokaź­nej kwo­cie ? Nie spo­sób zgo­dzić się z orzecz­nic­twem, że naby­cie w dro­dze dzia­łu spad­ku, to naby­cie nie­od­płat­ne .. Może nie­od­płat­ne, jeśli dzie­ci zrze­ka­ją się swo­ich udzia­łów na rzecz mat­ki, ale w przy­pad­ku koniecz­no­ści spła­ty dru­gie­go spad­ko­bier­cy w kwo­cie np. 100 tys. zł gdzie tu nie­od­płat­ność .. ? Pro­szę o pomoc..

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      O jakich orze­cze­niach piszesz?

      Czy spła­ta we wska­za­nej wyso­ko­ści nie odpo­wia­da war­to­ści uzy­ska­ne­go w ten spo­sób udzia­łu?

  • Nata­lia

    Cho­dzi­ło mi o wyrok Woje­wódz­kie­go Sądu Admi­ni­stra­cyj­ne­go w Kra­ko­wie z dnia 15 wrze­śnia 2011 r. sygn. akt I SA/Kr 1078/11.

    Wra­ca­jąc
    do moje­go pyta­nia .. Spła­ta doty­czy­ła cało­ści masy spad­ko­wej, w któ­rą
    wcho­dzi­ły m.in. dwa miesz­ka­nia. Udział każ­de­go ze spad­ko­bier­ców wyno­sił
    1/2. Po paru latach od naby­cia spad­ku, w dro­dze dzia­łu spad­ku doko­na­ne­go
    przez sąd każ­dy ze spad­ko­bier­ców stał się wła­ści­cie­lem jed­ne­go
    miesz­ka­nia i stra­cił swój udział w miesz­ka­niu, któ­re otrzy­mał dru­gi
    spad­ko­bier­ca. Z tym, że jeden ze spad­ko­bier­ców, zgod­nie z orze­cze­niem
    sądu doko­nał spła­ty dru­gie­go spad­ko­bier­cy (ok. 100 tys.zł.).

    Pro­szę o usto­sun­ko­wa­nie się:

    1.
    czy moż­li­we jest wrzu­ce­nie w kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du odpi­sów
    amor­ty­za­cyj­nych tyl­ko od 1/2 war­to­ści miesz­ka­nia naby­te­go w dro­dze
    spad­ku, czy rów­nież od 1/2 war­to­ści miesz­ka­nia naby­te­go w dro­dze dzia­łu
    spad­ku w wyni­ku któ­re­go doko­na­no spła­ty dru­gie­go spad­ko­bier­cy ?

    2.
    czy w takim przy­pad­ku powin­ny być pro­wa­dzo­ne dwie ewi­den­cje- jed­na na
    1/2 miesz­ka­nia naby­te­go w dro­dze spad­ku i dru­ga na 1/2 miesz­ka­nia
    naby­te­go w dro­dze dzia­łu spad­ku ? Trze­ba dodać, że inna jest war­tość
    tych udzia­łów.

    3. 1/2 udzia­łu naby­te­go w dro­dze spad­ku to nowe
    miesz­ka­nie, zatem staw­ka amor­ty­za­cji wyno­si 1,5 %, ale dru­ga poło­wa
    miesz­ka­nia zosta­ła naby­ta po ponad 60 mie­sią­cach uży­wa­nia miesz­ka­nia,
    czy zatem do tej dru­giej poło­wy moż­na zasto­so­wać staw­kę indy­wi­du­al­ną
    (nawet 10 %) ?

    4. czy okre­śle­nie „miesz­ka­nie uży­wa­ne” ozna­cza, że
    musia­ło być ono uży­wa­ne codzien­nie ? Przed­mio­to­we miesz­ka­nie zosta­ło
    zaku­pio­ne w innej miej­sco­wo­ści, niż ta w któ­rej miesz­ka­li spad­ko­daw­cy i
    spad­ko­bier­cy i mia­ło słu­żyć rodzi­nie na week­en­do­we i nie tyl­ko
    week­en­do­we wyjaz­dy do tej miej­sco­wo­ści, zgod­nie z potrze­ba­mi. I tak było
    uży­wa­ne, czy to zna­czy, że moż­na uznać, że było uży­wa­ne i amor­ty­zo­wać
    staw­ką indy­wi­du­al­ną ?

    Pro­szę o pomoc. Temat tak mnie męczy .. , że marzę by go zakoń­czyć.. Z góry dzię­ku­ję

  • Doro­ta

    Witam.

    Po prze­czy­ta­niu porad­ni­ka mam kil­ka pytań. Nasu­nę­ły mi się po wpro­wa­dze­niu jako środ­ka trwa­łe­go do amor­ty­za­cji miesz­kań na wyna­jem pod­czas roz­li­cza­nia naj­mu na zasa­dach ogól­nych jako oso­ba fizycz­na od tego roku.

    1. Refi­nan­so­wa­nie. Jeśli zde­cy­du­ję się refi­nan­so­wać jed­ną z nie­ru­cho­mo­ści, któ­rą już zaczę­łam amor­ty­zo­wać, to odset­ki odli­czam od przy­cho­du nowe­go miesz­ka­nia kupio­ne­go na wyna­jem za ten kre­dyt czy od nie­ru­cho­mo­ści, któ­rą refi­nan­su­ję?

    2. Jak dłu­go mogę odli­czać kosz­ty remon­tu, meble (poni­żej 3500 zł każ­dy z nich)? Roz­pi­su­ję je na kil­ka mie­się­cy czy tyl­ko w danym mie­sią­cu je roz­li­czam czy też pod­wyż­szam war­tość począt­ko­wą nie­ru­cho­mo­ści?

    3. Nie­do­pła­ty za CO i wodę, któ­re roz­li­cza admi­ni­stra­cja za rok ubie­gły (amor­ty­zu­ję o d stycz­nia 2017 r.). Czy taką pod­wyż­szo­ną opła­tę za opła­ty admi­ni­stra­cyj­ne wrzu­cam w kosz­ty czy też jeśli doty­czą roku 2016 kie­dy jesz­cze nie amor­ty­zo­wa­łam nie­ru­cho­mo­ści powin­nam je oddzie­lić i nie wli­czać?

    4. Przy­pa­dek kamie­ni­cy. Kupi­łam wie­lo­po­ko­jo­we miesz­ka­nie w oko­ło stu­let­niej kamie­ni­cy, któ­re ktoś odku­pił od fir­my, a następ­nie wyre­mon­to­wał czę­ści wspól­ne i dopro­wa­dził do sta­nu wyj­ścio­we­go remon­tu (kar­ton gip­sy, nowe insta­la­cje wod-kan, CO). W akcie nota­rial­nym kupi­łam je od oso­by fizycz­nej, zosta­ło wyod­ręb­nio­ne i otrzy­ma­ło nową księ­gę wie­czy­stą. Nato­miast po mie­sią­cu otrzy­ma­łam dodat­ko­wo fak­tu­rę VAT. Czy to cokol­wiek zmie­nia przy staw­kach indy­wi­du­al­nych? Czy mogę to miesz­ka­nie amor­ty­zo­wać staw­ką 10%?

    Będę bar­dzo wdzięcz­na za odpo­wiedź. Pyta­nia te nur­tu­ją mnie od kil­ku tygo­dni i nie zna­la­złam odpo­wie­dzi na nie w komen­ta­rzach.

    Pozdra­wiam ser­decz­nie
    Doro­ta.

  • Janek

    witam,
    mam pyta­nie odno­śnie sprze­da­ży miesz­ka­nia.
    Do tej pory wynaj­mo­wa­łem miesz­ka­nie i amor­ty­zo­wa­łem ze staw­ką 10%, w tej chwi­li myślę o sprze­da­ży miesz­ka­nia. Pro­wa­dzę dzia­łal­ność (jestem VATOWCEM), miesz­ka­nie mam w środ­kach trwa­łych. Czy przy sprze­da­ży miesz­ka­nia muszę doli­czyć VAT?

