16 faktów o czynszu, o których (zapewne) nie wiesz

By | 4 maja 2015

16 faktów o czynszu

Krótkie podsumowanie podstawowych informacji na temat czynszu. Fakty, które mogą zainteresować i pchnąć do dalszych poszukiwań.

Fakt 1: Czym jest czynsz

Czynsz jest świadczeniem należnym wynajmującemu w zamian za oddanie najemcy do używania rzeczy najmowanej, np. lokalu, domu, ale też roweru albo samochodu. Innymi słowy, najemca zobowiązany jest realizować umówione świadczenie na rzecz wynajmującego w zamian za to, że ten daje najemcy możliwość używania rzeczy. (art. 659 § 1 k.c.)

Fakt 2: Czym nie jest czynsz

Bardzo często słowem „czynsz” określa się opłaty należne do spółdzielni mieszkaniowej albo wspólnoty mieszkaniowej. W takim wypadku dla świadczenia należnego wynajmującemu poszukuje się innego słowa, np. „odstępne”. Oba rozwiązania są błędne. Czynsz to czynsz, a opłaty to opłaty – patrz fakt 1.

Fakt 3: Od kiedy należy się czynsz

Co do zasady, to czynsz należy się od rozpoczęcia najmu. Strony mogą ustalić, że obowiązek zapłaty czynszu powstaje z dniem określonym w umowie, a nie z dniem przekazania lokalu najemcy. Lokal bowiem może nie być od razu przydatny do umówionego użytku, a strony jednocześnie ustalają, że najemca ma czas na przystosowanie lokalu do swoich potrzeb. Najczęściej ma to miejsce w czasie wykończenia lokalu ze stanu deweloperskiego albo jeżeli lokal umiejscowiony jest w nieotwartej galerii handlowej.

Fakt 4: Oznaczenie czynszu

Obowiązek płacenia czynszu wynika z charakteru umowy najmu. Najem jest umową odpłatną (ekwiwalentną). Co ciekawe, czynsz można określić w pieniądzu, ale także w świadczeniach innego rodzaju. Może on być na przykład określony w workach zboża albo w litrach określonego paliwa. Może być także czynnością, jaką najemca zobowiązany będzie czynić, a także zobowiązaniem się najemcy do tego, by powstrzymał się od określonego działania. Dopuszczalne jest także określenie czynszu jako częściowego świadczenia pieniężnego uzupełnianego innym świadczeniem. Przykładem może być określona kwota pieniędzy plus sprzątanie klatki schodowej co określoną ilość dni. (art. 659 k.c.)

Określenie świadczenia czynszowego w naturze stwarza jednak problemy podatkowe, z ustaleniem wartości uzyskanego świadczenia. Bo przecież wartość uzyskanej usługi wpływa na ustalenie podstawy opodatkowania.

Fakt 5: Częstotliwość płacenia czynszu

Czynsz jest świadczeniem okresowym należnym wynajmującemu w określonych odstępach czasu. Można tę częstotliwość określić dowolnie. Jeżeli jednak strony nie uzgodnią częstotliwości, to dla umów zawartych na czas oznaczony dłuższy niż miesiąc czynsz jest płatny miesięcznie, a dla umów zawartych na okres krótszy niż miesiąc to czynsz należny jest za cały ten okres z góry. (art. 669 k.c.)

Częstotliwość płacenia czynszu może wpływać na okres trwania wypowiedzenia umowy. Im częstotliwość jest większa, tym okres wypowiedzenia jest dłuższy.

Fakt 6: Termin płatności czynszu

Można określić w umowie dowolny termin płatności czynszu. Zarówno może to być pierwszy, dziesiąty jak i ostatni dzień miesiąca / tygodnia / kwartału czy dłuższych okresów. Płatność może być należna „z góry” jak i „z dołu”. Jeżeli strony tego nie uzgodnią, to czynsz płatny jest z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca dla umów zawartych na okres dłuższy niż miesiąc albo gdy umowa zawarta jest na czas nie oznaczony. Jeżeli najem ma trwać krócej niż miesiąc to czynsz należny jest za cały ten okres z góry. (art. 669 k.c.)

Fakt 7: Za zapłatę czynszu odpowiadają też domownicy najemcy

Dotyczy to co prawda tylko najmu lokali mieszkalnych, ale zawsze to większa szansa na odzyskanie należności. Za zobowiązania z tytułu czynszu odpowiadają razem z najemcą osoby pełnoletnie stale z najemcą zamieszkujące. Odpowiedzialność ta jest odpowiedzialnością solidarną. Wynajmujący może zatem żądać zapłaty od każdej pełnoletniej osoby zamieszkującej z najemcą najmowany lokal. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu za okres ich stałego zamieszkiwania w najętym lokalu. Czyli jeżeli najemca przyjął współlokatora na 3 miesiące to ta osoba odpowiada za zaległości w czynszu za te trzy miesiące. (art. 6881 k.c.)

