16 faktów o czynszu, o których (zapewne) nie wiesz

By | 4 maja 2015

16 faktów o czynszu

Krót­kie pod­su­mo­wa­nie pod­sta­wo­wych infor­ma­cji na temat czyn­szu. Fak­ty, któ­re mogą zain­te­re­so­wać i pchnąć do dal­szych poszu­ki­wań.

Fakt 1: Czym jest czynsz

Czynsz jest świad­cze­niem należ­nym wynaj­mu­ją­ce­mu w zamian za odda­nie najem­cy do uży­wa­nia rze­czy naj­mo­wa­nej, np. loka­lu, domu, ale też rowe­ru albo samo­cho­du. Inny­mi sło­wy, najem­ca zobo­wią­za­ny jest reali­zo­wać umó­wio­ne świad­cze­nie na rzecz wynaj­mu­ją­ce­go w zamian za to, że ten daje najem­cy moż­li­wość uży­wa­nia rze­czy. (art. 659 § 1 k.c.)

Fakt 2: Czym nie jest czynsz

Bar­dzo czę­sto sło­wem „czynsz” okre­śla się opła­ty należ­ne do spół­dziel­ni miesz­ka­nio­wej albo wspól­no­ty miesz­ka­nio­wej. W takim wypad­ku dla świad­cze­nia należ­ne­go wynaj­mu­ją­ce­mu poszu­ku­je się inne­go sło­wa, np. „odstęp­ne”. Oba roz­wią­za­nia są błęd­ne. Czynsz to czynsz, a opła­ty to opła­ty — patrz fakt 1.

Fakt 3: Od kiedy należy się czynsz

Co do zasa­dy, to czynsz nale­ży się od roz­po­czę­cia naj­mu. Stro­ny mogą usta­lić, że obo­wią­zek zapła­ty czyn­szu powsta­je z dniem okre­ślo­nym w umo­wie, a nie z dniem prze­ka­za­nia loka­lu najem­cy. Lokal bowiem może nie być od razu przy­dat­ny do umó­wio­ne­go użyt­ku, a stro­ny jed­no­cze­śnie usta­la­ją, że najem­ca ma czas na przy­sto­so­wa­nie loka­lu do swo­ich potrzeb. Naj­czę­ściej ma to miej­sce w cza­sie wykoń­cze­nia loka­lu ze sta­nu dewe­lo­per­skie­go albo jeże­li lokal umiej­sco­wio­ny jest w nie­otwar­tej gale­rii han­dlo­wej.

Fakt 4: Oznaczenie czynszu

Obo­wią­zek pła­ce­nia czyn­szu wyni­ka z cha­rak­te­ru umo­wy naj­mu. Najem jest umo­wą odpłat­ną (ekwi­wa­lent­ną). Co cie­ka­we, czynsz moż­na okre­ślić w pie­nią­dzu, ale tak­że w świad­cze­niach inne­go rodza­ju. Może on być na przy­kład okre­ślo­ny w wor­kach zbo­ża albo w litrach okre­ślo­ne­go pali­wa. Może być tak­że czyn­no­ścią, jaką najem­ca zobo­wią­za­ny będzie czy­nić, a tak­że zobo­wią­za­niem się najem­cy do tego, by powstrzy­mał się od okre­ślo­ne­go dzia­ła­nia. Dopusz­czal­ne jest tak­że okre­śle­nie czyn­szu jako czę­ścio­we­go świad­cze­nia pie­nięż­ne­go uzu­peł­nia­ne­go innym świad­cze­niem. Przy­kła­dem może być okre­ślo­na kwo­ta pie­nię­dzy plus sprzą­ta­nie klat­ki scho­do­wej co okre­ślo­ną ilość dni. (art. 659 k.c.)

Okre­śle­nie świad­cze­nia czyn­szo­we­go w natu­rze stwa­rza jed­nak pro­ble­my podat­ko­we, z usta­le­niem war­to­ści uzy­ska­ne­go świad­cze­nia. Bo prze­cież war­tość uzy­ska­nej usłu­gi wpły­wa na usta­le­nie pod­sta­wy opo­dat­ko­wa­nia.