  • Krzysz­tof Janyst

    Panie Pio­trze
    Zle­ci­łem admi­ni­stra­cję miesz­ka­niem fir­mie. Fir­ma zaj­mu­je się wynaj­mem i roz­li­cze­nia­mi. Co kwar­tał dosta­ję roz­li­cze­nie i prze­lew na kon­to. Czy mogę odli­czać amor­ty­za­cję? Czy może to robić fir­ma?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Amor­ty­za­cje pro­wa­dzi zawsze wła­ści­ciel.

  • Olka

    Mam pyta­nie odno­śnie war­to­ści począt­ko­wej miesz­ka­nia. Jeśli wyku­pio­ne ono zosta­ło od mia­sta (war­tość 102 tysią­ce) z uwzględ­nie­niem zniż­ki — za kwo­tę 42 tyś. To któ­rą war­tość bie­rze­my pod uwa­gę? Wyku­pi­ła je bab­cia i naby­łam je na pod­sta­wie umo­wy doży­wo­cia. Od począt­ku tego roku trwał remont. Czy zatem jeśli od maja mam loka­to­ra wynaj­mu­ją­ce­go to jaką war­tość począt­ko­wą mam usta­lić i czy mogę uwzględ­nić fak­tu­ry za remont z mie­się­cy „przed” wynaj­mem?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      To co zro­bi­ła bab­cia nie ma zna­cze­nia, sko­ro aktu­al­nie Ty jesteś wła­ści­cie­lem nie­ru­cho­mo­ści.

      Umo­wa doży­wo­cia jest for­mą odpłat­ne­go naby­cia nie­ru­cho­mo­ści. Jako war­tość począt­ko­wą tak uzy­ska­ne­go środ­ka trwa­łe­go nale­ży wziąć war­tość z umo­wy doży­wo­cia, doli­czyć kosz­ty zawar­cia tej umo­wy jeże­li Ty je pokry­wa­łaś, uwzględ­nić war­tość udzia­łu w grun­cie, któ­ry wraz z loka­lem naby­łaś. Oczy­wi­ście kosz­ty remon­tu zwią­za­ne­go z dosto­so­wa­niem środ­ka trwa­łe­go do naj­mu rów­nież zwięk­sza­ją war­tość począt­ko­wą.

  • Michał

    Dzień dobry,

    Wpro­wa­dzi­łem na rejestr środ­ków trwa­łych spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu miesz­kal­ne­go, któ­re wynaj­mu­ję stu­den­tom. Od tego cza­su (ponad dwa lata) sto­su­ję staw­kę 2,5%. Teraz zamie­rzam wystą­pić z wnio­skiem do spół­dziel­ni miesz­ka­nio­wej o prze­nie­sie­nie pra­wa wła­sno­ści loka­lu. Czy mogę po wyod­ręb­nie­niu tej wła­sno­ści zacząć sto­so­wać pod­wyż­szo­ną staw­kę amor­ty­za­cyj­ną? Z góry dzię­ku­ję za odpo­wiedź.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Po prze­nie­sie­niu wła­sno­ści loka­lu nale­ży zaewi­den­cjo­no­wać nowy śro­dek trwa­ły, likwi­du­jąc poprzed­nią WNiP i po usta­le­niu nowej war­to­ści począt­ko­wej moż­na amor­ty­zo­wać staw­ką 10%. Oczy­wi­ście lokal musi speł­niać kry­te­ria loka­lu uży­wa­ne­go, a z tym raczej kło­po­tu nie będzie.

      • Michał

        Dzię­ku­ję za odpo­wiedź. Bar­dzo przy­dat­na 🙂

  • Iwo­na

    Witam, wynaj­mu­ję miesz­ka­nie, któ­re jest spół­dziel­czym wła­sno­ścio­wym pra­wem do loka­lu. W 2015 roku doko­ny­wa­łam odpi­sów amor­ty­za­cyj­nych od war­to­ści począt­ko­wej usta­lo­nej jako ilo­czyn 988 zł * ilość metrów. Nie mogłam usta­lić war­to­ści począt­ko­wej, ponie­waż zagu­bi­łam wszyst­kie doku­men­ty doty­czą­ce prze­kształ­ce­nia spół­dziel­cze­go loka­tor­skie­go pra­wa do loka­lu w spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu. Wia­do­mo, że od tak usta­lo­nej war­to­ści począt­ko­wej mogłam doko­ny­wać odpi­sów amor­ty­za­cyj­nych w wyso­ko­ści 1,5%. Jeśli doko­na­łam wyce­ny mieszkania(sporządzona przez rze­czo­znaw­cę mająt­ko­we­go) — czy mogę przy­jąć taką war­tość? Wyce­na była doko­na­na w paź­dzier­ni­ku 2015. Amor­ty­zo­wa­łam lokal od 01/2015. Jak naj­ko­rzyst­niej mogła­bym to zmie­nić…? 1,5% to bar­dzo mały koszt. Z góry dzię­ku­ję za odpo­wiedź.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      To chy­ba zbyt zło­żo­ny pro­blem by go roz­strzy­gnąć w komen­ta­rzu. Pro­szę napi­sać maila.

  • Boże­na

    Panie Pio­trze.
    Czy do usta­le­nia war­to­ści począt­ko­wej loka­lu miesz­kal­ne­go (pod wyna­jem pry­wat­ny) kosz­ty remon­tu prze­pro­wa­dzo­ne­go PRZED wpro­wa­dze­niem do eśt trak­tu­ję rów­nież ułam­kiem (zaku­pio­no grunt i lokal) czy zali­czam w cało­ści z uwa­gi że remont nie doty­czy grun­tu a jedy­nie same­go loka­lu?
    na ost. wer­bi­na­rium nie zdą­ży­łam zapi­sać.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      W cało­ści, bo nie jest zwią­za­ne z grun­tem.

      • Boże­na

        dzię­ku­ję 🙂

      • Boże­na

        książ­ka prze­czy­ta­na (zapach książ­ki to jest to lubie) , arku­sze już się przy­da­ją. Dobry inte­res zro­bi­łam. Dzię­ki arku­szom mogłam widzieć przy­szłość amor­ty­za­cji fir­my jak w szkla­nej kuli.
        Napraw­dę pole­cam innym

    • B

      chy­ba zna­la­złam odp.
      Powin­nam zali­czyć 100% gdyż „nie remon­to­wa­łaś grun­tu: 🙂

      pro­szę o potwier­dze­nie lub rózgi

      • skar­bo­na­ma­mo­ny

        Czuj się skar­co­na Bożen­ko 🙂

  • Mar­cin

    Dzien dobry, mam pyta­nia zwia­za­ne z amor­ty­za­cja:
    1. Jak obli­czyc kwo­te amor­ty­za­cji w przy­pad­ku cze­scio­we­go wynaj­mu nie­ru­cho­mo­sci? Przy­kla­do­wo mamy na wyna­jem 4 poko­je, a wynaj­mu­je­my tyl­ko 2. Czy ma to zna­cze­nie przy usta­la­niu kwo­ty amor­ty­za­cji, czy przyj­mu­je­my sta­la staw­ke na caly rok nie­za­le­znie od „oblo­ze­nia” nie­ru­cho­mo­sci?
    2. Czy ist­nie­je jakis spo­sob aby same­mu (nie anga­zu­jac rze­czo­znaw­cy czy dorad­cy podat­ko­we­go) obli­czyc war­tosc prze­zna­czo­nej na wyna­jem nie­ru­cho­mo­sci miesz­kal­nej w przy­pad­ku zaku­pu tej nie­ru­cho­mo­sci razem z grun­tem oraz mala hala znaj­du­ja­ca sie obok nie­ru­cho­mo­sci (cena zosta­la usta­lo­na za wszyst­ko razem, w umo­wie kup­na nie jest wyod­reb­nio­na cena za nie­ru­cho­mosc i cena za hale — zali­cze­nie calej kwo­ty jako war­tosc poczat­ko­wa bedzie tutaj raczej bez­za­sad­ne, ponie­waz tyl­ko nie­ru­cho­mosc miesz­kal­na bedzie wynaj­mo­wa­na)?
    Bede bar­dzo wdziecz­ny za odpo­wiedz.
    Pozdra­wiam

  • Elż­bie­ta Rości­szew­ska

    Dzień dobry, czy mogła­bym popro­sić o wysła­nie mi tego pli­ku exce­la do
    obli­cza­nia amor­ty­za­cji, któ­ry jest omó­wio­ny na fil­mie. Nie jestem
    spraw­na w exce­lu na tyle, żeby samej stwo­rzyć coś podob­ne­go, a arku­sze gofin nie
    za bar­dzo mi się podo­ba­ją. Mój mail 3lunia@op.pl z góry dzię­ku­ję.