Fakt 8: Sposób zapłaty czynszu

Zapłata czynszu powinna następować w sposób określony w umowie. Świadczenie czynszu może też wynikać z charakteru świadczenia. Na przykład jeżeli zobowiązaniem czynszowym jest sprzątanie określonej klatki schodowej, czy też odśnieżanie określonej części chodnika. Jeżeli strony tego jednak nie wskażą, to zapłata czynszu określonego jako kwota pieniędzy, jako dług oddawczy, winna nastąpić w miejscu zamieszkania (siedzibie) wynajmującego. Świadczenie czynszowe określone w naturze (przeniesienie własności), jako dług odbiorczy, winno być spełnione w miejscu zamieszkania (siedzibie) najemcy. Innymi słowy – przykładowe worki zboża wynajmujący winien sobie odebrać sam od najemcy, a gotówkę najemca powinien zanieść wynajmującemu. (art. 454 § 1 k.c.)

Fakt 9: Od nieterminowo zapłaconego czynszu należą się odsetki

Nieterminowe płacenie czynszu oznaczonego w pieniądzu powoduje powstanie obowiązku zapłaty odsetek ustawowych. Na dzień opublikowania tego wpisu wynoszą one 8% w skali roku. Jeżeli strony w umowie określiły odsetki liczone według stopy wyższej niż ustawowa, to należą się one zgodnie ze stopą wyższą. W tym przypadku nie znajduje zastosowania pojęcie odsetek maksymalnych, a więc ustawowego ograniczenia wysokości odsetek. Wysokość odsetek umownych jest jednak ograniczona zasadami współżycia społecznego, nie może być więc w pełni dowolna. Obowiązek zapłacenia odsetek powstaje niezależnie od przyczyny z powodu której najemca nie uregulował długu w terminie. (art. 481 i art. 5 k.c.)

Aktualizacja od 1 stycznia 2016 (nowe brzmienie art. 481 k.c.). Zamiast odsetek ustawowych wprowadzono pojęcie „odsetek ustawowych za opóźnienie”. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona w umowie to należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Na 1 stycznia 2016 wynoszą one więc 7%. Unormowano też górną granicę odsetek za opóźnienie. Odsetki umowne za opóźnienie nie mogą w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, a więc na 1 stycznia 2016 nie mogą przekraczać 14%. Jeżeli zastrzeżona w umowie wysokość odsetek za opóźnienie przekracza wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie to należą się odsetki maksymalne za opóźnienie.

Fakt 10: Zwłoka w zapłacie czynszu może uprawniać do odszkodowania

Jeżeli z powodu zwłoki najemcy w zapłacie czynszu wynajmujący poniósł szkodę, to może on żądać, niezależnie od odsetek, odszkodowania na zasadach ogólnych. (art. 481 § 3 k.c.)

Fakt 11: Niezapłacony czynsz można potrącić z kaucji

Istotą kaucji zabezpieczającej jest zabezpieczenie roszczeń wynajmującego w stosunku do najemcy. Z tego wynika, że niezapłacony czynsz można potrącić z kaucji zabezpieczającej. Można też z niej potrącić należne od czynszu odsetki, jako świadczenie uboczne.

Fakt 12: Waloryzacja czynszu

W umowie można określić, że kwota czynszu będzie określona wskaźnikiem. To znaczy, że będzie się zmieniać wraz z wzrostem lub spadkiem wskaźnika. Wskaźnik można obrać praktycznie dowolny, może to być np. kurs określonej waluty, wskaźniki gospodarcze (np. średnia płaca, inflacja), wskaźniki administracyjne (np. wartość odtworzeniowa lokalu).

Fakt 13: Podwyższenie czynszu

W trakcie trwania umowy najmu wynajmujący uprawniony jest do jednostronnego podwyższenia czynszu. Uprawnienie to wynajmujący wykonuje składając najemcy jednostronne oświadczenie woli w formie wypowiedzenia. Uprawnienie do jednostronnego podwyższenia czynszu nie jest jednak uprawnieniem bezwzględnym. Strony mogą bowiem ograniczyć możliwość podwyżek w umowie, wydłużyć okres wypowiedzenia, a także w uzasadnionych przypadkach ją wyłączyć. Określenie jakiejś stopy waloryzacji czynszu, np. o stopę inflacji lub kurs waluty, w zasadzie wyłącza możliwość podwyżki czynszu.

Fakt 14: Niepłacenie czynszu jest przyczyną wypowiedzenia

Nieterminowe płacenie czynszu może być przyczyną wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. Świadczenie czynszowe jest podstawowym uprawnieniem wynajmującego i z tego powodu przewidziana jest specjalna procedura wypowiedzenia umowy.