Fakt 5: Częstotliwość płacenia czynszu

Czynsz jest świad­cze­niem okre­so­wym należ­nym wynaj­mu­ją­ce­mu w okre­ślo­nych odstę­pach cza­su. Moż­na tę czę­sto­tli­wość okre­ślić dowol­nie. Jeże­li jed­nak stro­ny nie uzgod­nią czę­sto­tli­wo­ści, to dla umów zawar­tych na czas ozna­czo­ny dłuż­szy niż mie­siąc czynsz jest płat­ny mie­sięcz­nie, a dla umów zawar­tych na okres krót­szy niż mie­siąc to czynsz należ­ny jest za cały ten okres z góry. (art. 669 k.c.)

Czę­sto­tli­wość pła­ce­nia czyn­szu może wpły­wać na okres trwa­nia wypo­wie­dze­nia umo­wy. Im czę­sto­tli­wość jest więk­sza, tym okres wypo­wie­dze­nia jest dłuż­szy.

Fakt 6: Termin płatności czynszu

Moż­na okre­ślić w umo­wie dowol­ny ter­min płat­no­ści czyn­szu. Zarów­no może to być pierw­szy, dzie­sią­ty jak i ostat­ni dzień mie­sią­ca / tygo­dnia / kwar­ta­łu czy dłuż­szych okre­sów. Płat­ność może być należ­na „z góry” jak i „z dołu”. Jeże­li stro­ny tego nie uzgod­nią, to czynsz płat­ny jest z góry do dzie­sią­te­go dnia każ­de­go mie­sią­ca dla umów zawar­tych na okres dłuż­szy niż mie­siąc albo gdy umo­wa zawar­ta jest na czas nie ozna­czo­ny. Jeże­li najem ma trwać kró­cej niż mie­siąc to czynsz należ­ny jest za cały ten okres z góry. (art. 669 k.c.)

Fakt 7: Za zapłatę czynszu odpowiadają też domownicy najemcy

Doty­czy to co praw­da tyl­ko naj­mu loka­li miesz­kal­nych, ale zawsze to więk­sza szan­sa na odzy­ska­nie należ­no­ści. Za zobo­wią­za­nia z tytu­łu czyn­szu odpo­wia­da­ją razem z najem­cą oso­by peł­no­let­nie sta­le z najem­cą zamiesz­ku­ją­ce. Odpo­wie­dzial­ność ta jest odpo­wie­dzial­no­ścią soli­dar­ną. Wynaj­mu­ją­cy może zatem żądać zapła­ty od każ­dej peł­no­let­niej oso­by zamiesz­ku­ją­cej z najem­cą naj­mo­wa­ny lokal. Odpo­wie­dzial­ność tych osób ogra­ni­cza się do wyso­ko­ści czyn­szu za okres ich sta­łe­go zamiesz­ki­wa­nia w naję­tym loka­lu. Czy­li jeże­li najem­ca przy­jął współ­lo­ka­to­ra na 3 mie­sią­ce to ta oso­ba odpo­wia­da za zale­gło­ści w czyn­szu za te trzy mie­sią­ce. (art. 6881 k.c.)

Fakt 8: Sposób zapłaty czynszu

Zapła­ta czyn­szu powin­na nastę­po­wać w spo­sób okre­ślo­ny w umo­wie. Świad­cze­nie czyn­szu może też wyni­kać z cha­rak­te­ru świad­cze­nia. Na przy­kład jeże­li zobo­wią­za­niem czyn­szo­wym jest sprzą­ta­nie okre­ślo­nej klat­ki scho­do­wej, czy też odśnie­ża­nie okre­ślo­nej czę­ści chod­ni­ka. Jeże­li stro­ny tego jed­nak nie wska­żą, to zapła­ta czyn­szu okre­ślo­ne­go jako kwo­ta pie­nię­dzy, jako dług oddaw­czy, win­na nastą­pić w miej­scu zamiesz­ka­nia (sie­dzi­bie) wynaj­mu­ją­ce­go. Świad­cze­nie czyn­szo­we okre­ślo­ne w natu­rze (prze­nie­sie­nie wła­sno­ści), jako dług odbior­czy, win­no być speł­nio­ne w miej­scu zamiesz­ka­nia (sie­dzi­bie) najem­cy. Inny­mi sło­wy — przy­kła­do­we wor­ki zbo­ża wynaj­mu­ją­cy winien sobie ode­brać sam od najem­cy, a gotów­kę najem­ca powi­nien zanieść wynaj­mu­ją­ce­mu. (art. 454 § 1 k.c.)