  • Anne

    Dzień dobry, Książ­kę o amor­ty­za­cji kupi­łam i oka­za­ła się bar­dzo cen­ną
    lek­tu­rą. Dzię­ku­ję. Jak zwy­kle dia­beł tkwi w szcze­gó­łach, stąd moje
    dzi­siej­sze wąt­pli­wo­ści, o któ­rych wyja­śnie­nie popro­szę. W maju 2017
    uzy­ska­łam pierw­szy przy­chód z tytu­łu wynaj­mu, dzię­ki lek­tu­rze książ­ki
    wiem, że moje miesz­ka­nie kwa­li­fi­ku­je się nawet na 10 % staw­ki
    amor­ty­za­cji. Do US prze­sła­łam dziś infor­ma­cję, że będę się roz­li­cza­ła na
    zasa­dach ogól­nych. Jestem w trak­cie ocze­ki­wa­nia na wyce­nę przez
    rze­czo­znaw­cę począt­ko­wej war­to­ści odzie­dzi­czo­nej w 1998 roku 1/2
    miesz­ka­nia, któ­re­go peł­ną wła­ści­ciel­ką sta­łam się w 2007 roku w wyni­ku
    odpłat­ne­go dzia­łu spad­ku ( tu war­tość jest jasna, bo poda­na w akcie
    nota­rial­nym). Moja wąt­pli­wość doty­czy kwe­stii zali­czek na poda­tek
    docho­do­wy. Z dużym praw­do­po­do­bień­stwem spo­dzie­wam się, że kwo­ta
    amor­ty­za­cji liczo­na prze­wyż­szy łącz­ny przy­chód uzy­ski­wa­ny prze­ze mnie.
    Czy w tej sytu­acji powin­nam obli­czać i prze­ka­zy­wać zalicz­ki na poda­tek
    docho­do­wy do 20-go każ­de­go następ­ne­go mie­sią­ca, a dopie­ro w roz­li­cze­niu
    rocz­nym uwzględ­nić kwo­ty amor­ty­za­cji, czy też mogę nie pła­cić żad­nych
    zali­czek z uwa­gi na to, że kwo­ta wyni­ka­ją­ca z odpi­sów amor­ty­za­cyj­nych
    będzie więk­sza niż mój przy­chód. Będę wdzięcz­na za odpo­wiedź przed
    20-ym, abym w razie cze­go zdą­ży­ła wpła­cić zalicz­kę — jeśli tak, to jap
    powin­nam ją kwa­li­fi­ko­wać w prze­le­wie podat­ko­wym. Z góry dzię­ku­ję i
    ser­decz­nie pozdra­wiam. AMD

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne moż­na zali­czać do kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­dów w każ­dym mie­sią­cu. W każ­dym mie­sią­cu zatem odpis amor­ty­za­cyj­ny zwięk­sza war­tość nara­sta­ją­cych kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du w danym roku podat­ko­wym.

      Amor­ty­za­cji nie nali­cza się na koniec roku.

      Szcze­gó­ły doty­czą­ce spo­so­bu wyli­cza­nia zalicz­ki na poda­tek są opi­sa­ne tutaj: http://skarbonamamony.pl/podatek-dochodowy-na-zasadach-ogolnych-18–32-przy-najmie-lokalu.html, choć jak postrze­gam Pani przy­pa­dek, zali­czek nie będzie wca­le żad­nych 🙂

  • ansi­ko

    Dzień dobry,
    Dzię­ku­ję za bar­dzo cie­ka­wy i przej­rzy­sty arty­kuł oraz cen­ne odpo­wie­dzi na pyta­nia inter­nau­tów.
    Wynaj­mu­ję miesz­ka­nie wła­sno­ścio­we od kil­ku lat. Wcze­śniej roz­li­cza­łam się ryczał­tem a od stycz­nia 2017 roku prze­szłam na zasa­dy ogól­ne. Z pew­nych przy­czyn nie zapro­wa­dzi­łam do tej pory ewi­den­cji środ­ków trwa­łych i nie doko­ny­wa­łam odpi­sów amor­ty­za­cyj­nych. Chcia­łam zapy­tać:
    1. Czy przy roz­li­cza­niu się na zasa­dach ogól­nych doko­ny­wa­nie odpi­sów amor­ty­za­cyj­nych jest obo­wiąz­ko­we?
    2. Chcia­ła­bym teraz wpro­wa­dzić miesz­ka­nie do ewi­den­cji. Jaka w tej sytu­acji była­by Data przy­ję­cia do uży­wa­nia? Czy była­by to data roz­po­czę­cia naj­mu w roku 2014, czy data przej­ścia na zasa­dy ogól­ne, czy data dzi­siej­sza?
    Z góry dzię­ku­ję za odpo­wiedź i pozdra­wiam,
    Ani­ta

  • tafta89

    Witam wszyst­kich,
    Mam pyta­nie do was odno­śnie staw­ki amor­ty­za­cji miesz­kań,
    Chcę roz­li­czać miesz­ka­nia na pod­sta­wie dzia­łal­no­ści gosp., jestem też Vatow­cem. Jestem wła­ści­cie­lem miesz­kań wła­sno­ścio­wych, miesz­ka­nia te są w kamie­ni­cy i były użyt­ko­wa­ne z pew­no­ścią powy­żej 5 lat. Czy mogę roz­li­czać te miesz­ka­nia roz­li­cza­jąc je w dzia­łal­no­ści gosp. z indy­wi­du­al­ną staw­ką amor­ty­za­cji 10%?
    Moja księ­go­wa uwa­ża, że mogę zasto­so­wać mak­sy­mal­ną staw­kę 2,5 %, gdyż nie moż­na sto­so­wać indy­wi­du­al­nej staw­ki amor­ty­za­cji roz­li­cza­jąc najem w dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej. Moim zda­niem mogę zasto­so­wać 10%, czy może­cie mi wska­zać jakiś para­graf, usta­wę gdzie jest to zawar­te?
    Z góry dzię­ki za pomoc
    Pozdra­wiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Art. 22j ust. 1 pkt 3 usta­wy o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych.