Fakt 15: Niezapłacony czynsz uprawnia do ustawowego zastawu na rzeczach najemcy

Czynsz z którym najemca zalega nie dłużej niż rok powoduje powstanie ustawowego zastawu na rzeczach wniesionych do lokalu. Wynajmujący może sprzeciwić się wyniesieniu tych rzeczy z lokalu stosując nie tylko środki perswazji, ale także przy pomocy siły fizycznej w ramach tzw. samopomocy własnej. Wynajmujący uprawniony jest do zatrzymania rzeczy najemcy tytułem zastawu lub celem zabezpieczenia zapłaty czynszu. (art. 670 i 671 k.c.)

Fakt 16: Czynsz może być dochodzony przez e-sądem

Elektroniczne Postępowanie Upominawcze przewidziane jest dla roszczeń pieniężnych, a czynsz w większości przypadków jest takim roszczeniem. Z tego powodu może być w łatwy sposób dochodzony przed e-sądem. Tryb ten jest o wiele szybszy niż tradycyjne postępowanie. Pozew składa się drogą elektroniczną, przez specjalny portal sądowy. Postępowanie nie wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego. Sąd wydaje nakazy zapłaty, które po uprawomocnieniu stają się podstawą do egzekucji komorniczej.

  • Monika

    Swietny artykul. Bardzo sie ciesze, ze trafilam na ta strone. Pozdrawiam.

  • wojtek

    rowniez i mi zaimponowal powyzszy bardzo merytoryczny artykul. chcialem zadac kilka pytan:

    B1
    Czy mogę zadac odsetek i ewnt jakich za opóźnienie w oplatach? nie było o tym mowy w umowie.

    B2
    co do odsetek rowniez w samym wezwaniu do zaplaty o nich
    nie
    wspominalem. czy zatem moge dopiero teraz w kolejnym liscie do lokatora
    uzupelnic wezwanie o wskazanie zaleglychmiesiecy oraz żądanie odsetek o
    dopuszczalnej maksymalnej wartosci 14 % w skali rocznej ? mimo wszystko
    będę darzyl do rozliczenia w gotowce. tym samymspodziewam sie, ze
    lokator bedzie oczekiwal co najmniej potwierdzenia wplaty lub upieral
    się przy przelewie, a ja zamierzam potwierdzic szczeglnie ta pierwsza
    forme zwrotem na pisemnym poswiadczeniu „uregulowano naleznosc za
    nastepujace miesiace: a,b,c wraz ze wskazanymi odestkami.. ” jest to
    zgodne z prawem ? moge narzucic i trzymac sie tej formy ? czy data
    graniczna z
    pierwszego wezwania ulegnie przesunieciu jeśli wysle powyzszy list ?

    • skarbonamamony

      Ad. 1
      Oczywiście. Obowiązek zapłaty ustawowych odsetek za opóźnienie powstaje niezależnie od tego czy jest o tym wzmianka w umowie oraz niezależnie od tego czy wierzyciel (czyli Pan) osiągnął poprzez nieterminową zapłatę jakąkolwiek stratę. Gdy brak ustalenia w umowie należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Na dzień dzisiejszy wynoszą one więc 7%. Odsetki wg. stopy innej niż wskazana mogą być stosowane tylko wtedy, gdy są one określone w umowie ale ich wysokość jest ograniczona odsetkami maksymalnymi wynoszącymi dwukrotność wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, a więc na dziś nie mogą przekraczać 14%.

      Ad. 2
      Wcale nie trzeba wzywać do zapłaty odsetek by wypełnić ustawowe przesłanki do wypowiedzenia najmu. Wystarczy wzywać do zapłaty należności głównej.
      Co do rozliczania wpłat to kwestię tę reguluje

      Art. 451 k.c.
      § 1. Dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne.
      § 2. Jeżeli dłużnik nie wskazał, który z kilku długów chce zaspokoić, a przyjął pokwitowanie, w którym wierzyciel zaliczył otrzymane świadczenie na poczet jednego z tych długów, dłużnik nie może już żądać zaliczenia na poczet innego długu.
      § 3. W braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych – na poczet najdawniej wymagalnego.

      Po pierwsze dłużnik decyduje za co płaci, ale wierzycielowi przysługuje prawo rozliczenia w pierwszej kolejności należności ubocznych (np. odsetek). Tak więc można dokonać skapitalizowania długu na dzień wpłaty i rozliczenia w pierwszej kolejności narosłych do tego dnia odsetek. Resztę wpłaty zaliczyć na poczet należności głównej (zaległego czynszu). To powoduje że kolejne odsetki liczymy od pozostającej należności głównej od następnego dnia od wpłaty. Trzeba to zaznaczyć w pokwitowaniu, a jeżeli najemca wpłaca przelewem trzeba mu wysłać rozliczenie wpłaty. Ta sprawa była wielokrotnie podkreślana przez Sąd Najwyższy.