Fakt 9: Od nieterminowo zapłaconego czynszu należą się odsetki

Nie­ter­mi­no­we pła­ce­nie czyn­szu ozna­czo­ne­go w pie­nią­dzu powo­du­je powsta­nie obo­wiąz­ku zapła­ty odse­tek usta­wo­wych. Na dzień opu­bli­ko­wa­nia tego wpi­su wyno­szą one 8% w ska­li roku. Jeże­li stro­ny w umo­wie okre­śli­ły odset­ki liczo­ne według sto­py wyż­szej niż usta­wo­wa, to nale­żą się one zgod­nie ze sto­pą wyż­szą. W tym przy­pad­ku nie znaj­du­je zasto­so­wa­nia poję­cie odse­tek mak­sy­mal­nych, a więc usta­wo­we­go ogra­ni­cze­nia wyso­ko­ści odse­tek. Wyso­kość odse­tek umow­nych jest jed­nak ogra­ni­czo­na zasa­da­mi współ­ży­cia spo­łecz­ne­go, nie może być więc w peł­ni dowol­na. Obo­wią­zek zapła­ce­nia odse­tek powsta­je nie­za­leż­nie od przy­czy­ny z powo­du któ­rej najem­ca nie ure­gu­lo­wał dłu­gu w ter­mi­nie. (art. 481 i art. 5 k.c.)

Aktu­ali­za­cja od 1 stycz­nia 2016 (nowe brzmie­nie art. 481 k.c.). Zamiast odse­tek usta­wo­wych wpro­wa­dzo­no poję­cie „odse­tek usta­wo­wych za opóź­nie­nie”. Jeże­li sto­pa odse­tek za opóź­nie­nie nie była ozna­czo­na w umo­wie to nale­żą się odset­ki usta­wo­we za opóź­nie­nie w wyso­ko­ści rów­nej sumie sto­py refe­ren­cyj­nej Naro­do­we­go Ban­ku Pol­skie­go i 5,5 punk­tów pro­cen­to­wych. Na 1 stycz­nia 2016 wyno­szą one więc 7%. Unor­mo­wa­no też gór­ną gra­ni­cę odse­tek za opóź­nie­nie. Odset­ki umow­ne za opóź­nie­nie nie mogą w sto­sun­ku rocz­nym prze­kra­czać dwu­krot­no­ści wyso­ko­ści odse­tek usta­wo­wych za opóź­nie­nie, a więc na 1 stycz­nia 2016 nie mogą prze­kra­czać 14%. Jeże­li zastrze­żo­na w umo­wie wyso­kość odse­tek za opóź­nie­nie prze­kra­cza wyso­kość odse­tek mak­sy­mal­nych za opóź­nie­nie to nale­żą się odset­ki mak­sy­mal­ne za opóź­nie­nie.

Fakt 10: Zwłoka w zapłacie czynszu może uprawniać do odszkodowania

Jeże­li z powo­du zwło­ki najem­cy w zapła­cie czyn­szu wynaj­mu­ją­cy poniósł szko­dę, to może on żądać, nie­za­leż­nie od odse­tek, odszko­do­wa­nia na zasa­dach ogól­nych. (art. 481 § 3 k.c.)

Fakt 11: Niezapłacony czynsz można potrącić z kaucji

Isto­tą kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej jest zabez­pie­cze­nie rosz­czeń wynaj­mu­ją­ce­go w sto­sun­ku do najem­cy. Z tego wyni­ka, że nie­za­pła­co­ny czynsz moż­na potrą­cić z kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej. Moż­na też z niej potrą­cić należ­ne od czyn­szu odset­ki, jako świad­cze­nie ubocz­ne.