  • Mar­ta Wir­ska

    Witam,
    Mam pyta­nie odn. war­to­ści począt­ko­wej:
    Miesz­ka­nie było kupo­wa­ne na kre­dyt, czy mogę doli­czyć do war­to­ści począt­ko­wej kosz­ta zało­że­nia hipo­te­ki oraz ubez­pie­cze­nie loka­lu jeże­li były one wyma­ga­ne umo­wą kre­dy­to­wą, ale nastą­pi­ły po prze­ję­ciu loka­lu od sprze­da­ją­ce­go (w przy­pad­ku hipo­te­ki nawet do 2 lat po zaku­pie miesz­ka­nia)?
    pozdra­wiam

  • Mar­cin

    Witam, chcę roz­po­cząć wyna­jem miesz­ka­nia, dla któ­re­go mogę zasto­so­wać przy­śpie­szo­ną staw­kę amor­ty­za­cji-załóż­my 10%. Przez rok sto­su­ję odpi­sy czy­li zosta­je mi 90% do zamor­ty­zo­wa­nia. Załóż­my, że w dru­gim roku sam potrze­bu­ję zamiesz­kać w tym miesz­ka­niu a rok póź­niej znów chce je wynaj­mo­wać. Czy w tym momen­cie na 3 rok zosta­ło mi już tyl­ko 80% do zamor­ty­zo­wa­nia? Czy jed­nak okres, w któ­rym sam miesz­ka­łem się w to nie wli­cza i dalej od 90% amor­ty­zu­ję sobie do uzy­ska­nia peł­nej amor­ty­za­cji? Przy oka­zji mam jesz­cze pyta­nie odno­śnie nowej kwo­ty wol­nej od podat­ku-czy jeśli na Pit-36 moje docho­dy z naj­mu były mniej­sze niż 6600zł to mam zero­wy poda­tek? Mimo iż np. mam przy­cho­dy z dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej gdzie nie odli­czam kwo­ty wolnej(ryczałt)?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Raz roz­po­czę­tej amor­ty­za­cji nie moż­na prze­rwać. Nawet jak w loka­lu miesz­ka­my to nali­cza­my raty amor­ty­za­cyj­ne, ale ponie­waż nie mają one związ­ku z przy­cho­dem to nie zali­cza­my ich w kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du.

      Jeże­li dochód w PIT-36 będzie niż­szy niż tzw. „kwo­ta wol­na” to final­nie podat­ku nie będzie. Co nie zna­czy, że nie nale­ży pła­cić zali­czek w cią­gu roku, bo przy nali­cza­niu zali­czek „kwo­ta wol­na” jest niż­sza 🙂

      • Mar­cin

        Dzię­ku­ję za wyczer­pu­ją­cą odpo­wiedź. Zosta­ła mi jesz­cze tyl­ko jed­na wąt­pli­wość-czy amortyzacje(wprowadzenie w ewi­den­cję środ­ków trwa­łych) mogę sobie roz­po­cząć w dowol­nym momen­cie np. już w trak­cie trwa­nia umo­wy naj­mu?

  • Ania Zie

    Dzień dobry, miesz­ka­nie kupi­łam 8 lat temu, dopie­ro teraz chcę je wyna­jąć. W jaki spo­sób przedstawiam/dokumentuję war­tość nie­ru­cho­mo­ści do obli­cze­nia amor­ty­za­cji? Czy to jest tyl­ko moja dekla­ra­cja czy to jest przez kogoś potwier­dza­ne? Pytam, bo poza war­to­ścią miesz­ka­nia z aktu nota­rial­ne­go, chcę doli­czyć inwe­sty­cje na remont i pod­nie­sie­nie jako­ści miesz­ka­nia, ale nie posia­dam już fak­tur, jedy­nie kwo­ty z maili i/lub wycia­gu ban­ko­we­go. Miesz­ka­nie jest spół­dziel­cze — wła­sno­ścio­we więc będę mno­ży­ła x 2,5%, ale nie wiem kto usta­la war­tość począt­ko­wą do wyli­czeń. Z góry dzię­ku­ję za pomoc.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Przy war­to­ści nie­ma­te­rial­nej i praw­nej jaką jest spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu do war­to­ści począt­ko­wej nie wli­cza się ulep­sze­nia loka­lu doko­na­ne­go przed wyda­niem w najem. W tym wypad­ku może­my co naj­wy­żej mówić o amor­ty­zo­wa­niu WNiP oraz inwe­sty­cji w obcym środ­ku trwa­łym.

  • Joan­na Jarosz-Krzyw­da

    Witam. W 2004 r. Kupi­łam miesz­ka­nie na wła­sność za kwo­tę 104000 zł. Obec­nie jest war­te 200000 zł. Chcę je wyna­jąć i zasto­so­wać indy­wi­du­al­ną, usta­lo­ną przez sie­bie staw­kę amor­ty­za­cji myślę że 7,5%. Nie wiem jak usta­lić war­tość począt­ko­wą? Ponie­waż jeże­li do kwo­ty zaku­pu doli­czy­ła­bym nota­riu­sza itp. to i tak to nie osią­gnie obec­nej kwo­ty ryn­ko­wej moje­go miesz­ka­nia. Czy mogę wziąć rze­czo­znaw­cę, żeby mi okre­ślił war­tość miesz­ka­nia, lub przed­sta­wić poli­sy ubez­pie­cze­nio­we z poprzed­nich lat tam zawsze wska­zu­ję war­tość ryn­ko­wą czy jest inny spo­sób na usta­le­nie tej kwo­ty do amor­ty­za­cji?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      To zale­ży od oko­licz­no­ści. Co do zasa­dy war­tość począt­ko­wą nale­ży przy­jąć jako cenę zaku­pu powięk­szo­ne o kosz­ty naby­cia do dopro­wa­dze­nia do sta­nu nada­ją­ce­go się do naj­mu. Nato­miast jeże­li przez te kil­ka­na­ście lat doko­ny­wa­łaś jakiś ulep­szeń i nie były one doku­men­to­wa­ne fak­tu­ra­mi (bo nie mia­łaś takiej potrze­by) to moż­na by dla potwier­dze­nia swo­je­go sta­no­wi­ska wystą­pić z wnio­skiem o indy­wi­du­al­ną inter­pre­ta­cję podat­ko­wą i przy­jąć za war­tość począt­ko­wą war­tość ryn­ko­wą. Moż­na to zro­bić jeże­li z przy­czyn obiek­tyw­nych podat­nik nie może usta­lić ceny naby­cia. War­tość począt­ko­wą takich środ­ków trwa­łych przyj­mu­je się w wyso­ko­ści wyni­ka­ją­cej z wyce­ny doko­na­nej przez podat­ni­ka, z uwzględ­nie­niem cen ryn­ko­wych środ­ków trwa­łych tego same­go rodza­ju z grud­nia roku poprze­dza­ją­ce­go rok zało­że­nia ewi­den­cji lub spo­rzą­dze­nia wyka­zu oraz sta­nu i stop­nia ich zuży­cia. Przy­po­mi­nam, że brak moż­li­wo­ści usta­le­nia ceny naby­cia musi być obiek­tyw­nie uza­sad­nio­na. Sam wzrost war­to­ści nie­ru­cho­mo­ści z powo­du upły­wu cza­su nie jest wystar­cza­ją­cą prze­słan­ką.

  • joan­na

    dzień dobry,
    kupi­łam miesz­ka­nie spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we w lip­cu 2017. chcę je wynaj­mo­wać i roz­li­czać na ryczał­cie. ure­gu­lo­wa­nie grun­tów ma nastą­pić za rok ‚może dwa (nabę­dę wte­dy pra­wo wła­sno­ści loka­lu)- czy wte­dy prze­cho­dząc na roz­li­cze­nie na KPIR i indy­wi­du­al­ną staw­kę amor­ty­za­cji będę mogła za war­tość począt­ko­wą przy­jąć nadal cenę zaku­pu z aktu nota­rial­ne­go +kosz­ty nota­riu­sza i agen­ta nie­ru­cho­mo­ści mimo że minę­ły np.2 lata?
    pozdra­wiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Na dzień dzi­siej­szy jest to moż­li­we, jakie prze­pi­sy będą za 2 lata to cięż­ko prze­wi­dzieć.