      Przykład:
      Najemca powinien 10 stycznia 2016 uregulować 2000 zł czynszu za m-c styczeń.
      Dokonuje wpłaty w dniu 10 maja 2016 w kwocie 2000 zł, deklarując że jest to spłata czynszu za styczeń.
      Dokonujemy naliczenia odsetek w ustawowej wysokości wiedząc, że rok 2016 był przestępny (dzielenie przez 365 pozostaje prawidłowe):
      2000 zł x 7% / 365 x 121 dni = 46,41 zł
      Dokonujemy kapitalizacji i rozliczamy:
      Należność uboczna (odsetki) – 46,41 zł
      Należność główna – 1953,59 zł
      Najemcy pozostaje do zapłaty 46,41 zł należności głównej od której liczymy dalsze odsetki od 11 maja 2016.

      • jurek

        dziękuje za bardzo dokładna odpowiedź.
        zabrakło odpowiedzi na pytania z punktu B2 ? :):
        – mogę narzucić i trzymać się formy rozliczenia w gotówce ? jest o tym jakiś artykuł ? jak sąd rozparzy sprawę jeśli nie dojdzie do rozliczenia na skutek konfliktu stron: przelew / gotówka ?
        – czy data graniczna z pierwszego wezwania może ulec przesunięciu w zależności kiedy najemca przeczyta list z prośbą o rozliczenie w gotówce zgodnie z zapisem w umowie ?

        zdanie „Najemcy pozostaje do zapłaty 46,41 zł należności głównej od której liczymy dalsze odsetki od 11 maja 2016” powinno chyba brzmieć:
        „Najemcy pozostaje do zapłaty suma: Należności ubocznej (odsetki) – 46,41 zł
        oraz 1953,59 zł należności głównej od której liczymy dalsze odsetki od 11 maja 2016 ”

        podejrzewam, że najemca nie weźmie sam z siebie pod uwagę odsetek, zatem rozumiem, że w momencie przyjmowania gotówki analogicznie jak przy przelewie powinienem przedstawić dla niego rozliczenie wpłaty ?

        • skarbonamamony

          Miejsce spełnienia świadczeń reguluje przepis

          Art. 454 [Miejsce spełnienia]
          § 1. Jeżeli miejsce spełnienia świadczenia nie jest oznaczone ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione w miejscu, gdzie w chwili powstania zobowiązania dłużnik miał zamieszkanie lub siedzibę. Jednakże świadczenie pieniężne powinno być spełnione w miejscu zamieszkania lub w siedzibie wierzyciela w chwili spełnienia świadczenia; jeżeli wierzyciel zmienił miejsce zamieszkania lub siedzibę po powstaniu zobowiązania, ponosi spowodowaną przez tę zmianę nadwyżkę kosztów przesłania.
          § 2. Jeżeli zobowiązanie ma związek z przedsiębiorstwem dłużnika lub wierzyciela, o miejscu spełnienia świadczenia rozstrzyga siedziba przedsiębiorstwa.

          Sąd rozpatrzy sprawę zgodnie z tym przepisem. Z tego przepisu wynika pierwszeństwo dla ustaleń stron zawartych w umowie. Gdy strony nic nie ustaliły, albo nic nie wynika z okoliczności lub właściwości zobowiązania to obowiązuje zdanie drugie z §1.

          Jeżeli chodzi o datę graniczną to niestety nie wiem co zapisano w umowie. Ciężko jest się zatem ustosunkować.

          Zdanie „Najemcy….” jest prawidłowe. W mojej wypowiedzi, w zdaniu poprzedzającym to zdanie rozliczyliśmy 2000 zł wpłaty dłużnika i dlatego zdanie to jest prawidłowe.

          Jak napisałem w wypowiedzi, należy zaznaczyć w pokwitowaniu sposób rozliczenia wpłaty. Jeżeli najemca wpłaca przelewem to o rozliczeniu należy go powiadomić, przesyłając pokwitowanie/rozliczenie.

          • jurek

            dziękuje.

            odnośnie „data graniczna z pierwszego wezwania może ulec przesunięciu w zależności
            kiedy najemca przeczyta list z prośbą o rozliczenie w gotówce zgodnie z
            zapisem w umowie ?”

            miałem na myśli to, że w umowie wskazano na formę rozliczenia w gotówce. poza tym nie ma innych zapisów na ten temat. zastawiam się jak może wpłynąć data odczytania/awizowania listu na termin, który wynika z przesłanego wezwania do zapłaty.

          • skarbonamamony

            Skoro w umowie wskazano rozliczenie gotówkowe, to zmiana sposobu regulowania tego zobowiązania powinna być uregulowana aneksem do umowy/dwustronnym porozumieniem. Do czasu nieosiągnięcia porozumienia obowiązują zapisy z umowy, więc data graniczna nie powinna ulegać przedłużeniu.

          • jurek

            a co zrobić w sytuacji jeśli najemca rozliczy się jedynie częściowo z zaległych należności.. np za 2 z 4 miesięcy ?