Fakt 12: Waloryzacja czynszu

W umo­wie moż­na okre­ślić, że kwo­ta czyn­szu będzie okre­ślo­na wskaź­ni­kiem. To zna­czy, że będzie się zmie­niać wraz z wzro­stem lub spad­kiem wskaź­ni­ka. Wskaź­nik moż­na obrać prak­tycz­nie dowol­ny, może to być np. kurs okre­ślo­nej walu­ty, wskaź­ni­ki gospo­dar­cze (np. śred­nia pła­ca, infla­cja), wskaź­ni­ki admi­ni­stra­cyj­ne (np. war­tość odtwo­rze­nio­wa loka­lu).

Fakt 13: Podwyższenie czynszu

W trak­cie trwa­nia umo­wy naj­mu wynaj­mu­ją­cy upraw­nio­ny jest do jed­no­stron­ne­go pod­wyż­sze­nia czyn­szu. Upraw­nie­nie to wynaj­mu­ją­cy wyko­nu­je skła­da­jąc najem­cy jed­no­stron­ne oświad­cze­nie woli w for­mie wypo­wie­dze­nia. Upraw­nie­nie do jed­no­stron­ne­go pod­wyż­sze­nia czyn­szu nie jest jed­nak upraw­nie­niem bez­względ­nym. Stro­ny mogą bowiem ogra­ni­czyć moż­li­wość pod­wy­żek w umo­wie, wydłu­żyć okres wypo­wie­dze­nia, a tak­że w uza­sad­nio­nych przy­pad­kach ją wyłą­czyć. Okre­śle­nie jakiejś sto­py walo­ry­za­cji czyn­szu, np. o sto­pę infla­cji lub kurs walu­ty, w zasa­dzie wyłą­cza moż­li­wość pod­wyż­ki czyn­szu.

Fakt 14: Niepłacenie czynszu jest przyczyną wypowiedzenia

Nie­ter­mi­no­we pła­ce­nie czyn­szu może być przy­czy­ną wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu przez wynaj­mu­ją­ce­go. Świad­cze­nie czyn­szo­we jest pod­sta­wo­wym upraw­nie­niem wynaj­mu­ją­ce­go i z tego powo­du prze­wi­dzia­na jest spe­cjal­na pro­ce­du­ra wypo­wie­dze­nia umo­wy.

Fakt 15: Niezapłacony czynsz uprawnia do ustawowego zastawu na rzeczach najemcy

Czynsz z któ­rym najem­ca zale­ga nie dłu­żej niż rok powo­du­je powsta­nie usta­wo­we­go zasta­wu na rze­czach wnie­sio­nych do loka­lu. Wynaj­mu­ją­cy może sprze­ci­wić się wynie­sie­niu tych rze­czy z loka­lu sto­su­jąc nie tyl­ko środ­ki per­swa­zji, ale tak­że przy pomo­cy siły fizycz­nej w ramach tzw. samo­po­mo­cy wła­snej. Wynaj­mu­ją­cy upraw­nio­ny jest do zatrzy­ma­nia rze­czy najem­cy tytu­łem zasta­wu lub celem zabez­pie­cze­nia zapła­ty czyn­szu. (art. 670 i 671 k.c.)

Fakt 16: Czynsz może być dochodzony przez e-sądem

Elek­tro­nicz­ne Postę­po­wa­nie Upo­mi­naw­cze prze­wi­dzia­ne jest dla rosz­czeń pie­nięż­nych, a czynsz w więk­szo­ści przy­pad­ków jest takim rosz­cze­niem. Z tego powo­du może być w łatwy spo­sób docho­dzo­ny przed e-sądem. Tryb ten jest o wie­le szyb­szy niż tra­dy­cyj­ne postę­po­wa­nie. Pozew skła­da się dro­gą elek­tro­nicz­ną, przez spe­cjal­ny por­tal sądo­wy. Postę­po­wa­nie nie wyma­ga prze­pro­wa­dze­nia postę­po­wa­nia dowo­do­we­go. Sąd wyda­je naka­zy zapła­ty, któ­re po upra­wo­moc­nie­niu sta­ją się pod­sta­wą do egze­ku­cji komor­ni­czej.