  • Krzys k

    Witam.
    Mam 5 miesz­kań na wyna­jem wszyst­kie są kupio­ne od dewe­lo­pe­ra za gotów­kę.
    Pra­cu­ję za gra­ni­cą i prze­kra­cza­my 2gi próg podat­ko­wy .
    Czy jak chciał­bym amor­ty­zo­wac miesz­ka­nia zarob­ki zagra­nicz­ne są bra­ne pod uwa­gę?
    Czy lepiej pła­cić ryczałt i śpię spo­koj­nie bez stre­su o wyli­cze­nia?
    Pozdra­wiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      To zale­ży czy miesz­kasz za gra­ni­cą czy nie. W pierw­szym wypad­ku masz ogra­ni­czo­ny obo­wią­zek podat­ko­wy w Pol­sce i u nas uwzględ­nia się tyl­ko docho­dy uzy­ska­ne w kra­ju.
      Czy amor­ty­za­cja się będzie opła­ca­ła czy bar­dziej ryczałt to trze­ba po pro­stu poli­czyć. Tutaj znaj­dziesz Exce­la do prze­li­cze­nia: http://skarbonamamony.pl/opodatkowanie-dochodow-z-wynajmu.html

  • Piotr

    Witam. Mam pyta­nie doty­czą­ce amor­ty­za­cji gara­żu, a wła­ści­wie usta­le­nia war­to­ści począt­ko­wej. Prze­cież kupu­jąc miesz­ka­nie czy garaż kupu­je­my rów­nież grunt. Czy zatem licze­nie amor­ty­za­cji od całej kwo­ty zaku­pu jest pra­wi­dło­we?, W przy­pad­ku gara­żu te 30 metrów (garaż + pod­jazd), może być to duży pro­cent war­to­ści ogól­nej. Np. war­tość ryn­ko­wa całe­go gara­żu z pra­wem u.w. to 30 000. W arty­ku­le pisze Pan o staw­ce 4,5%. Ale czy fak­tycz­nie od cało­ści czy jed­nak nale­ży odjąć war­tość grun­tu, a poli­czyć amor­ty­za­cję od war­to­ści same­go budyn­ku gara­żo­we­go?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Oczy­wi­ście, że nale­ży odjąć war­tość gruntu/udziału w grun­cie. Ana­lo­gicz­nie jak przy loka­lach i budyn­kach.

  • Ani­ta

    Witam Mam pyta­nie odno­śnie amor­ty­za­cji ośrod­ka wcza­so­we­go skła­da­ją­ce­go się z kil­ku budyn­ków , ogro­dze­nia, par­kin­gu czy mogę zasto­so­wać jed­ną staw­kę amor­ty­za­cji 10%?Nigdzie nie mogę tego zna­leźć a kon­tro­la Urzę­du mi to pod­wa­ży­ła i wyrzu­ci­ła z kosz­tów księ­gi wszyst­kie odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne
    . Może ktoś mi dora­dzi jak mam się bro­nić.

  • Dawid

    Dzień dobry , Czy jeże­li po odli­cze­niu amor­ty­za­cja wycho­dzi star­ta w każ­dym mie­sią­cu to nale­ży skła­dać PIT — 36 czy w takim wypad­ku wystar­czy już PIT — 37 ?

    Dawid

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Zawsze trze­ba skła­dać PIT-36, nawet jak wycho­dzi stra­ta.

      • Dawid

        Dzię­ki ! Czy jeże­li jestem współ­wła­ści­cie­lem miesz­ka­nia w 50 % ( brat ma dru­gie 50 % ) i wynaj­mu­je­my je całe to czy amor­ty­za­cje , Pit-36 i itp liczy­my oddziel­nie uwzględ­nia­jąc wszę­dzie 50 % czy może razem ? To ostat­nia wąt­pli­wość 🙂

        Dawid

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Każ­dy liczy swo­je: przy­cho­dy, kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du, amor­ty­za­cję i każ­dy skła­da swój PIT-36.

          • Dawid

            Super , dzię­ku­je bar­dzo 🙂

  • Kami­la Pa

    Mam taką wąt­pli­wośc, mam parę miesz­kań na wyna­jem, jed­ne miesz­kal­ne inne użyt­ko­we, czy amor­ty­azja jest kosz­tem zawsze, czy tyl­ko w tych mie­sią­cach kie­dy miesz­ka­nie jest wynaj­mo­wa­ne?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      To zale­ży. Amor­ty­za­cję pro­wa­dzi­my cały czas bowiem obo­wią­zu­je zasa­da cią­gło­ści amor­ty­za­cji. Nato­miast kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du jest ona tyl­ko wte­dy, gdy ma zwią­zek z uzy­ski­wa­nym przy­cho­dem. Choć i od tej zasa­dy są wyjąt­ki, gdzie nawet w cza­sie pusto­sta­nów odpis amor­ty­za­cyj­ny będzie mógł być kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du. O tym napi­sa­łem w porad­ni­ku.

  • Karo­li­na Matu­sik

    Witam. Mam dwie kwe­stie, któ­re mnie nur­tu­ją, tj. cho­dzi o „indy­wi­du­al­ną staw­kę amor­ty­za­cyj­ną”
    — czy moż­na ją zasto­so­wać
    1. przy wynaj­mie krót­ko­ter­mi­no­wym (miesz­ka­nie użyt­ko­wa­ne 5 lat peł­na wła­sność
    2. przy wynaj­mie dłu­go­ter­mi­no­wym, jeśli będzie się mia­ło udział (współ­wła­sność) w budyn­ku i okre­ślo­ne miesz­ka­nie do użyt­ko­wa­nia (to czę­sto ma miej­sce w małych w przed­wo­jen­nych kamie­ni­cach, spad­ko­bier­cy sprze­da­ją udzia­ły, a dopie­ro z cza­sem miesz­ka­nia są wyod­ręb­nia­ne)

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Użyt­ko­wa­ne 5 lat przed naby­ciem?

      • Karo­li­na Matu­sik

        Tak. Użyt­ko­wa­ne 5 lat przed naby­ciem.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Indy­wi­du­al­ną staw­kę moż­na zasto­so­wać zarów­no przy krót­ko­ter­mi­no­wym naj­mie (wte­dy to będzie ŚT uży­wa­ny w dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej) i w naj­mie dłu­go­ter­mi­no­wym.
          W wypad­ku amor­ty­za­cji udzia­łów też nie ma pro­ble­mu. Amor­ty­zu­je się budy­nek (on jest środ­kiem trwa­łym) o war­to­ści udzia­łów.

  • Jurek

    Witam ser­decz­nie

    roz­po­czą­łem wyna­jem domu któ­ry został zaku­pio­ny w 1998 roku jako wspól­ność mał­żeń­ska oczy­wi­ście był wcze­śniej zamiesz­ki­wa­ny przez poprzed­nich wła­ści­cie­li dłu­żej niż 60 mie­się­cy.
    Od stycz­nia tego roku jestem jedy­nym wła­ści­cie­lem [doko­na­ny podział mająt­ku] część domu jest w kre­dy­cie .Dom jest z lat czter­dzie­stych.
    Moje pyta­nie brzmi czy mogę zasto­so­wać indy­wi­du­al­ną staw­kę i jakiej wyso­ko­ści
    Umo­wa naj­mu jest na czas nie­okre­ślo­ny
    pozdra­wiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Możesz. Staw­ka do 10%.

  • Domi­nik

    Witam,

    Przez ostat­nie kil­ka lat pro­wa­dzi­łem w pry­wat­nym miesz­ka­niu DG i amor­ty­zo­wa­łem część miesz­ka­nia prze­zna­czo­ną na dzia­łal­ność (jeden pokój) staw­ką 10%.
    Aktu­al­nie prze­pro­wa­dzam się = zmie­niam sie­dzi­bę, a miesz­ka­nie pla­nu­ję oddać w najem w ramach DG.
    W jaki spo­sób powi­nie­nem amor­ty­zo­wać miesz­ka­nie w ramach umo­wy naj­mu:

    1) powi­nie­nem kon­ty­nu­ować roz­po­czę­tą amor­ty­za­cję (odpi­sy są wów­czas niskie, bo wyzna­czo­na war­tość począt­ko­wa doty­czy­ła czę­ści a nie cało­ści miesz­ka­nia);
    2) powi­nie­nem zli­kwi­do­wać śro­dek trwa­ły „część miesz­ka­nia prze­zna­czo­na na dzia­łal­ność” i zacząć nową amor­ty­za­cję całe­go miesz­ka­nia (od war­to­ści począt­ko­wej wg kosz­tu naby­cia), nowo­usta­lo­ną staw­ką indy­wi­du­al­ną (czy­li pew­nie 10 lat, 10%);
    3) czy jesz­cze jakoś ina­czej?