          • skarbonamamony

            Patrz fakt 16. Poza tym można korzystać z drogi sądowej w tradycyjnym trybie – w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.

  • jurek

    rowniez i mi zaimponowal powyzszy bardzo merytoryczny artykul. chcialem zadac kilka pytan:

    B1
    Czy mogę zadac odsetek i ewnt jakich za opóźnienie w oplatach? nie było o tym mowy w umowie.

    B2
    co do odsetek rowniez w samym wezwaniu do zaplaty o nich
    nie
    wspominalem. czy zatem moge dopiero teraz w kolejnym liscie do lokatora
    uzupelnic wezwanie o wskazanie zaleglychmiesiecy oraz żądanie odsetek o
    dopuszczalnej maksymalnej wartosci 14 % w skali rocznej ? mimo wszystko
    będę darzyl do rozliczenia w gotowce. tym samymspodziewam sie, ze
    lokator bedzie oczekiwal co najmniej potwierdzenia wplaty lub upieral
    się przy przelewie, a ja zamierzam potwierdzic szczeglnie ta pierwsza
    forme zwrotem na pisemnym poswiadczeniu „uregulowano naleznosc za
    nastepujace miesiace: a,b,c wraz ze wskazanymi odestkami.. ” jest to
    zgodne z prawem ? moge narzucic i trzymac sie tej formy ? czy data
    graniczna z
    pierwszego wezwania ulegnie przesunieciu jeśli wysle powyzszy list ?

  • Sławomir Majak

    Witam, dobry artykuł chciałem sie tylko upewnic co do jednej rzeczy otóż kolezanka jest najemncą, przedmiotem czynszu jest przygotowywanie posiłków wynajmującemu oraz opłacanie zaległych rachunków dotyczących mieszkania , czy komornik może żadac od najemncy aby zamiast opłacania tych zaległych rachunków przekazywała te pieniądze komornikowi?(jest prowadzona egzekucja wobec wynajmującego) moim zdaniem nie.

    • skarbonamamony

      Komornik raczej może zająć zobowiązanie pieniężne najemcy, czyli tę część czynszu, którą wpłaca ona za zaległe rachunki wynajmującego. Niemniej jednak po pierwsze komornik działa wyłącznie na wniosek wierzyciela, więc to wierzyciel musi wiedzieć że taką umowę ma koleżanka, a po drugie można dogadać się z tym dla kogo są te zaległe rachunki i przenieść na rzecz koleżanki dług wynajmującego i wtedy regulować go poprzez potrącenie. W każdym wypadku wymaga to zbadania całego kontekstu i wszystkich dokumentów związanych z umową najmu.

  • joanna

    mam pytanie:Czy jesli czynsz płacony jest z góry ,tzn np. wg umowy najmu do 10 go czerwca za czerwiec, a zostanie zapłacony 30 czerwca.Czy w takim wypadku można naliczać odsetki?

    • skarbonamamony

      Oczywiście. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

  • Adam

    Witam, wynajmuję dom, a najemca notorycznie spóźnia się z czynszem. Czasem jest to kilka dni, a zdarzyło się nawet ponad miesiąc (czynsz wg umowy płatny miesięcznie). Dochodzi do sytuacji, kiedy muszę płacić podatek od nieotrzymanych pieniędzy. Czy sytuacja, kiedy czynsz jest wprawdzie płacony, ale nieterminowo, daje mi uprawnienie do wypowiedzenia umowy? Pozdrawiam i dziękuje za ciekawy artykuł

    • skarbonamamony

      Niestety spóźnienia w płatnościach, jeżeli są tak krótkie nie uprawniają do wypowiedzenia umowy. Można tylko naliczać odsetki.

      Zagadnienie z tym związane jest opisane tutaj: http://skarbonamamony.pl/najemca-nie-placi-czynszu-jak-rozwiazac-umowe-najmu.html

      Swoją drogą dlaczego płacisz podatki od czynszu, którego nie otrzymałeś? Czyżby wynajem był realizowany w ramach działalności gospodarczej? Jeżeli nie to raczej nie ma potrzeby płacenia od tych kwot podatku dochodowego.

  • Helena

    witam ,wynajmuję mieszkanie odr.wlasność,kupiłam w kwietniu br,poprzedni wlaściciel mieszkal od 2007 r miał odrębną wlasność,od czerwca zglosilam ryczałt do us,bo w us powiedzieli mi że jak najem prywatny to nie można amortyzowaćczy jak w styczniu 2017 r zgłosze ze na zasadach ogólnych to będzie podatek bliski 0,umowę mam podpisaną od 1 maja 2016 r do 30.06.2017r..w 2017 r zamierzam włożyć w remont ok. 5000 zl,czy do wartości początkowej mogę zaliczyć cenę kupna i amortyzować stawką 10 %.

    • skarbonamamony

      Dzień dobry, proszę zapoznać się z tym wpisem: skarbonamamony.pl/amortyzacja-mieszkania-i-lokalu-w-czterech-prostych-krokach.html

  • Andrzej Biernacki

    czy najemca moze z pieniedzy za czynsz oplacac wydatki zwiazane z oplatami wspolnoty mieszkaniowej

    • skarbonamamony

      Ciężko udzielić odpowiedź na tak zadane pytanie. O co właściwie pytasz i jak jest ta sprawa uregulowana w umowie najmu?

  • Natalia

    Witam wynajmuje mieszkanie i wlascicielka mi wypowiedziala umowe bo jej meble z piwnicy zginely i dala wypowiedzenie na 2 miesiace powiedziala ze jak nie zaplace czynszu to wyrzuci mnie odrazu z dnia na dzien a mam dwojke dzieci do tego a czynsz jak narazie ma płacony…czy po wypowiedzeniu umowy najmu musze nadal jej oplacac czynsz??

    • skarbonamamony

      Z samej definicji umowy najmu wynika, że w trakcie jej trwania wynajmującemu należy się czynsz. Niezależnie od tego, czy biegnie okres wypowiedzenia i nawet czy faktycznie najemca korzysta z przedmiotu najmu.

  • Marta

    Czy właścicielka domu może żądać ode mnie czynsz, jeśli jestem w nim zameldowana na stałe i mieszkam tam prawie 30 lat

    • skarbonamamony

      A na jakiej podstawie mieszkasz w tym domu? Zameldowanie w lokalu nie daje tytułu prawnego do zamieszkiwania w nim.

  • Magda

    Dzień dobry, wynajmuję pokój w mieszkaniu, na umowie pod punktem opłaty mam napisane:
    1.strony ustalają miesięczny czynsz za najem pokoju w wysokości 500 zł ;
    2. Najemca pokrywa także koszty eksploatacji lokalu obejmujące:
    a) opłaty za energię elektryczną płatne według wskazań liczników;
    b) opłaty za wodę według wskazań liczników;
    c) opłaty za ogrzewanie na podstawie faktur wystawianych przez dostawcę.
    Czy w związku z tym moim obowiązkiem jest płacenie czynszu czy obowiązek ten pozostaje po stronie wynajmującego? Bardzo proszę o odpowiedz i dziękuję za ciekawy artykuł

    • skarbonamamony

      Z Twojej wypowiedzi wynika, że masz obowiązek płacenia czynszu.

      A tak na serio to radzę ponownie przeczytać artykuł, bo zapewne nie chciałaś zapytać o czynsz, tylko o inne opłaty (źle nazywany „czynszem administracyjnym”). A tego, poza wymienionymi opłatami za media, nie musisz płacić.

      • Magda

        Dziękuję za odpowiedz. Własnie o „czynsz administracyjny” mi chodziło. Wynajmujący uważa jednak, że taki właśnie zapis w umowie upoważnia go do egzekwowania ode mnie tej opłaty…

  • Pawel 71

    Witam
    Jestem Wynajmującym lokal niemieszklany. Zapis umowy określa możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy jeśli Najemca zalega z zapłatą za trzy pełne okresy płatności. (3 msc).
    W którym momencie mogę skorzystać z prawa natychmiastowego rozwiązania umowy jeśli Najemca opłaca czynsz w wysokości 20% stawki miesięcznej wskazując każdorazowo określony miesiąc.
    Czy mam czekać aż suma zaległości przekroczy stawkę 3 krotne go czynszu, czy po trzech msc mogę rozwiązać umowę mimo częściowych opłat za poszczególne miesiące.Czy wypowiadając umowę musze wezwac Najemcę do zapłaty zaległości dając mu termin 1 msc i po tym okresie jeśli nie ureguluje zaległości mogę skutecznie rowlzwiazsc umowę.
    Pozdrawiam
    Paweł

  • Roksana

    Witam.Mam pytanie dzisiaj otrzymałam pismo od komornika za nie zapłacony czynsz w tbs-ie. Czy tbs może moje zaległości wziąć sobie z mojej kaucji? I co zrobić żeby sprawa z komornikiem się skończyła?

    • skarbonamamony

      Żeby sprawa z komornikiem się skończyła to po prostu należy spłacić dług.
      Kaucja podlega rozliczeniu dopiero po opróżnieniu lokalu lub nabyciu jego własności. W trakcie trwania umowy najmu (zajmowania lokalu) nie może być rozliczana lub potrącana.