    Z góry dzię­ku­ję

  • Mał­go­rza­ta

    Witam,
    W roku 2006 zaku­pi­łam miesz­ka­nie od gmi­ny z boni­fi­ka­tą. Obec­nie chcę wynaj­mo­wać miesz­ka­nie i je amor­ty­zo­wać. Czy jako war­tość począt­ko­wą mam przy­jąć ceną loka­lu, któ­rą fizycz­nie zapła­ci­łam, czy­li z boni­fi­ka­tą? Czy też war­tość miesz­ka­nia „wyj­ścio­wą”?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Cenę fak­tycz­nie zapła­co­ną, czy­li z boni­fi­ka­tą. Zakła­dam, że od boni­fi­ka­ty nie zapła­ci­łaś podat­ku docho­do­we­go 🙂

      • Mał­go­rza­ta

        Co do podat­ku — to oczy­wi­ście nie zapła­ci­łam, jak pew­nie 99% ludzi kupu­ją­cych miesz­ka­nia od gmi­ny :). Ale zasta­na­wiam się czy w przy­pad­ku takie­go zaku­pu (kwo­ta na dzień dzi­siej­szy jest śmiesz­na, tym bar­dziej po odję­ciu war­to­ści grun­tu) nie ma moż­li­wo­ści przy­ję­cia war­to­ści miesz­ka­nia w inny spo­sób np. przez wyce­nę rze­czo­znaw­cy lub przy­ję­cia z war­to­ścią począt­ko­wą 988 zł/m² (bo chy­ba wyj­dzie na to, że to się bar­dziej opła­ca niż przy­ję­cie war­to­ści z boni­fi­ka­tą)?

  • Iwo­na Tysz­ka

    Czy z wynaj­mu miesz­ka­nia pit 36 mogę roz­li­czyć się sama a pit 37 wspól­nie z mężem?

  • Maciej

    Mam miesz­ka­nie w blo­ku z lat 60-tych, więc mogę zasto­so­wać indy­wi­du­al­ną staw­kę amor­ty­za­cji. Pyta­nie o usta­le­nie war­to­ści począt­ko­wej bez war­to­ści grun­tu. Otrzy­ma­łem z Urzę­du Mia­sta wymiar opła­ty za wie­czy­ste użyt­ko­wa­nie, któ­ry rocz­nie wyno­si 4,5 zł, a w tre­ści pisma jest infor­ma­cja, że sta­no­wi to 1% war­to­ści grun­tu. Czy w takim razie mogę przy­jąć, że war­tość grun­tu to 450 zł ?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      A z kie­dy jest ta wyce­na? Bo 450 zł to bar­dzo mało. I kie­dy nastą­pi­ło naby­cie tego loka­lu?

      • Maciej

        Naby­cie loka­lu nastą­pi­ło w poło­wie tego roku. Po zgło­sze­niu tego fak­tu dosta­łem taką infor­ma­cję z UM o wyso­ko­ści opła­ty za wie­czy­ste użyt­ko­wa­nie.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Ale wyce­na na pod­sta­wie, któ­rej usta­lo­no opła­tę mogła być zro­bio­na nawet kil­ka­na­ście lat temu, więc może nie być aktu­al­na.

  • marek

    Kupi­łem miesz­ka­nie od gmi­ny z boni­fi­ka­tą. Wg niżej zamiesz­czo­nej jed­nej z odpo­wie­dzi za war­tość począt­ko­wą przyj­mu­ję war­tość zapła­co­ną z boni­fi­ka­tą (w moim wypad­ku było to 90 % — więc zapła­co­na kwo­ta była sym­bo­licz­na). Na począt­ku roku moje miesz­ka­nie prze­szło gene­ral­ny remont — wymia­na całej arma­tu­ry w kuch­ni i łazien­ce, wymia­na pod­łóg, ceko­lo­wa­nie, malo­wa­nie, nowa gla­zu­ra i tera­ko­ta, nowa aran­ża­cja kuch­ni. Remont był prze­pro­wa­dzo­ny z myślą o tym, że będę w tym miesz­ka­niu miesz­kał. Obec­nie sytu­acja moja zmie­ni­ła się na tyle, że miesz­ka­nie stoi puste, a ja miesz­kam gdzie indziej. Stąd pomysł na jego wyna­ję­cie. Doczy­ta­łem, że kosz­ty takie­go remon­tu powięk­szą war­tość począt­ko­wą miesz­ka­nia, ale pro­blem pole­ga na tym, że nie posia­dam dużej ilo­ści rachun­ków na zaku­pio­ne mate­ria­ły uży­te do remon­tu, ani fak­tur od fachow­ców (nie były mi do nicze­go potrzeb­ne 🙁 ), zresz­tą dużą część prac wyko­ny­wa­łem sam (jestem budow­lań­cem z wykształ­ce­nia). Jak uwzględ­nić ponie­sio­ne kosz­ty, gdy nie ma się ich udo­ku­men­to­wa­nych fak­tu­ra­mi i czy jest to w ogó­le moż­li­we? Pro­szę o pod­po­wiedź, jak wybrnąć z tej sytu­acji?

  • Mary­sia

    Witam, od kil­ku lat wynaj­mu­ję miesz­ka­nie- spół­dziel­cza wła­sność, nigdy nie inte­re­so­wa­łam się tym tema­tem ( do tej pory 🙂 ) więc co mie­siąc do US odpro­wa­dza­łam przez cały ten czas ryczałt od naj­mu wyda­wa­ło mi się logicz­ne gdyż te 8 to mniej niż 18. Teraz po zapo­zna­niu się z tema­tem chcę zmie­nić na zasa­dy ogól­ne gdyż będzie to dla mnie bar­dziej korzyst­ne. Moje pyta­nie czy jeśli po odli­cze­niach amor­ty­za­cji wycho­dzi, że jestem na minu­sie to wystar­czy stra­tę ująć w PIT i nicze­go nie pła­cić do US??? I czy już teraz po opła­ce­niu ryczał­tu w listo­pa­dzie mogę zło­żyć wnio­sek o zmia­nę na zasa­dy ogól­ne czy lepiej zro­bić to w nowym roku?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Zmia­nę for­my opo­dat­ko­wa­nia moż­na zro­bić tyl­ko na począt­ku roku podat­ko­we­go więc wszel­kie roz­wa­ża­nia na ten temat raczej powin­ny być pro­wa­dzo­ne w stycz­niu. Od przy­szłe­go roku zmie­ni się część zasad zwią­za­nych z amor­ty­za­cją więc kal­ku­la­cje ponow­nie trze­ba będzie prze­pro­wa­dzić w stycz­niu.

      W stycz­niu będę robić dar­mo­wy webi­nar na ten temat. Pro­szę się zapi­sać na new­slet­ter, to dosta­niesz zapro­sze­nie. Zapis moż­na zro­bić na górze stro­ny w pra­wej kolum­nie.