  • Tomasz

    Witam mieszkam od 30 lat w prywatnej kamienicy gdzie właścicielka nie podnosi standardu chodzi chociażby o zalatanie dachu założenie domofonu nie wymienia stolarki okiennej nie ma centralnego ogrzewania kręcą się po kamienicy dziwni ludzie jest syf brudno nadmiernie że opał zapewniam sobie sam nie odlicza czynszu za wykonane prywatne naprawy w mieszkaniu chociażby za zrobienie kanalizacji sanitarnej której nie było wogole teraz chce mi podnieść czynsz co mam zrobić proszę o opinie czy mam się zgodzić czy nie

    • skarbonamamony

      Większości spraw które opisałeś, wynajmujący nie ma obowiązku robić. Część nakładów, które wykonałeś rozlicza się dopiero po zakończeniu najmu i zwrocie lokalu.
      Można spytać ile płacisz i za jaką wielkość mieszkania?

      • Tomasz

        Moim zdaniem chcąc podnieść czynsz to właściciel powinien podjąć kroki w zabezpieczeniu budynku chociażby w tym by lokatorom nie lało się na głowę i nie kręcili się w nocy pijaczki którzy mogą podpalic nieświadomie kamienice która się częściowo rozpada place ok 500zl ok 50m plus zapewnić muszę sobie opał oraz dochodza media nie jest to warszawa tylko małe miasteczko nadmiernie że znajomy wynajmuje mieszkanie w dużo lepszym standardzie ogrzewanie centralne nie musi biegać z drewnem w zimie by zapalić w piecu który do rana jest zimny jeśli coś nawala w mieszkaniu to właściciel pokrywa koszty naprawy

        • skarbonamamony

          Płacisz czynsz na poziomie 3% wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych – czyli bardzo tanio. Dla Twojego województwa wynosi on na teraz 9,21 zł/m2/m-c.

          Za te pieniądze, jak wiesz, niewiele można zdziałać w kwestiach remontów. Nawet gdyby zebrał on całoroczny czynsz od wszystkich najemców lokali, to raczej nie wystarczy na solidny remont kapitalny dachu, który pochłonie na pewno kilkadziesiąt tysięcy złotych. Właściciel budynku raczej nie zarabia kokosów, a z całą pewnością nie finansując remontu, jego majątek topnieje z roku na rok.

          To, że musisz płacić za opał i media to chyba zrozumiałe. Przecież Ty chcesz mieć ciepło i wodę w kranie.

          Prawem wynajmującego jest żądać podwyższenia czynszu. Musi on jednak zastosować związaną z tym procedurę z ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 8a i 9).

          Twoim prawem jest podwyżki nie zaakceptować i wyprowadzić się. Tak działa wolny rynek.

  • Wlasciciel

    Witam. Mam lokatora ktoremu skutecznie zostala wypowiedziana umowa najmu ktora to wygasla we wrzesniu tego roku. Sprawa o zaplate jak i eksmisje jest zlozona w sadzie.Zaleglosci przekraczaja 9miesiecy. Na chwile obecna lokator siedzi sobie w najlepsze.ja place za niego media tj woda.smieci rowniez od przeszlo dziewieciu miesiecy jak i oczywiscie przez ten okres nie dostaje czynszu. Czy prawnie mozna zmusic pasozyta do wnoszenia tych oplat? Czy skuteczne wypowiedzenie rozwiazuje umowe czy dopiero sad o tym zadecyduje? A jesli umowa juz nie obowiazuje to czy moge zawrzec nowa umowe z nowym najemca i go wprowadzic do mieszkania mimo iz pasozyty dalej zajmuja lokal? Pozdr.

    • skarbonamamony

      Po uzyskaniu wyroku i klauzuli wykonalności można przy pomocy komornika ściągną należność. O ile oczywiście dłużnik ma z czego ściągać…

      W okresie od rozwiązania umowy do faktycznej wyprowadzki należy się Panu odszkodowanie. Je również należy dochodzić na drodze sądowej. Tutaj więcej informacji: http://skarbonamamony.pl/odszkodowanie-za-zajmowanie-mieszkania-po-ustaniu-najmu.html

      Umowa jest rozwiązana z dniem upływu okresu wypowiedzenia. Oczywiście pod warunkiem, że wypowiedzenie było skuteczne to znaczy przeprowadzone zgodnie z wymaganą procedurą. W procesie o eksmisję sąd ten wątek bada jako przesłankę do wydania wyroku eksmisyjnego.

      Niestety nie może Pan nikogo wprowadzić. Po pierwsze nie może Pan naruszyć posiadania mieszkania, a po drugie nie może Pan nawet utrudniać mu korzystania
      z mieszkania.

  • Bozena

    WYPOWIEDZENIE BEZ ZACHOWANIA TERMINÓW

    Jeżeli:
    ◗ najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności.

    Czy tak???? Czy jednak 3.

    • skarbonamamony

      To zależy, czy umowa dotyczy najmu lokalu mieszkalnego czy użytkowego. Zapraszam tutaj: http://skarbonamamony.pl/najemca-nie-placi-czynszu-jak-rozwiazac-umowe-najmu.html

      • Bozena

        Najem lokalu mieszkalnego

        2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysłu-
        guje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli
        lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

        Czy to oznacza, ze moge im teraz wypowiedziec i 31.01 beda musieli sie wyprowadzic?

        A w powod wpisac zaleglosci za 2 czynsze.

        • skarbonamamony

          W takim wypadku wypowiedzenie będzie bezskuteczne. Raczej nie stosuje Pani czynszu niższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Proszę przeczytać wpis, który wskazałem.

          • B

            Czyli teraz zostaje mi wypowiedziec i wezwac do zaplaty dac miesiac na uregulowanie, czyli 4 miesiace w plecy. A potem sad. Czy w takiej sytuacja zima moga sie wyniesc.

          • skarbonamamony

            Nie w tej kolejności. Sugeruję wizytę u prawnika praktykującego w miejscowości, w której położony jest lokal. Popełnia Pani podstawowe błędy i obawiam się, że mogą one spowodować bezskuteczność wypowiedzenia i w konsekwencji wydłużyć całą procedurę o kolejne kilka miesięcy.

  • Kasia

    Witam, wynajmuje pokój wraz z kolezanka. Od około 2 miesięcy mieszkamy w zawilgoconym mieszkaniu. Sytuacja ta była zgłaszana kilkakrotnie natomiast właściciel dopiero gdy dostał nasze wypowiedzenia bez okresu wypowiedzenia przyjechał zobaczyć co sie dzieje. Nie zapłaciłyśmy za miesiac grudzien -czynsz , a w wypowiedzeniu napisałyśmy ze wnosimy o to żeby kaucja pokryła czynsz, czy tak możemy ?

  • Magda

    Pytanie.miałam umowę na rok. W listopadzie właścicielka oznajmiła że muszę zmienić lokal bo się sama wprowadza. Umowa trwała do 10 grudnia, płaciłam czynsz i wynajem za miesiąc z góry czyli do 10 grudnia był opłacony. 3 grudnia znalazłam inny lokal i czekałam aż będę mogła się wprowadzić. Wlascicelka mieszkania z która umowa mi wygasła chciała opłat za dni które zajmowaliśmy czyli za 9 dni. Czy mam obowiązek płacić za to skoro to był okres zwolnienia lokalu? Rachunki rozumiem ale czy wynajem ?

    • skarbonamamony

      Czy okresy płatności były od 10 do 10 czy raczej czynsz był miesięczny, płatny do 10. Zakładam, że to drugie (trzeba zajrzeć do umowy i przypomnieć sobie jak był płacony pierwszy czynsz). Jeżeli jest tak jak zakładam, to oczywistym jest że za 9 dni należy się wynajmującemu czynsz.

      • Magda

        Płacony był od 10 do 10 z dniem w którym weszłam zapłaciłam za miesiąc czyli do 10 następnego miesiąca czynsz

        • Magda

          Dziękuję za pomoc 😉

      • Magda

        Płacone zdniem wejścia do mieszkania i podpisania umowy od 10.12.2015 do 10.01.2016 miałam płacony czynsz tak co miesiąc a w u mówie nie ma napisane do kiedy płacę czynsz.

        • skarbonamamony

          Ale weszłaś do mieszkania dziesiątego dnia miesiąca i w tym dniu zapłaciłaś czynsz w wysokości miesięcznego czynszu? Jeżeli tak to znaczy, że okres rozliczeniowy trwał od 10 do 9 dnia następnego miesiąca. A zatem nic nie musisz dopłacać.

  • dawidek

    Witam ma pytanie
    Mieszkam w prywatnej kamienicy i każdy w tej kamienicy ma za metr płatny 7.40 a mi wynajmując właścicielką uzgodniła 10 zl
    Przykład za moje mieszkanie 44m mam płacić 440 zl sąsiadka za takie samo mieszkanie płaci 340 czy jest to zgodne z prawem ?y

    • skarbonamamony

      Kwestia wysokości czynszu jest decyzją obu stron. Wynajmująca wysokość czynszu może wypowiedzieć i ustalić nowy. Możesz wtedy albo zaskarżyć podwyżkę do sądu albo powiadomić wynajmującą, że podwyżki nie akceptujesz co spowoduje rozwiązanie umowy najmu i konieczność wyprowadzki.

  • iza

    Czy jest jakaś ustawa /uchwała która reguluję że do 10 każdego msc jest płatny czynsz za lokale socjalne bądź komunalne ????

  • Aneta Drzyzga Bogdan Lorek

    Witam. Podpisałam umowe 700zl +500media . W umowie pisze tak : niezaleznie od czynszu w punkcie 7 najemca bedzie oplacal gaz ,prad ,smieci , wode tv I internet . Natomiast w punkcie 7napisane jest ze czynsz bedzie wynosil 700zl ? Jak mam to rozumiec . ? To co jest oprowadzane rachunki do spoldzielni pokrywam ja w tych 500zl czy to nalezy do tych 700zl w punkcie 7 tak jak wczesniej napisalam