  • Robert Brzo­stow­ski

    Cześć
    Pro­wa­dzę dzia­łal­ność gosp. bez vatu na podat­ku linio­wym 19% , chce kupić miesz­ka­nie któ­re­go nie będe wynaj­mo­wał bo chce w nim miesz­kac czy w takim razie moge kupic je na fir­me i amor­ty­zo­wać 10% rocz­nie , wszyst­ki warun­ki speł­nio­ne wła­sno­ścio­wie spól­dziel­cze star­se niz 5 lat a miesz­ka­nie kupio­ne za gotów­kę , co w przy­pad­ku gdy zamor­ty­zu­je miesz­ka­nie , zamkne dzia­łal­ność i będe chciał je sprze­dać ? czy nie­sie to jakies kon­se­kwen­cje podat­ko­we ?

  • Kto­py­ta

    Witam,

    Czy fakt odpi­sy­wa­nia kosz­tów amor­ty­za­cji ma wpływ na podat­ki pła­co­ne przy sprze­da­ży wynaj­mo­wa­ne­go np. przez kil­ka lat loka­lu?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      To zale­ży od kil­ku czyn­ni­ków. Czy lokal miesz­kal­ny czy nie­miesz­kal­ny, czy w dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej, po jakim cza­sie od naby­cia zosta­je sprze­da­ny, tid. Tutaj gene­ral­nie cięż­ko gdy­bać.

  • Domi­nik Sar­now­ski

    Witam. Kupu­lem miesz­ka­nie. Jest ono wyod­reb­nio­na wla­sno­scia od 2lat jed­nak użyt­ko­wa­ne bylo wcze­śniej przez 5. Znaj­du­je sie w kamie­ni­cy z lat 50tych. Jest to zaadop­to­wa­ne pod­da­sze. Czy w takim przy­pad­ku moge wyli­czac amor­ty­za­cje na pod­sta­wie staw­ki indy­wi­du­al­nej do 10%?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      W podob­nych spra­wach zawsze jest wąt­pli­wość. Gene­ral­nie inter­pre­ta­cje idą w kie­run­ku uzna­wa­nia tech­nicz­ne­go uży­wa­nia jako speł­nie­nie prze­słan­ki 60 mie­sięcz­ne­go okre­su wypo­wie­dze­nia. Spra­wy zwią­za­ne z wyod­ręb­nie­niem loka­lu są jak­by mniej istot­ne.
      Ale z ostroż­no­ści radził­bym wystą­pić z wnio­skiem o indy­wi­du­al­ną inter­pre­ta­cję podat­ko­wą.

  • Krzysz­tof

    Witam, posia­dam 7 let­nie miesz­ka­nie któ­re wyna­ją­łem w Grud­niu 2017r Miesz­ka­nie zaku­pio­ne jako nowe cena 233000 zł w kre­dy­cie hipo­tecz­nym rata 1550 zł w prze­li­cze­niu z EURO na ZŁ mie­sięcz­nie same odset­ki ok 1000 zł, ubez­pie­cze­nie 190 zł na rok, poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści 80 zł na rok, Kwo­ta naj­mu 2000 zł mie­sięcz­nie. Jaką for­mę opo­dat­ko­wa­nia powi­nie­nem wybrać by poda­tek od naj­mu był naj­niż­szy. Myśla­łem nad amor­ty­za­cją?
    Z góry dzię­ku­ję za odpo­wiedź.

  • Klau­dy­na Korzuch

    Witam, bra­łam udział w webi­na­rze, pomógł mi Pan tak­że na fb na pora­dach praw­nych. W świę­ta czy­ta­łam Pana książ­kę — świet­na robo­ta!
    Wciąż jed­nak mam wąt­pli­wo­ści.
    Pro­szę mi pod­po­wie­dzieć jak zwięk­szyć war­tość począt­ko­wą miesz­ka­nia odręb­nej wła­sno­ści zaku­pio­ne­go za nie­ca­łe 15 tys.zł, wyre­mon­to­wa­ne­go za kolej­ne 20 tys. Z tym że para­go­ny + potwier­dze­nia zapła­ty z kon­ta ban­ko­we­go mam na ok.7 tys bo spo­ro mate­ria­łów zosta­ło mi z remon­tu moje­go domu, albo zaku­po­wa­łam na olx „z dru­giej ręki”. Nie myśla­łam jesz­cze wte­dy o amor­ty­za­cji. Mąż remon­to­wał samo­dziel­nie. Jaką kwo­tę mogę wli­czyć do war­to­ści począt­ko­wej?
    Miesz­ka­nie ma 29mkw., jest to kamie­ni­ca z ok.1890r. w zeszłym roku zosta­ła total­nie zmo­der­ni­zo­wa­na — wymie­nio­ny dach, ocie­ple­nie, pod­łą­cze­nie kana­li­za­cji. War­tość ryn­ko­wa po tym wszyst­kim moc­no wzro­sła. Zaku­pu doko­na­li­smy w 2014, od 2017 wynaj­mu­je­my.
    Wiem, że moż­na jesz­cze sko­rzy­stać z uprosz­czo­nej meto­dy metrażx988 zł. Ale nie mogę doli­czyć już ewen­tu­al­nych remontów/ulepszeń za kil­ka lat. Powierzch­nię tę będę chcia­ła powięk­szych o strych, więc kosz­ty jesz­cze wystą­pią.
    Co mogę zro­bić, żeby zwięk­szyć war­tośc począt­ko­wą?
    Jakie warun­ki muszą zostać speł­nio­ne, by móc wyko­rzy­stać wyce­nę rze­czo­znaw­cy?
    Czy pochy­le­nie budyn­ku spo­wo­do­wa­ne wpły­wa­mi gór­ni­czy­mi może upo­waż­niać do współ­czyn­ni­ka 1,2/1,4? Jeśli tak, to jakie doku­men­ty do tego potrze­bu­ję?

  • Klau­dy­na Korzuch

    Witam, bra­łam udział w webi­na­rze, pomógł mi Pan tak­że na fb na pora­dach praw­nych. W świę­ta czy­ta­łam Pana książ­kę — świet­na robo­ta!
    Wciąż jed­nak mam wąt­pli­wo­ści.
    Pro­szę mi pod­po­wie­dzieć jak zwięk­szyć war­tość począt­ko­wą miesz­ka­nia odręb­nej wła­sno­ści zaku­pio­ne­go za nie­ca­łe 15 tys.zł, wyre­mon­to­wa­ne­go za kolej­ne 20 tys. Z tym że para­go­ny + potwier­dze­nia zapła­ty z kon­ta ban­ko­we­go mam na ok.7 tys bo spo­ro mate­ria­łów zosta­ło mi z remon­tu moje­go domu, albo zaku­po­wa­łam na olx „z dru­giej ręki”. Nie myśla­łam jesz­cze wte­dy o amor­ty­za­cji. Mąż remon­to­wał samo­dziel­nie. Jaką kwo­tę mogę wli­czyć do war­to­ści począt­ko­wej?
    Miesz­ka­nie ma 29mkw., jest to kamie­ni­ca z ok.1890r. w zeszłym roku zosta­ła total­nie zmo­der­ni­zo­wa­na — wymie­nio­ny dach, ocie­ple­nie, pod­łą­cze­nie kana­li­za­cji. War­tość ryn­ko­wa po tym wszyst­kim moc­no wzro­sła. Zaku­pu doko­na­li­smy w 2014, od 2017 wynaj­mu­je­my.
    Wiem, że moż­na jesz­cze sko­rzy­stać z uprosz­czo­nej meto­dy metrażx988 zł. Ale nie mogę doli­czyć już ewen­tu­al­nych remontów/ulepszeń za kil­ka lat. Powierzch­nię tego miesz­ka­nia będę chcia­ła powięk­szyc o strych, więc kosz­ty jesz­cze wystą­pią.
    Co mogę zro­bić, żeby zwięk­szyć war­tośc począt­ko­wą?
    Jakie warun­ki muszą zostać speł­nio­ne, by móc wyko­rzy­stać wyce­nę rze­czo­znaw­cy?
    Czy pochy­le­nie budyn­ku spo­wo­do­wa­ne wpły­wa­mi gór­ni­czy­mi może upo­waż­niać do współ­czyn­ni­ka 1,2/1,4? Jeśli tak, to jakie doku­men­ty do tego potrze­bu­ję?
    Będę wdzięcz­na za jakie­kol­wiek wska­zów­ki. Klau­dy­na Korzuch

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Pro­szę napi­sać wia­do­mość mailem, bo to zagad­nie­nie nie nada­je się na publicz­ne omó­wie­nie.

  • Kin­ga Jan­kow­ska

    Witaj. Jestem po two­im wczo­raj­szym szko­le­niu i mam pyta­nie szcze­gó­ło­we odno­snie usta­la­nia war­to­ści począt­ko­wej. Mam spół­dziel­cze pra­wo do loka­lu miesz­kal­ne­go. w akcie nota­rial­nym nie mam wydzie­lo­nej kwo­ty za grunt(musze wiec obli­czyc sama). miesz­ka­nie zaku­pi­lam 10 lat lemu na kre­dyt w CHF.
    Wli­cza­jąc odset­ki od rat kre­dy­to­wych do war­to­sci poczat­ko­wej nie­ru­cho­mo­ści jaki kurs fran­ka bio­re pod uwagę(zmienial sie na prze­strze­ni lat i to znacz­nie) oraz czy sume za raty odset­ko­we tez muszę pro­por­cjo­nal­nie pomniej­szyć o war­tość udzia­lu w grun­cie (podob­nie jak przy pozo­sta­lych kosz­tach typu nota­riusz)???

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Przy spół­dziel­czych wła­sno­ścio­wych pra­wach do loka­lu nie odli­cza się od war­to­ści począt­ko­wej udzia­łu w grun­cie bo nie jesteś współ­wła­ści­cie­lem grun­tu.

      Przy każ­dej racie trze­ba zasto­so­wać kurs jaki zasto­so­wał bank w danym obcią­że­niu jeże­li bank pobie­ra Ci należ­ność w zło­tych. Jeże­li pła­cisz we fran­kach to sto­su­jesz kurs śred­ni NBP z dnia poprzed­nie­go.

  • Kuba

    Witam, kupi­łem miesz­ka­nie za 150 000 zł, wyre­mon­to­wa­łem za 30 000 zł. Nie­ste­ty nie
    mam wszyst­kich rachun­ków. Czy żeby liczyć amor­ty­za­cję od aktu­al­nej war­to­ści
    miesz­ka­nia, mogę wyko­nać ope­rat sza­cun­ko­wy i na jego pod­sta­wie liczyć
    amor­ty­za­cję od kwo­ty 180 000 zł?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Co do zasa­dy nie. Pod­sta­wą usta­le­nia war­to­ści począt­ko­wej są udo­ku­men­to­wa­ne wydat­ki. Pyta­nie brzmi, dla­cze­go nie ma fak­tur na remont i kie­dy remont został prze­pro­wa­dzo­ny?

  • Jonasz

    Witam,
    decy­du­jąc się na wyna­jem loka­lu miesz­kal­ne­go na fak­tu­rze uwzględ­niam kwo­tę czyn­szu oraz kwo­tę opłat za media(czyli war­tość brut­to z fak­tur któ­re opła­cam), łącz­na kwo­ta na wysta­wio­nej prze­ze mnie fak­tu­rze jest zwol­nio­na z podat­ku vat. Nie wiem jed­nak jak ująć tą samą sytu­ację w przy­pad­ku loka­lu użytkowego…na fak­tu­rze poda­je kwo­tę czyn­szu do któ­rej doli­czam 23% podat­ku vat oraz kwo­tę brut­to fak­tur za media i do tego rów­nież nali­czam 23% vat?

    Zazna­czam że zgod­nie z umo­wą naj­mu najem­ca zobo­wią­zał się do opła­ca­nia comie­sięcz­nej kwo­ty za czynsz oraz media, któ­re są prze­ze mnie opła­ca­ne.

  • Artur Kamiń­ski

    czy mozna do spół­dziel­cze­go wła­sno­ścio­we­go miesz­ka­nia z lat 70-tych zasto­so­wać staw­kę amor­ty­za­cji wyż­szą niz 2,5%?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie moż­na. Dopie­ro gdy spół­dziel­nia prze­nie­sie wła­sność loka­lu na Twój wnio­sek, sta­niesz się jego wła­ści­cie­lem i wte­dy być może takie pra­wo będzie Ci się nale­ża­ło.

      • Artur Kamiń­ski

        dzię­ki:)

  • Lilia­na Tym­ska

    Witam.
    Pro­szę mi powie­dzieć jaką datę przy­ję­cia ŚT uznać usta­la­jąc war­tość począt­ko­wą miesz­ka­nia dewe­lo­per­skie­go (umo­wa nota­riał­na z lip­ca, póź­niej wykoń­cze­nie miesz­ka­nia do ok poło­wy wrze­śnia a pierw­szy najem­ca od stycz­nia tego roku.)
    czy do war­to­ści począt­ko­wej mogę doli­czyć war­tość wykoń­cze­nia miesz­ka­nia dewe­lo­per­skie­go (może być na pod­sta­wie para­go­nów czy musi być fak­tu­ra?)
    Miesz­ka­nie zaku­pio­ne na kre­dyt- czy odset­ki doli­czam te zapła­co­ne do aktu nota­rial­ne­go czy do pierw­sze­go naj­mu?
    Z góry bar­dzo dzię­ku­ję za odpo­wiedź

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      A kie­dy zosta­ła zało­żo­na księ­ga wie­czy­sta?

      • Lilia­na Tym­ska

        Doku­men­ty z sądu są na 12.12.2017
        Czy to ozna­cza że z tą datą przyj­mu­je ST?
        A co mogę zro­bić jesz­cze z zaku­pio­ny­mi sprzę­ta­mi , meblami(zabudowa kuchen­na, sza­fy wnę­ko­we)?
        Czy na wszyst­ko muszę mieć fak­tu­rę czy wystar­czy para­gon?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          ŚT przyj­mu­je­my z datą odda­nia go w najem, ale nie wcze­śniej­szą niż data zało­że­nia księ­gi wie­czy­stej bo w wypad­ku zaku­pu od dewe­lo­pe­ra dopie­ro z chwi­lą wpi­sa­nia do księ­gi powsta­je pra­wo wła­sno­ści, któ­re jest jed­ną z prze­sła­nek powsta­nia ŚT.

          Do war­to­ści począt­ko­wej ŚT moż­na zali­czyć:
          1) odset­ki nali­czo­ne do dnia prze­ka­za­nia środ­ka trwa­łe­go do uży­wa­nia,
          2) pro­wi­zję za udzie­le­nie kre­dy­tu oraz kosz­ty usta­no­wie­nia zabez­pie­cze­nia,
          3) wykoń­cze­nie miesz­ka­nia (bez wypo­sa­że­nia),
          4) kosz­ty aktu nota­rial­ne­go.

          Oczy­wi­ście 1,2,4 tyl­ko w czę­ści odpo­wia­da­ją­cej pro­por­cji zapła­co­nej ceny po pomniej­sze­niu o war­tość w udzia­le grun­tu do całej zapła­co­nej ceny.

  • Zbi­gniew

    Do celów amor­ty­za­cji od war­to­ści miesz­ka­nia, wła­sno­ści wydzie­lo­nej, odli­czy­łem war­tość grun­tu, któ­ry dzier­ża­wi­łem. Co jed­nak powi­nie­nem zro­bić, gdy wyku­pię grunt na wła­sność? Czy wte­dy kolej­ny raz muszę odjąć jego war­tość od war­to­ści miesz­ka­nia ?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Gdy wyku­pisz grunt to w tema­cie amor­ty­za­cji miesz­ka­nia nic się nie zmie­nia. Ale też z wydat­kiem na „wykup” nic nie zro­bisz bo zakup grun­tu nie pod­le­ga amor­ty­za­cji.